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房地產(chǎn)企業(yè)匯繳虧損可申請退還所得稅

國家稅務(wù)總局公告2010年第29號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可以按規(guī)定的方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

（一）開發(fā)各年度應(yīng)分攤土地增值稅的計算

29號文根據(jù)配比原則來計算開發(fā)各年度應(yīng)分攤土地增值稅。企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，按照項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入 總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體公式計算：各年度應(yīng)分攤的土地增值稅＝土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額），其中， 銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。由于銷售的增值額未超過扣除項目金額 20%的普通標準住宅土地增值稅免征，因此，對應(yīng)的銷售普通標準住宅的銷售收入，不作為分配清算應(yīng)繳的土地增值稅的權(quán)數(shù)。

（二）開發(fā)各年度退稅或補稅額的計算

29號文采用追溯調(diào)整法重新計算開發(fā)各年度應(yīng)納稅所得額，即項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應(yīng)補 充扣除的土地增值稅。也就是項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅與對應(yīng)年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅差額調(diào)整當年應(yīng)納稅所得額。上述調(diào)整存在以下三種情況：

1、項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應(yīng)補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；

2、當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

3、企業(yè)對項目進行土地增值稅清算的當年，由于按照上述方法進行土地增值稅分攤調(diào)整后，導(dǎo)致當年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

此外，企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅。

（三）適用條件的理解

29號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可按規(guī)定的辦法進行退稅，即適用的必要條件是注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損。

29號文第三條又規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清 算當年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補完畢的，不執(zhí)行本公告。上述條款規(guī)定了兩種情況不適用本法：

第一，注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當年未出現(xiàn)虧損，也就是說注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但其虧損與申請注銷的納稅人對其開發(fā)項目進行清算而補繳繳納土地增值稅沒有關(guān)系，則不適用本法。

第二，盡管土地增值稅清算當年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補完畢的，也就是說由于土地增值稅清算當年出現(xiàn)虧損，但該虧損已經(jīng)被注銷之年應(yīng)納稅所得彌補，也不適用本法。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十五條規(guī)定：企業(yè)在年度中間終止經(jīng)營活動的，應(yīng)當自實際經(jīng)營終止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)辦當期企業(yè)所得稅匯算清繳。企業(yè)應(yīng)當在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機關(guān)申報并依法繳納企業(yè)所得稅。

因此注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可能存在兩種理解：第一，注銷當年年初至實際經(jīng)營終止之日的企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損；第二，實際經(jīng)終止之日至企業(yè)應(yīng)當在辦理注銷登記期間，就其清算所得所得匯算清繳。

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