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房地產開發(fā)商混合型項目投資業(yè)務流程稅務解決應搞好事前籌劃  

趙國慶                            我國稅務質監(jiān)總局稅務干部學校

近年來，混合型項目投資業(yè)務流程是信托在進行房地產信托業(yè)務流程中普遍使用的方式?？墒?，現(xiàn)行標準公司企業(yè)所得稅法就這種難題，沒有清楚要求。因此，我國稅務質監(jiān)總局專業(yè)頒布了《我國稅務質監(jiān)總局有關公司混合型項目投資業(yè)務流程所得稅解決難題的公示》（我國稅務質監(jiān)總局公示2013年第41號，下稱41號公示），確立了混合型項目投資業(yè)務流程的界定和所得稅的稅務解決?？墒?，大家必須給予眾多房地產開發(fā)商的財務主管，41號公示盡管確立了混合型項目投資業(yè)務流程的稅務解決難題，可是，文檔規(guī)定的情況非常嚴苛，并不是所有的的房地產開發(fā)商信托融資方式都可以可用41號公示。因而，房地產公司在初期設計方案股權融資方式，承諾股權融資合同文本時要搞好事前籌劃，有效減少稅務成本費。

41號公示對混合型項目投資業(yè)務流程實現(xiàn)了定義的定義?；旌闲晚椖客顿Y業(yè)務流程就是指兼顧權益性投資和債務性項目投資雙向特點的項目投資業(yè)務流程?？墒?，僅有與此同時合乎41號公示五個標準的混合型項目投資業(yè)務流程才可以可用該公示開展稅務解決。這五個標準是：

（一）被創(chuàng)投企業(yè)接納注資后，必須 按投資協(xié)議書或合同承諾的年利率按時結算貸款利息（或按時付款最低貸款利息、固定不動盈利、固定不動股利分配，相同）；
針對第一個標準，關鍵取決于掌握“固定不動”二字。因而，僅有“固定不動”二字才突顯了這類混合型項目投資業(yè)務流程大量是“債”的特性，并非“股”的特性，才可以可用41號公示。假如房地產開發(fā)商信托融資中選用“固收 波動盈利方式”的信托融資，則不符41號公示的第一個標準。比如，陽光城（000671.SZ）2011年5月13日公示終所稱的其持倉75%的福建省匯泰房地產業(yè)發(fā)售“中信銀行太陽·匯泰股權投資基金結合集合信托”，因為其合同書承諾的收入為固收和波動盈利之和，這類“類股票基金”的房地產融資就不符41號公示。這一點，房地產開發(fā)商財務主管在設計方案股權融資方式時必須事先考慮到。

針對第二個標準中“有清晰的投資限期或指定的投入標準”，一般的房地產信托融資計劃方案都能合乎。可是。針對“在項目投資滿期或是達到特殊項目投資標準后，被創(chuàng)投企業(yè)必須 贖出項目投資或歸還本錢”這一標準，則必須 房地產開發(fā)商的財務主管特別關心。在“假股份、真?zhèn)鶆铡钡钠髽I(yè)融資方式中，私募基金行為主體盡管為名上公司股東，但實際上是債務人，因而，這類集合信托都是有一個明晰的投資限期。這時，私募基金行為主體怎樣在項目投資限期期滿時從房產公司撤出，即撤出方法的選取是多種多樣的。從大家查看的各種各樣房地產公司信托融資的公示看來，私募基金行為主體的撤出不外乎二種方法：
第一種是由房地產公司開展減少注冊資本，完成私募基金行為主體的撤出；
第二種方法是由原房地產開發(fā)商的控股股東從私募基金行為主體認購股份的方法完成私募基金行為主體的撤出或私募基金行為主體賣掉股份撤出。從現(xiàn)在的操作看來，第二種撤出方式更加廣泛。

可是，大家必須重視的是，41號公示所標準的混合型項目投資業(yè)務流程規(guī)定在項目投資滿期或是達到特殊項目投資標準后，被創(chuàng)投企業(yè)必須 贖出項目投資或歸還本錢，這就代表著，僅有第一種撤出方法的“假股份、真?zhèn)鶆铡毙磐腥谫Y方式才可以可用41號公示。針對這個問題，房地產開發(fā)商財務主管在當初設計方案信托融資方式時必須事先考慮到，籌劃好合理的離開方法。

