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現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)中涉及到的稅收優(yōu)惠政策不健全，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的不正確稅收個(gè)人行為。

1.不可以準(zhǔn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本銷售額。房產(chǎn)開發(fā)公司從早期到總體竣工的市場(chǎng)銷售個(gè)人行為，統(tǒng)一按預(yù)收賬款的方式開展；在給顧客的不動(dòng)產(chǎn)登記證未辦完成之前，總體市場(chǎng)銷售個(gè)人行為并沒有結(jié)束?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中只要求了繳稅責(zé)任造成的時(shí)間，但未確立應(yīng)收帳款什么時(shí)候結(jié)轉(zhuǎn)成本銷售額。

2.沒有確定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。依照《企業(yè)所得稅前扣除辦法》的要求，公司的成本費(fèi)計(jì)費(fèi)方式還可以選用個(gè)別計(jì)價(jià)法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法、計(jì)劃成本法、毛利率法等，大部分全是對(duì)于加工制造業(yè)或商品流轉(zhuǎn)公司來講的，而對(duì)房產(chǎn)開發(fā)公司卻沒有比較確定的成本費(fèi)計(jì)費(fèi)方法；加上，銷售額的結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)間沒有明文規(guī)定，公司在房地產(chǎn)預(yù)購(gòu)環(huán)節(jié)的銷售額均以“應(yīng)收帳款”的方式發(fā)生，賬目記述無收益，只體現(xiàn)了初期的開發(fā)費(fèi)及其研發(fā)流程中的其它雜費(fèi)，不符收益與花費(fèi)配制的標(biāo)準(zhǔn)。

3.花費(fèi)沒法記提。因?yàn)殇N售額不可以確定，接踵而來便是各種各樣成本的記提沒有法律規(guī)定的規(guī)范。例如招待費(fèi)、宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)等，每個(gè)房產(chǎn)開發(fā)公司的記提規(guī)范不一，隨機(jī)性非常大。

4.跨年度工程項(xiàng)目的費(fèi)用更為無法確定。房產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)周期較長(zhǎng)，絕大多數(shù)的成本產(chǎn)生在早期，對(duì)這一部分花費(fèi)是按“開辦費(fèi)”看待，或是按“工程成本”看待，沒法確定。尤其對(duì)跨年度的工程項(xiàng)目成本的結(jié)轉(zhuǎn)成本難題，為中后期的稅款監(jiān)管產(chǎn)生了很大的難度系數(shù)。

因?yàn)榉慨a(chǎn)開發(fā)公司從研發(fā)到商品樓的總體售賣結(jié)束，周期時(shí)間拖的很長(zhǎng)，一般須要2～三年。房屋出售狀況可分成下列三種：
一是在早期開發(fā)設(shè)計(jì)中產(chǎn)生市場(chǎng)銷售個(gè)人行為；
二是在作業(yè)流程中產(chǎn)生市場(chǎng)銷售個(gè)人行為；
三是行為主體竣工后產(chǎn)生市場(chǎng)銷售個(gè)人行為。

從調(diào)研把握的狀況看，前二種個(gè)人行為比較廣泛。

從資產(chǎn)的由來看有三種：一是現(xiàn)錢收益；二是應(yīng)收訂金；三是住房貸款。

依照房產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度要求，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)房屋出售業(yè)務(wù)流程之前務(wù)必獲得相關(guān)部門的房屋出售許可證書，才可以獲得房屋出售資質(zhì)。依照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條第一款的要求，經(jīng)營(yíng)者出讓土地使用權(quán)證或銷售不動(dòng)產(chǎn)，選用預(yù)收賬款方法的，其繳稅責(zé)任造成的時(shí)長(zhǎng)為接到預(yù)收賬款的當(dāng)日。房產(chǎn)開發(fā)公司在繳稅上具有下列領(lǐng)域的難題：
1.對(duì)接收的應(yīng)收帳款（含按揭貸款）不完成稅務(wù)申報(bào)，一部分公司賬目體現(xiàn)的預(yù)付賬款和住房貸款的數(shù)額達(dá)到上百萬(wàn)元，但長(zhǎng)期性無收益申請(qǐng)。

