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房產(chǎn)開發(fā)公司土增籌劃三法 房產(chǎn)開發(fā)時間長，業(yè)務(wù)流程繁雜并且資金占用費量大。尤其是近幾年來受多個方面要素的危害，房產(chǎn)開發(fā)公司遭遇現(xiàn)行政策、價錢、資產(chǎn)眾多工作壓力。而房地產(chǎn)業(yè)的市場銷售做為投資人回收利用成本費和獲得收入的重要環(huán)節(jié)，其市場銷售情況立即影響到房地產(chǎn)業(yè)投資收益率的多少。因而，應(yīng)用有效的稅務(wù)籌劃方式，妥善處理房產(chǎn)銷售主題活動中的價格及其銷售方式的選擇等難題，合情合理地減少企業(yè)稅收成本費，針對房地產(chǎn)開發(fā)商來講有著關(guān)鍵實際意義。

　　土增是對出讓國有制土地使用權(quán)證、地面上房屋建筑以及附屬物并獲得收益的部門和本人，就其出讓房地產(chǎn)業(yè)所得到的增值額征繳的一種稅。增值額就是指出讓房地產(chǎn)業(yè)所得到的工資與稅收法律要求的減除新項目中間的差值。2007年1月我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，確立了房地產(chǎn)開發(fā)商土增由原先以預(yù)征為主導(dǎo)的交納方法改成結(jié)算交納方法，這說明房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程將列入土增結(jié)算范疇。房地產(chǎn)開發(fā)商能夠依據(jù)自己具體考慮到選用以下辦法開展稅務(wù)籌劃。

　　一、操縱土增增值率

　　《土地增值稅暫行條例》要求，在我國土增推行四級超量超額累進稅率：增值額未超出扣減新項目額度50%的一部分，征收率為30%；增值額超出扣減新項目額度50%的一部分，征收率為40%；增值率超出100%但未超出200%的一部分，征收率為50%；增值率超出200%的一部分征收率為60%。除此之外，該規(guī)章還特殊規(guī)定，經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣，增值率未超出20%的免稅土增。因而，減少房產(chǎn)銷售中的土增壓力的重要，便是操縱房地產(chǎn)業(yè)的增值率，在全額測算扣減新項目的根基上，需注意在制訂房地產(chǎn)業(yè)的市場價格時，對處在土增零界點周邊的狀況，事前一定要開展需要的籌劃。

　　房產(chǎn)開發(fā)公司的收益主要是為市場銷售商品住宅的購房款收益。決策市場銷售商品住宅的購房款收益有兩個要素，一是商住樓的價格，二是商住樓的市場銷售總面積。商住樓的市場銷售范圍是比較穩(wěn)定的，而價格則是未確定可變性的。針對市場銷售標價除開考慮到銷售市場要素、成本費盈利等要素，還需要恰當考慮到土增要素。

　　假定測算土增的減除新項目是確定的，那麼就需尋找一個產(chǎn)生土增相對性低的合理性的商住樓市場銷售價格。最先應(yīng)依據(jù)新項目成本、項目市場自然環(huán)境及項目計劃盈利來明確商住樓市場銷售價格區(qū)段，隨后在這個范圍內(nèi)取點測算對應(yīng)的土增額，再依據(jù)土增額來測算每個價格產(chǎn)生的新項目資產(chǎn)總額，以產(chǎn)生資產(chǎn)總額較大的標價為最佳價格。

　　比如某房產(chǎn)公司開發(fā)設(shè)計某房地產(chǎn)新項目，在新房開盤前該企業(yè)依據(jù)市場環(huán)境及預(yù)估的成本費122000萬元（價稅合計）、期待的收益水準制訂了此項目地平均價區(qū)段為5000～600零元／m2.假定均為一般規(guī)范住房，且不考慮到因價格與單一套房總價格超標準定義為高端房等要素，該新項目總建筑面積為三十萬／m2，并假定按企業(yè)所得稅法要求的減除新項目總金額為1兩億元（下列計算單位均為萬余元）。

