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　　依據(jù)《土地增值稅暫行條例》要求，土增是以企業(yè)和本人出讓國(guó)有制土地所有權(quán)、地面上的建筑以及附屬物(通稱房地產(chǎn)業(yè))所得到的增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，按照要求征收率收取的—種稅。在我國(guó)稅收法律對(duì)本人出讓房地產(chǎn)業(yè)土增頒布了一些政策優(yōu)惠。例如：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法[1995]六號(hào))要求，對(duì)本人出讓自己的房子，凡定居滿5年或5年之上的，緯向稅務(wù)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)準(zhǔn)許，可免于征繳土增；定居滿三年沒滿5年的，遞減征繳土增；定居沒滿三年的，按照規(guī)定計(jì)稅土增?！秶?guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)多個(gè)稅收優(yōu)惠政策的通告》(稅務(wù)總局〔1999〕216號(hào))要求，自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人有著的普通住房，住出讓時(shí)暫免征繳土增?！捌胀ㄗ》俊钡脑u(píng)定，一律按各省市、自治州、市轄區(qū)政府依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))制訂按其對(duì)社會(huì)公開的“中小型套型、中底價(jià)普通住宅”的規(guī)范實(shí)行。即正常情況下應(yīng)并且達(dá)到下述標(biāo)準(zhǔn)：居民小區(qū)建筑密度在1.0之上、單做一套有點(diǎn)貴總建筑面積在120平米下列、具體交易價(jià)錢低過(guò)同等級(jí)土地資源上住宅均勻成交價(jià)1．2倍下列。依據(jù)政策要求，本人出讓房地產(chǎn)業(yè)土增實(shí)際測(cè)算關(guān)鍵分三種方式，本人在開展住宅出讓時(shí)，可綜合性政策優(yōu)惠和三種計(jì)算方式所造成的記稅結(jié)果差別開展稅款籌劃。

　　方式一：能給予評(píng)定價(jià)錢的計(jì)算方式：土增應(yīng)納稅所得額=[出讓收益-評(píng)定價(jià)錢-與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)]×稅率
　　1、“評(píng)定價(jià)錢”就是指由政府部門審批建立的房產(chǎn)評(píng)估組織鑒定的重置成本價(jià)乘于成新度折扣怎么算后的價(jià)錢；
2、“與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)”包含增值稅、城建稅、教育附加費(fèi)、合同印花稅等；
3、由政府部門審批建立的房產(chǎn)評(píng)估組織評(píng)定產(chǎn)生的評(píng)詁花費(fèi)容許在預(yù)估土增時(shí)給予扣減，但本人瞞報(bào)、謊報(bào)房地產(chǎn)業(yè)交易量?jī)r(jià)錢開展評(píng)定的，評(píng)定花費(fèi)不允許扣減；
4、能給予評(píng)定價(jià)錢的，已繳房產(chǎn)契稅在預(yù)估土增時(shí)不允許扣減。

　　例1：柳先生于2004年11月以400一千元在某城區(qū)選購(gòu)了—套使用面積為150m2的商住樓，交納房產(chǎn)契稅12一千元，并花50一千元開展了室內(nèi)裝修，2006年12月將房子以640一千元的總價(jià)格售出，經(jīng)房產(chǎn)評(píng)估組織評(píng)定價(jià)錢為460一千元，付款評(píng)定花費(fèi)60零元，房屋出售信息付款了服務(wù)費(fèi)、公證費(fèi)用等有效花費(fèi)總共五百元，以上房子原值及相應(yīng)花費(fèi)均給予出了合理合法合理憑證。柳先生出讓這套商住樓怎樣交納土增，累計(jì)交納稅金是多少?

