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公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)節(jié)中，牽涉到增值稅、大城市保護修建稅（下稱城建稅）等好幾個稅收，稅收負擔較重。因此公司還可以充分考慮選用項目投資入股投資、公司合并等形式出讓房地產(chǎn)業(yè)，進而做到推遲繳稅、減少稅收負擔的目地。

一、以項目投資入股投資方法出讓房地產(chǎn)業(yè)
（一）以項目投資入股投資方法出讓房產(chǎn)的稅務(wù)解決
1．增值稅。依據(jù)稅務(wù)總局[2002]192號文《國家財政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅難題的通告》的要求，以房產(chǎn)、無形資產(chǎn)攤銷項目投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤，一同承當經(jīng)營風險的個人行為不征繳增值稅。在項目投資后出讓其股份的都不征繳增值稅。而公司銷售不動產(chǎn)、出讓無形資產(chǎn)攤銷則必須交納增值稅。

2．土增。依據(jù)財稅字[1995]48號文《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增一些實際情況要求的通告》和稅務(wù)總局[2006]24號文《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增多個現(xiàn)象的通告》的要求：針對以房地產(chǎn)業(yè)開展項目投資、合作經(jīng)營的，項目投資、合作經(jīng)營的一方以房地產(chǎn)業(yè)做價入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營標準，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項目投資、合作經(jīng)營的公司里時，暫免征繳土增。對項目投資、控股子公司將以上房地產(chǎn)業(yè)再出讓的，應(yīng)征繳土增。而針對以房地產(chǎn)業(yè)做價入股投資開展注資或合作經(jīng)營的，凡所項目投資、合作經(jīng)營的公司長期從事房產(chǎn)開發(fā)的，或是房產(chǎn)開發(fā)公司以其修建的商住樓開展投入和合作經(jīng)營的，均不適合暫免征繳土增的要求。

3．房地產(chǎn)稅。針對項目投資合作經(jīng)營的房地產(chǎn)，在計稅房地產(chǎn)稅時要有所差異：針對以投資房產(chǎn)聯(lián)蕾，投資人進行項目投資盈利分紅、共承擔風險的，按房地產(chǎn)余值做為計稅基礎(chǔ)，由被投資人交納房地產(chǎn)稅；針對以投資房產(chǎn)，扣除收入來源，不擔負合作經(jīng)營風險性的，事實上是以合作經(jīng)營為名獲得房地產(chǎn)房租，應(yīng)由投資人按房租收益計稅房地產(chǎn)稅。

4．所得稅。一般狀況下，應(yīng)溶解為以投資性房地產(chǎn)出讓有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)開展項目投資二項業(yè)務(wù)流程。

下邊以具體經(jīng)典案例項目投資和銷售方式對公司稅收負擔的危害。
實例1：華麗晨裝集團公司在北京周邊有一家控股子公司佳人企業(yè)，該企業(yè)占地非常大，土地資源為轉(zhuǎn)讓方法得到 ，總共付款地價款八百萬元，工業(yè)廠房連著土地資源的賬面凈值為1200萬元。華泰企業(yè)想在此處基本建設(shè)一個購物商場，因此尋找佳人企業(yè)商談回收此處塊，競價9000萬余元。該土地上工業(yè)廠房的分析價錢為3二十萬元。

假如佳人企業(yè)將工業(yè)廠房連著土地資源市場銷售給華泰企業(yè)，依照要求，企業(yè)和自己市場銷售或出售其購買、抵賬所得的的房產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)證，以所有 收益減掉房產(chǎn)或土地使用權(quán)證的購買或轉(zhuǎn)讓售價或抵賬時此項房產(chǎn)或土地使用權(quán)證做價后的賬戶余額為銷售額計稅增值稅，故佳人企業(yè)必須交納增值稅4十萬元（9000-800）×5%]，城建稅和教育附加費4一萬元[410×（7%＋3%）]，合同印花稅4.五萬元（9000×0.5‰），土增3903.2八萬元（增值額7425.5×60%-扣減新項目額度1575.5×35%），所得稅860.3一萬元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，繳稅累計為5219.09萬余元，佳人轉(zhuǎn)讓公司房地產(chǎn)業(yè)的凈收益為2580.9一萬元。華泰企業(yè)必須交納房產(chǎn)契稅2七十萬元（9000×3%），合同印花稅4.五萬元（9000×0.5‰）。而假如佳人企業(yè)以項目投資投資的形式將房產(chǎn)遷移到華泰企業(yè)，以后再用9000萬余元的價錢出讓股份得話，其稅收負擔能夠 大幅度減少。

