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房地產(chǎn)業(yè)籌劃的別樣構(gòu)思：先閉店再結(jié)算 　　實(shí)例 　　甲房產(chǎn)開發(fā)公司成立于2002年，投資者為張某和洪某。經(jīng)有權(quán)利單位準(zhǔn)許，A公司提前準(zhǔn)備在已有土地資源上開發(fā)設(shè)計(jì)50套住房對(duì)外開放市場(chǎng)銷售，每件住房預(yù)估均值價(jià)格為60萬(wàn)元，預(yù)估總營(yíng)業(yè)額為三千萬(wàn)元（60萬(wàn)元×50套），獲得土地使用權(quán)證所支出的額度及其開發(fā)設(shè)計(jì)土地資源的費(fèi)用約為1六百萬(wàn)元，除有關(guān)稅金之外的收益性支出約為三百萬(wàn)元（假設(shè)可在所得稅抵扣200萬(wàn)元）。在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)以前，A公司對(duì)研發(fā)新項(xiàng)目預(yù)估應(yīng)壓力的稅金及盈利開展了計(jì)算（測(cè)算土增時(shí)，開發(fā)設(shè)計(jì)土地資源和新建房子及配套設(shè)備的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、期間費(fèi)用、銷售費(fèi)用，按獲得土地使用權(quán)證所支出的額度及其開發(fā)設(shè)計(jì)土地資源的費(fèi)用之和的10%測(cè)算，大城市保護(hù)修建稅征收率為7%，教育附加費(fèi)增值稅率為3%，除開發(fā)產(chǎn)品外，A公司別的財(cái)產(chǎn)和債務(wù)不會(huì)有潛在性的升值或資產(chǎn)減值，假定不考慮到個(gè)人所得稅）： 　　
　　1．應(yīng)交增值稅：3000×5%＝1五十萬(wàn)元。　　2．應(yīng)交大城市保護(hù)修建稅和教育附加費(fèi)：150×(7%＋3%)＝十五萬(wàn)元?！　?．應(yīng)交合同印花稅：3000×0.05%＝1.五萬(wàn)元?！　?．應(yīng)交土增：扣減新項(xiàng)目額度：1600×(1＋20%＋10%)＋150＋15＝2245萬(wàn)元； 　　增值額：3000－2245＝75五萬(wàn)元； 　　增值率：755÷2245×100%＝34%； 　　應(yīng)交土增：755×30%＝226.五萬(wàn)元?！　?．應(yīng)交所得稅：(3000－1600－200－150－15－1.5－226.5)×33%＝266.3一萬(wàn)元?！　?．應(yīng)交稅費(fèi)累計(jì)：150＋15＋1.5＋226.5＋266.31＝659.3一萬(wàn)元?！　?．公司股東盈利約為：3000－1600－300－659.31＝440.69萬(wàn)余元。　　計(jì)劃方案 　　充分考慮A公司房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，且業(yè)務(wù)范圍比較單一，A公司以繞開開發(fā)設(shè)計(jì)商品銷售階段形成的高稅賦為首要目地，分三步執(zhí)行了房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)銷售： 　　第一步：將A公司特性變動(dòng)為一家制造業(yè)企業(yè)，將開發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目立項(xiàng)改成員工宿舍。　　第二步：在研發(fā)全過程中，A公司先找尋48名購(gòu)房者，讓它們依據(jù)所要選購(gòu)的房子繳清購(gòu)房款，隨后按法定條件將48人消化吸收為自然人股東。　　第三步：待房子竣工后，A公司隨后關(guān)掉結(jié)算，與此同時(shí)將48套住房分派給新進(jìn)入的48名公司股東，其他兩個(gè)住房，及其公司的其余財(cái)產(chǎn)和債務(wù)歸原公司股東張某和洪某全部?！　“创擞?jì)劃方案實(shí)行后，A公司在續(xù)存期內(nèi)未出現(xiàn)市場(chǎng)銷售房地產(chǎn)業(yè)個(gè)人行為，因而不涉及到有關(guān)稅金。A公司關(guān)掉結(jié)算階段涉及到的有關(guān)稅金及公司股東盈利剖析以下： 　　1．增值稅針對(duì)企業(yè)清算后，企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)遷移給公司股東是不是理應(yīng)征繳銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅難題，按現(xiàn)行政策要求不用征繳增值稅，原因具體有下列三點(diǎn)： 　　第一，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》要求，給予應(yīng)稅服務(wù)，出讓無(wú)形資產(chǎn)攤銷或銷售不動(dòng)產(chǎn)，就是指有償服務(wù)給予應(yīng)稅服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)攤銷或是有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)使用權(quán)的個(gè)人行為。