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依照我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公布的“有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)公司土增結(jié)算管理方法相關(guān)難題的通告”（國稅發(fā)[2006]18花了7天時(shí)間），從2月1日起，全國各地各地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)土增新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全方位結(jié)算。因而針對房產(chǎn)開發(fā)公司來講土增的繳稅籌劃至關(guān)重要。依據(jù)中國現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)土增的繳稅特性及我國的有關(guān)相關(guān)法律法規(guī)，土增籌劃的理論依據(jù)是合情合理地操縱增值額以可用低征收率或享有免稅政策工資待遇。

一、“起征點(diǎn)”籌劃法
依據(jù)土增暫行規(guī)定的要求，經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出扣減新項(xiàng)目額度20%的，可免稅土增，增值額超出扣減新項(xiàng)目額度20%的，應(yīng)就其所有增值額記稅。依照這一標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營者在建設(shè)普通住房售賣時(shí)，應(yīng)考慮到增值額產(chǎn)生的盈利和舍棄起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠政策所提升的稅收負(fù)擔(dān)二者的關(guān)聯(lián)，防止增值額稍高于起征點(diǎn)而致使的因小失大。

例：某房產(chǎn)開發(fā)公司完工一批一般規(guī)范住房代售，除市場銷售應(yīng)交稅費(fèi)外的減除新項(xiàng)目資金額為一百萬元。倘若，市場銷售該商住樓的收益為R萬余元，則市場銷售應(yīng)交稅費(fèi)為：R×5%×（1 7% 3%）=5.5%R萬余元（5%的增值稅、7%的城建稅和3%的教育附加費(fèi)），這時(shí)所有可扣減新項(xiàng)目資金額為：100 5.5%R（萬余元）。
（1）經(jīng)營者享有起征點(diǎn)照料的最大市場價(jià)。依據(jù)要求，增值額／扣減新項(xiàng)目額度；20%，即R-（100 5.5%R）：（100 5.5%R）×20%時(shí)的市場價(jià)，為該公司還可以享有起征點(diǎn)照料的最大市場價(jià)，列方程得R=128.4八萬元。這時(shí)可扣減新項(xiàng)目資金額為100 5.5%×128.48=107.07（萬余元）。

（2）經(jīng)營者根據(jù)提升市場價(jià)獲得更多盈利的較低市場價(jià)。依據(jù)要求，當(dāng)增值率高過20%、小于50%時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照30%的征收率交納土增。假定提升A萬余元的市場價(jià)，則這時(shí)容許扣減新項(xiàng)目資金額為：107.07 5.5%A增值額為：128.48 A-（107.07 5.5%A）=21.41 94.5%A應(yīng)繳土增額為：（21.41 94.5%A）×30%若公司想利用提升市場價(jià)獲得更多盈利，則務(wù)必使：A>（21.41 94.5%A）×30%即A>8.86（萬余元）

換句話說，最少市場價(jià)應(yīng)當(dāng)為137.34萬元（即：128.48 8，86）。

綜上所述剖析，當(dāng)該商住樓市場價(jià)R≤128.4八萬元時(shí)，該房地產(chǎn)開發(fā)商能夠體驗(yàn)到起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠政策照料，在其中128.4八萬元為最大價(jià)格零界點(diǎn)：當(dāng)128，4八萬元≤R≤137.34萬元時(shí)，公司應(yīng)減少售賣價(jià)錢，使所得稅額不超過可扣減額度的20%，以享有起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策；假如公司想利用提升市場價(jià)獲得更多盈利，則市場價(jià)R務(wù)必超過137.34萬元，不然價(jià)錢提升產(chǎn)生的盈利不能填補(bǔ)價(jià)錢提升所提升的稅收負(fù)擔(dān)。

二、利息費(fèi)用籌劃法
在我國現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)土增規(guī)章制度對房產(chǎn)開發(fā)中做為銷售費(fèi)用的利息費(fèi)用有2種不一樣的稅前列支方式：一是在銀行業(yè)類似當(dāng)期貸款利率范疇內(nèi)按實(shí)扣減，與此同時(shí)對別的房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)按獲得土地使用權(quán)證所支出的額度和房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本的5%之內(nèi)測算扣減，即容許減除的房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)為：貸款利息 （獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本額度）×5%之內(nèi)；二是對無法按出讓建筑項(xiàng)目測算平攤利息費(fèi)用或無法給予金融企業(yè)證實(shí)的，可按以上累計(jì)數(shù)的10%之內(nèi)測算扣減包含貸款利息以外的所有花費(fèi)開支，即容許減除的房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)為：（獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本額度）×10%之內(nèi)。

