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土增籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之——項(xiàng)目投資

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　　因?yàn)橥猎龅挠嘘P(guān)要求較為廣泛，針對(duì)同一語(yǔ)法條能夠有迥然迵異的了解，土增籌劃早已變成一個(gè)利刃上的民族舞蹈。根據(jù)以土地使用權(quán)證項(xiàng)目投資新設(shè)企業(yè)隨后出讓股份的方法來(lái)完成本質(zhì)上的出讓土地使用權(quán)證，并為此辦法來(lái)避開(kāi)土增和增值稅，該籌劃方式一度在公司間土地使用權(quán)證買(mǎi)賣(mài)中特別時(shí)興?？赡莾H僅小故事的開(kāi)始，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)地并不是劇情的末尾。伴隨著以上新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)完畢并進(jìn)到土增結(jié)算階段，原投入的土地使用權(quán)證在土增中的記稅成本費(fèi)，依據(jù)不一樣的講解會(huì)出現(xiàn)不一樣的結(jié)果。小編融合一個(gè)實(shí)例，來(lái)剖析土增項(xiàng)目投資籌劃給土地使用權(quán)證購(gòu)買(mǎi)放在土增結(jié)算階段產(chǎn)生的高危。

　　一、實(shí)例詳細(xì)介紹

　　乙企業(yè)是甲企業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目投資開(kāi)設(shè)的非國(guó)有經(jīng)濟(jì)內(nèi)資企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)分公司， 2004年獲得一塊土地使用權(quán)證，成本費(fèi)1000萬(wàn)。伴隨著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)局勢(shì)的不斷走穩(wěn)，2005年土地使用權(quán)證總市值已升值至三千萬(wàn)，地快并未開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)。2005年甲企業(yè)集團(tuán)開(kāi)展戰(zhàn)略性調(diào)節(jié)，欲將乙房產(chǎn)公司擁有的關(guān)鍵財(cái)產(chǎn)——該地快土地使用權(quán)證售賣(mài)，以達(dá)到資產(chǎn)的回?cái)n。丙企業(yè)是一個(gè)善于開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)爛尾的房產(chǎn)公司，參考乙企業(yè)地快相近地區(qū)、相近地快土地使用權(quán)證的招拍價(jià)，愿為三千萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)乙企業(yè)地快土地使用權(quán)證開(kāi)展開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)。

　　二、籌劃計(jì)劃方案（未考慮到不危害管理決策的合同印花稅）

　?。ㄒ唬┕竟蓹?quán)轉(zhuǎn)讓

　　1、A公司對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃的成本費(fèi)計(jì)算

　　依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第七十二號(hào)）第四十五條之要求"商品房買(mǎi)賣(mài)，理應(yīng)合乎以下標(biāo)準(zhǔn)：按出示預(yù)購(gòu)的商住樓測(cè)算，資金投入開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)基本建設(shè)的資產(chǎn)做到建設(shè)工程總投資的百分之二十五之上，并現(xiàn)已確認(rèn)工程進(jìn)度和竣工驗(yàn)收交貨日期"，因此土地資源僅有開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)超出25%即可開(kāi)展出讓，乙企業(yè)沒(méi)法將純土地權(quán)出讓給丙企業(yè)，但還可以將土地規(guī)劃超出總投資的25%之上后，以出讓在建項(xiàng)目的形式將土地權(quán)市場(chǎng)銷售給丙企業(yè)，但依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅條例》及《土地增值稅條例》必須交納增值稅、土增。

　　依據(jù)：《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅難題的通告》（稅務(wù)總局[2002]192號(hào)）要求之"對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征繳增值稅". 與此同時(shí)依據(jù)《土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1993]第一38號(hào) ）第二條之要求："出讓國(guó)有制土地使用權(quán)證、地面上的建筑以及附屬物（下稱出讓房地產(chǎn)業(yè)）并獲得收益的部門(mén)和本人，為土增的繳稅扣繳義務(wù)人（下稱經(jīng)營(yíng)者），理應(yīng)按照本規(guī)章交納土增。"

