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       房產(chǎn)開發(fā)公司以開發(fā)設(shè)計(jì)、基本建設(shè)、市場(chǎng)銷售房地產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)，土增是其關(guān)鍵稅賦之一。土增就是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有制土地使用權(quán)證及地面上房屋建筑和別的附屬物，獲得升值收益的部門和本人收取的一種稅。土增推行超量超額累進(jìn)稅率，升值多的多征，升值少的少征，無(wú)升值的不征，最少征收率為30%，最大征收率為60%。

　　在房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅款就小，可用的征收率也低，土地資源增值稅稅負(fù)率就輕。因而，土增籌劃的理論依據(jù)是依據(jù)土增的征收率特性及相關(guān)政策優(yōu)惠，操縱增值額，進(jìn)而可用低征收率或享有免稅政策工資待遇。

　　一、開發(fā)方法的繳稅籌劃
　?。ㄒ唬┖献鹘ǚ?
　　稅收法律要求：針對(duì)一方出地，一方出資產(chǎn)，彼此合作建房，完工后按占比購(gòu)房自購(gòu)的，暫免征繳土增；完工后出售的，應(yīng)征繳土增。

　　依據(jù)企業(yè)所得稅法要求，公司可靈活運(yùn)用政策優(yōu)惠，完成互利共贏。倘若A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某地?zé)狒[地區(qū)有著一塊土地資源，擬與B機(jī)械有限公司協(xié)作修建辦公樓，資產(chǎn)由B機(jī)械有限公司給予，完工后按占比購(gòu)房。對(duì)B機(jī)械有限公司而言，分到的寫字樓沒有土增，會(huì)減少購(gòu)買成本費(fèi)。對(duì)A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，做為辦公房，無(wú)需交納土增，可節(jié)省很多稅賦，減少房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本，提高其在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力。那樣就保持了出資人和房地產(chǎn)開發(fā)商的互利共贏。

　?。ǘ┐ǚ孔?
　　稅收法律要求：代建房子指房產(chǎn)開發(fā)公司代顧客開展房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)設(shè)計(jì)成功后向顧客收替代建收益的個(gè)人行為。針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)公司來講，雖獲得了一定收益，但并沒有產(chǎn)生房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)屬的遷移，其收益歸屬于勞務(wù)公司收益特性，故不屬于土增的繳稅范疇。

　　依據(jù)企業(yè)所得稅法要求，如不選用代建房子方法開發(fā)設(shè)計(jì)，則房地產(chǎn)業(yè)歸屬于該房產(chǎn)開發(fā)公司，市場(chǎng)銷售時(shí)不僅交納土增又要交納增值稅。房產(chǎn)開發(fā)公司可運(yùn)用代建房子方法緩解稅賦，但條件是在開發(fā)設(shè)計(jì)之初就能明確終端用戶，推行定項(xiàng)開發(fā)設(shè)計(jì)，進(jìn)而防止開發(fā)設(shè)計(jì)后市場(chǎng)銷售交納土增。

　　二、扣減新項(xiàng)目的繳稅籌劃
　　（一）運(yùn)用利息費(fèi)用的扣減要求
　　稅收法律要求：房地產(chǎn)開發(fā)商的利息費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)者可以按出讓建筑項(xiàng)目測(cè)算平攤并給予金融企業(yè)證實(shí)的，貸款利息容許按實(shí)扣減，但最多不能高于按銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率測(cè)算的額度，即：可減除的房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)＝貸款利息＋（獲得土地使用權(quán)證所支出的額度＋房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本）×5%之內(nèi)。

　　經(jīng)營(yíng)者無(wú)法按出讓房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目測(cè)算平攤利息費(fèi)用或無(wú)法給予金融企業(yè)貸款證明的，房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)按獲得土地使用權(quán)證所支出的額度與房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本之和的10%之內(nèi)測(cè)算扣減，即：可減除的房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)＝（獲得土地使用權(quán)證所支出的額度＋房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本）×10%之內(nèi)。

　　依據(jù)企業(yè)所得稅法要求，房地產(chǎn)開發(fā)商由此能夠挑選：假如公司預(yù)估利息支出較高，開發(fā)設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目關(guān)鍵借助債務(wù)籌集資金，利息支出所占比率較高，則可測(cè)算應(yīng)分擔(dān)的貸款利息并給予金融企業(yè)證實(shí)，按實(shí)扣減；相反，關(guān)鍵借助權(quán)益資本成本籌集資金，預(yù)估利息支出較少，則并不測(cè)算應(yīng)分擔(dān)的貸款利息，那樣還可以多扣減房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)。