因?yàn)橥猎鍪且栽鲋殿~與扣減新項(xiàng)目額度的比例尺寸按相適合的征收率累進(jìn)稅測算收取的，扣減新項(xiàng)目額度越大，增值額越小，二者比例越小，可用的征收率越低，稅款也就越小。因而，經(jīng)營者先要預(yù)估出讓房地產(chǎn)業(yè)可平攤利息費(fèi)用，依照規(guī)范的二種扣減方法，考量并挑選扣減花費(fèi)很大的方法。

現(xiàn)假定第一種方法可扣減比例為X，第二種方法可扣減比例為Y。令貸款利息 （獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本）×X=（獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本）×Y，解得：貸款利息=（Y-X）×（獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本）
當(dāng)預(yù)估貸款利息>（Y-X）×（獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本），選用第一種方法更有益。
當(dāng)預(yù)估貸款利息<（Y-X）×（獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本），選用第二種方法更有益。
當(dāng)預(yù)估貸款利息=（Y-X）×（獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本），二種方法實(shí)際效果同樣。

例：某房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓公司一處房地產(chǎn)業(yè)，獲得土地使用權(quán)證所支出的額度和房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本為一百萬元，要求的第一種扣減方法的減除占比為5%，第二種方法扣減占比為10%。則（Y-X）×（獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本）=（10%-5%）×100=五萬元。

當(dāng)預(yù)估貸款利息>5萬余元時(shí)，按第一種方式測算的容許減除的房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)>5 100×5%=10萬余元，按第二種方法計(jì)算出來的可扣減數(shù)額為100×10%=10萬余元，故應(yīng)當(dāng)選用第一種方法。同樣，當(dāng)預(yù)估貸款利息<5萬余元，應(yīng)選用第二種方法；當(dāng)預(yù)估貸款利息=5萬余元，二種方法均可。

三、收益分散化籌劃法
因?yàn)橥猎鲞x用以增值額為基本的超量超額累進(jìn)稅率，而增值額是經(jīng)營者出讓房地產(chǎn)業(yè)所得到的工資減掉要求扣減新項(xiàng)目額度后的賬戶余額，因此根據(jù)分散化收益，降低增值額，顯而易見是還可以具有避稅功效的。

一是將能夠分離獨(dú)立解決的一部分從全部房地產(chǎn)業(yè)中分離出來。例：某房產(chǎn)開發(fā)公司提前準(zhǔn)備售賣一幢房子及其土地使用權(quán)證，房子的市值是800萬余元，其所含各種各樣附設(shè)設(shè)施的價(jià)錢約為200萬余元，容許扣減新項(xiàng)目資金額為500萬余元。
（1）倘若該公司和消費(fèi)者簽合同時(shí)，對房子價(jià)錢和附設(shè)設(shè)施的價(jià)錢不加區(qū)分，則：市場銷售應(yīng)交稅費(fèi)=（800 200）×5%×（1 7% 3%）=55萬余元（5%的增值稅、7%的城建稅和3%的教育附加費(fèi)）
所有可扣減新項(xiàng)目額度=500 55=555（萬余元）
增值額=800 200-555=445萬余元增值率=445／555×100%=80.18%按照規(guī)定可用40%的超額累進(jìn)稅率應(yīng)交土增稅款=445×40%-555×5%=150.25萬余元

（2）倘若該公司和消費(fèi)者簽合同時(shí)，僅在合同書上標(biāo)明800萬余元的房產(chǎn)出讓價(jià)錢，與此同時(shí)簽署一份附設(shè)辦公用品產(chǎn)品購銷合同，則：市場銷售應(yīng)交稅費(fèi)=800×5%×（1 7% 3%）=44萬余元（5%的增值稅、7%的城建稅和3%的教育附加費(fèi)）
所有可扣減新項(xiàng)目資金額為：500 44=544（萬余元）
增值額=800-544=256萬余元增值率=256／544×100%=47.06%，按照規(guī)定可用30%的超額累進(jìn)稅率應(yīng)交土增稅款=256×30%=76.8萬余元由此可見，分離獨(dú)立解決少納土增73.45（150.25-76.8）萬余元。此外因?yàn)楫a(chǎn)品購銷合同可用0.3%.的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)年限遷移數(shù)據(jù)信息可用的0.5%.的征收率要低，還可以節(jié)約許多合同印花稅，可以說一舉兩得。