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公司確認的除主營主題活動以外的其他生產(chǎn)經(jīng)營完成收入，包含租賃固資、租賃無形資產(chǎn)攤銷、租賃外包裝和商品、銷售材料、用材料進行非貨幣性互換(非貨幣性資產(chǎn)互換具備商業(yè)實質(zhì)且投資性房地產(chǎn)可以靠譜計量檢定)或資產(chǎn)重組等完成收入，根據(jù)“營業(yè)外收入”學科計算。普遍稅務(wù)風險點如下所示：

1、原材料物資供應(yīng)、外包裝市場銷售未計算增值稅等

一般企業(yè)非主營業(yè)務(wù)的物資供應(yīng)、外包裝銷售額記入“營業(yè)外收入”，理應(yīng)按照稅率(13%等)記提銷項稅，與此同時于月末根據(jù)實際繳納增值稅記提附加稅及附加，還理應(yīng)按照產(chǎn)品購銷合同繳納印花稅。

【例1】品稅閣公司出售一批邊角余料收付款11300，會計賬務(wù)處理如下所示：

借：存款 11300

貸：營業(yè)外收入 10000

應(yīng)交稅金—銷項稅(銷項稅) 1300

應(yīng)交合同印花稅按照合同所述金額的0.0003測算，合同中所述金額和所得稅分離注明的，依照沒有增值稅的合同金額確認計稅基礎(chǔ);未分離注明的，以合同書所述總金額計稅基礎(chǔ)

2、無形資產(chǎn)攤銷租賃未計算增值稅等

土地使用權(quán)證的租賃，理應(yīng)按照稅率(9%等)記提銷項稅，與此同時于月末根據(jù)實際繳納增值稅記提附加稅及附加，還理應(yīng)按照租賃協(xié)議繳納印花稅;除土地使用權(quán)證以外無形資產(chǎn)攤銷租賃，理應(yīng)按照稅率(6%等)記提銷項稅，與此同時于月末根據(jù)實際繳納增值稅記提附加稅及附加，還理應(yīng)按照租賃協(xié)議繳納印花稅。

3、有形動產(chǎn)租賃未計算增值稅等

有形動產(chǎn)租賃，理應(yīng)按照稅率(13%等)記提銷項稅，與此同時于月末根據(jù)實際繳納增值稅記提附加稅及附加，還理應(yīng)按照租賃協(xié)議繳納印花稅。

4、房產(chǎn)租賃未計算增值稅等

房產(chǎn)租賃，理應(yīng)按照稅率(9%等)記提銷項稅(簡易計稅5%)，與此同時于月末根據(jù)實際繳納增值稅記提附加稅及附加。還理應(yīng)按照租賃協(xié)議繳納印花稅，依照房屋租金收益(沒有所得稅)的12%測算繳納房產(chǎn)稅。

出租人為住房租賃企業(yè)的，住房租金收益可以按1.5%簡易征收計算增值稅。

向本人、系統(tǒng)化產(chǎn)業(yè)化住房租賃企業(yè)個人房屋出租的，減征4%的征收率房地產(chǎn)稅。

跨期租用和免租稅會解決：

01、跨期扣除房租

跨期扣除房租，指對超出1年租期的，一次或分批扣除租費。

1.賬務(wù)處理上，售后回租的房租應(yīng)當在租期內(nèi)的每個期內(nèi)按直線法確認為收益;假如其他方法更合理，也可采用其他方法。---《企業(yè)會計準則第21號——租賃》

2.所得稅處理上，《增值稅暫行條例》第十九條要求，產(chǎn)生應(yīng)納稅額銷售行為的增值稅納稅責任發(fā)生時間，為收訖市場銷售賬款或是獲得索要市場銷售賬款憑證的當天;先開票的，為開票的當天。

《國家財政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)全方位拉開增值稅改征所得稅試點的通告》(財務(wù)〔2016〕36號)配件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，經(jīng)營者給予租賃采用預(yù)收賬款方式的，其納稅時間發(fā)生時間為接到預(yù)收賬款的當天。

3、所得稅處理上，一般而言，租金收入按合同約定的承租方應(yīng)對租金的日期確認收入的達到。對承租人來講，企業(yè)以售后回租方法租入固定資產(chǎn)本年利潤租費開支，依照租賃期限勻稱扣減。----《企業(yè)所得稅法實施條例》