　　假定某房產(chǎn)開發(fā)公司開展一個(gè)建筑項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)，為獲得土地使用權(quán)證而付款額度三百萬(wàn)元，房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本為五百萬(wàn)元。

　　假如該公司利息支出可以按出讓建筑項(xiàng)目測(cè)算平攤并給予金融企業(yè)證實(shí)，則別的可扣減新項(xiàng)目＝利息支出＋（300＋500）×5%＝利息支出＋40（萬(wàn)余元）；

　　假如該公司利息支出沒法按出讓建筑項(xiàng)目測(cè)算平攤，或不能給予金融企業(yè)證實(shí)，則別的可扣減新項(xiàng)目＝（300＋500）×10%＝80（萬(wàn)余元）。

　　針對(duì)該公司而言，假如預(yù)估利息支出高過四十萬(wàn)元，公司應(yīng)爭(zhēng)取按出讓建筑項(xiàng)目測(cè)算平攤利息費(fèi)用，并獲得相關(guān)金融企業(yè)證實(shí)，便于按實(shí)扣減相關(guān)利息支出，進(jìn)而提升扣減新項(xiàng)目額度；相反同樣。

　?。ǘ┻\(yùn)用代收費(fèi)用劃入房子價(jià)格降低比例稅率
　　稅收法律要求：針對(duì)縣市級(jí)及縣級(jí)以上市人民政府規(guī)定房產(chǎn)開發(fā)公司在房屋出售時(shí)期收的各類花費(fèi)，假如代收費(fèi)用是記入房子價(jià)格中往購(gòu)方一并扣除的，可做為出讓房地產(chǎn)業(yè)所得到的收益記稅，在預(yù)估扣減新項(xiàng)目額度時(shí)，可給予扣減，但不允許做為加計(jì)20%扣減的數(shù)量；假如代收費(fèi)用未記入房子價(jià)格中，只是在房子價(jià)格以外獨(dú)立收費(fèi)的，能夠 不當(dāng)作出讓房產(chǎn)的收益。相對(duì)應(yīng)的，在預(yù)估扣減新項(xiàng)目額度時(shí)，代收費(fèi)用就不能在收益中扣減。

　　房產(chǎn)開發(fā)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，常常要代別的單位扣除一些例如城市建設(shè)配套費(fèi)、房屋維修基金等花費(fèi)?，F(xiàn)階段，經(jīng)營(yíng)者有二種扣除方法：一是將代收費(fèi)用視作房地產(chǎn)銷售收益，劃入房子價(jià)格向購(gòu)方一并扣除；二是在房子價(jià)格以外向購(gòu)方獨(dú)立扣除。

　　比如，某房產(chǎn)開發(fā)公司售賣房子．市場(chǎng)價(jià)5 000萬(wàn)余元。準(zhǔn)許減除新項(xiàng)目資金額為三千萬(wàn)元，代收費(fèi)用五百萬(wàn)元。

　　二種方法的實(shí)際繳稅狀況見表1。

　　從表1中還可以看得出，將代收費(fèi)用劃入房子價(jià)格向購(gòu)方一并扣除對(duì)房產(chǎn)的增值額是并沒有直接影響的，但會(huì)提高其扣減新項(xiàng)目額度，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商比較有益。

　　三、市場(chǎng)銷售的繳稅籌劃
　　（一）開設(shè)獨(dú)立法人的營(yíng)銷公司
　　根據(jù)操縱和減少房地產(chǎn)業(yè)的增值率來緩解稅收負(fù)擔(dān)的方式 ，其局限取決于通常規(guī)定公司制訂略低的價(jià)錢，而扣減新項(xiàng)目的增強(qiáng)也遭到許多要素的局限和牽制。若公司將自己的市場(chǎng)銷售單位提取，開設(shè)獨(dú)立法人的房產(chǎn)銷售分公司，先將房產(chǎn)銷售給與企業(yè)，分公司再將其對(duì)外開放市場(chǎng)銷售，在向分公司市場(chǎng)銷售房地產(chǎn)業(yè)的過程中能夠?qū)⒃鲋德什倏v在20%之內(nèi)，那樣這一階段就可以免稅土增，而只就對(duì)外開放市場(chǎng)銷售征繳土增。

