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　　一個土增結(jié)算的實例 　　2014年的一天，咨詢管理公司收到一個方案策劃業(yè)務流程，一家房產(chǎn)公司要想將一部分財產(chǎn)分出來。該房產(chǎn)公司開發(fā)設(shè)計了一棟商業(yè)服務大廈，總共五層，如今一層、二層、三層都售賣了，但四層、五層、地底一直沒有售賣，一是市價低，二是消費者沒錢買。該企業(yè)由于是房產(chǎn)公司，金融機構(gòu)一直對其限定借款，造成 占有大量的資產(chǎn)，為了更好地減緩流動資金工作壓力，該企業(yè)決策將未售一部分分出來。咨詢管理公司收到業(yè)務流程后，派了兩位咨詢顧問到實地去熟悉狀況，并制造出基本方案策劃。計劃方案下來后，咨詢顧問將計劃方案讓我覺得。我看到她們選用公司分立的資產(chǎn)重組方法將財產(chǎn)分出來，這也是一種在那時候各種各樣主稅均不納或免納的計劃方案，他們感覺很令人滿意。我考慮到了一下，我講，這類計劃方案不大好，我講選用項目投資，并將其項目投資到控股子公司好些的一點。 　　我的原因是，選用公司分立的確不納所得稅，不納土增（由于大家做了此外一個實例，是公司分立計劃方案，經(jīng)市財政局審批，不納土增），并且，公司分立選用獨特性稅務解決都不納企業(yè)所得稅，不納房產(chǎn)契稅，可是選用項目投資會更為對土增劃算。由于房地產(chǎn)開發(fā)商將資產(chǎn)投資，不享有土地資源增值稅免稅現(xiàn)行政策，而現(xiàn)如今的具體情況是剩下的房地產(chǎn)市價都低過出廠價，假如選用投資方法，會按銷售市場成交價做為計稅基礎(chǔ)，與別的房地產(chǎn)一并列入結(jié)算范疇。比照公司分立，選用公司分立的計劃方案，不納土增，不繳稅即代表著將房子的土增計稅依據(jù)按出廠價調(diào)撥，全部公司分立新項目不列入繳稅范疇，挑選繳稅比不繳稅會取得越來越多的稅務權(quán)益。在增值稅時期將房產(chǎn)境外投資免稅增值稅，在100%操縱的公司中間調(diào)撥房產(chǎn)不納企業(yè)所得稅，當然可以挑選一般性稅務解決，一般性稅務解決也可以降低稅款權(quán)益，免征契稅。綜合性較為，選用項目投資的方法更有助于公司。最終，該公司選用投資方式，將房地產(chǎn)調(diào)撥到分公司。 　　之后我就用該投入的計劃方案解決了此外一個土增的難題，例如本實例，該房產(chǎn)公司市場銷售完一、二、三層后，稅務行政機關(guān)規(guī)定其結(jié)算土增。假如結(jié)算，早期土地資源增值稅稅負率會非常大，等市場銷售完剩下房地產(chǎn)后，之后的土增雖發(fā)生負值，但也找不回家。這類情形下，選用以上項目投資的方法會大幅度降低土增。 　　比照朱光磊教師的計劃方案，他選用市場銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的方法處理該難題，假如將剩下房地產(chǎn)銷售給控股子公司，增值稅時期必須納增值稅，所得稅時期看留抵扣增值稅，假如新項目不大幅虧本一定會納所得稅，即便 是下關(guān)聯(lián)公司抵稅，也會缺失貸幣資金時間價值，土增、企業(yè)所得稅會經(jīng)常出現(xiàn)負值，如果是市場銷售不免征契稅。 　　我的計劃方案，在增值稅時期是免稅增值稅，企業(yè)所得稅能夠挑選一般性稅務解決，企業(yè)所得稅與土增與他的計劃方案一樣，但增值稅較他的少了許多，且鋼房產(chǎn)契稅稅款。在所得稅時期，我能選用裝包資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的方法來將該房地產(chǎn)調(diào)撥給控股子公司，我可將房開的一些債務、人力資本所有調(diào)撥到控股子公司，所得稅歸屬于不征稅收入，別的稅與上述情況一致。