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　　當期亮點：房地產(chǎn)開發(fā)商“房地產(chǎn)營改增”現(xiàn)行政策的全方面拉開，對任何經(jīng)營者都將造成深刻影響，對房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員也是新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)商既要搞好所得稅有關(guān)的財務會計解決，依照稅務稅收征管規(guī)定精確計算、立即全額申請所得稅，從公司管理視角搞好所得稅的剖析與籌劃，防止現(xiàn)行政策變化解決不好導致的公司稅賦提升。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)商稅務籌劃的題材及實際意義

　　在“十二五”期內(nèi)國務院辦公廳明確提出進行“房地產(chǎn)營改增”改革創(chuàng)新整體規(guī)劃后，“房地產(chǎn)營改增”現(xiàn)行政策變成各有關(guān)行業(yè)分析的網(wǎng)絡熱點，至稅務〔2016〕36號文宣布公布，房地產(chǎn)開發(fā)商“房地產(chǎn)營改增”從此落下帷幕。

　　盡管“房地產(chǎn)營改增”做為在我國稅制改革的降稅對策，但因為房地產(chǎn)開發(fā)商涉及到的領(lǐng)域較多、建設項目的周期時間較長、成本組成繁雜，其也必須做好有效的稅款籌劃，并對緩沖期的稅務現(xiàn)行政策實現(xiàn)多方面的學習培訓。依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商已有的新項目實際研發(fā)狀況，開展有效的稅務預測分析，挑選融入本公司的所得稅計算方式，選中符合規(guī)定的上中下游協(xié)作企業(yè)，獲得可抵稅的所得稅增值稅專票，進而合理地減少公司的總體稅賦。

　　二、“房地產(chǎn)營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)商稅務籌劃的危害

　?。ㄒ唬┒愘x水準的危害

　　依據(jù)我國稅務質(zhì)監(jiān)總局2016年3月31日公布的《關(guān)于發(fā)布 <房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法> 的公告》，明確了房產(chǎn)開發(fā)公司一般納稅人在2016年4月30日以前動工的房地產(chǎn)業(yè)老新項目，能夠挑選簡單繳稅和一般記稅二種形式實現(xiàn)所得稅預繳稅款和申請。2016年4月30日以后動工的最新項目務必挑選一般記稅方法實現(xiàn)所得稅預繳稅款和申請，小規(guī)模納稅人以簡單繳稅方法實現(xiàn)所得稅預繳稅款和申請。

　　挑選簡單繳稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)商，假定其所賣房子價格為一百萬元，原來交納運營稅5萬余元，“房地產(chǎn)營改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)的所得稅增值稅率為5%，則增值稅計算為100/（1 5%）*5%=4.76（萬余元）。且公示中要求在接到預收賬款時先依照3%的預征率預繳增值稅，因此挑選簡單繳稅的房地產(chǎn)開發(fā)商較以前的增值稅顯著地減少了稅賦。

　　挑選一般記稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)商最新項目，所得稅具體稅賦在于可抵稅進項稅稅票的獲得狀況。因此房地產(chǎn)開發(fā)商必須對增值發(fā)票的獲得開展創(chuàng)新管理，保證建筑項目開發(fā)設計所相對應的成本能夠進項稅抵稅，進而實現(xiàn)降低稅賦的目地。

　　針對可挑選簡易征收和一般記稅二種形式的一般納稅人的房地產(chǎn)業(yè)老新項目，必須按照新項目本身的售出一部分，及以后可獲得的進行抵稅額度開展科學合理的計算，較為哪一種記稅方法的總體稅賦對公司更加有益。比如，挑選一般記稅方法，公司必須與原來經(jīng)銷商開展多方面的商議溝通交流，保證將來清算的成本均能夠獲得所得稅增值稅專票，才可以記入所得稅進行可抵減稅款，進而貫徹落實公司總體稅收負擔的轉(zhuǎn)變。

