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　　土地增值稅自主結(jié)算申請(qǐng)，一直是實(shí)際中的關(guān)鍵和難題。房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目一般具備周期時(shí)間長、全過程流程多、涉及到單位廣等特性。經(jīng)營者通常在錯(cuò)綜復(fù)雜的研發(fā)流程中開展所說的“稅務(wù)籌劃”，以實(shí)現(xiàn)少繳稅額的目地。深刻認(rèn)識(shí)土地增值稅自主清理的多元性，深層次分析土地增值稅自主結(jié)算工作上的經(jīng)典難題，有益于公司提高結(jié)算成果，避開稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性。

　　普遍違規(guī)行為

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)公司因?yàn)閷?duì)稅款籌劃的了解不深入，對(duì)制度的掌握不及時(shí)，存有一些違規(guī)行為。

　　托詞材料殘缺不全，申請(qǐng)辦理查賬征收。舉例來說，房地產(chǎn)開發(fā)公司A公司于2011年修建開發(fā)設(shè)計(jì)了一住宅小區(qū)。因?yàn)殚_發(fā)設(shè)計(jì)那時(shí)候土地資源成本費(fèi)較低，假如按查賬征收方法開展結(jié)算，必須 繳稅近1000萬元。因此，A公司故意隱瞞相關(guān)資料，以導(dǎo)致材料缺少的錯(cuò)覺，進(jìn)而選用查賬征收方法開展結(jié)算，在結(jié)算申請(qǐng)階段不用繳稅。負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)根據(jù)向有關(guān)行政部門主管機(jī)構(gòu)函調(diào)等方法，得到了所有工程項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)必不可少的主要材料后，規(guī)定A公司依照查賬征收方法開展結(jié)算。最后，該新項(xiàng)目需繳稅近1000萬元。

　　審批繳稅不處罰，自主結(jié)算投機(jī)取巧。土地增值稅結(jié)算審批，與一般的稅務(wù)監(jiān)管和查驗(yàn)不一樣。依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅結(jié)算相關(guān)情況的通告》（國稅發(fā)〔2010〕220號(hào)）的要求，經(jīng)營者按照規(guī)定預(yù)繳稅款土地增值稅后，結(jié)算補(bǔ)交的土地增值稅，在負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)要求的期內(nèi)補(bǔ)交的審批稅金，不另收稅款滯納金，目前為止也并無處罰要求。因此，一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)瞞報(bào)銷售額，相同時(shí)間售銷的、同地區(qū)同樓房企業(yè)，設(shè)計(jì)方案了不一樣的企業(yè)市場價(jià)，虛造擴(kuò)張項(xiàng)目成本，減少增值率，趁機(jī)申請(qǐng)超大金額出口退稅。但如此一來，公司事后有可能必須 補(bǔ)交所得稅并交納對(duì)應(yīng)的稅款滯納金，風(fēng)險(xiǎn)性安全隱患頗高。

　　自定裝修隱蔽工程，沒法自圓其說。房地產(chǎn)開發(fā)公司乙企業(yè)覺得，自身所修建工程的地底樁基礎(chǔ)工程隱敝，而高樓大廈完工后，地下建筑將不能查詢核查，故賬目虛造成本費(fèi)，忽略了事先對(duì)地底樁基礎(chǔ)的地貌勘測和設(shè)計(jì)方案論述。但是，地底樁基礎(chǔ)工程工程施工不可以隨便，即便 是給予了地貌的勘察材料，還必須合乎合同書、稅票、決算報(bào)告及其現(xiàn)金流量四者一致等規(guī)定。稅務(wù)行政機(jī)關(guān)在審批流程中下發(fā)通知單，規(guī)定公司在要求的期限內(nèi)給予合同書、決算報(bào)告、稅票、現(xiàn)金流量相一致的說明材料。最后，乙企業(yè)因不能出示有關(guān)清單材料，相匹配成本費(fèi)沒法扣減。

