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前言：圍繞房地產(chǎn)的生命周期的，精英團(tuán)隊(duì)都是圍繞服務(wù)承諾達(dá)到而努力，不斷地總結(jié)，不斷地調(diào)整方向，對(duì)于所有的打法，對(duì)策也圍繞核心指標(biāo)去判斷。針對(duì)房地產(chǎn)的稅務(wù)控制模塊，基礎(chǔ)是三稅，今日探討一下所得稅的監(jiān)管邏輯性。

最先先解決一個(gè)問題。

Q：為何要了解超軟裝的問題呢，即便有不還可以通過未彌補(bǔ)虧損稅收抵免嗎?

A：這一可以從兩個(gè)維度去進(jìn)行考慮到：

1、為何要了解超軟裝問題：

(1)較大最核心的關(guān)鍵是，如今小麥面粉貴了，看一下各個(gè)地方的地貨比，就能非常明顯的體會(huì)到。

(2)09年31號(hào)文，針對(duì)工程不一樣商圈，采用的是成本費(fèi)分?jǐn)偟倪壿嫛５菍?shí)際中商圈的利潤率并不是在于建造成本。反而是根據(jù)其的商業(yè)邏輯、實(shí)用價(jià)值、時(shí)代特征。

非常簡(jiǎn)單事例，之前是一鋪養(yǎng)三代，如今鋪面會(huì)少做就少做，以前停車位想方設(shè)法占有公攤面積地區(qū)多賣小區(qū)業(yè)主，目前是會(huì)少建盡量避免建。Soho沒有戶口，住房有戶籍。不一樣商圈銷售業(yè)務(wù)節(jié)奏感也是不同的，有些庫存積壓，有些熱賣。在竣備確認(rèn)收入時(shí)，同樣成本下，其利潤率各有不同。成本分?jǐn)偙闶桥排抛?，分果果。怎么分，奧秘大了去了。

2、未彌補(bǔ)虧損的適合難題：

(1)土地資源裝在項(xiàng)目公司進(jìn)行研發(fā)的，一般實(shí)際操作是一個(gè)土地一個(gè)項(xiàng)目公司。歸根結(jié)底，小編認(rèn)為一方面是獨(dú)有的責(zé)任有限公司下，項(xiàng)目公司可以成為企業(yè)集團(tuán)的網(wǎng)絡(luò)防火墻;另一方面也有稅務(wù)稽查所屬問題。

(2)房地產(chǎn)的方式危害。房地產(chǎn)業(yè)是建立在預(yù)售制度中的，稅收法律下收入準(zhǔn)則時(shí)長(zhǎng)一般都晚于現(xiàn)流的時(shí)間也，根據(jù)繳稅必需資產(chǎn)，也為了保持財(cái)政總收入的光滑等，就出現(xiàn)預(yù)繳稅款提早進(jìn)庫的制度。預(yù)繳稅款規(guī)章制度只有對(duì)于大部分人公平公正。

(3)會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)假定使用性弱，在會(huì)計(jì)的基本假設(shè)中有一個(gè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)契稅并不符合長(zhǎng)期運(yùn)營的假定，土地交貨后，一般情況下再獲得土地資源的幾率比較低。有的可能由于投資邏輯，本地不再有達(dá)到取地標(biāo)準(zhǔn)的地塊;有的可能由于項(xiàng)目合作的主要原因，彼此已無在合作的基礎(chǔ);有的可能由于公司遷移問題，沒法用該公司去其他地區(qū)取地……

次之，來討論監(jiān)管邏輯性。

房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)所得稅監(jiān)管，緊緊圍繞是指不超軟裝應(yīng)交企業(yè)所得稅開展。針對(duì)超繳進(jìn)行篩選：一種是天生超繳的，軟裝利潤率小于預(yù)繳稅款利潤率的控制，一種是后天性超繳的，因市場(chǎng)銷售商圈的毛利率不一樣，避開分階段超繳的難題。這里再次嘮叨一下應(yīng)納稅所得=會(huì)計(jì)的資產(chǎn)總額±納稅調(diào)整數(shù)，這也是間接法測(cè)算所得稅的邏輯。監(jiān)管還會(huì)重歸至?xí)?jì)的資產(chǎn)總額，及其納稅調(diào)整數(shù)。

一、與生俱來超繳

1、申請(qǐng)辦理減少預(yù)繳稅款利潤率;

2、調(diào)節(jié)市場(chǎng)銷售與竣備節(jié)奏感，掌握一季度多繳下，匯算清繳退稅;

3、圍繞財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資產(chǎn)總額的組成清單，納稅調(diào)整數(shù)開展尋找很有可能空間……

二、后天性超繳

1、心里有數(shù)

(1)關(guān)注動(dòng)態(tài)收益、成本費(fèi)、費(fèi)用的軟裝狀況，圈定軟裝企業(yè)所得稅額度

這里特別提示關(guān)心金額風(fēng)險(xiǎn)性，成本風(fēng)險(xiǎn)等多種因素。何出此言，房地產(chǎn)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)很多是拿地一波人，續(xù)銷期一波人，收盤一波人。房地產(chǎn)考評(píng)全是年終考核，獎(jiǎng)勵(lì)金都是按年派發(fā)，經(jīng)營規(guī)模維持是需要不斷拿地，為了保住部位，及其獲得集團(tuán)的項(xiàng)目投資配額制……

(2)關(guān)心收益(資金回籠、總面積、金額)、成本費(fèi)(拿票進(jìn)展)、花費(fèi)整體的進(jìn)展。

2、手中有術(shù)

竣備時(shí)點(diǎn)變動(dòng)的可能會(huì)影響;圍繞財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資產(chǎn)總額的組成清單，納稅調(diào)整數(shù)開展尋找很有可能空間……

3、邏輯性在心間

要有一個(gè)軟裝企業(yè)所得稅的邏輯，又有一個(gè)總計(jì)企業(yè)所得稅應(yīng)交數(shù)，還有一個(gè)當(dāng)期的應(yīng)交數(shù)，以及一個(gè)總計(jì)已繳數(shù)。總計(jì)的應(yīng)交數(shù)就是為了清除不一樣本年度時(shí)間性差異是不是調(diào)節(jié)及時(shí)，軟裝企業(yè)所得稅就是為了防超繳，總計(jì)已繳數(shù)是看空間。

實(shí)際操作中，若具體利潤率小于預(yù)繳稅款利潤率得話，新項(xiàng)目都不怎么掙錢，應(yīng)該考慮項(xiàng)目進(jìn)行成本優(yōu)化，費(fèi)用管控，金額提高，提高利潤率才是核心。但是對(duì)于指導(dǎo)價(jià)不用愁賣得地區(qū)，磨練運(yùn)營能力的區(qū)域，另說了。

最終，來個(gè)小貼士

技術(shù)性技巧，還是得有章可循，有依可尋，肯定不是萬能的，風(fēng)險(xiǎn)和收益需謹(jǐn)慎評(píng)定，會(huì)計(jì)僅僅汽車剎車片，并不是法師。