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營改增后房地產(chǎn)開發(fā)商稅費(fèi)計(jì)算

答：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)商原有增值稅改成企業(yè)增值稅，征收率也產(chǎn)生了相對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)變，別的稅收基本上不會(huì)改變?，F(xiàn)階段所涉及到的稅收主要包括企業(yè)增值稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、房產(chǎn)契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、大城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加等。下面我們就主要梳理一下增值稅的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理。

依照營改增政策以后最新的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行分組管理，以年應(yīng)稅銷售額500萬余元為基準(zhǔn)，分成一般納稅人和小規(guī)模。針對(duì)銷售額不合格，但各類企業(yè)會(huì)計(jì)制度完善，稅務(wù)資料齊全的公司，能夠申辦變成一般納稅人。

一般納稅人可用一般計(jì)稅方法，稅率為11%；一般納稅人可用簡易征收，稅率為5%。在征收率區(qū)劃中，有一種比較獨(dú)特的情況就是房地產(chǎn)業(yè)老項(xiàng)目能采一般計(jì)稅或是簡易計(jì)稅。這當(dāng)中所謂房地產(chǎn)業(yè)老項(xiàng)目就是指《建筑工程施工許可證》注明的合同書動(dòng)工日期在2016年4月30日前建筑項(xiàng)目，面對(duì)這種情況房地產(chǎn)商可自由選擇有益于自已的稅賦方法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷模式中，預(yù)購占非常大的占比。對(duì)于此類新項(xiàng)目所采取的預(yù)繳稅款的形式，預(yù)繳稅率是3%，應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算公式：應(yīng)預(yù)繳增值稅=預(yù)收賬款/（1 稅率或增值稅率）×3%，下邊零度用實(shí)例來簡要說明賬務(wù)處理的一個(gè)過程。

經(jīng)典案例

比如：某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)--A企業(yè)，可用一般計(jì)稅方法。2016年8月份市場(chǎng)銷售商住樓，銷售額2000萬余元，接到預(yù)收賬款1200萬，本期容許抵扣的土地價(jià)款為400萬，假定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為20萬。

1.接到應(yīng)收下款時(shí)：

借：存款 1200萬

貸：應(yīng)收帳款 1200萬

2.2016年9月該企業(yè)預(yù)繳稅款=1200/（1 11%)×3%=32.43萬余元，會(huì)計(jì)賬務(wù)處理為：

借：應(yīng)交稅金--預(yù)交增值稅 32.43萬余元

貸：存款 32.43萬余元

3.完工交房時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本本月收益并補(bǔ)足購房款差值800萬余元，銷項(xiàng)稅=2000/（1 11%）×11%=198.20萬，會(huì)計(jì)賬務(wù)處理如下所示：

借：存款 800萬余元

預(yù)購應(yīng)收款 1200萬余元

貸：營業(yè)成本 1801.80萬余元

應(yīng)交稅金--銷項(xiàng)稅（銷項(xiàng)稅） 198.20萬

4.今天容許扣減的土地價(jià)款為400萬，對(duì)應(yīng)的抵稅額=400/（1 11%）×11%=39.64萬余元，并將預(yù)交增值稅結(jié)轉(zhuǎn)成本至未交增值稅，會(huì)計(jì)賬務(wù)處理如下所示：

借：應(yīng)交稅金--銷項(xiàng)稅（銷項(xiàng)稅抵稅） 39.64萬余元

貸：主營業(yè)務(wù)收入 39.64萬余元

借：銷項(xiàng)稅--未交增值稅 32.43萬余元

貸：銷項(xiàng)稅--預(yù)交增值稅 32.43萬余元

5.當(dāng)月能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為20萬，應(yīng)轉(zhuǎn)出未交增值稅=198.20-20-39.64=138.56萬余元

借：應(yīng)交稅金--銷項(xiàng)稅（轉(zhuǎn)走未交增值稅） 138.56萬余元

貸：應(yīng)交稅金--未交增值稅 138.56萬余元

6.扣減去預(yù)交增值稅32.43萬余元，應(yīng)納稅所得額=138.56-32.43=106.13萬余元，最后的賬務(wù)處理為：

借：應(yīng)交稅金--未交增值稅 106.13萬余元

貸：存款 106.13萬余元

之上詳細(xì)介紹了營改增后房地產(chǎn)開發(fā)商稅費(fèi)計(jì)算方式，也講了房地產(chǎn)開發(fā)商稅費(fèi)計(jì)算的經(jīng)典案例。作為一名房地產(chǎn)開發(fā)商的稅務(wù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，一定要十分搞清楚企業(yè)增值稅繳納時(shí)應(yīng)該怎么計(jì)算預(yù)繳。假如你閱讀了文中具體內(nèi)容，并不是很明白，那樣咨詢一下在線教師吧。