　　能夠了解，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳增值稅，與此同時(shí)因?yàn)楣竟蓹?quán)轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)中，國(guó)有制土地使用權(quán)證沒(méi)有產(chǎn)生出讓，因此也無(wú)需交納土增。為了更好地避開(kāi)土增及增值稅，A公司欲根據(jù)出讓乙公司股權(quán)的方法來(lái)完成本質(zhì)上的土地使用權(quán)證出讓。那樣A公司具體付款土增、增值稅皆為零，A公司計(jì)算避稅以下：節(jié)省增值稅=3000×0.05=150；避稅土增=2000×0.5-1000×0.15=850；累計(jì)避稅=150 850=1000（萬(wàn)余元）

　　2、丙企業(yè)對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃的成本費(fèi)計(jì)算

　　針對(duì)這類交易規(guī)則，丙企業(yè)作了以下計(jì)算。

　　獲得乙企業(yè)的股份后，丙企業(yè)變成乙企業(yè)的控股股東，針對(duì)丙企業(yè)，乙企業(yè)地快土地使用權(quán)證的具體付款合同款為三千萬(wàn)。

　　殊不知依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]六號(hào)）第七條之要求："規(guī)章第六條列出的測(cè)算增值額的減除新項(xiàng)目，實(shí)際為：獲得土地使用權(quán)證所支出的額度，就是指經(jīng)營(yíng)者為獲得土地使用權(quán)證所支出的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一要求交納的相關(guān)花費(fèi)。"

　　因而乙企業(yè)做為一個(gè)法定代表人實(shí)體線，它的農(nóng)田在土增中記稅成本費(fèi)依然為初始成本費(fèi)1000萬(wàn)，而不是丙企業(yè)給A公司的股票價(jià)格付款額度三千萬(wàn)。假定該地快開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)商品銷售并完成結(jié)算，按房產(chǎn)開(kāi)發(fā)花費(fèi)10%、最少增值率30%測(cè)算，丙企業(yè)以股份選購(gòu)方法需多交土增=（3000-1000）×1.3×0.3=780（萬(wàn)）。

　　此外依據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]811號(hào)）第七條之要求："經(jīng)營(yíng)者的庫(kù)存商品、固資、無(wú)形資產(chǎn)攤銷和投入等各類財(cái)產(chǎn)成本費(fèi)的確認(rèn)應(yīng)遵循歷史成本標(biāo)準(zhǔn)。"

　　乙企業(yè)的土地使用權(quán)證在所得稅上記稅成本費(fèi)仍為1000萬(wàn)，丙企業(yè)以股份選購(gòu)方法需多交所得稅=（3000-1000）×0.33=660（萬(wàn)）。

　　累計(jì)多繳稅=660 780=1440（萬(wàn)）

　　歷經(jīng)之上剖析，丙企業(yè)覺(jué)得公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法，本質(zhì)上是將原故由甲企業(yè)集團(tuán)擔(dān)負(fù)的土增、公司所得的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給丙企業(yè)，因此規(guī)定A公司減少售價(jià)，甲、丙彼此歷經(jīng)溝通交流，舍棄該計(jì)劃方案。

　?。ǘ╉?xiàng)目投資新設(shè)隨后公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　1、乙企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資新設(shè)籌劃的成本費(fèi)計(jì)算

　　依據(jù)：《關(guān)于土地增值稅-些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 》（稅務(wù)總局[1995]46號(hào)）第一條之要求"針對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的，項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價(jià)入股投資開(kāi)展注資或做為合作經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營(yíng)的公司里時(shí)，暫免征繳土增。對(duì)項(xiàng)目投資、控股子公司將以上房地產(chǎn)業(yè)再出讓的，應(yīng)征繳土增"，與此同時(shí)依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅難題的通告》（稅務(wù)總局[2002]192號(hào) ）的要求"以無(wú)形資產(chǎn)攤銷、資產(chǎn)投資入股投資，與接納投資人分配利潤(rùn)，一同承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人行為，不征繳增值稅。對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征繳增值稅。"

　　乙企業(yè)決策改成該地快土地使用權(quán)證項(xiàng)目投資創(chuàng)立丁企業(yè)，并再根據(jù)出讓丁公司股權(quán)的方法來(lái)完成本質(zhì)上的賣(mài)地，那樣既避免了增值稅又避免了土增。避稅計(jì)算以下（不考量項(xiàng)目投資個(gè)人行為引發(fā)的評(píng)定和申請(qǐng)注冊(cè)花費(fèi)）：節(jié)省增值稅=3000×0.05=150；避稅土增=2000×0.5-1000×0.15=850；累計(jì)避稅=150 850=1000（萬(wàn)余元）。