所稱有償服務(wù)，包含獲得貸幣、貨品或其它經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)益。企業(yè)清算銷戶后，房地產(chǎn)業(yè)使用權(quán)從企業(yè)遷移給公司股東全過程中，企業(yè)并沒有以獲得經(jīng)濟(jì)發(fā)展利潤(rùn)為目地，因而不屬于有償服務(wù)銷售不動(dòng)產(chǎn)。　　第二，《國(guó)家財(cái)政部我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅難題的通告》(稅務(wù)總局〔2002〕192號(hào))要求，以無(wú)形資產(chǎn)攤銷、資產(chǎn)投資入股投資，參加接納投資人分配利潤(rùn)，一同承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人行為，不征繳增值稅。由此可見，項(xiàng)目投資個(gè)人行為不屬于增值稅繳稅范疇。從而也可分辨，企業(yè)清算銷戶后，投資人取回投入的個(gè)人行為，不屬于增值稅的繳稅范疇?！　〉谌?，針對(duì)企業(yè)關(guān)掉結(jié)算時(shí)，投資人取回被創(chuàng)投企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)使用權(quán)的個(gè)人行為，實(shí)踐活動(dòng)中稅務(wù)行政機(jī)關(guān)基本上從沒征繳過增值稅。因而，從習(xí)慣性上而言，對(duì)甲企業(yè)清算階段房地產(chǎn)業(yè)使用權(quán)的遷移個(gè)人行為都不理應(yīng)征繳增值稅?！　?．土增A公司在結(jié)算階段將房地產(chǎn)業(yè)退還給公司股東時(shí)仍未獲得收益，并且結(jié)合實(shí)際，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對(duì)結(jié)算階段基本上從沒征過土增，因而，對(duì)A公司的結(jié)算階段不理應(yīng)征繳土增?！　?．所得稅《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》要求：“經(jīng)營(yíng)者依規(guī)完成結(jié)算時(shí)，其結(jié)算終結(jié)后的清算所得，理應(yīng)按照本法規(guī)要求交納所得稅。”《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》要求：“清算所得，就是指經(jīng)營(yíng)者結(jié)算時(shí)的所有財(cái)產(chǎn)或是資產(chǎn)，扣減各類結(jié)算花費(fèi)、損害、債務(wù)、公司未分配利潤(rùn)、公益基金和個(gè)人公積金后的賬戶余額，超出實(shí)繳資本的一部分?！奔灼髽I(yè)清算時(shí)，因開發(fā)產(chǎn)品的表現(xiàn)使用價(jià)值高過帳面價(jià)值，而應(yīng)壓力的結(jié)算企業(yè)所得稅約為： 　?。?000－1600－200）×33%＝39六萬(wàn)元?！　?．公司股東盈利約為：3000－1600－300－396＝704萬(wàn)元?！　〔浑y看出，按此籌劃計(jì)劃方案實(shí)行后，可能使A公司稅金壓力降低263.3一萬(wàn)元(659.31－396)，與此同時(shí)使公司股東盈利提升263.3一萬(wàn)元(704－440.69)。必須表明的是，A公司股權(quán)收購(gòu)時(shí)，開發(fā)產(chǎn)品的潛在性升值歸屬于A公司原公司股東，增加的48名公司股東只有獲得與原始投資價(jià)值非常的房子。截止到2004年底，A公司按以上籌劃計(jì)劃方案實(shí)際操作完畢，并關(guān)掉結(jié)算。因?yàn)楸镜刎?fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對(duì)結(jié)算階段有關(guān)稅款欠缺管控，A公司最后銷戶時(shí)，未申報(bào)交納企業(yè)所得稅?！　≡u(píng)價(jià) 　　“關(guān)門捉賊”，就是指對(duì)柔弱的敵方要采用四面包圍著、聚而殲之的智謀。假如讓對(duì)手得到逃跑，狀況便會(huì)十分復(fù)雜。在本例子中，假如A公司以開發(fā)產(chǎn)品的方式立即對(duì)外開放市場(chǎng)銷售，那麼會(huì)形成較高的稅賦。假如按以上籌劃計(jì)劃方案采用先讓企業(yè)“閉店”，再在公司股東內(nèi)部結(jié)算分派的對(duì)策，那麼就可以繞開高稅賦階段?！　♂槍?duì)結(jié)算階段，稅收優(yōu)惠政策在企業(yè)所得稅層面有相對(duì)確立的要求，可是對(duì)增值稅和土增層面未有明文規(guī)定。實(shí)際上，現(xiàn)階段負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對(duì)結(jié)算階段的有關(guān)稅金怎樣征繳的確欠缺管控，導(dǎo)致了很多稅款外流。以上籌劃構(gòu)思一方面給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)了一種遷移房產(chǎn)使用權(quán)的參照計(jì)劃方案，另一方面也提示稅務(wù)總局單位要進(jìn)一步健全結(jié)算階段的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。