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　　土地增值稅自主結(jié)算申請，一直是實際中的關(guān)鍵和難題。房地產(chǎn)開發(fā)新項目一般具備周期時間長、全過程流程多、涉及到單位廣等特性。經(jīng)營者通常在錯綜復(fù)雜的研發(fā)流程中開展所說的“稅務(wù)籌劃”，以實現(xiàn)少繳稅額的目地。深刻認識土地增值稅自主清理的多元性，深層次分析土地增值稅自主結(jié)算工作上的經(jīng)典難題，有益于公司提高結(jié)算成果，避開稅務(wù)風險性。

　　普遍違規(guī)行為

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)公司因為對稅款籌劃的了解不深入，對制度的掌握不及時，存有一些違規(guī)行為。

　　托詞材料殘缺不全，申請辦理查賬征收。舉例來說，房地產(chǎn)開發(fā)公司A公司于2011年修建開發(fā)設(shè)計了一住宅小區(qū)。因為開發(fā)設(shè)計那時候土地資源成本費較低，假如按查賬征收方法開展結(jié)算，必須 繳稅近1000萬元。因此，A公司故意隱瞞相關(guān)資料，以導(dǎo)致材料缺少的錯覺，進而選用查賬征收方法開展結(jié)算，在結(jié)算申請階段不用繳稅。負責人稅務(wù)行政機關(guān)根據(jù)向有關(guān)行政部門主管機構(gòu)函調(diào)等方法，得到了所有工程項目開發(fā)設(shè)計必不可少的主要材料后，規(guī)定A公司依照查賬征收方法開展結(jié)算。最后，該新項目需繳稅近1000萬元。

　　審批繳稅不處罰，自主結(jié)算投機取巧。土地增值稅結(jié)算審批，與一般的稅務(wù)監(jiān)管和查驗不一樣。依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅結(jié)算相關(guān)情況的通告》（國稅發(fā)〔2010〕220號）的要求，經(jīng)營者按照規(guī)定預(yù)繳稅款土地增值稅后，結(jié)算補交的土地增值稅，在負責人稅務(wù)行政機關(guān)要求的期內(nèi)補交的審批稅金，不另收稅款滯納金，目前為止也并無處罰要求。因此，一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)瞞報銷售額，相同時間售銷的、同地區(qū)同樓房企業(yè)，設(shè)計方案了不一樣的企業(yè)市場價，虛造擴張項目成本，減少增值率，趁機申請超大金額出口退稅。但如此一來，公司事后有可能必須 補交所得稅并交納對應(yīng)的稅款滯納金，風險性安全隱患頗高。

　　自定裝修隱蔽工程，沒法自圓其說。房地產(chǎn)開發(fā)公司乙企業(yè)覺得，自身所修建工程的地底樁基礎(chǔ)工程隱敝，而高樓大廈完工后，地下建筑將不能查詢核查，故賬目虛造成本費，忽略了事先對地底樁基礎(chǔ)的地貌勘測和設(shè)計方案論述。但是，地底樁基礎(chǔ)工程工程施工不可以隨便，即便 是給予了地貌的勘察材料，還必須合乎合同書、稅票、決算報告及其現(xiàn)金流量四者一致等規(guī)定。稅務(wù)行政機關(guān)在審批流程中下發(fā)通知單，規(guī)定公司在要求的期限內(nèi)給予合同書、決算報告、稅票、現(xiàn)金流量相一致的說明材料。最后，乙企業(yè)因不能出示有關(guān)清單材料，相匹配成本費沒法扣減。

　　搞混公共性服務(wù)設(shè)施，測算發(fā)生誤差。結(jié)合實際，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司將無產(chǎn)權(quán)年限停車位停車位、隔樓等設(shè)備，在沒經(jīng)評定的情形下，立即做為公共性服務(wù)設(shè)施，在清理時立即所有扣減。一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司覺得，拿地后完成了總體開發(fā)設(shè)計，因而不區(qū)別開發(fā)設(shè)計房地產(chǎn)種類以測算不一樣的增值率，未分類型測算增值率，只是總體測算銷售額、土地出讓和房產(chǎn)契稅、項目成本及稅費額外，不符《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好〈土地增值稅結(jié)算管理方法技術(shù)規(guī)范〉的通告》（國稅發(fā)〔2009〕92號）的相關(guān)規(guī)定。