針對第三個標準“創(chuàng)投企業(yè)對被項目投資固定資產凈值不具有使用權”，掌握的關鍵點是，私募基金行為主體不有著對被合營企業(yè)的所剩盈利索取權，對被項目投資固定資產凈值不可以按項目投資市場份額有著使用權。假如合同書訂立了私募基金行為主體只具有固定利率（股利分配），這一標準基本上也是合乎的。與此同時，41號公示講解還規(guī)定，被創(chuàng)投企業(yè)假如依規(guī)終止生產運營主題活動必須 清理的，創(chuàng)投企業(yè)的投資總額能夠按債務開展優(yōu)先選擇償還。可是，這一“優(yōu)先選擇償還”并不是徹底優(yōu)先選擇于一般債務，由于在“假股份、真?zhèn)鶆铡钡钠髽I(yè)融資方式中，私募基金行為主體終究為名上是以公司股東真實身份進到的，不太可能和一般債務一樣優(yōu)先選擇償還。這兒的“優(yōu)先選擇償還”一般是利用在集合信托中承諾由房地產開發(fā)商原來的公司股東服務承諾舍棄對項目公司債務的優(yōu)先受償權來完成的。這一點，房地產開發(fā)商財務主管和稅務行政機關溝通交流時也許必須 有一定的掌握。

第四個標準“創(chuàng)投企業(yè)不具備被選舉權和被選舉權”，針對這一標準，質監(jiān)總局41號公示講解是那么掌握的，即“創(chuàng)投企業(yè)不具備被選舉權和被選舉權。被創(chuàng)投企業(yè)在大選股東會、監(jiān)事會成員時，創(chuàng)投企業(yè)不可以按持股權占比開展決議或評為組員”。大家覺得，這一要求41號公示在實行中存有較大熱議的地區(qū)。假如對這一條要求掌握不太好，許多“假股份、真?zhèn)鶆铡毙磐腥谫Y都難以可用41號公示的稅務解決。在“假股份、真?zhèn)鶆铡边@類信托融資方式中，因為房地產公司并無一切財產質押，因而，信托務必要根據(jù)增資擴股獲得控制權，根據(jù)控制權來保證其有關權益。例如，在一個典型性的房地產開發(fā)商“假股份，真?zhèn)鶆铡钡男磐腥谫Y計劃方案中，信托公司股東執(zhí)行控投監(jiān)管，房地產開發(fā)商原公司股東承擔項目公司的平時生產運營。可是，信托要委任執(zhí)行董事進到項目公司股東大會，與此同時對其重點項目具備一票否決權，重大事情就是指對本集合信托的經營產生巨大干擾或隱患的事宜，關鍵包含：運營計劃；施工預算、預算；固資的解決；對外開放股權融資、債務；對外擔保；股東所分利潤、注冊資金變動等事宜。在海外的破產法中，企業(yè)主要的債務人對企業(yè)重大事情都具有一定的投票權?？墒?，在我國破產法在對企業(yè)關鍵債權人權益的維護上邊并未相近的要求。盡管42號公示明確提出了要與此同時合乎五個標準的混合型項目投資業(yè)務流程才可用42號公示，可是，本人的思想觀點是，我們在實行42號公示時，不可把這個標準做為判斷該業(yè)務流程是債權投資或是股權投資基金的關鍵直接證據(jù)。終究混合型項目投資業(yè)務流程就是指兼顧權益性投資和債務性項目投資雙向特點的項目投資業(yè)務流程。假如這類業(yè)務流程徹底僅有“債”的方式，沒什么一切“股”的方式，也就不用公布這一公示了。

因而，大家覺得，第四個標準要和別的四個標準融合在一起開展分辨，并非獨立的對待。假如選舉權和被選擇權的執(zhí)行僅僅為了更好地確保信托做為關鍵債務人的權益，在企業(yè)重特大管理決策上具有決策權得話，不可簡易覺得該集合信托就不符第四個標準。

第五個標準，“創(chuàng)投企業(yè)不參加被創(chuàng)投企業(yè)平時企業(yè)經營主題活動”，一般而言，信托僅僅做為債務人干預，其本身并不是從業(yè)房產開發(fā)業(yè)務流程的公司，都不了解房地產業(yè)運營，一般是不可能參加到創(chuàng)投企業(yè)的平時企業(yè)經營運動中。一般而言，這一標準都是會制定到信托融資的協(xié)議中的?？墒?，一樣和第四個標準相聯(lián)絡，信托盡管不參加到創(chuàng)投企業(yè)的平時企業(yè)經營運動中，但做為房地產開發(fā)商的關鍵債務人，信托毫無疑問會運用大股東真實身份，具有對項目公司重特大生產運營事宜的投票權。