　?。ǘ┶A利能力的轉(zhuǎn)變

　　所得稅做為價外稅，相對性于增值稅降低了中間商的反復繳稅難題，對房地產(chǎn)開發(fā)商總體而言，能夠具有降低稅賦的功效。針對挑選簡易征收的房地產(chǎn)開發(fā)商，所得稅做為價外稅在降低公司真實銷售額的并且也降低了流轉(zhuǎn)稅額，在同樣的房子價格下，二種記稅辦法的毛利率同樣。針對一般記稅的房地產(chǎn)開發(fā)商，新項目總體的稅賦在于可抵稅進項稅，即成本相對應可抵稅增值發(fā)票的獲得，可抵稅進項稅稅票的獲得立即影響到公司總體的收益水準。此外“房地產(chǎn)營改增”后土地增值稅清理時，將以含稅價的工資與成本測算，必須對市場銷售標價開展有效的計算，防止土地資源增值稅率零界點，導致公司純利潤的轉(zhuǎn)變。

　?。ㄈ┕绢A算管理的轉(zhuǎn)變

　　最先，所得稅專票能夠做為公司的進項稅抵稅，因此必須房地產(chǎn)開發(fā)商增加對增值發(fā)票的管理方法幅度，對不能抵稅的或抵稅信用額度小的新項目要多方面的了解和把握。次之，“房地產(chǎn)營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的財務核算明確提出了更好的規(guī)定，增值稅的會計分錄設定比較簡易，而“房地產(chǎn)營改增”后公司必須按照不一樣的業(yè)務流程提升財務核算學科，對不一樣的稅務項目開展差別計算。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對財務會計工作人員完成操作系統(tǒng)的學習培訓，對房地產(chǎn)開發(fā)商應用的成本核算系統(tǒng)軟件也需要做好對應的更新解決。因所得稅增值稅專票在公司獲得后1五十天內(nèi)必須開展驗證才可以抵稅，因此必須由專業(yè)人員承擔創(chuàng)建詳細的稅票賬表，立即驗證，保證獲得的技術(shù)專業(yè)稅票可按時抵稅。

　　三、“房地產(chǎn)營改增”現(xiàn)行政策后房地產(chǎn)開發(fā)商稅務籌劃的應對措施

　　（一）現(xiàn)行政策緩沖期挑選有效的記稅方法及有效標價

　　“房地產(chǎn)營改增”現(xiàn)行政策盡管已宣布拉開，各類實行實施方案也在逐漸地施行，但因建筑項目的開發(fā)進度較長，涉及到的覆蓋面廣，對一般納稅人在緩沖期存有的二種記稅方式，如挑選了簡易征收方法，在36個月內(nèi)無法變更。因此。房地產(chǎn)開發(fā)商應依據(jù)新項目本身的具體情況，開展精準的計算，較為推行不一樣所得稅計算方式給公司提供的稅賦轉(zhuǎn)變，明確有效的所得稅計算方式。針對開發(fā)進度較長有可能更改成一般記稅方法的新項目，在簡易征收環(huán)節(jié)必須搞好變動記稅方法的相應準備工作，針對事后能夠抵稅的成本開支，尤其是應用期限較長的利益性財產(chǎn)購買，應盡量獲得所得稅增值稅專票，并立即驗證記入進項稅可抵稅額度，有利于變更記稅方式后還可以抵稅進項稅。房地產(chǎn)開發(fā)商對設備的價格也需要做好有效的計算，尤其是工程總體的土地增值稅的計算，必須避開土地資源增值稅率的零界點，有效調(diào)節(jié)價錢，不可以盲目跟風地為顧客轉(zhuǎn)嫁給稅賦而提升了工程總體的稅賦，進而減少了房地產(chǎn)公司的總體毛利率。

　　（二）提升成本管理方法、提升進行抵稅額度

　　“房地產(chǎn)營改增”現(xiàn)行政策執(zhí)行后，選用一般記稅辦法的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須對上中下游協(xié)作企業(yè)有效合規(guī)管理的得到相對應所得稅專票開展所得稅進項稅的抵稅。因此，房產(chǎn)開發(fā)公司要提升增值發(fā)票的發(fā)票信息、最先在原料生產(chǎn)商的采購招標環(huán)節(jié)，就必須財會人員的干預，提早開展發(fā)票事項的溝通交流，嚴格管理經(jīng)銷商具有對應的資質(zhì)證書，立即出具可進行抵稅的所得稅增值稅專票。次之，對施工企業(yè)資質(zhì)證書也需開展提早核查，選擇具備所得稅一般納稅人資格的建筑企業(yè)，保證立即獲得所得稅增值稅專票。最終，應依據(jù)合同書具體實行狀況及支付連接點，嚴格管理經(jīng)銷商立即給予可進行抵稅的所得稅增值稅專票，盡可能保證合同書簽定方、稅票給予方及收付款企業(yè)三者一致，并提升工程承包合同預算的管理方法，立即與施工單位開展工程決算，在工程工程驗收時，立即進行財務核算的規(guī)定，保證銷項稅與進項稅抵稅相符合。