　　依據(jù)之上材料數(shù)據(jù)信息，假設(shè)未知量A為使升值比例相當于20%的平均價，那麼可獲得下列表達式：

　　[30A-120000×（1 20%）]/120000×（1 20%）=20%

　　算出該平均價A為576零元／m2，那樣大家得知小于或等于576零元／m2的平均價不需交納土增，而且在0～576零元／m2的平均價區(qū)段中，576零元／m2產(chǎn)生的營業(yè)利潤是最高的，即：

　　5760×30-122000=50800（萬余元）。

　　再看來5760～600零元／m2的平均價區(qū)段中，哪一個平均價產(chǎn)生的資產(chǎn)總額較大。

　　最先，假設(shè)未知量B為使升值比例相當于50%的平均價，那麼可獲得下列表達式：

　　[30B-120000×（1 20%）]/120000×（1 20%）=50%

　　算出該平均價B為7200元／m2，由此可見在5760～600零元／m2的范圍內(nèi)均是按30%的繳稅計算交納土增，設(shè)置C為該區(qū)段值的平均值，資產(chǎn)總額為：（30C-122000）-（30C-144000）×30%=21C-78800（萬余元）。

　　那麼C值越大，資產(chǎn)總額越大。令C為600零元／m2，則資產(chǎn)總額為47200萬元，當平均價為576零元／m2時，其資產(chǎn)總額為50八百萬元，超過平均價為600零元／m2所產(chǎn)生的資產(chǎn)總額。因此 ，我們可以判斷在這個房產(chǎn)開發(fā)新項目中，在這個平均價區(qū)段內(nèi)，576零元／m2是較好的平均價。

　　從以上實例分析能夠看得出，（在沒有考慮到其它要素的條件下）并沒有盲目跟風(fēng)拉高房子價格就能得到較大盈利，房產(chǎn)開發(fā)公司在明確房地產(chǎn)市場價前要整體考慮到。

　　二、扣減新項目的籌劃

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》要求測算增值額時，獲得土地使用權(quán)證所支出的額度、開發(fā)設(shè)計土地資源的成本、新建房子及配套設(shè)備的成本（或是老房及建筑的分析價錢），及其與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費等新項目能夠扣減?？蹨p新項目的土增的籌劃應(yīng)當特別注意下列難題：

　　（一）扣減新項目要依照企業(yè)所得稅法要求的信息全方位核算，尤其是這些分好多個新項目依次開發(fā)設(shè)計的土地資源，在核準其早已開發(fā)設(shè)計完工程的減除新項目時要包含平攤到此項目地土地使用權(quán)證獲得花費、征用土地及房屋拆遷補償花費及其除征用土地及房屋拆遷補償花費外的別的房地產(chǎn)業(yè)項目成本，以確?？蹨p新項目的詳細。

　　（二）依照企業(yè)所得稅法要求扣減新項目中的開發(fā)間接費用就是指立即機構(gòu)、管理方法開發(fā)設(shè)計新項目產(chǎn)生的花費，包含員工工資、員工教育投入、工會經(jīng)費、折舊、維修費等，這種花費要與成本費用區(qū)別開。因為成本費用中的期間費用與營業(yè)費用是依照土地使用權(quán)證獲得花費與房地產(chǎn)業(yè)項目成本之和的5%做為扣減新項目的，因此假如將開發(fā)間接費用不正確地記入成本費用很有可能會造成 測算土增較高。

　　（三）在扣減新項目中有一條只適用房產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營者的政策優(yōu)惠，即對房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者可按土地使用權(quán)證獲得花費與房地產(chǎn)業(yè)項目成本之和加計20%給予扣減。根據(jù)此現(xiàn)行政策，房產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營者針對新項目是開發(fā)設(shè)計或者出售就需要開展較為，哪一種方法得到的盈利較大，則采用哪幾種方法。

　　三、運用稅收優(yōu)惠政策

　?。ㄒ唬┖献鹘ǚ俊?

