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土增籌劃的理論依據(jù)：依據(jù)土增的征收率特性及相關政策優(yōu)惠，操縱增值額，進而可用低征收率或享有免稅政策工資待遇。土地資源增值稅率推行四級超率超額累進稅率，征收率從30%到60%，升值越多，征收率越高。

在開展籌劃時，增值額很重要。增值額是出讓收益扣減稅收法律要求的減除新項目額度后的賬戶余額。稅收法律要求的減除新項目有五一部分：獲得土地使用權證所支出的額度；房地產(chǎn)業(yè)項目成本；房產(chǎn)開發(fā)花費；與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關的稅費；國家財政部要求的其它扣減新項目，關鍵指的是從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營者容許扣減獲得土地使用權證所付款額度和項目成本之和的20%.經(jīng)營者需注意的是：稅收法律容許減除的新項目比公司自身具體計算中涉及到的新項目要少，測算增值額時需要以稅收法律的要求為標準。增值額小，計稅款就小，可用的征收率也低，土地資源增值稅稅負率就輕。因而土增籌劃的要點便是合情合理地操縱、減少增值額。

稅收法律要求，經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣，假如增值額沒有超出扣減新項目額度的20%，免于征繳土增。與此同時稅收法律要求，經(jīng)營者既修建一般規(guī)范住房，又搞別的房產(chǎn)開發(fā)的，應各自計算增值額；不各自計算增值額或無法精確計算增值額的，其修建的一般規(guī)范住房不享有免征特惠。

房產(chǎn)開發(fā)公司假如既修建普通住房，又搞別的房產(chǎn)開發(fā)得話，分離計算與不分離計算稅賦會出現(xiàn)差別，這在于二種住房的銷售總額和可扣減新項目額度。在分離計算的情形下，假如可以把一般規(guī)范住房的增值額操縱在扣減新項目額度的20%之內(nèi)，進而免交土增，則能夠緩解稅賦?，F(xiàn)舉例子以下。

北京市某房產(chǎn)開發(fā)公司，1999年商住樓銷售額為1.五億元，在其中普通住房的交易額為一億元，奢華住房的交易額為五千萬元。稅收法律要求的可扣減新項目資金額為1.一億元，在其中普通住房的可扣減新項目資金額為8000萬元，奢華住房的可扣減新項目資金額為三千萬元。

如果不分離計算（經(jīng)營者應認識了解本地是不是容許不分離計算），該公司應交納土增為：

增值額與扣減新項目額度的占比（下稱增值率）為（15000-11000）/11000 ×100%=36%，因而可用30%的征收率，應繳稅（15000-11000）×30%=1200（萬余元）。

假如單獨計算，應交納土增為：

普通住房：增值率為（10000-8000）/8000×100%=25%，可用30%的征收率，應繳稅（10000－8000）×30%=60O（萬余元）：

奢華住房：增值率為（5000－3000）/3000×100%＝67%，可用40%的征收率，應交稅（5000-3000）×40%-3000×5%=650（萬余元）

二者累計為12五十萬元，分離計算比不分離計算多開支稅費五十萬元。

由于一般規(guī)范住房的增值率為25%，超出20%，還得交納土增。進一步籌劃的核心便是利用適度降低銷售額使普通住房的增值率操縱在20%之內(nèi)。那樣做的益處有兩個：一是能夠免交土增，二是減少了房子價格或提升了房子品質(zhì)、改進了房子的基礎設施等，能夠在當前猛烈的市場銷售戰(zhàn)中獲得優(yōu)點。大家對上例得出的情況做一點修改，隨后來測算土增的稅賦和公司的盈利狀況。

假設上例中其它標準不會改變，僅僅普通住房的可扣減新項目額度產(chǎn)生變化，使普通住房的增值率限定在20%之內(nèi)，那麼可扣減新項目額度從（1000－y）/y×100%=20%式子中可估算出，y=833三萬元。扣減額度在833三萬元之上時，該公司應交納的土增僅為奢華住房應交納的6五十萬元，比不分離計算少交納5五十萬元，戰(zhàn)況并計算少交納 600 萬余元，由此可見，可扣減新項目額度多開支的33三萬元，各自降低開支21七萬塊和26七萬元。

提升可扣減新項目額度的渠道許多 ，例如提升房地產(chǎn)業(yè)項目成本、房產(chǎn)開發(fā)花費等，使商住樓的品質(zhì)進一步提高?？墒牵谔嵘慨a(chǎn)開發(fā)花費時，應留意稅收法律要求的占比限定。稅收法律要求，開發(fā)設計成本的減除占比不能超出獲得土地使用權證付款的額度和房地產(chǎn)業(yè)項目成本額度總數(shù)的10%，而各地在10%以內(nèi)明確了不一樣的占比，經(jīng)營者要特別注意掌握。

操縱普通住房增值率的另一種方式是減少樓盤銷售價錢，銷售額降低了，而可扣減新項目額度不會改變，增值率當然會減少。自然，這會產(chǎn)生另一種不良影響，即造成 銷售額的降低，這時是不是可用。就得較為降低的銷售額和操縱增值率降低的稅費開支的尺寸，進而做出挑選。

假設上例中普通住房的可扣減新項目額度不會改變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售額從（ X- 8000）/8000 ×100%= 20%中能求出，X=9六百萬元。這時該公司應交納的土增為6五十萬元，節(jié)約稅費六百萬元，與降低的收益400萬元對比減少了200萬元（由于土增在預估所得稅時能夠扣減，對所得稅和公司的稅前利潤會造成危害，因字數(shù)比較有限，這里不會再剖析）。