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　　當期亮點：房地產開發(fā)商“房地產營改增”現行政策的全方面拉開，對任何經營者都將造成深刻影響，對房地產行業(yè)的會計人員也是新的挑戰(zhàn)。房地產開發(fā)商既要搞好所得稅有關的財務會計解決，依照稅務稅收征管規(guī)定精確計算、立即全額申請所得稅，從公司管理視角搞好所得稅的剖析與籌劃，防止現行政策變化解決不好導致的公司稅賦提升。

　　一、房地產開發(fā)商稅務籌劃的題材及實際意義

　　在“十二五”期內國務院辦公廳明確提出進行“房地產營改增”改革創(chuàng)新整體規(guī)劃后，“房地產營改增”現行政策變成各有關行業(yè)分析的網絡熱點，至稅務〔2016〕36號文宣布公布，房地產開發(fā)商“房地產營改增”從此落下帷幕。

　　盡管“房地產營改增”做為在我國稅制改革的降稅對策，但因為房地產開發(fā)商涉及到的領域較多、建設項目的周期時間較長、成本組成繁雜，其也必須做好有效的稅款籌劃，并對緩沖期的稅務現行政策實現多方面的學習培訓。依據房地產開發(fā)商已有的新項目實際研發(fā)狀況，開展有效的稅務預測分析，挑選融入本公司的所得稅計算方式，選中符合規(guī)定的上中下游協(xié)作企業(yè)，獲得可抵稅的所得稅增值稅專票，進而合理地減少公司的總體稅賦。

　　二、“房地產營改增”對房地產開發(fā)商稅務籌劃的危害

　　（一）稅賦水準的危害

　　依據我國稅務質監(jiān)總局2016年3月31日公布的《關于發(fā)布 <房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法> 的公告》，明確了房產開發(fā)公司一般納稅人在2016年4月30日以前動工的房地產業(yè)老新項目，能夠挑選簡單繳稅和一般記稅二種形式實現所得稅預繳稅款和申請。2016年4月30日以后動工的最新項目務必挑選一般記稅方法實現所得稅預繳稅款和申請，小規(guī)模納稅人以簡單繳稅方法實現所得稅預繳稅款和申請。

　　挑選簡單繳稅方法的房地產開發(fā)商，假定其所賣房子價格為一百萬元，原來交納運營稅5萬余元，“房地產營改增”后，房地產行業(yè)的所得稅增值稅率為5%，則增值稅計算為100/（1 5%）*5%=4.76（萬余元）。且公示中要求在接到預收賬款時先依照3%的預征率預繳增值稅，因此挑選簡單繳稅的房地產開發(fā)商較以前的增值稅顯著地減少了稅賦。

　　挑選一般記稅方法的房地產開發(fā)商最新項目，所得稅具體稅賦在于可抵稅進項稅稅票的獲得狀況。因此房地產開發(fā)商必須對增值發(fā)票的獲得開展創(chuàng)新管理，保證建筑項目開發(fā)設計所相對應的成本能夠進項稅抵稅，進而實現降低稅賦的目地。

　　針對可挑選簡易征收和一般記稅二種形式的一般納稅人的房地產業(yè)老新項目，必須按照新項目本身的售出一部分，及以后可獲得的進行抵稅額度開展科學合理的計算，較為哪一種記稅方法的總體稅賦對公司更加有益。比如，挑選一般記稅方法，公司必須與原來經銷商開展多方面的商議溝通交流，保證將來清算的成本均能夠獲得所得稅增值稅專票，才可以記入所得稅進行可抵減稅款，進而貫徹落實公司總體稅收負擔的轉變。

　?。ǘ┶A利能力的轉變

　　所得稅做為價外稅，相對性于增值稅降低了中間商的反復繳稅難題，對房地產開發(fā)商總體而言，能夠具有降低稅賦的功效。針對挑選簡易征收的房地產開發(fā)商，所得稅做為價外稅在降低公司真實銷售額的并且也降低了流轉稅額，在同樣的房子價格下，二種記稅辦法的毛利率同樣。針對一般記稅的房地產開發(fā)商，新項目總體的稅賦在于可抵稅進項稅，即成本相對應可抵稅增值發(fā)票的獲得，可抵稅進項稅稅票的獲得立即影響到公司總體的收益水準。此外“房地產營改增”后土地增值稅清理時，將以含稅價的工資與成本測算，必須對市場銷售標價開展有效的計算，防止土地資源增值稅率零界點，導致公司純利潤的轉變。

　?。ㄈ┕绢A算管理的轉變

　　最先，所得稅專票能夠做為公司的進項稅抵稅，因此必須房地產開發(fā)商增加對增值發(fā)票的管理方法幅度，對不能抵稅的或抵稅信用額度小的新項目要多方面的了解和把握。次之，“房地產營改增”對房地產行業(yè)的財務核算明確提出了更好的規(guī)定，增值稅的會計分錄設定比較簡易，而“房地產營改增”后公司必須按照不一樣的業(yè)務流程提升財務核算學科，對不一樣的稅務項目開展差別計算。因此，房地產開發(fā)商必須對財務會計工作人員完成操作系統(tǒng)的學習培訓，對房地產開發(fā)商應用的成本核算系統(tǒng)軟件也需要做好對應的更新解決。因所得稅增值稅專票在公司獲得后1五十天內必須開展驗證才可以抵稅，因此必須由專業(yè)人員承擔創(chuàng)建詳細的稅票賬表，立即驗證，保證獲得的技術專業(yè)稅票可按時抵稅。