2.瞞報(bào)收益。房產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)設(shè)的房屋出售部，每日都是有房屋出售信息明細(xì)分類賬，除一部分收益交會(huì)計(jì)人帳外，絕大多數(shù)的收益不入帳，而立即交到該房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)人，并以“個(gè)人借貸”的方式，再“借”給該公司，計(jì)入“應(yīng)付款”，瞞報(bào)銷售額，長(zhǎng)期性逃稅。

3.一部分房地產(chǎn)開發(fā)商以未獲得房屋出售許可證書為由，對(duì)扣除的訂金，未按應(yīng)收帳款解決，瞞報(bào)銷售額。

4.房產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人合謀企業(yè)員工，騙領(lǐng)假住房貸款，瞞報(bào)銷售額。依照產(chǎn)權(quán)年限管理方法機(jī)構(gòu)的要求，顧客能夠其所選購(gòu)的房子做為質(zhì)押，在金融機(jī)構(gòu)獲得住房貸款，但務(wù)必四證齊備（身份證件、戶口簿、結(jié)婚證書及其存折）。一部分房產(chǎn)開發(fā)公司為了更好地騙取資產(chǎn)，啟動(dòng)本企業(yè)的員工，以本人為名騙取住房貸款，騙領(lǐng)資產(chǎn)。這時(shí)市場(chǎng)銷售個(gè)人行為已產(chǎn)生，但房產(chǎn)開發(fā)公司瞞報(bào)收人不納稅申報(bào)。

5.運(yùn)用“授權(quán)委托建房子”偷漏稅。代建制房子務(wù)必一起合乎下列四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
（1）務(wù)必提前與受托人訂有授權(quán)委托代建合同，并在合同書上注明計(jì)取根據(jù)及規(guī)范；
（2）所建房子的基本建設(shè)方案與項(xiàng)目立項(xiàng)審核務(wù)必是下發(fā)給施工單位的，不產(chǎn)生土地使用權(quán)證遷移；
（3）以受托人為名與承擔(dān)施工隊(duì)伍清算；
（4）不墊款基本建設(shè)資產(chǎn)。

對(duì)未與此同時(shí)擁有以上四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的代建制業(yè)務(wù)流程，對(duì)委托方按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅收分類征繳增值稅。但真實(shí)情況是：絕大多數(shù)公司簽署了代建合同，并在施工過程中墊款了基本建設(shè)資產(chǎn)；也有一小部分房產(chǎn)開發(fā)公司，鉆國(guó)家政策的空檔，同施工單位簽署假的代建合同，本質(zhì)是銷售不動(dòng)產(chǎn)。從現(xiàn)階段查驗(yàn)的狀況看，與此同時(shí)合乎四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)開發(fā)公司代建制工程項(xiàng)目很少，授權(quán)委托代建制在稅務(wù)管理中的系統(tǒng)漏洞很大。

6.發(fā)票信息與應(yīng)用是一個(gè)空缺?，F(xiàn)階段房產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)購(gòu)全過程所有采用的是自印的收款收據(jù)，加上，產(chǎn)權(quán)年限管理方法機(jī)構(gòu)從自己的利潤(rùn)考慮，向房產(chǎn)開發(fā)公司扣除一定百分比的服務(wù)費(fèi)，在申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證的環(huán)節(jié)中，對(duì)增值稅專票的需求亦沒有那樣嚴(yán)苛，經(jīng)營(yíng)者只需授權(quán)委托房產(chǎn)開發(fā)公司申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證，房產(chǎn)開發(fā)公司就能根據(jù)多種渠道把不動(dòng)產(chǎn)登記證辦出來。

之上難題盡管多是因?yàn)槎愂諆?yōu)惠政策落后造成的，可是一旦查出來，即被確認(rèn)為偷漏稅個(gè)人行為，房地產(chǎn)開發(fā)商在操作實(shí)務(wù)工作上應(yīng)多方面留意。