但對于跨期扣除房租狀況，假如交易合同或協(xié)議中要求租賃期限以前年度，且房租提早一次性支付的，出租方可以從租期內(nèi)將以上收益分期付款勻稱記入有關(guān)本年度。--(國稅發(fā)【2010】79號)

注：這兒出租方能選分期付款勻稱確認收入的房租務(wù)必同時符合兩個條件：一是合同或協(xié)議書要求租賃期限為以前年度;二是房租為提早一次性支付。在這樣的情況下，房租收入確認展現(xiàn)了收付實現(xiàn)制和配比原則，稅收法律與企業(yè)會計準則的規(guī)定趨向一致，不會造成暫時性差異。此外，此條要求僅僅是確立出租方“能夠”挑選分期付款確認收入，這就給企業(yè)提供了一定的挑選室內(nèi)空間，公司可根據(jù)自己的實際情況挑選是不是分期付款確認收入。

需注意，實務(wù)中許多租賃協(xié)議簽署的付款期限是6個月或1年，真真正正簽很長租用時長而且一次性支付的比較少見，因而可用國稅發(fā)[2010]79號文的租賃協(xié)議并不多見。

【實例】品稅閣企業(yè)是一家生產(chǎn)制造企業(yè)，實行《企業(yè)會計準則》。2020年1月1日，A公司把它有著的一臺優(yōu)秀數(shù)控車床租賃給乙集團公司，租賃期3年。該設(shè)備原值為100萬，預(yù)估使用期限為10年，已使用3年，不顧及折舊，按10年計提折舊。租賃協(xié)議承諾，租用逐漸日(2020年1月1日)，乙公司向A公司預(yù)付租金16.95萬余元(價稅合計)，第一年年底付款房租16.95萬余元，第二年年底付款房租22.6萬余元，第三年年底付款房租28.25萬余元。租用到期A公司取回機器設(shè)備，3年房租總金額為84.75萬余元。(為便于了解，不顧及別的稅金等事項)

1.出租人的會計和稅務(wù)解決

(1)2020年的會計和稅務(wù)解決

①2020年1月接到房租16.95萬余元

借：存款 16.95

貸：應(yīng)收帳款 15

應(yīng)交稅金--銷項稅(銷項稅) 1.95

②2020年12月底接到房租16.95萬余元。該項租用租金收入總金額75萬余元(84.75/1.13)，按直線法估算，每一年應(yīng)分配的租金收入為25萬。

借：存款 16.95

應(yīng)收帳款 10

貸：營業(yè)外收入 25

應(yīng)交稅金--銷項稅(銷項稅) 1.95

③計提折舊10萬余元。

借：其他業(yè)務(wù)成本 10

貸：固定資產(chǎn)折舊 10

④企業(yè)所得稅賬務(wù)處理：2017年底，“應(yīng)收帳款”的基礎(chǔ)會計(帳面價值)為5萬，計稅依據(jù)為0元，二者的差別歸屬于可抵扣暫時性差異，應(yīng)確定遞延所得稅財產(chǎn)1.25萬余元。

借：遞延所得稅財產(chǎn) 1.25

貸：本年利潤--遞延所得稅花費 1.25

⑤納稅調(diào)整：財務(wù)會計上2020年確定租賃收入25萬余元。稅務(wù)上盡管租賃期限以前年度，但是由于房租時候次付款而非提早一次性支付，因而A公司不可分期付款確定租金收入，應(yīng)按合同約定的承租方應(yīng)對租金的日期確認收入的達到，當初應(yīng)確定租賃收入為30萬余元，因而A公司應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅額5萬余元(30-25)。

⑥申報單的填寫。

(2)2021年的會計和稅務(wù)解決

①2021年12月底接到房租22.6萬余元，與此同時應(yīng)確定租金收入25萬余元。

借：存款 22.6

應(yīng)收帳款 5

貸：營業(yè)外收入 25

應(yīng)交稅金--銷項稅(銷項稅)2.6(22.6/1.13*13%)

