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　　土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)公司最后的盈利有關(guān)鍵危害，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在正規(guī)的根基上盡可能操縱稅金成本費，為此確保本企業(yè)的管理可以獲得較大純利潤。這就必須 估計標價區(qū)段，維護保養(yǎng)利息費用的均衡點，堅持不懈土地增值稅稅款籌劃標準，自主創(chuàng)新土地增值稅稅款籌劃構(gòu)思。

　　一、我國房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅務(wù)管理規(guī)章制度

　　近些年，我國房地產(chǎn)開發(fā)范疇不斷發(fā)展，銷售市場未來發(fā)展快速，人民買房激情不斷上漲，這對在我國財政局稅款的提高起著至關(guān)重要的促進功效。據(jù)調(diào)查分析，在2011年，中國稅收金額已做到89720億RMB，在其中，土地增值稅占有77%的增長幅度占比，比2010年空出127六億RMB。并且，在國家宏觀調(diào)控的直接影響下，土地增值稅在再次逐漸增長。

　　2003年，我國將房地產(chǎn)開發(fā)列入新起第三產(chǎn)業(yè)，對于將房產(chǎn)做為產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)公司擬定了一系列現(xiàn)行政策與政策法規(guī)，并依據(jù)實際情況開展升級與健全。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)公司能夠依規(guī)經(jīng)營的項目包含開發(fā)設(shè)計和經(jīng)營土地資源、開發(fā)設(shè)計代建制工程項目、開發(fā)設(shè)計和經(jīng)營商住樓、開發(fā)設(shè)計公共性服務(wù)設(shè)施和地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市場銷售住戶住房等。由于大體上而言，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品價格指數(shù)十分不穩(wěn)定，普遍現(xiàn)象瘋漲與狂跌狀況，而房地產(chǎn)開發(fā)時間長，項目投資成本費非常大，中后期方能獲得純利潤，因而，在購買過程中以資金為主導(dǎo)。在所有房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，公司須交納的稅收總共七項，在開發(fā)設(shè)計籌備環(huán)節(jié)，必須 繳納農(nóng)用地占據(jù)稅（有關(guān)征收率為0.5—十元/㎡）、房產(chǎn)契稅（稅款占比是3%到5%）；在房地產(chǎn)業(yè)工程施工環(huán)節(jié)須依規(guī)交納城鄉(xiāng)土地稅（有關(guān)征收率為0.2—十元/㎡）；在商品住宅市場銷售環(huán)節(jié)，務(wù)必依規(guī)繳納所得稅（稅款占比是5%）；在持股環(huán)節(jié)應(yīng)繳納房地產(chǎn)稅；（一般狀況下，房租收益占12%；房地產(chǎn)余值占1.2%）在結(jié)算環(huán)節(jié)，則必須 繳納土地增值稅（必須 繳納30%—60%的超率超額累進稅率）和所得稅（稅款占比是25%）。

　　2006年，稅務(wù)局施行了《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅結(jié)算管理方法相關(guān)情況的通告》，對土地增值稅管理方面開展了健全與具體指導(dǎo)。2009年，稅務(wù)局公布了《土地增值稅清算管理流程》，對房產(chǎn)的價錢帶來了均衡緩沖作用。2010年，稅務(wù)局施行了《加強土地增值稅征管工作的通知》，提高了土地增值稅的征繳幅度，提升了結(jié)算管理方法與操縱。并且，在2006年到2009年，土地增值稅的增長幅度比較穩(wěn)定，到2010年，增長幅度又逐漸不斷快速提高。對于此事，我國將土地資源增值率做為土地增值稅的主要征繳目標，以經(jīng)營者所獲取的具體升值信用額度為規(guī)范，其計算方法為升值信用額度=房地產(chǎn)開發(fā)工程的獲利額 出讓房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入—有關(guān)要求內(nèi)須扣減的各種新項目額度。在我國土地增值稅征繳現(xiàn)行政策明文規(guī)定經(jīng)營者在出讓房地產(chǎn)業(yè)所得到的應(yīng)納稅額所得的理當包括房地產(chǎn)業(yè)出讓后的全部工資和有關(guān)經(jīng)濟發(fā)展權(quán)益，收益方式還可以分成RMB、實體與其他收入。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當將所研發(fā)的設(shè)備運用于員工福利工資待遇、獎賞、境外投資、抵付負債、分派與獲得別的非現(xiàn)金類型的財產(chǎn)等，針對這種所得到的收益，理當根據(jù)對應(yīng)的價格行情或是均價開展分析和費用預(yù)算。

