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前言：圍繞房地產(chǎn)的生命周期的，精英團隊都是圍繞服務承諾達到而努力，不斷地總結，不斷地調整方向，對于所有的打法，對策也圍繞核心指標去判斷。針對房地產(chǎn)的稅務控制模塊，基礎是三稅，今日探討一下所得稅的監(jiān)管邏輯性。

最先先解決一個問題。

Q：為何要了解超軟裝的問題呢，即便有不還可以通過未彌補虧損稅收抵免嗎?

A：這一可以從兩個維度去進行考慮到：

1、為何要了解超軟裝問題：

(1)較大最核心的關鍵是，如今小麥面粉貴了，看一下各個地方的地貨比，就能非常明顯的體會到。

(2)09年31號文，針對工程不一樣商圈，采用的是成本費分攤的邏輯。但是實際中商圈的利潤率并不是在于建造成本。反而是根據(jù)其的商業(yè)邏輯、實用價值、時代特征。

非常簡單事例，之前是一鋪養(yǎng)三代，如今鋪面會少做就少做，以前停車位想方設法占有公攤面積地區(qū)多賣小區(qū)業(yè)主，目前是會少建盡量避免建。Soho沒有戶口，住房有戶籍。不一樣商圈銷售業(yè)務節(jié)奏感也是不同的，有些庫存積壓，有些熱賣。在竣備確認收入時，同樣成本下，其利潤率各有不同。成本分攤便是排排坐，分果果。怎么分，奧秘大了去了。

2、未彌補虧損的適合難題：

(1)土地資源裝在項目公司進行研發(fā)的，一般實際操作是一個土地一個項目公司。歸根結底，小編認為一方面是獨有的責任有限公司下，項目公司可以成為企業(yè)集團的網(wǎng)絡防火墻;另一方面也有稅務稽查所屬問題。

(2)房地產(chǎn)的方式危害。房地產(chǎn)業(yè)是建立在預售制度中的，稅收法律下收入準則時長一般都晚于現(xiàn)流的時間也，根據(jù)繳稅必需資產(chǎn)，也為了保持財政總收入的光滑等，就出現(xiàn)預繳稅款提早進庫的制度。預繳稅款規(guī)章制度只有對于大部分人公平公正。

(3)會計的基礎假定使用性弱，在會計的基本假設中有一個持續(xù)經(jīng)營假設，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)契稅并不符合長期運營的假定，土地交貨后，一般情況下再獲得土地資源的幾率比較低。有的可能由于投資邏輯，本地不再有達到取地標準的地塊;有的可能由于項目合作的主要原因，彼此已無在合作的基礎;有的可能由于公司遷移問題，沒法用該公司去其他地區(qū)取地……

次之，來討論監(jiān)管邏輯性。

房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)所得稅監(jiān)管，緊緊圍繞是指不超軟裝應交企業(yè)所得稅開展。針對超繳進行篩選：一種是天生超繳的，軟裝利潤率小于預繳稅款利潤率的控制，一種是后天性超繳的，因市場銷售商圈的毛利率不一樣，避開分階段超繳的難題。這里再次嘮叨一下應納稅所得=會計的資產(chǎn)總額±納稅調整數(shù)，這也是間接法測算所得稅的邏輯。監(jiān)管還會重歸至會計的資產(chǎn)總額，及其納稅調整數(shù)。

一、與生俱來超繳

1、申請辦理減少預繳稅款利潤率;

2、調節(jié)市場銷售與竣備節(jié)奏感，掌握一季度多繳下，匯算清繳退稅;

3、圍繞財務會計資產(chǎn)總額的組成清單，納稅調整數(shù)開展尋找很有可能空間……

二、后天性超繳

1、心里有數(shù)

(1)關注動態(tài)收益、成本費、費用的軟裝狀況，圈定軟裝企業(yè)所得稅額度

這里特別提示關心金額風險性，成本風險等多種因素。何出此言，房地產(chǎn)的運營團隊很多是拿地一波人，續(xù)銷期一波人，收盤一波人。房地產(chǎn)考評全是年終考核，獎勵金都是按年派發(fā)，經(jīng)營規(guī)模維持是需要不斷拿地，為了保住部位，及其獲得集團的項目投資配額制……

(2)關心收益(資金回籠、總面積、金額)、成本費(拿票進展)、花費整體的進展。

2、手中有術

竣備時點變動的可能會影響;圍繞財務會計資產(chǎn)總額的組成清單，納稅調整數(shù)開展尋找很有可能空間……

3、邏輯性在心間

要有一個軟裝企業(yè)所得稅的邏輯，又有一個總計企業(yè)所得稅應交數(shù)，還有一個當期的應交數(shù)，以及一個總計已繳數(shù)?？傆嫷膽粩?shù)就是為了清除不一樣本年度時間性差異是不是調節(jié)及時，軟裝企業(yè)所得稅就是為了防超繳，總計已繳數(shù)是看空間。

實際操作中，若具體利潤率小于預繳稅款利潤率得話，新項目都不怎么掙錢，應該考慮項目進行成本優(yōu)化，費用管控，金額提高，提高利潤率才是核心。但是對于指導價不用愁賣得地區(qū)，磨練運營能力的區(qū)域，另說了。

最終，來個小貼士

技術性技巧，還是得有章可循，有依可尋，肯定不是萬能的，風險和收益需謹慎評定，會計僅僅汽車剎車片，并不是法師。