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土增籌劃的理論依據(jù)：依據(jù)土增的征收率特性及相關(guān)政策優(yōu)惠，操縱增值額，進(jìn)而可用低征收率或享有免稅政策工資待遇。土地資源增值稅率推行四級(jí)超率超額累進(jìn)稅率，征收率從30%到60%，升值越多，征收率越高。

在開(kāi)展籌劃時(shí)，增值額很重要。增值額是出讓收益扣減稅收法律要求的減除新項(xiàng)目額度后的賬戶余額。稅收法律要求的減除新項(xiàng)目有五一部分：獲得土地使用權(quán)證所支出的額度；房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)花費(fèi)；與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)；國(guó)家財(cái)政部要求的其它扣減新項(xiàng)目，關(guān)鍵指的是從業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)者容許扣減獲得土地使用權(quán)證所付款額度和項(xiàng)目成本之和的20%.經(jīng)營(yíng)者需注意的是：稅收法律容許減除的新項(xiàng)目比公司自身具體計(jì)算中涉及到的新項(xiàng)目要少，測(cè)算增值額時(shí)需要以稅收法律的要求為標(biāo)準(zhǔn)。增值額小，計(jì)稅款就小，可用的征收率也低，土地資源增值稅稅負(fù)率就輕。因而土增籌劃的要點(diǎn)便是合情合理地操縱、減少增值額。

稅收法律要求，經(jīng)營(yíng)者修建一般規(guī)范住房售賣(mài)，假如增值額沒(méi)有超出扣減新項(xiàng)目額度的20%，免于征繳土增。與此同時(shí)稅收法律要求，經(jīng)營(yíng)者既修建一般規(guī)范住房，又搞別的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)各自計(jì)算增值額；不各自計(jì)算增值額或無(wú)法精確計(jì)算增值額的，其修建的一般規(guī)范住房不享有免征特惠。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司假如既修建普通住房，又搞別的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)得話，分離計(jì)算與不分離計(jì)算稅賦會(huì)出現(xiàn)差別，這在于二種住房的銷(xiāo)售總額和可扣減新項(xiàng)目額度。在分離計(jì)算的情形下，假如可以把一般規(guī)范住房的增值額操縱在扣減新項(xiàng)目額度的20%之內(nèi)，進(jìn)而免交土增，則能夠緩解稅賦。現(xiàn)舉例子以下。

北京市某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，1999年商住樓銷(xiāo)售額為1.五億元，在其中普通住房的交易額為一億元，奢華住房的交易額為五千萬(wàn)元。稅收法律要求的可扣減新項(xiàng)目資金額為1.一億元，在其中普通住房的可扣減新項(xiàng)目資金額為8000萬(wàn)元，奢華住房的可扣減新項(xiàng)目資金額為三千萬(wàn)元。

如果不分離計(jì)算（經(jīng)營(yíng)者應(yīng)認(rèn)識(shí)了解本地是不是容許不分離計(jì)算），該公司應(yīng)交納土增為：

增值額與扣減新項(xiàng)目額度的占比（下稱增值率）為（15000-11000）/11000 ×100%=36%，因而可用30%的征收率，應(yīng)繳稅（15000-11000）×30%=1200（萬(wàn)余元）。

假如單獨(dú)計(jì)算，應(yīng)交納土增為：

普通住房：增值率為（10000-8000）/8000×100%=25%，可用30%的征收率，應(yīng)繳稅（10000－8000）×30%=60O（萬(wàn)余元）：

奢華住房：增值率為（5000－3000）/3000×100%＝67%，可用40%的征收率，應(yīng)交稅（5000-3000）×40%-3000×5%=650（萬(wàn)余元）

二者累計(jì)為12五十萬(wàn)元，分離計(jì)算比不分離計(jì)算多開(kāi)支稅費(fèi)五十萬(wàn)元。

由于一般規(guī)范住房的增值率為25%，超出20%，還得交納土增。進(jìn)一步籌劃的核心便是利用適度降低銷(xiāo)售額使普通住房的增值率操縱在20%之內(nèi)。那樣做的益處有兩個(gè)：一是能夠免交土增，二是減少了房子價(jià)格或提升了房子品質(zhì)、改進(jìn)了房子的基礎(chǔ)設(shè)施等，能夠在當(dāng)前猛烈的市場(chǎng)銷(xiāo)售戰(zhàn)中獲得優(yōu)點(diǎn)。大家對(duì)上例得出的情況做一點(diǎn)修改，隨后來(lái)測(cè)算土增的稅賦和公司的盈利狀況。

假設(shè)上例中其它標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)改變，僅僅普通住房的可扣減新項(xiàng)目額度產(chǎn)生變化，使普通住房的增值率限定在20%之內(nèi)，那麼可扣減新項(xiàng)目額度從（1000－y）/y×100%=20%式子中可估算出，y=833三萬(wàn)元。扣減額度在833三萬(wàn)元之上時(shí)，該公司應(yīng)交納的土增僅為奢華住房應(yīng)交納的6五十萬(wàn)元，比不分離計(jì)算少交納5五十萬(wàn)元，戰(zhàn)況并計(jì)算少交納 600 萬(wàn)余元，由此可見(jiàn)，可扣減新項(xiàng)目額度多開(kāi)支的33三萬(wàn)元，各自降低開(kāi)支21七萬(wàn)塊和26七萬(wàn)元。

提升可扣減新項(xiàng)目額度的渠道許多 ，例如提升房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)花費(fèi)等，使商住樓的品質(zhì)進(jìn)一步提高?？墒牵谔嵘慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)花費(fèi)時(shí)，應(yīng)留意稅收法律要求的占比限定。稅收法律要求，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)成本的減除占比不能超出獲得土地使用權(quán)證付款的額度和房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本額度總數(shù)的10%，而各地在10%以內(nèi)明確了不一樣的占比，經(jīng)營(yíng)者要特別注意掌握。

操縱普通住房增值率的另一種方式是減少樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)，銷(xiāo)售額降低了，而可扣減新項(xiàng)目額度不會(huì)改變，增值率當(dāng)然會(huì)減少。自然，這會(huì)產(chǎn)生另一種不良影響，即造成 銷(xiāo)售額的降低，這時(shí)是不是可用。就得較為降低的銷(xiāo)售額和操縱增值率降低的稅費(fèi)開(kāi)支的尺寸，進(jìn)而做出挑選。

假設(shè)上例中普通住房的可扣減新項(xiàng)目額度不會(huì)改變，仍為8000萬(wàn)元，要使增值率為20%，則銷(xiāo)售額從（ X- 8000）/8000 ×100%= 20%中能求出，X=9六百萬(wàn)元。這時(shí)該公司應(yīng)交納的土增為6五十萬(wàn)元，節(jié)約稅費(fèi)六百萬(wàn)元，與降低的收益400萬(wàn)元對(duì)比減少了200萬(wàn)元（由于土增在預(yù)估所得稅時(shí)能夠扣減，對(duì)所得稅和公司的稅前利潤(rùn)會(huì)造成危害，因字?jǐn)?shù)比較有限，這里不會(huì)再剖析）。