1．佳人企業(yè)應(yīng)當繳付的稅款。佳人企業(yè)以房地產(chǎn)業(yè)開展項目投資入股投資，不征繳增值稅，也不用交納城建稅和教育附加費；因為投資人與被投資人都未從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，因而此項項目投資個人行為暫免征繳土增。
公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)交納合同印花稅＝9000×0.5‰＝4.5（萬余元）
項目投資及公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人行為應(yīng)繳所得稅＝（9000-1200-4.5）×25%＝1948.88（萬余元）
避稅總金額＝5219.09-（4.5＋1948.88）＝3265.71（萬余元）。

2．華泰企業(yè)應(yīng)當繳付的稅款。
房產(chǎn)契稅＝9000×3%＝270（萬余元）
公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同印花稅4.五萬元。

從設(shè)計方案看，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法下，華泰企業(yè)的稅收負擔沒有轉(zhuǎn)變，而佳人企業(yè)能夠節(jié)省3265.7一萬元的稅費開支。

（二）以房產(chǎn)投資入股投資全過程中必須特別注意的難題
1．投資協(xié)議書的簽署。在稅務(wù)解決中，嚴苛定義了“項目投資”的含意——項目投資就是指參加接納投資人的分配利潤、一同承當經(jīng)營風險的個人行為。換句話說要想享有不征繳增值稅、暫免征繳土增的稅費工資待遇，項目投資多方務(wù)必一同承當經(jīng)營風險；假如投資人未擔負經(jīng)營風險，只是分取固定不動的股利分配、收益，則要依照租賃房地產(chǎn)業(yè)征繳增值稅，沒法實現(xiàn)以上避稅實際效果。

2．實際操作間隔時間。公司要想做到勤奮避稅實際效果，務(wù)必留意以房產(chǎn)投資入股投資的時間段與出讓股份的間隔時間難題，二者間隔時間盡量在一年之上，不然稅務(wù)行政機關(guān)很有可能會以本質(zhì)課稅標準為由，對以上個人行為繳稅。

3．留意《公司法》中對不一樣投資方法的占比限定?！豆痉ā芬螅w公司股東的貸幣出金額不能小于有限責任公司企業(yè)注冊資金的30%。換句話說，非現(xiàn)金財產(chǎn)項目投資投資的比率最大不能超出70%，假如在投入全過程中都沒有做到以上規(guī)定，便會給方法的實施產(chǎn)生多余的不便。

4．正確對待和解決繳稅籌劃對不一樣稅收的危害。從里面的籌劃計劃方案能夠看得出，項目投資入股投資方法能夠 得到 增值稅、城建稅、教育附加費和土增的稅收優(yōu)惠政策，可是因為以上稅收的稅收負擔降低，公司的盈利提升，相對應(yīng)提高了所得稅的稅收負擔，公司應(yīng)結(jié)合考慮到這一危害，并立即交納所得稅。

5．提升彼此的交流和協(xié)作，完成共贏的總體目標。以上方法中，佳人企業(yè)根據(jù)籌劃能夠 得到 顯著的避稅實際效果?？墒菍θA泰企業(yè)來講，該方法并沒有減少其稅賦，反倒會提升華泰企業(yè)潛在性的稅賦——將來華泰轉(zhuǎn)讓公司其以項目投資入股投資方法得到 的房產(chǎn)時，必須額度交納增值稅，即挑選項目投資入股投資方將領(lǐng)使華泰企業(yè)的潛在性稅收負擔提升4五十萬元（9000×5%）。因而佳人企業(yè)在開展稅款籌劃時，必須 提升和華泰企業(yè)的溝通交流，在項目投資入股投資及公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價錢領(lǐng)域作出合理的妥協(xié)，為此得到 華泰企業(yè)的兼容和相互配合，進而實現(xiàn)共贏的目地。