　　當今我國房地產(chǎn)開發(fā)公司在得到土地使用權(quán)證的環(huán)節(jié)中應(yīng)付款六種資產(chǎn)，分別是獲得土地使用權(quán)證所繳納的額度、項目成本、開發(fā)設(shè)計花費、出讓房產(chǎn)的全部稅費、舊房地產(chǎn)和房屋建筑動遷的分析價錢、各種各樣扣減新項目。此外，我國也對于房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅收制訂了一系列的政策優(yōu)惠，如普通住房稅收優(yōu)惠政策、合作建房特惠等，進而降低了房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅費工作壓力，提升了該企業(yè)的管理的開發(fā)設(shè)計經(jīng)濟效益。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅款籌劃計劃方案

　?。ㄒ唬┕烙嫎藘r區(qū)段

　　估計標價區(qū)段對房地產(chǎn)開發(fā)公司節(jié)省稅款費用和提高毛利率具備積極意義。我國《土地增值稅暫行條例》強調(diào)經(jīng)營者在基本建設(shè)與市場銷售廣泛民宅住房時，假如增值率小于總新項目稅費的20%就可以免稅政策，假如高過20%，則要依規(guī)記稅。一般在估計標價區(qū)段時，會將某地區(qū)的商住樓的零售價設(shè)成P，用C來意味著須扣減的新項目稅費（在其中包括5%的所得稅、7%的附加稅、5%的教育附加費）。所有可扣減的新項目稅費計算方法創(chuàng)作：C P×5%×（1 7% 5%）=C 5.6%P=所有可扣減的新項目稅費。假如增值率小于總新項目稅費的20%，計算方法創(chuàng)作[P-（C 5.6%P）]÷（C 5.6%P）<20%，還可以創(chuàng)作P<1.2848C。房地產(chǎn)開發(fā)公司在估計標價區(qū)段時，就可以依據(jù)具體情況恰當應(yīng)用這兩個計算方法，將稅費操縱到最少。

　　（二）維護保養(yǎng)利息費用的均衡點

　　《土地增值稅暫行條例》針對利息費用工作中的要求是要是能提供金融企業(yè)的貸款證明，平攤房地產(chǎn)業(yè)出讓新項目，則能夠依據(jù)具體情況來扣減貸款利息，特別注意銀行貸款利率不可高過銀行業(yè)的當期銀行貸款利率。針對別的房地產(chǎn)開發(fā)花費，則能夠應(yīng)用公式計算開展費用預(yù)算，即貸款利息 （獲得土地使用權(quán)證所繳納的額度 房地產(chǎn)業(yè)項目成本）×5%之內(nèi)測算扣減。凡不可以按出讓建筑項目測算平攤利息費用或無法給予金融企業(yè)證實的，房地產(chǎn)開發(fā)花費按獲得土地使用權(quán)證所繳納的額度和房地產(chǎn)業(yè)項目成本之和的10%之內(nèi)測算扣減。依據(jù)具體情況扣減貸款利息，維護保養(yǎng)利息費用均衡點，有利于節(jié)省稅款成本費。

