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房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)體還建的土地增值稅解決

答：1實(shí)體賠償沒按規(guī)定扣減。

土地增值稅政策要求：對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者所發(fā)生的由征用土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成新土地項(xiàng)目成本，必須在測算土地增值稅時(shí)扣減。但在實(shí)踐中，有些房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者因未出現(xiàn)現(xiàn)金交割而誤會(huì)為這一部分成本費(fèi)不可以扣減。因?yàn)闆]有將實(shí)體賠償做為項(xiàng)目成本扣減，相對應(yīng)也并未將這個(gè)成本費(fèi)做為房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)扣除率扣減及其加計(jì)的數(shù)量，進(jìn)而少扣了應(yīng)扣減的房產(chǎn)開發(fā)成本。

2實(shí)體賠償未按照新項(xiàng)目恰當(dāng)平攤。

《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地資源增值稅清算管理方法有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)要求：“是好幾個(gè)建筑項(xiàng)目共通的成本，應(yīng)按照結(jié)算新項(xiàng)目可售總建筑面積占好幾個(gè)新項(xiàng)目可售建筑面積比例或其它有效的辦法，估算明確結(jié)算工程項(xiàng)目的扣減額度。

”土地增值稅要以開發(fā)規(guī)劃為結(jié)算部門的，不一樣結(jié)算企業(yè)所發(fā)生的成本不可彼此抵扣，因而，針對歸屬于好幾個(gè)結(jié)算企業(yè)所發(fā)生的一同成本，需在各結(jié)算企業(yè)中間按一定要求進(jìn)行合理安排或平攤。平攤方式一般有以下三種：按出讓土地使用權(quán)證總面積占可轉(zhuǎn)讓土地占地面積的比例計(jì)算平攤;依照轉(zhuǎn)讓總建筑面積占建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算平攤;按稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定的多種方式測算平攤。

3 實(shí)體償還的使用價(jià)值確定有誤。

有些稅務(wù)行政機(jī)關(guān)覺得，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付出代價(jià)是建筑工程造價(jià)，因此，實(shí)體還建的賠償使用價(jià)值要以房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所更換的商品房的建筑造價(jià)來確定。

4實(shí)體賠償房產(chǎn)未“視同銷售”。

因?yàn)槲传@得現(xiàn)金收入，因此一部分房地產(chǎn)業(yè)納稅人土地資源增值稅清算申報(bào)時(shí)，沒有將實(shí)體還建房產(chǎn)確定為土地增值稅的應(yīng)稅收入;有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對還建房不計(jì)入應(yīng)納稅額銷售額，立即抵扣拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

土地資源增值稅清算的前提條件？

答：合乎下列情形之一的，經(jīng)營者應(yīng)做土地增值稅的結(jié)算： 1、房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目所有完工、進(jìn)行售賣的； 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的； 3、立即出讓土地權(quán)的。二、合乎下列情形之一的，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可規(guī)定經(jīng)營者開展土地資源增值稅清算： 1、已驗(yàn)收的房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)總建筑面積占全部新項(xiàng)目可售總建筑面積比例在85%之上，或該占比雖不得超過85%，但剩下的可售總建筑面積早已租賃或自購的； 2、獲得市場銷售（預(yù)購）許可證書滿三年并未市場銷售完畢的； 3、經(jīng)營者辦理注銷稅務(wù)備案但未辦土地資源增值稅清算相關(guān)手續(xù)； 4、省稅務(wù)行政機(jī)關(guān)所規(guī)定的其他情形。

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