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房產(chǎn)開發(fā)公司土增籌劃三法 房產(chǎn)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，業(yè)務(wù)流程繁雜并且資金占用費(fèi)量大。尤其是近幾年來受多個(gè)方面要素的危害，房產(chǎn)開發(fā)公司遭遇現(xiàn)行政策、價(jià)錢、資產(chǎn)眾多工作壓力。而房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)銷售做為投資人回收利用成本費(fèi)和獲得收入的重要環(huán)節(jié)，其市場(chǎng)銷售情況立即影響到房地產(chǎn)業(yè)投資收益率的多少。因而，應(yīng)用有效的稅務(wù)籌劃方式，妥善處理房產(chǎn)銷售主題活動(dòng)中的價(jià)格及其銷售方式的選擇等難題，合情合理地減少企業(yè)稅收成本費(fèi)，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來講有著關(guān)鍵實(shí)際意義。

　　土增是對(duì)出讓國(guó)有制土地使用權(quán)證、地面上房屋建筑以及附屬物并獲得收益的部門和本人，就其出讓房地產(chǎn)業(yè)所得到的增值額征繳的一種稅。增值額就是指出讓房地產(chǎn)業(yè)所得到的工資與稅收法律要求的減除新項(xiàng)目中間的差值。2007年1月我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，確立了房地產(chǎn)開發(fā)商土增由原先以預(yù)征為主導(dǎo)的交納方法改成結(jié)算交納方法，這說明房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程將列入土增結(jié)算范疇。房地產(chǎn)開發(fā)商能夠依據(jù)自己具體考慮到選用以下辦法開展稅務(wù)籌劃。

　　一、操縱土增增值率

　　《土地增值稅暫行條例》要求，在我國(guó)土增推行四級(jí)超量超額累進(jìn)稅率：增值額未超出扣減新項(xiàng)目額度50%的一部分，征收率為30%；增值額超出扣減新項(xiàng)目額度50%的一部分，征收率為40%；增值率超出100%但未超出200%的一部分，征收率為50%；增值率超出200%的一部分征收率為60%。除此之外，該規(guī)章還特殊規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者修建一般規(guī)范住房售賣，增值率未超出20%的免稅土增。因而，減少房產(chǎn)銷售中的土增壓力的重要，便是操縱房地產(chǎn)業(yè)的增值率，在全額測(cè)算扣減新項(xiàng)目的根基上，需注意在制訂房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，對(duì)處在土增零界點(diǎn)周邊的狀況，事前一定要開展需要的籌劃。

　　房產(chǎn)開發(fā)公司的收益主要是為市場(chǎng)銷售商品住宅的購(gòu)房款收益。決策市場(chǎng)銷售商品住宅的購(gòu)房款收益有兩個(gè)要素，一是商住樓的價(jià)格，二是商住樓的市場(chǎng)銷售總面積。商住樓的市場(chǎng)銷售范圍是比較穩(wěn)定的，而價(jià)格則是未確定可變性的。針對(duì)市場(chǎng)銷售標(biāo)價(jià)除開考慮到銷售市場(chǎng)要素、成本費(fèi)盈利等要素，還需要恰當(dāng)考慮到土增要素。

　　假定測(cè)算土增的減除新項(xiàng)目是確定的，那麼就需尋找一個(gè)產(chǎn)生土增相對(duì)性低的合理性的商住樓市場(chǎng)銷售價(jià)格。最先應(yīng)依據(jù)新項(xiàng)目成本、項(xiàng)目市場(chǎng)自然環(huán)境及項(xiàng)目計(jì)劃盈利來明確商住樓市場(chǎng)銷售價(jià)格區(qū)段，隨后在這個(gè)范圍內(nèi)取點(diǎn)測(cè)算對(duì)應(yīng)的土增額，再依據(jù)土增額來測(cè)算每個(gè)價(jià)格產(chǎn)生的新項(xiàng)目資產(chǎn)總額，以產(chǎn)生資產(chǎn)總額較大的標(biāo)價(jià)為最佳價(jià)格。

　　比如某房產(chǎn)公司開發(fā)設(shè)計(jì)某房地產(chǎn)新項(xiàng)目，在新房開盤前該企業(yè)依據(jù)市場(chǎng)環(huán)境及預(yù)估的成本費(fèi)122000萬元（價(jià)稅合計(jì)）、期待的收益水準(zhǔn)制訂了此項(xiàng)目地平均價(jià)區(qū)段為5000～600零元／m2.假定均為一般規(guī)范住房，且不考慮到因價(jià)格與單一套房總價(jià)格超標(biāo)準(zhǔn)定義為高端房等要素，該新項(xiàng)目總建筑面積為三十萬／m2，并假定按企業(yè)所得稅法要求的減除新項(xiàng)目總金額為1兩億元（下列計(jì)算單位均為萬余元）。