　　假定某房地產(chǎn)業(yè)的成本費(fèi)用是一百萬(wàn)元，計(jì)劃方案一：立即以200萬(wàn)元對(duì)外開放市場(chǎng)銷售；計(jì)劃方案二：以1二十萬(wàn)元的價(jià)錢售賣給分公司，分公司再以200萬(wàn)元的價(jià)錢對(duì)外開放市場(chǎng)銷售。

　　二種方法的實(shí)際繳稅狀況見表2。

　　從表2中能夠 看得出，計(jì)劃方案二能夠 溶解減少增值率，有效降低公司土增壓力。

　?。ǘ⑹袌?chǎng)銷售與室內(nèi)裝修分離計(jì)算
　　在實(shí)際中，許多房地產(chǎn)業(yè)在售賣以前早已開展了簡(jiǎn)潔的裝潢和維護(hù)保養(yǎng)，并組裝了一些必不可少的設(shè)備。假如將房地產(chǎn)業(yè)的室內(nèi)裝修、維護(hù)保養(yǎng)及其設(shè)施的安裝做為公司獨(dú)立的業(yè)務(wù)流程獨(dú)立法人，則能夠 一舉兩得。一是能夠 合理合法地減少房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，操縱房地產(chǎn)業(yè)的增值率，進(jìn)而降低公司所負(fù)責(zé)的土增壓力；二是本來記入房產(chǎn)價(jià)格的室內(nèi)裝修、安裝等經(jīng)營(yíng)收入必須依照5%的繳稅計(jì)算交納增值稅，分離計(jì)算后可用3%的征收率。

　　如某套精裝房的房地產(chǎn)總市場(chǎng)價(jià)為一百萬(wàn)元，在簽署買賣合同時(shí)各自簽署房屋出售信息合同書80萬(wàn)元及房屋裝修合同二十萬(wàn)元，假定準(zhǔn)許減除新項(xiàng)目總金額為60萬(wàn)元。

　　二種方法的實(shí)際繳稅狀況見表3.

　　從表3中還可以看得出，計(jì)劃方案二能產(chǎn)生繳稅的利潤(rùn)最大化節(jié)省。

　?。ㄈ┟鞔_合理的房產(chǎn)銷售價(jià)錢
　　房產(chǎn)銷售價(jià)錢的轉(zhuǎn)變，立即危害房地產(chǎn)業(yè)收益的調(diào)整，在明確房產(chǎn)銷售價(jià)錢時(shí)，要考慮到價(jià)錢提升產(chǎn)生的盈利與不可以享有政策優(yōu)惠而提升稅賦二者間的關(guān)聯(lián)?，F(xiàn)階段房子價(jià)格高漲，企業(yè)是不是應(yīng)當(dāng)跟隨提升房屋的市場(chǎng)價(jià)呢，是否房子價(jià)格越高公司的收益越大呢？

　　針對(duì)普通住房的房子價(jià)格，由于當(dāng)增值率不超過20%時(shí)，能夠 免稅土增。提升房子價(jià)格能夠 為公司提供大量盈利，但一定要確保增值率不超過20%；針對(duì)奢華住房，盡管沒有稅收優(yōu)惠政策，但依然有價(jià)格上漲的室內(nèi)空間。自然，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)地精確測(cè)量這一室內(nèi)空間，假如房子價(jià)格漲過去了消費(fèi)力，便會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)閑置。

　　公司在明確房子價(jià)格時(shí)需要細(xì)心計(jì)算毛利率，融合市場(chǎng)的承受力，再?zèng)Q策漲價(jià)是否，升是多少或降是多少才可以使公司的利潤(rùn)最大化。

　　四、運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策
　　稅收法律要求：經(jīng)營(yíng)者修建一般規(guī)范住房售賣，假如增值額沒有超出扣減新項(xiàng)目額度的20%，免于征繳土增。經(jīng)營(yíng)者既修建一般規(guī)范住房，又開展別的房產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)各自計(jì)算增值額；不各自計(jì)算增值額或無(wú)法精確計(jì)算增值額的，其修建的一般規(guī)范住房不享有免征特惠。

　　依據(jù)企業(yè)所得稅法要求，這些方面繳稅籌劃的核心便是利用適度降低銷售額或提升可扣減新項(xiàng)目額度使普通住房的增值率操縱在20%之內(nèi)。那樣做的益處有兩個(gè)：一是能夠 免交土增；二是減少了房子價(jià)格或提升了房子品質(zhì)、改進(jìn)了房子的基礎(chǔ)設(shè)施等，能夠在當(dāng)前猛烈的市場(chǎng)銷售戰(zhàn)中獲得優(yōu)點(diǎn)。可是要是沒有把控好普通住房的增值率，便會(huì)發(fā)生多交稅的狀況。

