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公司轉讓房地產業(yè)的環(huán)節(jié)中，牽涉到增值稅、大城市保護修建稅（下稱城建稅）等好幾個稅收，稅收負擔較重。因此公司還可以充分考慮選用項目投資入股投資、公司合并等形式出讓房地產業(yè)，進而做到推遲繳稅、減少稅收負擔的目地。

一、以項目投資入股投資方法出讓房地產業(yè)
（一）以項目投資入股投資方法出讓房產的稅務解決
1．增值稅。依據稅務總局[2002]192號文《國家財政部 我國稅務質監(jiān)總局有關公司股權轉讓相關增值稅難題的通告》的要求，以房產、無形資產攤銷項目投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤，一同承當經營風險的個人行為不征繳增值稅。在項目投資后出讓其股份的都不征繳增值稅。而公司銷售不動產、出讓無形資產攤銷則必須交納增值稅。

2．土增。依據財稅字[1995]48號文《國家財政部、我國稅務質監(jiān)總局有關土增一些實際情況要求的通告》和稅務總局[2006]24號文《國家財政部、我國稅務質監(jiān)總局有關土增多個現象的通告》的要求：針對以房地產業(yè)開展項目投資、合作經營的，項目投資、合作經營的一方以房地產業(yè)做價入股投資開展注資或做為合作經營標準，將房地產業(yè)出讓到所項目投資、合作經營的公司里時，暫免征繳土增。對項目投資、控股子公司將以上房地產業(yè)再出讓的，應征繳土增。而針對以房地產業(yè)做價入股投資開展注資或合作經營的，凡所項目投資、合作經營的公司長期從事房產開發(fā)的，或是房產開發(fā)公司以其修建的商住樓開展投入和合作經營的，均不適合暫免征繳土增的要求。

3．房地產稅。針對項目投資合作經營的房地產，在計稅房地產稅時要有所差異：針對以投資房產聯蕾，投資人進行項目投資盈利分紅、共承擔風險的，按房地產余值做為計稅基礎，由被投資人交納房地產稅；針對以投資房產，扣除收入來源，不擔負合作經營風險性的，事實上是以合作經營為名獲得房地產房租，應由投資人按房租收益計稅房地產稅。

4．所得稅。一般狀況下，應溶解為以投資性房地產出讓有關非貨幣性資產、按非貨幣性資產投資性房地產開展項目投資二項業(yè)務流程。

下邊以具體經典案例項目投資和銷售方式對公司稅收負擔的危害。
實例1：華麗晨裝集團公司在北京周邊有一家控股子公司佳人企業(yè)，該企業(yè)占地非常大，土地資源為轉讓方法得到 ，總共付款地價款八百萬元，工業(yè)廠房連著土地資源的賬面凈值為1200萬元。華泰企業(yè)想在此處基本建設一個購物商場，因此尋找佳人企業(yè)商談回收此處塊，競價9000萬余元。該土地上工業(yè)廠房的分析價錢為3二十萬元。

假如佳人企業(yè)將工業(yè)廠房連著土地資源市場銷售給華泰企業(yè)，依照要求，企業(yè)和自己市場銷售或出售其購買、抵賬所得的的房產或轉讓的土地使用權證，以所有 收益減掉房產或土地使用權證的購買或轉讓售價或抵賬時此項房產或土地使用權證做價后的賬戶余額為銷售額計稅增值稅，故佳人企業(yè)必須交納增值稅4十萬元（9000-800）×5%]，城建稅和教育附加費4一萬元[410×（7%＋3%）]，合同印花稅4.五萬元（9000×0.5‰），土增3903.2八萬元（增值額7425.5×60%-扣減新項目額度1575.5×35%），所得稅860.3一萬元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，繳稅累計為5219.09萬余元，佳人轉讓公司房地產業(yè)的凈收益為2580.9一萬元。華泰企業(yè)必須交納房產契稅2七十萬元（9000×3%），合同印花稅4.五萬元（9000×0.5‰）。而假如佳人企業(yè)以項目投資投資的形式將房產遷移到華泰企業(yè)，以后再用9000萬余元的價錢出讓股份得話，其稅收負擔能夠 大幅度減少。

1．佳人企業(yè)應當繳付的稅款。佳人企業(yè)以房地產業(yè)開展項目投資入股投資，不征繳增值稅，也不用交納城建稅和教育附加費；因為投資人與被投資人都未從業(yè)房產開發(fā)，因而此項項目投資個人行為暫免征繳土增。
公司股權轉讓應交納合同印花稅＝9000×0.5‰＝4.5（萬余元）
項目投資及公司股權轉讓個人行為應繳所得稅＝（9000-1200-4.5）×25%＝1948.88（萬余元）
避稅總金額＝5219.09-（4.5＋1948.88）＝3265.71（萬余元）。