　　依據(jù)之上材料數(shù)據(jù)信息，假設(shè)未知量A為使升值比例相當(dāng)于20%的平均價(jià)，那麼可獲得下列表達(dá)式：

　　[30A-120000×（1 20%）]/120000×（1 20%）=20%

　　算出該平均價(jià)A為576零元／m2，那樣大家得知小于或等于576零元／m2的平均價(jià)不需交納土增，而且在0～576零元／m2的平均價(jià)區(qū)段中，576零元／m2產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是最高的，即：

　　5760×30-122000=50800（萬余元）。

　　再看來5760～600零元／m2的平均價(jià)區(qū)段中，哪一個(gè)平均價(jià)產(chǎn)生的資產(chǎn)總額較大。

　　最先，假設(shè)未知量B為使升值比例相當(dāng)于50%的平均價(jià)，那麼可獲得下列表達(dá)式：

　　[30B-120000×（1 20%）]/120000×（1 20%）=50%

　　算出該平均價(jià)B為7200元／m2，由此可見在5760～600零元／m2的范圍內(nèi)均是按30%的繳稅計(jì)算交納土增，設(shè)置C為該區(qū)段值的平均值，資產(chǎn)總額為：（30C-122000）-（30C-144000）×30%=21C-78800（萬余元）。

　　那麼C值越大，資產(chǎn)總額越大。令C為600零元／m2，則資產(chǎn)總額為47200萬元，當(dāng)平均價(jià)為576零元／m2時(shí)，其資產(chǎn)總額為50八百萬元，超過平均價(jià)為600零元／m2所產(chǎn)生的資產(chǎn)總額。因此 ，我們可以判斷在這個(gè)房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目中，在這個(gè)平均價(jià)區(qū)段內(nèi)，576零元／m2是較好的平均價(jià)。

　　從以上實(shí)例分析能夠看得出，（在沒有考慮到其它要素的條件下）并沒有盲目跟風(fēng)拉高房子價(jià)格就能得到較大盈利，房產(chǎn)開發(fā)公司在明確房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)前要整體考慮到。

　　二、扣減新項(xiàng)目的籌劃

　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》要求測(cè)算增值額時(shí)，獲得土地使用權(quán)證所支出的額度、開發(fā)設(shè)計(jì)土地資源的成本、新建房子及配套設(shè)備的成本（或是老房及建筑的分析價(jià)錢），及其與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)等新項(xiàng)目能夠扣減?？蹨p新項(xiàng)目的土增的籌劃應(yīng)當(dāng)特別注意下列難題：

　?。ㄒ唬┛蹨p新項(xiàng)目要依照企業(yè)所得稅法要求的信息全方位核算，尤其是這些分好多個(gè)新項(xiàng)目依次開發(fā)設(shè)計(jì)的土地資源，在核準(zhǔn)其早已開發(fā)設(shè)計(jì)完工程的減除新項(xiàng)目時(shí)要包含平攤到此項(xiàng)目地土地使用權(quán)證獲得花費(fèi)、征用土地及房屋拆遷補(bǔ)償花費(fèi)及其除征用土地及房屋拆遷補(bǔ)償花費(fèi)外的別的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本，以確?？蹨p新項(xiàng)目的詳細(xì)。

　　（二）依照企業(yè)所得稅法要求扣減新項(xiàng)目中的開發(fā)間接費(fèi)用就是指立即機(jī)構(gòu)、管理方法開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目產(chǎn)生的花費(fèi)，包含員工工資、員工教育投入、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、折舊、維修費(fèi)等，這種花費(fèi)要與成本費(fèi)用區(qū)別開。因?yàn)槌杀举M(fèi)用中的期間費(fèi)用與營(yíng)業(yè)費(fèi)用是依照土地使用權(quán)證獲得花費(fèi)與房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本之和的5%做為扣減新項(xiàng)目的，因此假如將開發(fā)間接費(fèi)用不正確地記入成本費(fèi)用很有可能會(huì)造成 測(cè)算土增較高。