　　搞混公共性服務(wù)設(shè)施，測算發(fā)生誤差。結(jié)合實(shí)際，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司將無產(chǎn)權(quán)年限停車位停車位、隔樓等設(shè)備，在沒經(jīng)評(píng)定的情形下，立即做為公共性服務(wù)設(shè)施，在清理時(shí)立即所有扣減。一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司覺得，拿地后完成了總體開發(fā)設(shè)計(jì)，因而不區(qū)別開發(fā)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)種類以測算不一樣的增值率，未分類型測算增值率，只是總體測算銷售額、土地出讓和房產(chǎn)契稅、項(xiàng)目成本及稅費(fèi)額外，不符《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好〈土地增值稅結(jié)算管理方法技術(shù)規(guī)范〉的通告》（國稅發(fā)〔2009〕92號(hào)）的相關(guān)規(guī)定。

　　如何保證 合規(guī)管理

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，要保證 研發(fā)新項(xiàng)目稅務(wù)解決合規(guī)管理，必須關(guān)心以下幾個(gè)方面：

　　檔案文件存放好。房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目通常涉及到十余個(gè)行政部門主管機(jī)構(gòu)，各類辦理手續(xù)所需材料較多，加上開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目通?？缒甓?、時(shí)間長，平時(shí)適應(yīng)各種查驗(yàn)往返應(yīng)用非常容易遺失。提議公司存放好有關(guān)檔案文件，立即梳理，最好是掃描歸檔，防止遺失。

　　故意籌劃不可取。在遵循稅收法律前提條件下，稅收法律容許真誠的正規(guī)有效避稅。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，應(yīng)事先進(jìn)行籌劃，提早計(jì)算好增值率，留意對(duì)法律規(guī)定扣減要素的管理方法，尤其是要重視索要合規(guī)管理單據(jù)，并采用合理的解決對(duì)策，預(yù)測分析土地資源增值稅稅負(fù)率，而不可以過后作假，胡編亂造，造出類別虛造成本費(fèi)，或隨便人為因素?cái)U(kuò)張成本。不然，公司將自主擔(dān)負(fù)違反規(guī)定違規(guī)行為的不良影響。

　　審批現(xiàn)行政策要掌握。土地增值稅自主結(jié)算申請(qǐng)的專業(yè)很強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)會(huì)人員要常常參與土地增值稅結(jié)算稅收現(xiàn)行政策及實(shí)際實(shí)際操作方面學(xué)習(xí)培訓(xùn)，了解并刻苦鉆研土地增值稅有關(guān)現(xiàn)行政策，把土地增值稅結(jié)算的政策優(yōu)惠用足用好。比如，增值率在20%下列的規(guī)范普通住房，可享有土地資源增值稅免稅現(xiàn)行政策，公司在預(yù)估扣減開發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)時(shí)，要把該扣減的新項(xiàng)目扣減及時(shí)。

　　工程造價(jià)預(yù)算定額可關(guān)心。一般來說，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)和本地住建單位，會(huì)按年代對(duì)不一樣種類的建筑構(gòu)造計(jì)算出建安費(fèi)工程造價(jià)預(yù)算定額，以供審批時(shí)參照，公司可關(guān)心有關(guān)信息。即便 當(dāng)初沒有預(yù)警信息值，審批工作人員也可借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)查看本地建筑業(yè)刊物上宣布的建工工程造價(jià)。提示房地產(chǎn)開發(fā)公司，切勿盲目跟風(fēng)追求完美兩列建安費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)少繳稅金目地。

