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房地產(chǎn)開發(fā)商混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程稅務(wù)解決應(yīng)搞好事前籌劃  

趙國(guó)慶                            我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局稅務(wù)干部學(xué)校

近年來，混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程是信托在進(jìn)行房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)流程中普遍使用的方式?？墒?，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)公司企業(yè)所得稅法就這種難題，沒有清楚要求。因此，我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局專業(yè)頒布了《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程所得稅解決難題的公示》（我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2013年第41號(hào)，下稱41號(hào)公示），確立了混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程的界定和所得稅的稅務(wù)解決。可是，大家必須給予眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)主管，41號(hào)公示盡管確立了混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程的稅務(wù)解決難題，可是，文檔規(guī)定的情況非常嚴(yán)苛，并不是所有的的房地產(chǎn)開發(fā)商信托融資方式都可以可用41號(hào)公示。因而，房地產(chǎn)公司在初期設(shè)計(jì)方案股權(quán)融資方式，承諾股權(quán)融資合同文本時(shí)要搞好事前籌劃，有效減少稅務(wù)成本費(fèi)。

41號(hào)公示對(duì)混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程實(shí)現(xiàn)了定義的定義?；旌闲晚?xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程就是指兼顧權(quán)益性投資和債務(wù)性項(xiàng)目投資雙向特點(diǎn)的項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程?？墒牵瑑H有與此同時(shí)合乎41號(hào)公示五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程才可以可用該公示開展稅務(wù)解決。這五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是：

（一）被創(chuàng)投企業(yè)接納注資后，必須 按投資協(xié)議書或合同承諾的年利率按時(shí)結(jié)算貸款利息（或按時(shí)付款最低貸款利息、固定不動(dòng)盈利、固定不動(dòng)股利分配，相同）；
針對(duì)第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵取決于掌握“固定不動(dòng)”二字。因而，僅有“固定不動(dòng)”二字才突顯了這類混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程大量是“債”的特性，并非“股”的特性，才可以可用41號(hào)公示。假如房地產(chǎn)開發(fā)商信托融資中選用“固收 波動(dòng)盈利方式”的信托融資，則不符41號(hào)公示的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。比如，陽光城（000671.SZ）2011年5月13日公示終所稱的其持倉75%的福建省匯泰房地產(chǎn)業(yè)發(fā)售“中信銀行太陽·匯泰股權(quán)投資基金結(jié)合集合信托”，因?yàn)槠浜贤瑫兄Z的收入為固收和波動(dòng)盈利之和，這類“類股票基金”的房地產(chǎn)融資就不符41號(hào)公示。這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商財(cái)務(wù)主管在設(shè)計(jì)方案股權(quán)融資方式時(shí)必須事先考慮到。

針對(duì)第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中“有清晰的投資限期或指定的投入標(biāo)準(zhǔn)”，一般的房地產(chǎn)信托融資計(jì)劃方案都能合乎?？墒?。針對(duì)“在項(xiàng)目投資滿期或是達(dá)到特殊項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)后，被創(chuàng)投企業(yè)必須 贖出項(xiàng)目投資或歸還本錢”這一標(biāo)準(zhǔn)，則必須 房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)主管特別關(guān)心。在“假股份、真?zhèn)鶆?wù)”的企業(yè)融資方式中，私募基金行為主體盡管為名上公司股東，但實(shí)際上是債務(wù)人，因而，這類集合信托都是有一個(gè)明晰的投資限期。這時(shí)，私募基金行為主體怎樣在項(xiàng)目投資限期期滿時(shí)從房產(chǎn)公司撤出，即撤出方法的選取是多種多樣的。從大家查看的各種各樣房地產(chǎn)公司信托融資的公示看來，私募基金行為主體的撤出不外乎二種方法：
第一種是由房地產(chǎn)公司開展減少注冊(cè)資本，完成私募基金行為主體的撤出；
第二種方法是由原房地產(chǎn)開發(fā)商的控股股東從私募基金行為主體認(rèn)購(gòu)股份的方法完成私募基金行為主體的撤出或私募基金行為主體賣掉股份撤出。從現(xiàn)在的操作看來，第二種撤出方式更加廣泛。

可是，大家必須重視的是，41號(hào)公示所標(biāo)準(zhǔn)的混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程規(guī)定在項(xiàng)目投資滿期或是達(dá)到特殊項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)后，被創(chuàng)投企業(yè)必須 贖出項(xiàng)目投資或歸還本錢，這就代表著，僅有第一種撤出方法的“假股份、真?zhèn)鶆?wù)”信托融資方式才可以可用41號(hào)公示。針對(duì)這個(gè)問題，房地產(chǎn)開發(fā)商財(cái)務(wù)主管在當(dāng)初設(shè)計(jì)方案信托融資方式時(shí)必須事先考慮到，籌劃好合理的離開方法。