　?。ㄈ┰诳蹨p新項(xiàng)目中有一條只適用房產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)者的政策優(yōu)惠，即對(duì)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者可按土地使用權(quán)證獲得花費(fèi)與房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本之和加計(jì)20%給予扣減。根據(jù)此現(xiàn)行政策，房產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)者針對(duì)新項(xiàng)目是開發(fā)設(shè)計(jì)或者出售就需要開展較為，哪一種方法得到的盈利較大，則采用哪幾種方法。

　　三、運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策

　?。ㄒ唬┖献鹘ǚ?。

　　稅收法律要求，針對(duì)一方出地，一方出資產(chǎn)，彼此合作建房，完工后按占比購(gòu)房自購(gòu)的，暫免征繳土增，完工后出售的，應(yīng)征繳土增。公司可靈活運(yùn)用該項(xiàng)政策優(yōu)惠，完成互利共贏。倘若A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某地?zé)狒[地區(qū)有著一塊土地資源，擬與B機(jī)械有限公司協(xié)作修建辦公樓，資產(chǎn)由B機(jī)械有限公司給予，完工后按占比購(gòu)房。對(duì)B機(jī)械有限公司而言分到的寫字樓沒有土增，會(huì)減少購(gòu)買成本費(fèi)。即便 未來處理，也只就應(yīng)屬自個(gè)的一部分交納土增。對(duì)A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，做為辦公房，無需交納土增，可節(jié)省很多稅賦，減少房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本，提高其在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力。那樣就保持了出資人和房地產(chǎn)開發(fā)商的互利共贏。

　?。ǘ┐ǚ孔?。

　　代建房子指房產(chǎn)開發(fā)公司代顧客開展房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)設(shè)計(jì)成功后向顧客收替代建收益的個(gè)人行為。就房產(chǎn)開發(fā)公司來講，雖獲得了一定收益，但自始至終未產(chǎn)生房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)屬的遷移，其收益歸屬于勞務(wù)報(bào)酬所得，依據(jù)企業(yè)所得稅法要求，這也是增值稅并非土增的繳稅范疇。如不選用代建房子方法開發(fā)設(shè)計(jì)，則房地產(chǎn)業(yè)歸屬于該房產(chǎn)開發(fā)公司，市場(chǎng)銷售時(shí)不僅交納土增又要交納增值稅。房產(chǎn)開發(fā)公司可運(yùn)用代建房子方法緩解稅賦，但條件是在開發(fā)設(shè)計(jì)之初就能明確終端用戶，推行定項(xiàng)開發(fā)設(shè)計(jì)，進(jìn)而防止開發(fā)設(shè)計(jì)后市場(chǎng)銷售交納土增。

　　（三）運(yùn)用房地產(chǎn)業(yè)開展項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的免稅政策要求來開展稅務(wù)籌劃。

　　稅收法律要求，針對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)開展項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價(jià)入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的公司中，暫免征繳土增。對(duì)項(xiàng)目投資、控股子公司將以上房地產(chǎn)業(yè)再出讓的，才征繳土增。與此同時(shí)，《營(yíng)業(yè)稅法》中也有要求：“自2003年1月1日起，以資產(chǎn)投資人股，參加接納投資人分配利潤(rùn)、一同承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人行為，不征增值稅，在項(xiàng)目投資后出讓其股份的都不征繳增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)商就可以運(yùn)用市場(chǎng)銷售的資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)提前準(zhǔn)備選購(gòu)房地產(chǎn)從業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，以房屋做為項(xiàng)目投資變成最新項(xiàng)目的合作伙伴，那樣又可以節(jié)省買房投資者的買房預(yù)算支出，提升最新項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)資金，使最新項(xiàng)目迅速地開張運(yùn)營(yíng)。假如其合作伙伴資產(chǎn)充足或房地產(chǎn)開發(fā)商急缺流動(dòng)資產(chǎn)，還可以短時(shí)間將投入的房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給別的合作伙伴以得到速動(dòng)資產(chǎn)，完成售賣的目地。那樣既無需交納土增，又可以免稅銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅，大大的緩解了稅賦。

　　稅務(wù)籌劃的目的不僅是減少公司某一稅收或是總體的稅后工資壓力，還取決于增強(qiáng)公司的稅后工資純利潤(rùn)及其企業(yè)價(jià)值評(píng)估的持續(xù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)商在開展樓盤銷售的稅務(wù)籌劃時(shí)，事前要做好需要的費(fèi)用盈利剖析，并留意風(fēng)險(xiǎn)性的防護(hù)與操縱，開展綜合的考慮到，僅有那樣才可以充分運(yùn)用稅務(wù)籌劃的功效。