　　平攤方式 須精確。舉例來說，無產(chǎn)權(quán)年限地下停車場假如做為公共性服務(wù)設(shè)施解決，在買賣合同、施工許可證配件列出來，且合乎公共性服務(wù)設(shè)施有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并申請(qǐng)辦理了轉(zhuǎn)交流程的，才可以在土地增值稅結(jié)算審批時(shí)給予扣減。除此之外，分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)的田地成本費(fèi)，或土地資源成本費(fèi)在同一期住房與行業(yè)中間平攤，采用占地總面積法或是總建筑面積法，對(duì)數(shù)值會(huì)形成一定的危害，公司需依據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)和整體規(guī)劃等相關(guān)資料，有效確定其平攤方式 。

　　多種，在其中土地增值稅在稅款籌劃中可使用室內(nèi)空間相比比較大，因而，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)土地增值稅開展籌劃十分普遍。殊不知，不合理的稅款籌劃會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)性。文中小編從一則房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅結(jié)算實(shí)例下手，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅稅款籌劃開展剖析，強(qiáng)調(diào)稅務(wù)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)防控措施供各位參照。

　　一、案件介紹

　?。ㄒ唬┬马?xiàng)目研發(fā)及稅款狀況

　　A新項(xiàng)目由甲公司國有獨(dú)資開發(fā)設(shè)計(jì)。乙集團(tuán)公司為甲公司大股東。

　　A新項(xiàng)目只開發(fā)設(shè)計(jì)普通住房和普通住宅二種結(jié)算種類，在其中普通住宅包含停車位、鋪面和幼稚園三種種類。甲公司上傳的稅務(wù)師公司提供的公證匯報(bào)表明，A新項(xiàng)目出讓普通住房和非普通住房二種建筑類型所獲得收益的增值率全是負(fù)數(shù)，換句話說申請(qǐng)的土地增值稅具體稅賦為零。A新項(xiàng)目已預(yù)繳稅款土地增值稅1102萬元，申請(qǐng)辦理出口退稅1102萬元。

　?。ǘ┒悇?wù)行政機(jī)關(guān)的提出質(zhì)疑、審批與解決

　　最先是具體稅賦有疑問，甲高新企業(yè)申報(bào)的土地增值稅具體稅賦為零，扣減相關(guān)成本費(fèi)，測算出A新項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)運(yùn)營的毛利率僅為13%上下，這與領(lǐng)域正常的毛利率不符合。次之是銷售額有疑問，普通住宅的市場銷售價(jià)格小于普通住房，與此同時(shí)，鋪面與幼稚園平均價(jià)也低過市價(jià)。最終是成本費(fèi)比例有疑問，該科技項(xiàng)目申報(bào)四項(xiàng)花費(fèi)之和達(dá)4億元，企業(yè)使用面積成本費(fèi)超過按完工本年度測算的預(yù)算定額規(guī)范。

　　因?yàn)榫哂幸陨咸岢鲑|(zhì)疑，財(cái)政局有關(guān)工作人員從下面幾層面開展了土地增值稅結(jié)算審批：

　　第一是結(jié)算企業(yè)的審批。稅務(wù)工作人員發(fā)覺該新項(xiàng)目具有2個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，依照本地財(cái)政局的公示，A新項(xiàng)目理應(yīng)區(qū)劃為2個(gè)結(jié)算企業(yè)，而公證匯報(bào)只區(qū)劃了一個(gè)結(jié)算企業(yè)。根據(jù)進(jìn)一步剖析，單獨(dú)申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的小地快上是九號(hào)樓。根據(jù)再次區(qū)劃結(jié)算企業(yè)，九號(hào)樓普通住宅的價(jià)格提升，立即造成 審批調(diào)增退返土地增值稅約三百萬元。