二、根據(jù)企業(yè)改制方法出讓房地產(chǎn)業(yè)
仍以實例1為例子。假定被投資人是一家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——信誠企業(yè)，這時如佳人企業(yè)仍選用項目投資入股投資、再出售股份的形式出讓房地產(chǎn)業(yè)，則不能實現(xiàn)以上避稅實際效果。由于被投資人信誠企業(yè)從業(yè)的是房產(chǎn)開發(fā)，此項項目投資個人行為沒法享有暫免征繳土增的稅收優(yōu)惠政策。那麼在這樣的形式下，是不是還可以選用公司合并方法出讓房地產(chǎn)業(yè)以減少其稅收負擔呢？
（一）以合拼方法出讓房產(chǎn)的稅務(wù)解決
1．土增。依據(jù)財稅字[1995]48號文的要求，在公司合并中，對被企業(yè)兼并公司將房地產(chǎn)業(yè)出讓到企業(yè)兼并公司中的，暫免征繳土增。
2．房產(chǎn)契稅。公司合并全過程中，對伴有后的公司承擔原合拼多方的土地資源、房子所有權(quán)，免征契稅。

3．所得稅。公司合并全過程中，所得稅的稅務(wù)解決方武有二種：一般性稅務(wù)解決和獨特性稅務(wù)解決。
（1）一般性稅務(wù)解決。在一般性稅務(wù)解決中，合拼公司該接投資性房地產(chǎn)明確接納被合拼公司各類財產(chǎn)和債務(wù)的計稅依據(jù)；被合拼公司以及公司股東都應(yīng)按結(jié)算開展企業(yè)所得稅解決；被合拼公司的虧本不可在合拼公司結(jié)轉(zhuǎn)成本填補。
（2）獨特性稅務(wù)解決。針對公司合并，假如公司公司股東在該公司合并產(chǎn)生時得到的股份支付款額度不少于其買賣付款總金額的85%，及其同一操縱下且無需付款溢價增資的公司合并，能夠選用選用獨特性稅務(wù)解決。
在獨特性稅務(wù)解決中，針對股份付款一部分，合拼公司接納被合拼公司資金和債務(wù)的計稅依據(jù)，以被合拼公司的原來計稅依據(jù)明確；被合拼公司合并前的有關(guān)企業(yè)所得稅事宜由合拼公司繼承；被合拼公司公司股東獲得合拼公司股份的計稅依據(jù)，因其原擁有的被合拼公司股份的計稅依據(jù)明確。針對非股份付款一部分，其稅務(wù)處理方法與一般性稅務(wù)解決同樣。

實例2：信誠企業(yè)資產(chǎn)重組佳人企業(yè)。在合拼日，佳人公司資產(chǎn)帳面價值共2200萬元，現(xiàn)錢1000萬元，工業(yè)廠房及土地資源帳面價值1200萬元，投資性房地產(chǎn)9000萬余元；債務(wù)的固定資產(chǎn)凈值與計稅依據(jù)和投資性房地產(chǎn)皆為1000萬元；資本公積八百萬元，留存收益400萬元。信誠企業(yè)付款給華麗企業(yè)1000萬股、投資性房地產(chǎn)為9元／股的本公司股份，華麗企業(yè)對佳人企業(yè)投入的計稅依據(jù)為八百萬元。
1．佳人企業(yè)的稅務(wù)事宜剖析。在合拼流程中，佳人企業(yè)將工業(yè)廠房及土地資源遷移到信誠企業(yè)戶下，不用交納增值稅、城建稅、教育附加費、土增。假如多方經(jīng)商議選用一般性稅務(wù)處理方法開展公司合并的企業(yè)所得稅解決，則佳人企業(yè)應(yīng)當開展結(jié)算。

清算所得＝公司的所有財產(chǎn)可轉(zhuǎn)現(xiàn)使用價值或成交價-財產(chǎn)的計稅依據(jù)，結(jié)算花費-有關(guān)稅金＋負債償還損益表＝（9000-1200）＋（1000-1000）＋（1000-1000）＝7800（萬余元）