　　除此之外，依據(jù)《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）"公司以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的部位非貨幣性資產(chǎn)境外投資，包含股份有限公司的公司股東以其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的部位非貨幣性資產(chǎn)向股份有限公司配購(gòu)個(gè)股，應(yīng)在投資交易產(chǎn)生時(shí)，將其溶解為按投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和項(xiàng)目投資兩種經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作開(kāi)展企業(yè)所得稅解決，并按照規(guī)定測(cè)算確定財(cái)產(chǎn)出讓所得的或損害。以上財(cái)產(chǎn)出讓所得的如金額較大，在一個(gè)繳稅本年度確定完成交納所得稅確實(shí)有不便的，報(bào)檢稅務(wù)行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)許，可做為延遞所得的，在投資交易產(chǎn)生本期及接著不超過(guò)五個(gè)繳稅本年度內(nèi)均值攤轉(zhuǎn)至各本年度的應(yīng)繳稅所得的中。被創(chuàng)投企業(yè)接納的以上非貨幣性資產(chǎn)，可按經(jīng)分析確定后的使用價(jià)值明確相關(guān)財(cái)產(chǎn)的成本費(fèi)。"

　　因此籌劃會(huì)提升稅費(fèi)等成本費(fèi)，在其中：丁企業(yè)提升房產(chǎn)契稅=3000×0.04=120（萬(wàn)）；乙企業(yè)因土地資源視同銷售需提早交納所得稅，乙企業(yè)主管部門(mén)不準(zhǔn)許分五年交納所得稅，因此事實(shí)上乙企業(yè)擔(dān)負(fù)的是提早交納所得稅的貸幣資金時(shí)間價(jià)值，充分考慮一切正常開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的情形下，乙企業(yè)5年能夠開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)完畢，因此按5年測(cè)算提早交納所得稅的貸幣資金時(shí)間價(jià)值（按類似借款年利率8%做為貼現(xiàn)率）。提早交納所得稅=（3000-1000）×0.33=660（萬(wàn)）；提早交納所得稅的貸幣資金時(shí)間價(jià)值=660-660/1.085=210.82；累計(jì)提升稅款及貸幣資金時(shí)間價(jià)值成本費(fèi)=120 210.82=330.82（萬(wàn)）。

　　綜上所述剖析，該方法可節(jié)約成本=1000-330.82=669.18（萬(wàn)），整體上計(jì)劃方案行得通。

　　2、項(xiàng)目投資新設(shè)籌劃中有關(guān)單據(jù)的獨(dú)特解決：

　　乙企業(yè)覺(jué)得盡管按《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》（國(guó)家財(cái)政部令[1993]第六號(hào)）的要求"稅票，就是指在銷貨產(chǎn)品、給予或是接收服務(wù)項(xiàng)目及其擔(dān)任其它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，出具、扣除的收付款憑證。"，項(xiàng)目投資主題活動(dòng)不屬于"銷貨產(chǎn)品、給予或是接收服務(wù)項(xiàng)目及其擔(dān)任其它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)"，依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)，應(yīng)將項(xiàng)目投資溶解為按投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售和項(xiàng)目投資兩種經(jīng)濟(jì)發(fā)展業(yè)務(wù)流程，也是有開(kāi)稅票的原因，經(jīng)和稅務(wù)行政機(jī)關(guān)溝通交流，出具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票三千萬(wàn)給丁企業(yè)，丁企業(yè)以三千萬(wàn)記帳。

　　3、丙企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資新設(shè)籌劃的成本費(fèi)計(jì)算

　　依據(jù)《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）"公司以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的部位非貨幣性資產(chǎn)境外投資，包含股份有限公司的公司股東以其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的部位非貨幣性資產(chǎn)向股份有限公司配購(gòu)個(gè)股，應(yīng)在投資交易產(chǎn)生時(shí)，將其溶解為按投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和項(xiàng)目投資兩種經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作開(kāi)展企業(yè)所得稅解決，并按照規(guī)定測(cè)算確定財(cái)產(chǎn)出讓所得的或損害。被創(chuàng)投企業(yè)接納的以上非貨幣性資產(chǎn)，可按經(jīng)分析確定后的使用價(jià)值明確相關(guān)財(cái)產(chǎn)的成本費(fèi)。"