2．華泰企業(yè)應當繳付的稅款。
房產契稅＝9000×3%＝270（萬余元）
公司股權轉讓合同印花稅4.五萬元。

從設計方案看，公司股權轉讓方法下，華泰企業(yè)的稅收負擔沒有轉變，而佳人企業(yè)能夠節(jié)省3265.7一萬元的稅費開支。

（二）以房產投資入股投資全過程中必須特別注意的難題
1．投資協議書的簽署。在稅務解決中，嚴苛定義了“項目投資”的含意——項目投資就是指參加接納投資人的分配利潤、一同承當經營風險的個人行為。換句話說要想享有不征繳增值稅、暫免征繳土增的稅費工資待遇，項目投資多方務必一同承當經營風險；假如投資人未擔負經營風險，只是分取固定不動的股利分配、收益，則要依照租賃房地產業(yè)征繳增值稅，沒法實現以上避稅實際效果。

2．實際操作間隔時間。公司要想做到勤奮避稅實際效果，務必留意以房產投資入股投資的時間段與出讓股份的間隔時間難題，二者間隔時間盡量在一年之上，不然稅務行政機關很有可能會以本質課稅標準為由，對以上個人行為繳稅。

3．留意《公司法》中對不一樣投資方法的占比限定。《公司法》要求，整體公司股東的貸幣出金額不能小于有限責任公司企業(yè)注冊資金的30%。換句話說，非現金財產項目投資投資的比率最大不能超出70%，假如在投入全過程中都沒有做到以上規(guī)定，便會給方法的實施產生多余的不便。

4．正確對待和解決繳稅籌劃對不一樣稅收的危害。從里面的籌劃計劃方案能夠看得出，項目投資入股投資方法能夠 得到 增值稅、城建稅、教育附加費和土增的稅收優(yōu)惠政策，可是因為以上稅收的稅收負擔降低，公司的盈利提升，相對應提高了所得稅的稅收負擔，公司應結合考慮到這一危害，并立即交納所得稅。

5．提升彼此的交流和協作，完成共贏的總體目標。以上方法中，佳人企業(yè)根據籌劃能夠 得到 顯著的避稅實際效果?？墒菍θA泰企業(yè)來講，該方法并沒有減少其稅賦，反倒會提升華泰企業(yè)潛在性的稅賦——將來華泰轉讓公司其以項目投資入股投資方法得到 的房產時，必須額度交納增值稅，即挑選項目投資入股投資方將領使華泰企業(yè)的潛在性稅收負擔提升4五十萬元（9000×5%）。因而佳人企業(yè)在開展稅款籌劃時，必須 提升和華泰企業(yè)的溝通交流，在項目投資入股投資及公司股權轉讓價錢領域作出合理的妥協，為此得到 華泰企業(yè)的兼容和相互配合，進而實現共贏的目地。

二、根據企業(yè)改制方法出讓房地產業(yè)
仍以實例1為例子。假定被投資人是一家房產開發(fā)企業(yè)——信誠企業(yè)，這時如佳人企業(yè)仍選用項目投資入股投資、再出售股份的形式出讓房地產業(yè)，則不能實現以上避稅實際效果。由于被投資人信誠企業(yè)從業(yè)的是房產開發(fā)，此項項目投資個人行為沒法享有暫免征繳土增的稅收優(yōu)惠政策。那麼在這樣的形式下，是不是還可以選用公司合并方法出讓房地產業(yè)以減少其稅收負擔呢？
（一）以合拼方法出讓房產的稅務解決
1．土增。依據財稅字[1995]48號文的要求，在公司合并中，對被企業(yè)兼并公司將房地產業(yè)出讓到企業(yè)兼并公司中的，暫免征繳土增。
2．房產契稅。公司合并全過程中，對伴有后的公司承擔原合拼多方的土地資源、房子所有權，免征契稅。

3．所得稅。公司合并全過程中，所得稅的稅務解決方武有二種：一般性稅務解決和獨特性稅務解決。
（1）一般性稅務解決。在一般性稅務解決中，合拼公司該接投資性房地產明確接納被合拼公司各類財產和債務的計稅依據；被合拼公司以及公司股東都應按結算開展企業(yè)所得稅解決；被合拼公司的虧本不可在合拼公司結轉成本填補。
（2）獨特性稅務解決。針對公司合并，假如公司公司股東在該公司合并產生時得到的股份支付款額度不少于其買賣付款總金額的85%，及其同一操縱下且無需付款溢價增資的公司合并，能夠選用選用獨特性稅務解決。
在獨特性稅務解決中，針對股份付款一部分，合拼公司接納被合拼公司資金和債務的計稅依據，以被合拼公司的原來計稅依據明確；被合拼公司合并前的有關企業(yè)所得稅事宜由合拼公司繼承；被合拼公司公司股東獲得合拼公司股份的計稅依據，因其原擁有的被合拼公司股份的計稅依據明確。針對非股份付款一部分，其稅務處理方法與一般性稅務解決同樣。

