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　　依據(jù)《土地增值稅暫行條例》要求，土增是以企業(yè)和本人出讓國有制土地所有權(quán)、地面上的建筑以及附屬物(通稱房地產(chǎn)業(yè))所得到的增值額為計稅基礎(chǔ)，按照要求征收率收取的—種稅。在我國稅收法律對本人出讓房地產(chǎn)業(yè)土增頒布了一些政策優(yōu)惠。例如：《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法[1995]六號)要求，對本人出讓自己的房子，凡定居滿5年或5年之上的，緯向稅務(wù)行政機關(guān)申請準(zhǔn)許，可免于征繳土增；定居滿三年沒滿5年的，遞減征繳土增；定居沒滿三年的，按照規(guī)定計稅土增?！秶邑斦?、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)多個稅收優(yōu)惠政策的通告》(稅務(wù)總局〔1999〕216號)要求，自1999年8月1日起，對居民個人有著的普通住房，住出讓時暫免征繳土增?！捌胀ㄗ》俊钡脑u定，一律按各省市、自治州、市轄區(qū)政府依據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制訂按其對社會公開的“中小型套型、中底價普通住宅”的規(guī)范實行。即正常情況下應(yīng)并且達(dá)到下述標(biāo)準(zhǔn)：居民小區(qū)建筑密度在1.0之上、單做一套有點貴總建筑面積在120平米下列、具體交易價錢低過同等級土地資源上住宅均勻成交價1．2倍下列。依據(jù)政策要求，本人出讓房地產(chǎn)業(yè)土增實際測算關(guān)鍵分三種方式，本人在開展住宅出讓時，可綜合性政策優(yōu)惠和三種計算方式所造成的記稅結(jié)果差別開展稅款籌劃。

　　方式一：能給予評定價錢的計算方式：土增應(yīng)納稅所得額=[出讓收益-評定價錢-與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費]×稅率
　　1、“評定價錢”就是指由政府部門審批建立的房產(chǎn)評估組織鑒定的重置成本價乘于成新度折扣怎么算后的價錢；
2、“與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費”包含增值稅、城建稅、教育附加費、合同印花稅等；
3、由政府部門審批建立的房產(chǎn)評估組織評定產(chǎn)生的評詁花費容許在預(yù)估土增時給予扣減，但本人瞞報、謊報房地產(chǎn)業(yè)交易量價錢開展評定的，評定花費不允許扣減；
4、能給予評定價錢的，已繳房產(chǎn)契稅在預(yù)估土增時不允許扣減。

　　例1：柳先生于2004年11月以400一千元在某城區(qū)選購了—套使用面積為150m2的商住樓，交納房產(chǎn)契稅12一千元，并花50一千元開展了室內(nèi)裝修，2006年12月將房子以640一千元的總價格售出，經(jīng)房產(chǎn)評估組織評定價錢為460一千元，付款評定花費60零元，房屋出售信息付款了服務(wù)費、公證費用等有效花費總共五百元，以上房子原值及相應(yīng)花費均給予出了合理合法合理憑證。柳先生出讓這套商住樓怎樣交納土增，累計交納稅金是多少?

　　因為柳先生出讓的這套商住樓的住房使用面積為150m2，歸屬于非普通住房，縣只定居了2年零一個月，因而其出讓時要全額的交納增值稅、大城市保護(hù)修建稅、教育附加費、合同印花稅、土增和計稅個人所得稅。柳先生應(yīng)交納的稅款為：
1、增值稅=641000×5％=321000(元)；
2、大城市保護(hù)修建稅及教育附加費=321000×(7%＋3％)=31200(元)；
3、合同印花稅=6401000×0.05％=320(元)；
4、土增：可扣減新項目額度=4601000 600 (321000 31200 320)=4961120(元)；增值額=6401000-4961120=1431880(元)，增值率=1431880÷4961120×100％=29％，增值率不超過50％，稅率30％，應(yīng)交土增=1431880×30％=431164(元)；
5、個人所得稅：依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出讓所得的征繳個人所得稅相關(guān)難題的通告》(國稅發(fā)[2006]106號)，可扣減房子原值=4001000 121000=4121000(元)，可減除的有關(guān)稅費=321000 31200 320 431164=781684(元)，可扣減有效花費=裝修費用 服務(wù)費和公證費用等=401000 500=401500(元)(稅收法律要求可減除的裝修費用最大額度為購買價的10%，其真實支出的裝修費用為50一千元，則只有在抵扣40一千元裝修費用)，應(yīng)繳稅收入額=6401000-4121000-781684-401500=1081816 (元)，應(yīng)繳個人所得稅額=應(yīng)繳稅收入額×20％=1081816×20％＝211763.2(元)。累計稅金總金額=321000 31200 320 431164 211763.2=1001447.2(元)。

　　方式二：不可以獲得評定價錢，但能給予買房稅票的計算方式：土增應(yīng)納稅所得額=[出讓收益-入門購買價×(1 5％×n)-與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費]×稅率
　    1、“n”就是指購買房子到出讓房子的本年度數(shù)；
       2、“與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費”包含增值稅、城建稅、教育附加費、合同印花稅等：
       3、入門買房交納的房產(chǎn)契稅可憑房產(chǎn)契稅完稅證在預(yù)估土增時給予扣減，但不當(dāng)作加計5％的數(shù)量(詳細(xì)《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增多個現(xiàn)象的通告》稅務(wù)總局[2006]24號)。

　　例2：假定例1中柳先生不可以獲得評定價錢，也未付款評定花費，別的跟上面一樣。那麼柳先生出讓這套商住樓應(yīng)交納什么稅，累計交納稅金是多少?

　　柳先生應(yīng)交納的稅款為：
1、增值稅(跟上面一樣)32一千元；
2、城建稅及教育附加費(跟上面一樣)31200元；
3、合同印花稅(跟上面一樣)3二十元；
4、土增：可扣減新項目額度=4001000×(1 5％×2) 121000 (321000 31200 320)＝4871520(元)；增值額=6401000-4871520=1521480(元)，增值率=1521480÷4871520×100％=31.28％，增值率不超過50％，稅率30％，應(yīng)交土增=1521480×30％=451744(元)；
5、個人所得稅(文檔根據(jù)跟上面一樣)：可減除的房子原值=4001000 121000=4121000(元)，可減除的有關(guān)稅費=321000 31200 320 451744 =811264(元)，可減除的有效花費(跟上面一樣)401500元，應(yīng)繳稅收入額=6401000-4121000-811264-401500=1061236(元)：應(yīng)繳個人所得稅額=應(yīng)繳稅收入額×20％=1061236×20％＝211247.2(元)。累計稅金總金額=321000 31200 320 451744 211247.2＝1021511.2(元)。

　　方式三：既沒有評定價錢，又無法給予買房稅票的計算方式：土增應(yīng)納稅所得額=出讓收益×查賬征收征收率(實際由各省市明確)

　　例3：假定例1中柳先生因為管理不當(dāng)，不可以保證出原買房時的有關(guān)會計原始憑證，也無法給予房子重置成本評定價錢(假定本地要求本人出讓房地產(chǎn)業(yè)個人所得稅依照1．5％查賬征收、土增依照1％查賬征收)，別的跟上面一樣。柳先生出讓這套商住樓應(yīng)交納什么稅，累計交納稅金是多少?

　　柳先生應(yīng)交納的稅款為：1、增值稅32一千元；2、城建稅及教育附加費31200元；3、合同印花稅3二十元；4、土增＝6401000×1％=61400(元)；5、個人所得稅=6401000×1．5％=91600(元)。累計稅金總金額=321000 31200 320 61400 91600=511520(元)。