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稅收法律要求，房地產(chǎn)稅的課稅對象是房子。公司自購房地產(chǎn)按照房產(chǎn)原值一次扣減10%至30%后的余值按1.2%的繳稅計(jì)算交納。房產(chǎn)原值就是指經(jīng)營者依照企業(yè)會計(jì)制度要求，在帳本“固資”學(xué)科中記錄的房子售價。因而，針對自購房地產(chǎn)應(yīng)繳房地產(chǎn)稅的籌劃該當(dāng)密切緊緊圍繞房產(chǎn)原值的財(cái)務(wù)核算開展。

一、房子范疇有技巧，既不擴(kuò)張都不變小
稅收法律要求，單獨(dú)于住宅以外的房屋建筑不征房地產(chǎn)稅，但與住宅不可缺少的附加設(shè)備或是一般不獨(dú)立計(jì)費(fèi)的服務(wù)設(shè)施必須劃入原房子原值計(jì)稅房地產(chǎn)稅。這就需要我們在計(jì)算房子原值時，理應(yīng)對房子和非房子房屋建筑及其各種各樣附設(shè)設(shè)備、服務(wù)設(shè)施開展適度區(qū)劃。

說白了房子，便是里面有頂，四面有墻（或柱），可以擋風(fēng)遮雨，能夠供大家生產(chǎn)制造、歇息、游戲娛樂、主題活動、倉儲物流等的場地。依據(jù)這一界定，我們可以差別于其余的單獨(dú)于住宅以外的房屋建筑，如院墻、庭院假山、煙筒、冷卻塔、變電器塔、油池油柜、酒窯菜窖、乙醇池、甘蔗糖蜜池、戶外游泳館、夾層玻璃暖房、磚廠灰窯及其各種各樣燃?xì)夤薜?，之上房屋建筑均不屬于房地產(chǎn)，不征房地產(chǎn)稅。與住宅不可缺少的各類附設(shè)設(shè)施或一般不直接測算使用價值的服務(wù)設(shè)施，就是指暖氣片、環(huán)境衛(wèi)生、自然通風(fēng)、照明燈具、液化氣等機(jī)器設(shè)備，各種各樣管道，如蒸汽、空氣壓縮、原油、建筑給排水等管路及電力工程、通訊器材、電纜線輸電線，電梯轎廂、液壓升降機(jī)、走廊、曬臺這些。因?yàn)楦皆O(shè)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施通常不僅為房地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目，稅收法律與此同時規(guī)范了實(shí)際界線：“附設(shè)設(shè)施的自來水管、下水管道、暖氣管道、燃?xì)夤艿葟慕诘奶酵蛉ü芩闫?，燈泡網(wǎng)、照明燈具線從進(jìn)底盒連接管算起?！?

有關(guān)房子中間空調(diào)通風(fēng)設(shè)備是不是記入房產(chǎn)原值的難題，稅務(wù)總局地字[1987]28號文檔要求，新創(chuàng)建房子投入使用時，如中間空調(diào)通風(fēng)設(shè)備已測算在房產(chǎn)原值當(dāng)中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包含中間空調(diào)通風(fēng)設(shè)備；如中間空調(diào)通風(fēng)設(shè)備作單項(xiàng)工程固資記帳，獨(dú)立計(jì)算并獲取折舊費(fèi)，則房產(chǎn)原值不可包含中間空調(diào)通風(fēng)設(shè)備。有關(guān)老房安裝空調(diào)通風(fēng)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)工程固資記帳，不可記入房產(chǎn)原值。

二、計(jì)算土地價格有方法，緊緊圍繞“有關(guān)”找所屬
無形資產(chǎn)攤銷規(guī)則第21條要求，“公司開展房產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將有關(guān)的土地使用權(quán)證給予結(jié)轉(zhuǎn)成本。結(jié)轉(zhuǎn)成本時，將土地使用權(quán)證的帳面價值一次記入房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本?！痹撘蟛坏m用房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)公司研發(fā)的商住樓，對非房地產(chǎn)開發(fā)商自主修建自購的房子一樣可用。

依據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》第47條要求，公司購買或以付款土地出讓方法獲得的土地使用權(quán)證，在還沒開發(fā)設(shè)計(jì)或修建自購新項(xiàng)目前，做為無形資產(chǎn)攤銷計(jì)算，并按本管理制度要求的限期分期付款攤銷費(fèi)。房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)設(shè)計(jì)商住樓時，應(yīng)將土地使用權(quán)證的帳面價值所有轉(zhuǎn)到項(xiàng)目成本；公司因運(yùn)用土地資源修建自購某新項(xiàng)目時，將土地使用權(quán)證的帳面價值所有轉(zhuǎn)到在建項(xiàng)目成本費(fèi)。這兒應(yīng)該留意，一次結(jié)轉(zhuǎn)成本的土地使用權(quán)證帳面價值僅僅指與在建項(xiàng)目有關(guān)的土地資源。

這兒的“有關(guān)”理應(yīng)了解為“相匹配”或“配制”。公司應(yīng)該以相匹配房地產(chǎn)占有的土地面積按占比結(jié)轉(zhuǎn)成本，針對非房地產(chǎn)占有土地資源（如場所），理應(yīng)給予攤銷費(fèi)。

比如，某公司于2002年3月1日征用土地100畝（66666.66平米）土地資源，付款土地出讓五百萬元。公司按50年攤銷費(fèi)。2002年6月份，使用5000平米（長一百米，寬50米）修建一號工業(yè)廠房。有關(guān)賬務(wù)處理為：
1.獲得土地使用權(quán)證時：
借：無形資產(chǎn)攤銷——土地使用權(quán)證 5000000
貸：存款 5000000

2.2002年3月、4月、5月，每個月應(yīng)攤銷費(fèi)：5000000/50/12=8333.33（元）
借：期間費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷攤銷費(fèi) 8333.33
貸：無形資產(chǎn)攤銷——土地使用權(quán)證 8333.33

3.2002年6月初，“無形資產(chǎn)攤銷——土地使用權(quán)證”賬面凈值為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）
應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本至在建項(xiàng)目額度為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）
借：在建項(xiàng)目——一號工業(yè)廠房 373125.03
貸：無形資產(chǎn)攤銷——土地使用權(quán)證 373125.03

4.當(dāng)月應(yīng)攤銷費(fèi)額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）
借：期間費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷攤銷費(fèi) 7708.33
貸：無形資產(chǎn)攤銷——土地使用權(quán)證 7708.33

之后仍按以上辦法開展賬務(wù)處理。

以上辦法的可行性分析，取決于財(cái)務(wù)核算時遵循了“配制”標(biāo)準(zhǔn)，防止了場所占有的土地資源結(jié)轉(zhuǎn)成本至在建項(xiàng)目成本費(fèi)，進(jìn)而降低了房地產(chǎn)稅稅賦。必須特別注意的是，有些人倡導(dǎo)延遲建設(shè)項(xiàng)目時間，便于在“期間費(fèi)用”中有攤銷費(fèi)土地資源合同款，進(jìn)而降低結(jié)轉(zhuǎn)成本至“在建項(xiàng)目”的額度，這類行為是不可取的。由于，延遲建設(shè)項(xiàng)目時間，會影響到項(xiàng)目投資進(jìn)展，即便 是提早征收土地，也會消耗五百萬元的資本成本，這類作法只有是因小失大。?