　?。ㄈ﹫猿植恍竿恋卦鲋刀惗惪罨I劃標準

　　從宏觀經(jīng)濟的方面而言，房地產(chǎn)開發(fā)公司理當堅持不懈土地增值稅稅款籌劃三大標準，即合理合法標準、避稅標準、綜合性標準。說白了的“合理合法標準”關(guān)鍵就是指房地產(chǎn)開發(fā)公司需要在法律法規(guī)的范疇內(nèi)特定最好稅款籌劃計劃方案，依規(guī)交納稅費。次之，我國在對房地產(chǎn)開發(fā)公司執(zhí)行繳稅主題活動時，也必須提升對稅務(wù)行政機關(guān)的管理方法，保證 其依規(guī)繳稅。那樣可以全方位維護保養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)公司、稅務(wù)行政機關(guān)和國家的合法權(quán)益?！氨芏悩藴省笔窃谡?guī)的根基上保證 房地產(chǎn)開發(fā)公司能得到較大純利潤。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當在開展繳稅籌劃剖析成本效益，分辨籌劃計劃方案是不是可以做到避稅標準。公司開展稅款籌劃的所獲取的經(jīng)濟效益就是指其可以給公司提供的純經(jīng)濟發(fā)展權(quán)益，這類權(quán)益相當于繳稅籌劃后的社會經(jīng)濟收益減掉繳稅籌劃前的社會經(jīng)濟權(quán)益。當公司本身的稅收負擔重、稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策復(fù)雜、征收率高，公司采用稅款籌劃能夠產(chǎn)生一定的社會經(jīng)濟權(quán)益?？墒枪疽矐?yīng)該考慮到開展繳稅籌劃所繳納的成本費，包含付款稅款籌劃資詢花費等，因而，當開展繳稅籌劃所產(chǎn)生的收益超過稅款籌劃的費用時，理應(yīng)進行繳稅籌劃，而當繳稅籌劃的費用高過所產(chǎn)生的利潤時，理應(yīng)舍棄繳稅籌劃?！熬C合性標準”就是指房地產(chǎn)開發(fā)公司在確立稅款籌劃時理當綜合性考慮到我國相關(guān)法律法規(guī)、本企業(yè)的管理的運營狀況和地區(qū)經(jīng)濟形勢，兼具國家主權(quán)和整體利益。

　　（四）自主創(chuàng)新土地增值稅稅款籌劃構(gòu)思

　　提升與自主創(chuàng)新土地增值稅稅款籌劃構(gòu)思，理當搞好五項工作中，第一，在開發(fā)設(shè)計籌備環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)公司要全方位關(guān)心競價地域的容量比例，由于容量比例對土地價格成本費有著關(guān)鍵性危害功效。一般，容量比例由當?shù)卣囟?，標明某一地區(qū)的總建筑面積及其用地面積所占的占比。第二，在房地產(chǎn)業(yè)工程施工環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)公司理當用心科學(xué)研究《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，依規(guī)交納城鄉(xiāng)土地稅（有關(guān)征收率為0.2—10元/㎡，將普通住房的總面積操縱在120㎡之內(nèi)能夠獲得最大的權(quán)益，減少稅務(wù)成本費）；第三，在商品住宅市場銷售環(huán)節(jié)，不但要依規(guī)繳納所得稅（稅款占比是5%），并且要特別注意將土地資源增值稅率操縱到20%下列，那樣可以在考慮本企業(yè)經(jīng)營管理收益的并且節(jié)省稅款成本費，維護保養(yǎng)我國財政總收入，推動房地產(chǎn)業(yè)增長幅度均衡；第四，要搞好房產(chǎn)投資與合作經(jīng)營工作中；第五，房地產(chǎn)開發(fā)公司還可以根據(jù)合作建房的方法來開展買賣，進而維護彼此合法權(quán)利。

　　三、結(jié)語

　　總的來說，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司在所有經(jīng)營環(huán)節(jié)中務(wù)必依規(guī)交納土地增值稅，節(jié)省稅費成本費，搞好土地增值稅稅款籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)公司的獲利結(jié)果至關(guān)重要。因而，房地產(chǎn)開發(fā)公司務(wù)必科學(xué)研究估計標價區(qū)段，將稅費操縱到最少；維護保養(yǎng)利息費用的均衡點，節(jié)省稅款成本費；堅持不懈土地增值稅稅款籌劃標準，全方位維護保養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)公司、稅務(wù)行政機關(guān)和國家的合法權(quán)益；自主創(chuàng)新土地增值稅稅款籌劃構(gòu)思，推動房地產(chǎn)開發(fā)公司和我國經(jīng)濟的身心健康發(fā)展趨勢。

　?。▌?chuàng)作者：季曉杰企業(yè)：臨沂市城市規(guī)劃建設(shè)投資有限公司有限責任公司）