　?。ㄈ┨嵘l(fā)票內(nèi)控制度，提升預算管理水準

　　對于“房地產(chǎn)營改增”現(xiàn)行政策對房地產(chǎn)開發(fā)商所產(chǎn)生的稅務風險性難題，最先要對公司的整體員工開展所得稅方（下轉(zhuǎn)第頁）（里接第頁）面的相關(guān)的學習培訓，使公司的各有關(guān)部門，如市場銷售單位、采購招標單位、新項目作業(yè)有關(guān)工作人員，及其行政管理學單位對會計和稅務的有關(guān)專業(yè)知識都應有一定的了解。在具體工作提升增值稅票的內(nèi)控管理，對增值發(fā)票的申領(lǐng)、應用、廢止、傳送、存放、繳銷、驗證等全過程，按國家相關(guān)稅票及增值發(fā)票管理方法的相關(guān)法律法規(guī)嚴格遵守。對不能抵稅新項目要做好系統(tǒng)性的學習培訓，根據(jù)實際的案例充足把握增值發(fā)票的各種監(jiān)管規(guī)定，防止獲得不能抵稅的稅票或因管理方法疏忽導致發(fā)票遺失、毀損等難題。房地產(chǎn)開發(fā)商解決獲得的可抵稅所得稅增值稅專票，執(zhí)行專職人員存放，創(chuàng)建完整的備案賬表，對會計員工做好對應的學習培訓，對成本核算系統(tǒng)軟件完成對應的學科升級和升級，提升成本核算水準，對工程項目的總體稅賦開展有效的計算較為，對相對應國家政策的變化立即掌握把握，并主動采用應對措施。提早搞好所得稅的申請?zhí)崆皽蕚洌⒓淳_的開展稅務申報，防止稅務風險性。

　?。ㄋ模┕緫?zhàn)略定位調(diào)節(jié)，提升產(chǎn)品構(gòu)造

　　在現(xiàn)階段的宏觀經(jīng)濟政策大環(huán)境下，房產(chǎn)開發(fā)公司的稅收負擔將難以根據(jù)簡單的提升市場價來返給顧客，因此房產(chǎn)開發(fā)公司必須提升多樣化的產(chǎn)品組合策略對策來高效地減低總體稅賦，如房地產(chǎn)的主導權(quán)較靈便，能夠完成稅負轉(zhuǎn)嫁?！胺康禺a(chǎn)營改增”現(xiàn)行政策對新舊建筑項目不一樣征繳征收率的要求，必須公司依據(jù)本身新項目的具體項目進度挑選合理的所得稅計算方式，對同一地快的差異商品，必須開展成本的有效平攤，促使收益與成本相符合。房地產(chǎn)開發(fā)商在“房地產(chǎn)營改增”的情況下，能夠考慮到自己的策略轉(zhuǎn)型發(fā)展，調(diào)節(jié)目標客戶人群及市場定位，提升公司的產(chǎn)品分類和構(gòu)造，依據(jù)市場的需求向多形式發(fā)展趨勢，完成企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展，進而減少公司稅賦。

　　總的來說，所得稅的推行在整體上能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)商具有降稅的功效，但因為房地產(chǎn)開發(fā)商建設項目本身的特性，且沒法保證可抵稅進項稅的獲得，因此必須房地產(chǎn)開發(fā)商從容應對“房地產(chǎn)營改增”現(xiàn)行政策產(chǎn)生的財務會計及稅務層面的轉(zhuǎn)變。提升公司成本核算水準，提升增值發(fā)票的管理方法，科學研究計算公司的總體稅賦，有效挑選適用于本公司的所得稅計算方式。加倍努力既達到稅務稅收征管規(guī)定，精確計算、立即全額申請所得稅，也可以搞好所得稅的剖析與籌劃，防止現(xiàn)行政策變化及管理方法不好對公司導致稅賦提升。