　　因?yàn)榱壬鲎尩倪@套商住樓的住房使用面積為150m2，歸屬于非普通住房，縣只定居了2年零一個(gè)月，因而其出讓時(shí)要全額的交納增值稅、大城市保護(hù)修建稅、教育附加費(fèi)、合同印花稅、土增和計(jì)稅個(gè)人所得稅。柳先生應(yīng)交納的稅款為：
1、增值稅=641000×5％=321000(元)；
2、大城市保護(hù)修建稅及教育附加費(fèi)=321000×(7%＋3％)=31200(元)；
3、合同印花稅=6401000×0.05％=320(元)；
4、土增：可扣減新項(xiàng)目額度=4601000 600 (321000 31200 320)=4961120(元)；增值額=6401000-4961120=1431880(元)，增值率=1431880÷4961120×100％=29％，增值率不超過(guò)50％，稅率30％，應(yīng)交土增=1431880×30％=431164(元)；
5、個(gè)人所得稅：依據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出讓所得的征繳個(gè)人所得稅相關(guān)難題的通告》(國(guó)稅發(fā)[2006]106號(hào))，可扣減房子原值=4001000 121000=4121000(元)，可減除的有關(guān)稅費(fèi)=321000 31200 320 431164=781684(元)，可扣減有效花費(fèi)=裝修費(fèi)用 服務(wù)費(fèi)和公證費(fèi)用等=401000 500=401500(元)(稅收法律要求可減除的裝修費(fèi)用最大額度為購(gòu)買價(jià)的10%，其真實(shí)支出的裝修費(fèi)用為50一千元，則只有在抵扣40一千元裝修費(fèi)用)，應(yīng)繳稅收入額=6401000-4121000-781684-401500=1081816 (元)，應(yīng)繳個(gè)人所得稅額=應(yīng)繳稅收入額×20％=1081816×20％＝211763.2(元)。累計(jì)稅金總金額=321000 31200 320 431164 211763.2=1001447.2(元)。

　　方式二：不可以獲得評(píng)定價(jià)錢，但能給予買房稅票的計(jì)算方式：土增應(yīng)納稅所得額=[出讓收益-入門購(gòu)買價(jià)×(1 5％×n)-與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)]×稅率
　    1、“n”就是指購(gòu)買房子到出讓房子的本年度數(shù)；
       2、“與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)”包含增值稅、城建稅、教育附加費(fèi)、合同印花稅等：
       3、入門買房交納的房產(chǎn)契稅可憑房產(chǎn)契稅完稅證在預(yù)估土增時(shí)給予扣減，但不當(dāng)作加計(jì)5％的數(shù)量(詳細(xì)《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增多個(gè)現(xiàn)象的通告》稅務(wù)總局[2006]24號(hào))。

　　例2：假定例1中柳先生不可以獲得評(píng)定價(jià)錢，也未付款評(píng)定花費(fèi)，別的跟上面一樣。那麼柳先生出讓這套商住樓應(yīng)交納什么稅，累計(jì)交納稅金是多少?

　　柳先生應(yīng)交納的稅款為：
1、增值稅(跟上面一樣)32一千元；
2、城建稅及教育附加費(fèi)(跟上面一樣)31200元；
3、合同印花稅(跟上面一樣)3二十元；
4、土增：可扣減新項(xiàng)目額度=4001000×(1 5％×2) 121000 (321000 31200 320)＝4871520(元)；增值額=6401000-4871520=1521480(元)，增值率=1521480÷4871520×100％=31.28％，增值率不超過(guò)50％，稅率30％，應(yīng)交土增=1521480×30％=451744(元)；
5、個(gè)人所得稅(文檔根據(jù)跟上面一樣)：可減除的房子原值=4001000 121000=4121000(元)，可減除的有關(guān)稅費(fèi)=321000 31200 320 451744 =811264(元)，可減除的有效花費(fèi)(跟上面一樣)401500元，應(yīng)繳稅收入額=6401000-4121000-811264-401500=1061236(元)：應(yīng)繳個(gè)人所得稅額=應(yīng)繳稅收入額×20％=1061236×20％＝211247.2(元)。累計(jì)稅金總金額=321000 31200 320 451744 211247.2＝1021511.2(元)。

　　方式三：既沒有評(píng)定價(jià)錢，又無(wú)法給予買房稅票的計(jì)算方式：土增應(yīng)納稅所得額=出讓收益×查賬征收征收率(實(shí)際由各省市明確)

　　例3：假定例1中柳先生因?yàn)楣芾聿划?dāng)，不可以保證出原買房時(shí)的有關(guān)會(huì)計(jì)原始憑證，也無(wú)法給予房子重置成本評(píng)定價(jià)錢(假定本地要求本人出讓房地產(chǎn)業(yè)個(gè)人所得稅依照1．5％查賬征收、土增依照1％查賬征收)，別的跟上面一樣。柳先生出讓這套商住樓應(yīng)交納什么稅，累計(jì)交納稅金是多少?

　　柳先生應(yīng)交納的稅款為：1、增值稅32一千元；2、城建稅及教育附加費(fèi)31200元；3、合同印花稅3二十元；4、土增＝6401000×1％=61400(元)；5、個(gè)人所得稅=6401000×1．5％=91600(元)。累計(jì)稅金總金額=321000 31200 320 61400 91600=511520(元)。