　　比如：某房產(chǎn)開發(fā)公司，2008年商住樓銷售額為1．五億元，在其中普通住房的交易額為一億元，奢華住房的交易額為五千萬(wàn)元。稅收法律要求的可扣減新項(xiàng)目資金額為1．一億元，在其中普通住房的可扣減新項(xiàng)目資金額為8000萬(wàn)元，奢華住房的可扣減新項(xiàng)目資金額為三千萬(wàn)元。依據(jù)土增的計(jì)算方法：
　　增值率＝增值額÷扣減新項(xiàng)目額度×100%＝（總收入額－扣減新項(xiàng)目額度）÷扣減新項(xiàng)目額度×100%
　　應(yīng)納稅所得額＝增值額×稅率－扣減新項(xiàng)目額度×心算扣減指數(shù)

　　計(jì)劃方案一：普通住房和奢華住房不分離計(jì)算。
　　增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36%
　　應(yīng)納稅所得額＝（15000－11000）×30%＝1200萬(wàn)元。

　　計(jì)劃方案二：普通住房和奢華住房分離計(jì)算，但沒有調(diào)節(jié)好增值率，使其超出了20%，則：
　　普通住房：增值率＝（10000－8000）÷8000×100%＝25%；
　　應(yīng)納稅所得額＝（10000－8000）×30%=六百萬(wàn)元；
　　奢華住房：增值率＝（5000－3000）÷3000×100%＝67%；
　　應(yīng)納稅所得額=（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬(wàn)余元。

　　二者累計(jì)為1250萬(wàn)余元，這時(shí)分離計(jì)算比不分離計(jì)算多開支稅費(fèi)50萬(wàn)余元。這是由于普通住房的增值率為25%，超出了20%，還得交納土增。但倘若能使普通住房的增值率操縱在20%之內(nèi)，則可極大緩解稅賦。操縱普通住房增值率的辦法是減少樓盤銷售價(jià)錢，銷售額降低了，而可扣減新項(xiàng)目額度不會(huì)改變，增值率當(dāng)然會(huì)減少。自然，這會(huì)產(chǎn)生另一種不良影響，即造成 銷售額降低，這時(shí)是不是可用，就得較為降低的銷售額和操縱增值率降低的稅費(fèi)開支的尺寸，進(jìn)而做出挑選。

　　假設(shè)上例中普通住房的可扣減新項(xiàng)目額度不會(huì)改變，仍為8000萬(wàn)余元，要使增值率為20%，則銷售額從（a－8000）÷8000×100%＝20%中能求出，a＝9600萬(wàn)余元。這時(shí)該公司共應(yīng)交納的土增為650萬(wàn)余元，節(jié)約稅費(fèi)600萬(wàn)余元，考慮到降低的400萬(wàn)余元收益后仍可節(jié)約200萬(wàn)余元稅費(fèi)。

　　假設(shè)上例中其它標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)改變，僅僅普通住房的可扣減新項(xiàng)目額度產(chǎn)生變化，使普通住房的增值率限定在20%，那麼可扣減新項(xiàng)目額度從（10000－b）÷b×100%＝20%，式子中可估算出，b＝8333萬(wàn)余元。這時(shí)，該公司僅奢華住房交納650萬(wàn)余元土增，可扣減新項(xiàng)目額度比可扣減新項(xiàng)目額度多開支333萬(wàn)余元，稅款卻比不分離計(jì)算少交納550萬(wàn)余元，比分離計(jì)算少交納600萬(wàn)余元。凈收益各自提升217萬(wàn)余元（550萬(wàn)余元－333萬(wàn)余元）和267萬(wàn)余元（600萬(wàn)余元－333萬(wàn)余元）。提升可扣減新項(xiàng)目額度的渠道許多，可是在提升房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)時(shí)，應(yīng)留意稅收法律要求的占比限定。稅收法律要求，開發(fā)設(shè)計(jì)成本的減除占比不能超出獲得土地使用權(quán)證付款的額度和房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本額度總數(shù)的10%，而各地在10%以內(nèi)明確了不一樣的占比，經(jīng)營(yíng)者特別注意。

　　土增繳稅籌劃的市場(chǎng)空間非常大，基礎(chǔ)理論室內(nèi)空間更高。每一個(gè)經(jīng)營(yíng)者都應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)繳稅籌劃的關(guān)心，以達(dá)到公司的長(zhǎng)久發(fā)展趨勢(shì)。