　　三、“房地產營改增”現行政策后房地產開發(fā)商稅務籌劃的應對措施

　?。ㄒ唬┈F行政策緩沖期挑選有效的記稅方法及有效標價

　　“房地產營改增”現行政策盡管已宣布拉開，各類實行實施方案也在逐漸地施行，但因建筑項目的開發(fā)進度較長，涉及到的覆蓋面廣，對一般納稅人在緩沖期存有的二種記稅方式，如挑選了簡易征收方法，在36個月內無法變更。因此。房地產開發(fā)商應依據新項目本身的具體情況，開展精準的計算，較為推行不一樣所得稅計算方式給公司提供的稅賦轉變，明確有效的所得稅計算方式。針對開發(fā)進度較長有可能更改成一般記稅方法的新項目，在簡易征收環(huán)節(jié)必須搞好變動記稅方法的相應準備工作，針對事后能夠抵稅的成本開支，尤其是應用期限較長的利益性財產購買，應盡量獲得所得稅增值稅專票，并立即驗證記入進項稅可抵稅額度，有利于變更記稅方式后還可以抵稅進項稅。房地產開發(fā)商對設備的價格也需要做好有效的計算，尤其是工程總體的土地增值稅的計算，必須避開土地資源增值稅率的零界點，有效調節(jié)價錢，不可以盲目跟風地為顧客轉嫁給稅賦而提升了工程總體的稅賦，進而減少了房地產公司的總體毛利率。

　?。ǘ┨嵘杀竟芾矸椒?、提升進行抵稅額度

　　“房地產營改增”現行政策執(zhí)行后，選用一般記稅辦法的房地產開發(fā)商，必須對上中下游協(xié)作企業(yè)有效合規(guī)管理的得到相對應所得稅專票開展所得稅進項稅的抵稅。因此，房產開發(fā)公司要提升增值發(fā)票的發(fā)票信息、最先在原料生產商的采購招標環(huán)節(jié)，就必須財會人員的干預，提早開展發(fā)票事項的溝通交流，嚴格管理經銷商具有對應的資質證書，立即出具可進行抵稅的所得稅增值稅專票。次之，對施工企業(yè)資質證書也需開展提早核查，選擇具備所得稅一般納稅人資格的建筑企業(yè)，保證立即獲得所得稅增值稅專票。最終，應依據合同書具體實行狀況及支付連接點，嚴格管理經銷商立即給予可進行抵稅的所得稅增值稅專票，盡可能保證合同書簽定方、稅票給予方及收付款企業(yè)三者一致，并提升工程承包合同預算的管理方法，立即與施工單位開展工程決算，在工程工程驗收時，立即進行財務核算的規(guī)定，保證銷項稅與進項稅抵稅相符合。

　?。ㄈ┨嵘l(fā)票內控制度，提升預算管理水準

　　對于“房地產營改增”現行政策對房地產開發(fā)商所產生的稅務風險性難題，最先要對公司的整體員工開展所得稅方（下轉第頁）（里接第頁）面的相關的學習培訓，使公司的各有關部門，如市場銷售單位、采購招標單位、新項目作業(yè)有關工作人員，及其行政管理學單位對會計和稅務的有關專業(yè)知識都應有一定的了解。在具體工作提升增值稅票的內控管理，對增值發(fā)票的申領、應用、廢止、傳送、存放、繳銷、驗證等全過程，按國家相關稅票及增值發(fā)票管理方法的相關法律法規(guī)嚴格遵守。對不能抵稅新項目要做好系統(tǒng)性的學習培訓，根據實際的案例充足把握增值發(fā)票的各種監(jiān)管規(guī)定，防止獲得不能抵稅的稅票或因管理方法疏忽導致發(fā)票遺失、毀損等難題。房地產開發(fā)商解決獲得的可抵稅所得稅增值稅專票，執(zhí)行專職人員存放，創(chuàng)建完整的備案賬表，對會計員工做好對應的學習培訓，對成本核算系統(tǒng)軟件完成對應的學科升級和升級，提升成本核算水準，對工程項目的總體稅賦開展有效的計算較為，對相對應國家政策的變化立即掌握把握，并主動采用應對措施。提早搞好所得稅的申請?zhí)崆皽蕚?，立即精確的開展稅務申報，防止稅務風險性。

　?。ㄋ模┕緫?zhàn)略定位調節(jié)，提升產品構造

　　在現階段的宏觀經濟政策大環(huán)境下，房產開發(fā)公司的稅收負擔將難以根據簡單的提升市場價來返給顧客，因此房產開發(fā)公司必須提升多樣化的產品組合策略對策來高效地減低總體稅賦，如房地產的主導權較靈便，能夠完成稅負轉嫁?！胺康禺a營改增”現行政策對新舊建筑項目不一樣征繳征收率的要求，必須公司依據本身新項目的具體項目進度挑選合理的所得稅計算方式，對同一地快的差異商品，必須開展成本的有效平攤，促使收益與成本相符合。房地產開發(fā)商在“房地產營改增”的情況下，能夠考慮到自己的策略轉型發(fā)展，調節(jié)目標客戶人群及市場定位，提升公司的產品分類和構造，依據市場的需求向多形式發(fā)展趨勢，完成企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略轉型發(fā)展，進而減少公司稅賦。

　　總的來說，所得稅的推行在整體上能夠對房地產開發(fā)商具有降稅的功效，但因為房地產開發(fā)商建設項目本身的特性，且沒法保證可抵稅進項稅的獲得，因此必須房地產開發(fā)商從容應對“房地產營改增”現行政策產生的財務會計及稅務層面的轉變。提升公司成本核算水準，提升增值發(fā)票的管理方法，科學研究計算公司的總體稅賦，有效挑選適用于本公司的所得稅計算方式。加倍努力既達到稅務稅收征管規(guī)定，精確計算、立即全額申請所得稅，也可以搞好所得稅的剖析與籌劃，防止現行政策變化及管理方法不好對公司導致稅賦提升。