　　丙企業(yè)覺(jué)得，依據(jù)上述要求，丁企業(yè)能夠按"評(píng)定確定后的使用價(jià)值"即三千萬(wàn)做為資本的記稅成本費(fèi)，而且丁企業(yè)亦獲得了三千萬(wàn)的稅票，籌劃方式嚴(yán)實(shí)，合情合理。因此股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，丁企業(yè)一樣還可以按三千萬(wàn)元做為土增的記稅成本費(fèi)，歷經(jīng)之上剖析，丙企業(yè)接收了項(xiàng)目投資新設(shè)并股權(quán)轉(zhuǎn)讓的計(jì)劃方案。

　　但是，國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)是有關(guān)內(nèi)資企業(yè)所得稅的文檔，覺(jué)得丁企業(yè)能夠按此文檔評(píng)定土增的記稅成本費(fèi)為三千萬(wàn)元是沒(méi)有根據(jù)的。伴隨著丁企業(yè)對(duì)該片區(qū)的研發(fā)市場(chǎng)銷售完畢并開(kāi)展土增結(jié)算，接納項(xiàng)目投資得到的土地使用權(quán)證記稅成本費(fèi)難題露出水面。

　　三、結(jié)算時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)性

　　2006年，丁企業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)結(jié)束，銷售額10000萬(wàn)，土地資源成本費(fèi)外的別的可扣減成本費(fèi)是4000萬(wàn)（已開(kāi)展20%加計(jì)），丁企業(yè)開(kāi)展土增的查帳結(jié)算。稅務(wù)行政機(jī)關(guān)針對(duì)丁企業(yè)的農(nóng)田在土增中的記稅成本費(fèi)的評(píng)定，超出丙企業(yè)原回收丁公司股權(quán)時(shí)的預(yù)估。

　　1、 土地權(quán)成本費(fèi)為零

　?。?）記稅成本費(fèi)為零的原因

　　稅務(wù)行政機(jī)關(guān)覺(jué)得，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]六號(hào)）第七條之要求"規(guī)章第六條列出的測(cè)算增值額的減除新項(xiàng)目，實(shí)際為：獲得土地使用權(quán)證所支出的額度，就是指經(jīng)營(yíng)者為獲得土地使用權(quán)證所支出的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一要求交納的相關(guān)花費(fèi)。"因?yàn)槎∑髽I(yè)土地使用權(quán)證并不是選購(gòu)而成，因此丁企業(yè)并沒(méi)有為獲得土地使用權(quán)證付款地價(jià)款，因此丁企業(yè)的農(nóng)田在土增上的記稅成本費(fèi)是零，即丁企業(yè)在預(yù)估土增時(shí)，土地資源的可扣減成本費(fèi)是零。因此丁企業(yè)的應(yīng)繳土增為：

　?、倏煽蹨p成本費(fèi)=4000（萬(wàn)余元）

　?、谠鲋殿~=10000-4000=6000（萬(wàn)余元）

　?、墼鲋德?150%

　　④銷項(xiàng)稅=6000×0.5-4000×0.15=2400（萬(wàn)余元）

　?。?）、反過(guò)來(lái)的原因

　　丁公司覺(jué)得本例子中該土地使用權(quán)證在土增中的記稅成本費(fèi)不以零，原因有下述二點(diǎn)：

　?、儇?cái)法字[1995]六號(hào)沒(méi)有限制付款方式為貸幣。"獲得土地使用權(quán)證所支出的額度，就是指經(jīng)營(yíng)者為獲得土地使用權(quán)證所支出的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一要求交納的相關(guān)花費(fèi)"，并并不是"經(jīng)營(yíng)者為獲得土地使用權(quán)證所支出的貸幣額度"， 財(cái)法字[1995]六號(hào)并沒(méi)有對(duì)付款地價(jià)款的付款方式開(kāi)展要求，因此做為付款地價(jià)款的形式還可以是貨幣性資產(chǎn)和非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)等各種各樣付款方式。事實(shí)上本例子中，丁企業(yè)為獲得該三千萬(wàn)土地資源投入了三千萬(wàn)的股份，付款地價(jià)款的方法是股份，而且該股份又被以三千萬(wàn)元由丁企業(yè)的新老用戶公司股東具體買(mǎi)賣(mài)過(guò)。