　　第二是銷售額的審批。經(jīng)稅務(wù)工作人員審批，A新項(xiàng)目銷售額存有兩種難題：一是一部分住房收益稍低。公證匯報(bào)依據(jù)第三方資產(chǎn)報(bào)告評(píng)估組織提供的評(píng)估房價(jià)匯報(bào)對(duì)42套住房的分析價(jià)錢調(diào)增銷售額360萬元。另有合同書價(jià)格顯著小于評(píng)定平均價(jià)而未調(diào)增銷售額的普通住房59套，但均未注明原因。二是鋪面、幼稚園收益稍低。鋪面和幼稚園總建筑面積所有市場銷售給了乙集團(tuán)公司。甲公司帶來的評(píng)估房價(jià)匯報(bào)分析的價(jià)值為4900萬元，小于結(jié)算申請(qǐng)價(jià)錢5700萬元。但土地增值稅結(jié)算申請(qǐng)價(jià)錢仍小于市價(jià)比較多。

　　第三是扣減項(xiàng)目的審批。稅務(wù)工作人員確定下列幾層面存在的問題：一是土地資源成本費(fèi)確定有疑問。乙集團(tuán)公司2010年接到A新項(xiàng)目土地的土地出讓退還款、配套費(fèi)、人防費(fèi)退還約1.兩億元，該賬款被承諾用以A新項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)規(guī)劃和動(dòng)遷。二是前期工程費(fèi)扣減憑證不夠。三是建設(shè)工程施工費(fèi)扣減憑證不夠。四是灌木清算價(jià)錢與造價(jià)信息差值較為大。五是代收費(fèi)用不可加計(jì)。

　　第四是成本費(fèi)平攤的審批。停車位未計(jì)容，不可平攤“獲得土地使用權(quán)證所繳納的額度”。幼稚園未繳配套費(fèi)，不可平攤配套費(fèi)及配套費(fèi)房產(chǎn)契稅。九號(hào)樓系單獨(dú)地快，獨(dú)立入戶口，未享有小區(qū)環(huán)境，不可平攤園林景觀花費(fèi)。

　　最后，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)調(diào)增退返所得稅369萬余元。

　　二、法律法規(guī)剖析

　?。ㄒ唬┐税竿恋卦鲋刀惢I劃計(jì)劃方案稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　1、土地資源成本費(fèi)有疑問：因?yàn)樨?cái)政局退還資產(chǎn)的存有，融合乙集團(tuán)公司是甲公司的控股股東，因而，A新項(xiàng)目獲得田地的成本費(fèi)用是小于申請(qǐng)的土地出讓的?？墒羌坠九c乙集團(tuán)公司系法人資格，乙集團(tuán)公司將財(cái)政局退還資產(chǎn)用以A新項(xiàng)目的狀況該怎么從稅收法律上判定，這在稅收法律方面并沒有結(jié)論，存有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性。

　　2、A新項(xiàng)目中一部分買賣是出現(xiàn)在關(guān)聯(lián)公司中間的，而且合同書標(biāo)價(jià)小于市面平均價(jià)，盡管有房產(chǎn)評(píng)估組織對(duì)被買賣的普通住宅開展了資產(chǎn)報(bào)告評(píng)估，可是成交價(jià)是不是有效、稅務(wù)行政機(jī)關(guān)是不是會(huì)對(duì)成交價(jià)開展調(diào)節(jié)、會(huì)怎樣調(diào)節(jié)，全是不知道的。

　　3、針對(duì)四項(xiàng)花費(fèi)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)覺得與預(yù)算定額規(guī)范差別大，融合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清理管理有關(guān)問題的通知》，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)最少還需要證實(shí)甲公司帶來的“憑據(jù)或材料不符結(jié)算規(guī)定或虛假”。有關(guān)不符結(jié)算規(guī)定與虛假的規(guī)范，稅收法律并沒有很確定的要求。假定稅務(wù)行政機(jī)關(guān)評(píng)定甲公司帶來的憑據(jù)不實(shí)，那麼其還將會(huì)遭遇稅務(wù)監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)性。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅款籌劃難題