佳人企業(yè)應(yīng)繳所得稅＝7800×25%＝1950（萬余元）

2．華麗企業(yè)的稅務(wù)事宜剖析。
（1）華麗轉(zhuǎn)讓公司佳人公司股權(quán)的個人行為不征繳增值稅、城建稅和教育附加費。
（2）公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳所得稅
清算所得造成的新留存收益＝7800-1950＝5850（萬余元）
總留存收益＝400＋5850＝6250（萬余元）
華麗企業(yè)應(yīng)確定的股利分配盈利為62五十萬元，該股息所得的免稅所得稅。
公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的＝9000-800-6250-1950＝0（萬余元）

（3）華麗企業(yè)得到 信誠企業(yè)1000萬股個股的計稅依據(jù)為9000萬余元。

3．信誠企業(yè)的稅務(wù)事宜剖析。
（1）合同印花稅。信誠企業(yè)的注冊資金和資本公積金提升額度為9000萬余元，應(yīng)繳合同印花稅4.五萬元。
（2）在公司合并中，信誠企業(yè)得到 佳人企業(yè)的車間和土地資源不必交納房產(chǎn)契稅。
（3）信誠企業(yè)應(yīng)按投資性房地產(chǎn)明確接納被合拼公司各類財產(chǎn)和債務(wù)的計稅依據(jù)，印工業(yè)廠房及土地資源為9000萬余元，現(xiàn)錢為1000萬元，債務(wù)為1000萬元。

假如在所述業(yè)務(wù)流程中，多方選用獨特性稅務(wù)解決開展企業(yè)所得稅的稅務(wù)解決，則信誠企業(yè)接納佳人公司資產(chǎn)和債務(wù)的計稅依據(jù)，以佳人企業(yè)的原來計稅依據(jù)明確，即工業(yè)廠房及土地資源為1200萬元，現(xiàn)錢和債務(wù)各自為1000萬元；佳人企業(yè)不必開展結(jié)算，其有關(guān)企業(yè)所得稅事宜由信誠企業(yè)繼承；華麗企業(yè)獲得合拼公司股份的計稅依據(jù)，因其原擁有的佳人公司股權(quán)的計稅依據(jù)八百萬元明確，

這時還可以見到，在獨特性稅務(wù)解決中，因為佳人企業(yè)并沒有開展結(jié)算，未交納所得稅，因而華麗企業(yè)所獲取的股份、信誠企業(yè)所獲取的工業(yè)廠房及土地資源仍以原計稅依據(jù)明確，會使所得稅壓力潛在性后退，因而提議在公司合并中選用一般性稅務(wù)處理方法。

（二）以合拼方法出讓房地產(chǎn)業(yè)對土增的危害
根據(jù)實例2能夠 看得出，以合拼方武出讓房地產(chǎn)業(yè)，能夠做到暫免征繳土增的目地。那麼這些方法是不是能夠真真正正降低土增的壓力呢？要處理這一難題，關(guān)鍵環(huán)節(jié)取決于：在預(yù)估土增時，容許減除的經(jīng)營者為獲得土地使用權(quán)證所支出的地價款或土地出讓金應(yīng)給予對應(yīng)的憑證，換句話說，因為在公司合并全過程中，被企業(yè)兼并公司將房地產(chǎn)業(yè)出讓到企業(yè)兼并公司時，并沒有獨立付款地價款，都沒有交納土增，因而企業(yè)兼并公司將企業(yè)兼并中所獲取的房地產(chǎn)業(yè)用以房產(chǎn)開發(fā)時，依然以被企業(yè)兼并公司得到 土地使用權(quán)證的地價款或是土地出讓金做為土增扣減的根據(jù)，換句話說，在實例2中，信誠企業(yè)得到 佳人企業(yè)土地使用權(quán)證后，假如開展房產(chǎn)開發(fā)出讓，則測算土增時，容許減除的地價款為八百萬元，并非9000萬余元。換句話說經(jīng)營者不管以哪種方法得到 土地使用權(quán)證開展房產(chǎn)開發(fā)，只有適度延遲土增繳稅責任的產(chǎn)生時間，但難以實現(xiàn)提升扣減新項目額度、減少土增的目地。