　　如何保證 合規(guī)管理

　　對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，要保證 研發(fā)新項目稅務(wù)解決合規(guī)管理，必須關(guān)心以下幾個方面：

　　檔案文件存放好。房地產(chǎn)開發(fā)新項目通常涉及到十余個行政部門主管機構(gòu)，各類辦理手續(xù)所需材料較多，加上開發(fā)設(shè)計新項目通?？缒甓?、時間長，平時適應(yīng)各種查驗往返應(yīng)用非常容易遺失。提議公司存放好有關(guān)檔案文件，立即梳理，最好是掃描歸檔，防止遺失。

　　故意籌劃不可取。在遵循稅收法律前提條件下，稅收法律容許真誠的正規(guī)有效避稅。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，應(yīng)事先進行籌劃，提早計算好增值率，留意對法律規(guī)定扣減要素的管理方法，尤其是要重視索要合規(guī)管理單據(jù)，并采用合理的解決對策，預(yù)測分析土地資源增值稅稅負率，而不可以過后作假，胡編亂造，造出類別虛造成本費，或隨便人為因素擴張成本。不然，公司將自主擔負違反規(guī)定違規(guī)行為的不良影響。

　　審批現(xiàn)行政策要掌握。土地增值稅自主結(jié)算申請的專業(yè)很強，房地產(chǎn)開發(fā)公司財會人員要常常參與土地增值稅結(jié)算稅收現(xiàn)行政策及實際實際操作方面學習培訓，了解并刻苦鉆研土地增值稅有關(guān)現(xiàn)行政策，把土地增值稅結(jié)算的政策優(yōu)惠用足用好。比如，增值率在20%下列的規(guī)范普通住房，可享有土地資源增值稅免稅現(xiàn)行政策，公司在預(yù)估扣減開發(fā)設(shè)計花費時，要把該扣減的新項目扣減及時。

　　工程造價預(yù)算定額可關(guān)心。一般來說，稅務(wù)行政機關(guān)和本地住建單位，會按年代對不一樣種類的建筑構(gòu)造計算出建安費工程造價預(yù)算定額，以供審批時參照，公司可關(guān)心有關(guān)信息。即便 當初沒有預(yù)警信息值，審批工作人員也可借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)查看本地建筑業(yè)刊物上宣布的建工工程造價。提示房地產(chǎn)開發(fā)公司，切勿盲目跟風追求完美兩列建安費，以實現(xiàn)少繳稅金目地。

　　平攤方式 須精確。舉例來說，無產(chǎn)權(quán)年限地下停車場假如做為公共性服務(wù)設(shè)施解決，在買賣合同、施工許可證配件列出來，且合乎公共性服務(wù)設(shè)施有關(guān)標準，并申請辦理了轉(zhuǎn)交流程的，才可以在土地增值稅結(jié)算審批時給予扣減。除此之外，分期付款開發(fā)設(shè)計的田地成本費，或土地資源成本費在同一期住房與行業(yè)中間平攤，采用占地總面積法或是總建筑面積法，對數(shù)值會形成一定的危害，公司需依據(jù)項目立項和整體規(guī)劃等相關(guān)資料，有效確定其平攤方式 。

　　多種，在其中土地增值稅在稅款籌劃中可使用室內(nèi)空間相比比較大，因而，房地產(chǎn)開發(fā)公司對土地增值稅開展籌劃十分普遍。殊不知，不合理的稅款籌劃會產(chǎn)生稅務(wù)監(jiān)管風險性。文中小編從一則房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅結(jié)算實例下手，對房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅稅款籌劃開展剖析，強調(diào)稅務(wù)監(jiān)管風險防控措施供各位參照。

　　一、案件介紹

　?。ㄒ唬┬马椖垦邪l(fā)及稅款狀況

　　A新項目由甲公司國有獨資開發(fā)設(shè)計。乙集團公司為甲公司大股東。

　　A新項目只開發(fā)設(shè)計普通住房和普通住宅二種結(jié)算種類，在其中普通住宅包含停車位、鋪面和幼稚園三種種類。甲公司上傳的稅務(wù)師公司提供的公證匯報表明，A新項目出讓普通住房和非普通住房二種建筑類型所獲得收益的增值率全是負數(shù)，換句話說申請的土地增值稅具體稅賦為零。A新項目已預(yù)繳稅款土地增值稅1102萬元，申請辦理出口退稅1102萬元。