　　最先是籌劃工作人員不適度造成 籌劃水準(zhǔn)低。土地增值稅清理時(shí)涉及到很多數(shù)據(jù)信息測算，且測算全過程比較繁雜，而公司財(cái)務(wù)人員不熟知稅收法律和公司財(cái)務(wù)解決的差別，在自認(rèn)為合理的情形下開展所說的“稅款籌劃”，那般推算出來的結(jié)論很有可能是錯(cuò)誤的。次之是籌劃不具備預(yù)先性。稅款籌劃是一種事先個(gè)人行為，它貫串于新項(xiàng)目的所有全過程，從新項(xiàng)目工程施工前就需要開展稅款籌劃。而實(shí)際中，新項(xiàng)目早已開工一段時(shí)間了，房地產(chǎn)開發(fā)商才尋找稅務(wù)專業(yè)人員開展土地增值稅稅款籌劃資詢，這時(shí)候開展土地增值稅的稅款籌劃的區(qū)域早已極大變小。最終是便于造成稅款風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)開發(fā)商自主開展土地增值稅稅款籌劃時(shí)通常很有可能發(fā)生對(duì)稅收優(yōu)惠政策掌握不足完美的狀況。前述案子中，針對(duì)結(jié)算企業(yè)的挑選 ，融合本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的相關(guān)要求，稅務(wù)工作人員評(píng)定應(yīng)分成2個(gè)結(jié)算企業(yè)開展清理便是歸屬于對(duì)稅收優(yōu)惠政策掌握不足完美的狀況。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅監(jiān)管關(guān)鍵

　　1、稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策可用是不是合理合法

　　在我國《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及其國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（稅務(wù)[1995]46號(hào)）和《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（稅務(wù)[2006]24號(hào)）等法律文件要求了土地資源增值稅免稅的情況，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商明確提出享有前述稅收優(yōu)惠政策制度時(shí)，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)會(huì)細(xì)心審批是不是滿足有關(guān)稅收優(yōu)惠政策制度的適合情況。這種要求看起來簡易，但假如對(duì)稅收優(yōu)惠政策有了解偏差，很有可能籌劃計(jì)劃方案剛好便是不正規(guī)的偷漏稅計(jì)劃方案。

　　2、銷售額是不是有少計(jì)的狀況

　　銷售額是測算土地增值稅應(yīng)繳稅增值率的基本，也是在土地增值稅預(yù)繳稅款環(huán)節(jié)的預(yù)征率可用的基本，因而不論在土地增值稅預(yù)繳稅款環(huán)節(jié)或是結(jié)算環(huán)節(jié)，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)都是會(huì)分辨是不是出現(xiàn)瞞報(bào)銷售額的個(gè)人行為。

　　3、扣減新項(xiàng)目是不是真正、扣減額度是不是精確

　　測算土地增值稅時(shí)可扣減項(xiàng)目具體包含：土地出讓及稅金、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本、房地產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)、老房及建筑的分析價(jià)錢、與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅金。與此同時(shí)，經(jīng)營者可按土地資源成本費(fèi)與項(xiàng)目成本之和的20%加計(jì)可扣減新項(xiàng)目。稅務(wù)監(jiān)管時(shí)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)關(guān)鍵看是不是存有多結(jié)轉(zhuǎn)成本項(xiàng)目成本以提升土地增值稅扣除額的情況，應(yīng)記入期間費(fèi)用的土地稅、合同印花稅、房產(chǎn)稅是否不正確地記入了開發(fā)間接費(fèi)用，代收費(fèi)用是否有不正確地加計(jì)，各種各樣成本費(fèi)是不是都是有相應(yīng)的合理合法憑證，成本費(fèi)平攤是不是合法化等。

　　伴隨著我國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)管控強(qiáng)度的持續(xù)增加，庫存量和成本費(fèi)持續(xù)升高，根據(jù)稅款籌劃減少公司稅務(wù)成本費(fèi)早已變成重中之重。房地產(chǎn)開發(fā)公司需對(duì)土地增值稅繳稅籌劃給與充分高度重視，根據(jù)正規(guī)的稅款籌劃計(jì)劃方案減少公司稅賦，提高自己競爭能力。