針對(duì)第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)“創(chuàng)投企業(yè)對(duì)被項(xiàng)目投資固定資產(chǎn)凈值不具有使用權(quán)”，掌握的關(guān)鍵點(diǎn)是，私募基金行為主體不有著對(duì)被合營(yíng)企業(yè)的所剩盈利索取權(quán)，對(duì)被項(xiàng)目投資固定資產(chǎn)凈值不可以按項(xiàng)目投資市場(chǎng)份額有著使用權(quán)。假如合同書訂立了私募基金行為主體只具有固定利率（股利分配），這一標(biāo)準(zhǔn)基本上也是合乎的。與此同時(shí)，41號(hào)公示講解還規(guī)定，被創(chuàng)投企業(yè)假如依規(guī)終止生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主題活動(dòng)必須 清理的，創(chuàng)投企業(yè)的投資總額能夠按債務(wù)開展優(yōu)先選擇償還?？墒?，這一“優(yōu)先選擇償還”并不是徹底優(yōu)先選擇于一般債務(wù)，由于在“假股份、真?zhèn)鶆?wù)”的企業(yè)融資方式中，私募基金行為主體終究為名上是以公司股東真實(shí)身份進(jìn)到的，不太可能和一般債務(wù)一樣優(yōu)先選擇償還。這兒的“優(yōu)先選擇償還”一般是利用在集合信托中承諾由房地產(chǎn)開發(fā)商原來的公司股東服務(wù)承諾舍棄對(duì)項(xiàng)目公司債務(wù)的優(yōu)先受償權(quán)來完成的。這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商財(cái)務(wù)主管和稅務(wù)行政機(jī)關(guān)溝通交流時(shí)也許必須 有一定的掌握。

第四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)“創(chuàng)投企業(yè)不具備被選舉權(quán)和被選舉權(quán)”，針對(duì)這一標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)監(jiān)總局41號(hào)公示講解是那么掌握的，即“創(chuàng)投企業(yè)不具備被選舉權(quán)和被選舉權(quán)。被創(chuàng)投企業(yè)在大選股東會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員時(shí)，創(chuàng)投企業(yè)不可以按持股權(quán)占比開展決議或評(píng)為組員”。大家覺得，這一要求41號(hào)公示在實(shí)行中存有較大熱議的地區(qū)。假如對(duì)這一條要求掌握不太好，許多“假股份、真?zhèn)鶆?wù)”信托融資都難以可用41號(hào)公示的稅務(wù)解決。在“假股份、真?zhèn)鶆?wù)”這類信托融資方式中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司并無一切財(cái)產(chǎn)質(zhì)押，因而，信托務(wù)必要根據(jù)增資擴(kuò)股獲得控制權(quán)，根據(jù)控制權(quán)來保證其有關(guān)權(quán)益。例如，在一個(gè)典型性的房地產(chǎn)開發(fā)商“假股份，真?zhèn)鶆?wù)”的信托融資計(jì)劃方案中，信托公司股東執(zhí)行控投監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)商原公司股東承擔(dān)項(xiàng)目公司的平時(shí)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。可是，信托要委任執(zhí)行董事進(jìn)到項(xiàng)目公司股東大會(huì)，與此同時(shí)對(duì)其重點(diǎn)項(xiàng)目具備一票否決權(quán)，重大事情就是指對(duì)本集合信托的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大干擾或隱患的事宜，關(guān)鍵包含：運(yùn)營(yíng)計(jì)劃；施工預(yù)算、預(yù)算；固資的解決；對(duì)外開放股權(quán)融資、債務(wù)；對(duì)外擔(dān)保；股東所分利潤(rùn)、注冊(cè)資金變動(dòng)等事宜。在海外的破產(chǎn)法中，企業(yè)主要的債務(wù)人對(duì)企業(yè)重大事情都具有一定的投票權(quán)。可是，在我國(guó)破產(chǎn)法在對(duì)企業(yè)關(guān)鍵債權(quán)人權(quán)益的維護(hù)上邊并未相近的要求。盡管42號(hào)公示明確提出了要與此同時(shí)合乎五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程才可用42號(hào)公示，可是，本人的思想觀點(diǎn)是，我們?cè)趯?shí)行42號(hào)公示時(shí)，不可把這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)做為判斷該業(yè)務(wù)流程是債權(quán)投資或是股權(quán)投資基金的關(guān)鍵直接證據(jù)。終究混合型項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程就是指兼顧權(quán)益性投資和債務(wù)性項(xiàng)目投資雙向特點(diǎn)的項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)流程。假如這類業(yè)務(wù)流程徹底僅有“債”的方式，沒什么一切“股”的方式，也就不用公布這一公示了。

因而，大家覺得，第四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要和別的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)融合在一起開展分辨，并非獨(dú)立的對(duì)待。假如選舉權(quán)和被選擇權(quán)的執(zhí)行僅僅為了更好地確保信托做為關(guān)鍵債務(wù)人的權(quán)益，在企業(yè)重特大管理決策上具有決策權(quán)得話，不可簡(jiǎn)易覺得該集合信托就不符第四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

第五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，“創(chuàng)投企業(yè)不參加被創(chuàng)投企業(yè)平時(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)主題活動(dòng)”，一般而言，信托僅僅做為債務(wù)人干預(yù)，其本身并不是從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程的公司，都不了解房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，一般是不可能參加到創(chuàng)投企業(yè)的平時(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)中。一般而言，這一標(biāo)準(zhǔn)都是會(huì)制定到信托融資的協(xié)議中的?？墒牵粯雍偷谒膫€(gè)標(biāo)準(zhǔn)相聯(lián)絡(luò)，信托盡管不參加到創(chuàng)投企業(yè)的平時(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)中，但做為房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)鍵債務(wù)人，信托毫無疑問會(huì)運(yùn)用大股東真實(shí)身份，具有對(duì)項(xiàng)目公司重特大生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事宜的投票權(quán)。