　?。ǘ┒悇?wù)行政機關(guān)的提出質(zhì)疑、審批與解決

　　最先是具體稅賦有疑問，甲高新企業(yè)申報的土地增值稅具體稅賦為零，扣減相關(guān)成本費，測算出A新項目開發(fā)設(shè)計運營的毛利率僅為13%上下，這與領(lǐng)域正常的毛利率不符合。次之是銷售額有疑問，普通住宅的市場銷售價格小于普通住房，與此同時，鋪面與幼稚園平均價也低過市價。最終是成本費比例有疑問，該科技項目申報四項花費之和達4億元，企業(yè)使用面積成本費超過按完工本年度測算的預(yù)算定額規(guī)范。

　　因為具有以上提出質(zhì)疑，財政局有關(guān)工作人員從下面幾層面開展了土地增值稅結(jié)算審批：

　　第一是結(jié)算企業(yè)的審批。稅務(wù)工作人員發(fā)覺該新項目具有2個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，依照本地財政局的公示，A新項目理應(yīng)區(qū)劃為2個結(jié)算企業(yè)，而公證匯報只區(qū)劃了一個結(jié)算企業(yè)。根據(jù)進一步剖析，單獨申請辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的小地快上是九號樓。根據(jù)再次區(qū)劃結(jié)算企業(yè)，九號樓普通住宅的價格提升，立即造成 審批調(diào)增退返土地增值稅約三百萬元。

　　第二是銷售額的審批。經(jīng)稅務(wù)工作人員審批，A新項目銷售額存有兩種難題：一是一部分住房收益稍低。公證匯報依據(jù)第三方資產(chǎn)報告評估組織提供的評估房價匯報對42套住房的分析價錢調(diào)增銷售額360萬元。另有合同書價格顯著小于評定平均價而未調(diào)增銷售額的普通住房59套，但均未注明原因。二是鋪面、幼稚園收益稍低。鋪面和幼稚園總建筑面積所有市場銷售給了乙集團公司。甲公司帶來的評估房價匯報分析的價值為4900萬元，小于結(jié)算申請價錢5700萬元。但土地增值稅結(jié)算申請價錢仍小于市價比較多。

　　第三是扣減項目的審批。稅務(wù)工作人員確定下列幾層面存在的問題：一是土地資源成本費確定有疑問。乙集團公司2010年接到A新項目土地的土地出讓退還款、配套費、人防費退還約1.兩億元，該賬款被承諾用以A新項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)規(guī)劃和動遷。二是前期工程費扣減憑證不夠。三是建設(shè)工程施工費扣減憑證不夠。四是灌木清算價錢與造價信息差值較為大。五是代收費用不可加計。

　　第四是成本費平攤的審批。停車位未計容，不可平攤“獲得土地使用權(quán)證所繳納的額度”。幼稚園未繳配套費，不可平攤配套費及配套費房產(chǎn)契稅。九號樓系單獨地快，獨立入戶口，未享有小區(qū)環(huán)境，不可平攤園林景觀花費。

　　最后，稅務(wù)行政機關(guān)調(diào)增退返所得稅369萬余元。

　　二、法律法規(guī)剖析

　?。ㄒ唬┐税竿恋卦鲋刀惢I劃計劃方案稅務(wù)風險評估

　　1、土地資源成本費有疑問：因為財政局退還資產(chǎn)的存有，融合乙集團公司是甲公司的控股股東，因而，A新項目獲得田地的成本費用是小于申請的土地出讓的?？墒羌坠九c乙集團公司系法人資格，乙集團公司將財政局退還資產(chǎn)用以A新項目的狀況該怎么從稅收法律上判定，這在稅收法律方面并沒有結(jié)論，存有稅務(wù)風險性。

　　2、A新項目中一部分買賣是出現(xiàn)在關(guān)聯(lián)公司中間的，而且合同書標價小于市面平均價，盡管有房產(chǎn)評估組織對被買賣的普通住宅開展了資產(chǎn)報告評估，可是成交價是不是有效、稅務(wù)行政機關(guān)是不是會對成交價開展調(diào)節(jié)、會怎樣調(diào)節(jié)，全是不知道的。