　　稅收法律要求，針對一方出地，一方出資產(chǎn)，彼此合作建房，完工后按占比購房自購的，暫免征繳土增，完工后出售的，應(yīng)征繳土增。公司可靈活運用該項政策優(yōu)惠，完成互利共贏。倘若A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某地?zé)狒[地區(qū)有著一塊土地資源，擬與B機械有限公司協(xié)作修建辦公樓，資產(chǎn)由B機械有限公司給予，完工后按占比購房。對B機械有限公司而言分到的寫字樓沒有土增，會減少購買成本費。即便 未來處理，也只就應(yīng)屬自個的一部分交納土增。對A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，做為辦公房，無需交納土增，可節(jié)省很多稅賦，減少房地產(chǎn)業(yè)項目成本，提高其在市場上的競爭能力。那樣就保持了出資人和房地產(chǎn)開發(fā)商的互利共贏。

　?。ǘ┐ǚ孔?。

　　代建房子指房產(chǎn)開發(fā)公司代顧客開展房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)設(shè)計成功后向顧客收替代建收益的個人行為。就房產(chǎn)開發(fā)公司來講，雖獲得了一定收益，但自始至終未產(chǎn)生房產(chǎn)不動產(chǎn)屬的遷移，其收益歸屬于勞務(wù)報酬所得，依據(jù)企業(yè)所得稅法要求，這也是增值稅并非土增的繳稅范疇。如不選用代建房子方法開發(fā)設(shè)計，則房地產(chǎn)業(yè)歸屬于該房產(chǎn)開發(fā)公司，市場銷售時不僅交納土增又要交納增值稅。房產(chǎn)開發(fā)公司可運用代建房子方法緩解稅賦，但條件是在開發(fā)設(shè)計之初就能明確終端用戶，推行定項開發(fā)設(shè)計，進而防止開發(fā)設(shè)計后市場銷售交納土增。

　?。ㄈ┻\用房地產(chǎn)業(yè)開展項目投資、合作經(jīng)營的免稅政策要求來開展稅務(wù)籌劃。

　　稅收法律要求，針對以房地產(chǎn)業(yè)開展項目投資、合作經(jīng)營，項目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營標準，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項目投資、合作經(jīng)營的公司中，暫免征繳土增。對項目投資、控股子公司將以上房地產(chǎn)業(yè)再出讓的，才征繳土增。與此同時，《營業(yè)稅法》中也有要求：“自2003年1月1日起，以資產(chǎn)投資人股，參加接納投資人分配利潤、一同承當經(jīng)營風(fēng)險的個人行為，不征增值稅，在項目投資后出讓其股份的都不征繳增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)商就可以運用市場銷售的資源優(yōu)勢，對提前準備選購房地產(chǎn)從業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，以房屋做為項目投資變成最新項目的合作伙伴，那樣又可以節(jié)省買房投資者的買房預(yù)算支出，提升最新項目的周轉(zhuǎn)資金，使最新項目迅速地開張運營。假如其合作伙伴資產(chǎn)充足或房地產(chǎn)開發(fā)商急缺流動資產(chǎn)，還可以短時間將投入的房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給別的合作伙伴以得到速動資產(chǎn)，完成售賣的目地。那樣既無需交納土增，又可以免稅銷售不動產(chǎn)增值稅，大大的緩解了稅賦。

　　稅務(wù)籌劃的目的不僅是減少公司某一稅收或是總體的稅后工資壓力，還取決于增強公司的稅后工資純利潤及其企業(yè)價值評估的持續(xù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)商在開展樓盤銷售的稅務(wù)籌劃時，事前要做好需要的費用盈利剖析，并留意風(fēng)險性的防護與操縱，開展綜合的考慮到，僅有那樣才可以充分運用稅務(wù)籌劃的功效。