實例2：信誠企業(yè)資產重組佳人企業(yè)。在合拼日，佳人公司資產帳面價值共2200萬元，現錢1000萬元，工業(yè)廠房及土地資源帳面價值1200萬元，投資性房地產9000萬余元；債務的固定資產凈值與計稅依據和投資性房地產皆為1000萬元；資本公積八百萬元，留存收益400萬元。信誠企業(yè)付款給華麗企業(yè)1000萬股、投資性房地產為9元／股的本公司股份，華麗企業(yè)對佳人企業(yè)投入的計稅依據為八百萬元。
1．佳人企業(yè)的稅務事宜剖析。在合拼流程中，佳人企業(yè)將工業(yè)廠房及土地資源遷移到信誠企業(yè)戶下，不用交納增值稅、城建稅、教育附加費、土增。假如多方經商議選用一般性稅務處理方法開展公司合并的企業(yè)所得稅解決，則佳人企業(yè)應當開展結算。

清算所得＝公司的所有財產可轉現使用價值或成交價-財產的計稅依據，結算花費-有關稅金＋負債償還損益表＝（9000-1200）＋（1000-1000）＋（1000-1000）＝7800（萬余元）

佳人企業(yè)應繳所得稅＝7800×25%＝1950（萬余元）

2．華麗企業(yè)的稅務事宜剖析。
（1）華麗轉讓公司佳人公司股權的個人行為不征繳增值稅、城建稅和教育附加費。
（2）公司股權轉讓應繳所得稅
清算所得造成的新留存收益＝7800-1950＝5850（萬余元）
總留存收益＝400＋5850＝6250（萬余元）
華麗企業(yè)應確定的股利分配盈利為62五十萬元，該股息所得的免稅所得稅。
公司股權轉讓所得的＝9000-800-6250-1950＝0（萬余元）

（3）華麗企業(yè)得到 信誠企業(yè)1000萬股個股的計稅依據為9000萬余元。

3．信誠企業(yè)的稅務事宜剖析。
（1）合同印花稅。信誠企業(yè)的注冊資金和資本公積金提升額度為9000萬余元，應繳合同印花稅4.五萬元。
（2）在公司合并中，信誠企業(yè)得到 佳人企業(yè)的車間和土地資源不必交納房產契稅。
（3）信誠企業(yè)應按投資性房地產明確接納被合拼公司各類財產和債務的計稅依據，印工業(yè)廠房及土地資源為9000萬余元，現錢為1000萬元，債務為1000萬元。

假如在所述業(yè)務流程中，多方選用獨特性稅務解決開展企業(yè)所得稅的稅務解決，則信誠企業(yè)接納佳人公司資產和債務的計稅依據，以佳人企業(yè)的原來計稅依據明確，即工業(yè)廠房及土地資源為1200萬元，現錢和債務各自為1000萬元；佳人企業(yè)不必開展結算，其有關企業(yè)所得稅事宜由信誠企業(yè)繼承；華麗企業(yè)獲得合拼公司股份的計稅依據，因其原擁有的佳人公司股權的計稅依據八百萬元明確，

這時還可以見到，在獨特性稅務解決中，因為佳人企業(yè)并沒有開展結算，未交納所得稅，因而華麗企業(yè)所獲取的股份、信誠企業(yè)所獲取的工業(yè)廠房及土地資源仍以原計稅依據明確，會使所得稅壓力潛在性后退，因而提議在公司合并中選用一般性稅務處理方法。

（二）以合拼方法出讓房地產業(yè)對土增的危害
根據實例2能夠 看得出，以合拼方武出讓房地產業(yè)，能夠做到暫免征繳土增的目地。那麼這些方法是不是能夠真真正正降低土增的壓力呢？要處理這一難題，關鍵環(huán)節(jié)取決于：在預估土增時，容許減除的經營者為獲得土地使用權證所支出的地價款或土地出讓金應給予對應的憑證，換句話說，因為在公司合并全過程中，被企業(yè)兼并公司將房地產業(yè)出讓到企業(yè)兼并公司時，并沒有獨立付款地價款，都沒有交納土增，因而企業(yè)兼并公司將企業(yè)兼并中所獲取的房地產業(yè)用以房產開發(fā)時，依然以被企業(yè)兼并公司得到 土地使用權證的地價款或是土地出讓金做為土增扣減的根據，換句話說，在實例2中，信誠企業(yè)得到 佳人企業(yè)土地使用權證后，假如開展房產開發(fā)出讓，則測算土增時，容許減除的地價款為八百萬元，并非9000萬余元。換句話說經營者不管以哪種方法得到 土地使用權證開展房產開發(fā)，只有適度延遲土增繳稅責任的產生時間，但難以實現提升扣減新項目額度、減少土增的目地。