　　3、針對四項花費稅務(wù)行政機關(guān)覺得與預(yù)算定額規(guī)范差別大，融合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清理管理有關(guān)問題的通知》，稅務(wù)行政機關(guān)最少還需要證實甲公司帶來的“憑據(jù)或材料不符結(jié)算規(guī)定或虛假”。有關(guān)不符結(jié)算規(guī)定與虛假的規(guī)范，稅收法律并沒有很確定的要求。假定稅務(wù)行政機關(guān)評定甲公司帶來的憑據(jù)不實，那麼其還將會遭遇稅務(wù)監(jiān)管的風險性。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅款籌劃難題

　　最先是籌劃工作人員不適度造成 籌劃水準低。土地增值稅清理時涉及到很多數(shù)據(jù)信息測算，且測算全過程比較繁雜，而公司財務(wù)人員不熟知稅收法律和公司財務(wù)解決的差別，在自認為合理的情形下開展所說的“稅款籌劃”，那般推算出來的結(jié)論很有可能是錯誤的。次之是籌劃不具備預(yù)先性。稅款籌劃是一種事先個人行為，它貫串于新項目的所有全過程，從新項目工程施工前就需要開展稅款籌劃。而實際中，新項目早已開工一段時間了，房地產(chǎn)開發(fā)商才尋找稅務(wù)專業(yè)人員開展土地增值稅稅款籌劃資詢，這時候開展土地增值稅的稅款籌劃的區(qū)域早已極大變小。最終是便于造成稅款風險性。房地產(chǎn)開發(fā)商自主開展土地增值稅稅款籌劃時通常很有可能發(fā)生對稅收優(yōu)惠政策掌握不足完美的狀況。前述案子中，針對結(jié)算企業(yè)的挑選 ，融合本地稅務(wù)行政機關(guān)的相關(guān)要求，稅務(wù)工作人員評定應(yīng)分成2個結(jié)算企業(yè)開展清理便是歸屬于對稅收優(yōu)惠政策掌握不足完美的狀況。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅監(jiān)管關(guān)鍵

　　1、稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策可用是不是合理合法

　　在我國《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》及其國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（稅務(wù)[1995]46號）和《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（稅務(wù)[2006]24號）等法律文件要求了土地資源增值稅免稅的情況，當房地產(chǎn)開發(fā)商明確提出享有前述稅收優(yōu)惠政策制度時，稅務(wù)行政機關(guān)會細心審批是不是滿足有關(guān)稅收優(yōu)惠政策制度的適合情況。這種要求看起來簡易，但假如對稅收優(yōu)惠政策有了解偏差，很有可能籌劃計劃方案剛好便是不正規(guī)的偷漏稅計劃方案。

　　2、銷售額是不是有少計的狀況

　　銷售額是測算土地增值稅應(yīng)繳稅增值率的基本，也是在土地增值稅預(yù)繳稅款環(huán)節(jié)的預(yù)征率可用的基本，因而不論在土地增值稅預(yù)繳稅款環(huán)節(jié)或是結(jié)算環(huán)節(jié)，稅務(wù)行政機關(guān)都是會分辨是不是出現(xiàn)瞞報銷售額的個人行為。

　　3、扣減新項目是不是真正、扣減額度是不是精確

　　測算土地增值稅時可扣減項目具體包含：土地出讓及稅金、房地產(chǎn)業(yè)項目成本、房地產(chǎn)開發(fā)花費、老房及建筑的分析價錢、與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅金。與此同時，經(jīng)營者可按土地資源成本費與項目成本之和的20%加計可扣減新項目。稅務(wù)監(jiān)管時稅務(wù)行政機關(guān)關(guān)鍵看是不是存有多結(jié)轉(zhuǎn)成本項目成本以提升土地增值稅扣除額的情況，應(yīng)記入期間費用的土地稅、合同印花稅、房產(chǎn)稅是否不正確地記入了開發(fā)間接費用，代收費用是否有不正確地加計，各種各樣成本費是不是都是有相應(yīng)的合理合法憑證，成本費平攤是不是合法化等。

　　伴隨著我國對房地產(chǎn)業(yè)管控強度的持續(xù)增加，庫存量和成本費持續(xù)升高，根據(jù)稅款籌劃減少公司稅務(wù)成本費早已變成重中之重。房地產(chǎn)開發(fā)公司需對土地增值稅繳稅籌劃給與充分高度重視，根據(jù)正規(guī)的稅款籌劃計劃方案減少公司稅賦，提高自己競爭能力。