②計提折舊10萬余元。

借：其他業(yè)務(wù)成本 10

貸：固定資產(chǎn)折舊 10

③企業(yè)所得稅賬務(wù)處理：2021年底，“應(yīng)收帳款”的基礎(chǔ)會計(帳面價值)為0萬余元，計稅依據(jù)為0元，應(yīng)先以前確認的遞延所得稅財產(chǎn)所有轉(zhuǎn)到。

借：本年利潤--遞延所得稅花費 1.25

貸：遞延所得稅財產(chǎn) 1.25

④納稅調(diào)整：財務(wù)會計上2021年確定租賃收入25萬余元，稅務(wù)上確定租賃收入為20萬，因而A公司應(yīng)核減應(yīng)納稅額5萬余元(25-20)。

⑤申報單的填寫。

(3)2022年的會計和稅務(wù)解決

①2022年12月底接到房租28.25萬余元，與此同時應(yīng)確定租金收入25萬余元。

借：存款 28.25

貸：營業(yè)外收入 25

應(yīng)交稅金--銷項稅(銷項稅)3.25(28.25/1.13*13%)

②計提折舊10萬余元。

借：其他業(yè)務(wù)成本 10

貸：固定資產(chǎn)折舊 10

③企業(yè)所得稅解決：財務(wù)和稅收法律均確定租賃收入25萬余元，二者解決一致，不用開展納稅調(diào)整。

2.承租人財務(wù)會計和稅務(wù)解決：2020年、2021年、2022年財務(wù)會計和稅收法律均按直線法確定租賃費用，二者解決一致，不用開展納稅調(diào)整。

02、免租的租用

1.賬務(wù)處理：出租方給予免租的，承租方應(yīng)先房租總金額在沒有扣減免租的整個租期內(nèi)，按直線法或其它有效的方法進行平攤，免租內(nèi)理應(yīng)確定房租花費;出租方應(yīng)先房租總金額在沒有扣減免租的整個租期內(nèi)，按直線法或其它有效的方法進行分派，免租內(nèi)出租方理應(yīng)確定租金收入。---(財務(wù)會計【2007】14號)

2.房地產(chǎn)稅解決：經(jīng)營者租賃、外借房地產(chǎn)，自交貨租賃、外借房地產(chǎn)之次月起計稅房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;對租賃房地產(chǎn)，租用彼此簽訂的租賃協(xié)議承諾有免交房租期限的，免交房租期內(nèi)由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。有關(guān)租賃房地產(chǎn)免交房租期內(nèi)房地產(chǎn)稅難題----(國稅發(fā)【2003】89號、稅務(wù)【2010】121號)。

此外，江蘇省地稅局《關(guān)于明確房屋出租房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間的通知》(蘇地稅局函[2000]135號)要求，房子出租的納稅人，其納稅時間發(fā)生時間為具體獲得租金收入的當天。

3.所得稅解決：租金收入按合同約定的承租方應(yīng)對租金的日期確認收入的達到。企業(yè)以售后回租方法租入固定資產(chǎn)本年利潤租費開支，依照租賃期限勻稱扣減。----《企業(yè)所得稅法實施條例》

企業(yè)提供固資、外包裝或者其它權(quán)益資本的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按照交易合同或協(xié)議書規(guī)定的承租方應(yīng)對租金的日期確認收入的達到。在其中，假如交易合同或協(xié)議中要求租賃期限以前年度，且房租提早一次性支付的，依據(jù)《實施條例》第九條要求收入與花費配比原則，出租方可對上述已確認收入，在租期內(nèi)，分期付款勻稱記入有關(guān)本年度收益-------《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條

4.《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地價款扣減時間等所得稅稅收征管難題的公告》(我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第86號)第七條要求："經(jīng)營者出租不動產(chǎn)，租用合同中約定免租的，不屬《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財務(wù)〔2016〕36號文件下發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)項目。"因而，免租在計算增值稅時是不需要視同銷售的。

案例解析詳細：【原創(chuàng)設(shè)計】跨期扣除租金和免租租賃的稅會解決

5.非貨幣性資產(chǎn)互換涉及到的稅會差異

詳細：【原創(chuàng)設(shè)計】實例詳細說明新準則下非貨幣性資產(chǎn)互換的稅會差異

6.資產(chǎn)重組涉及到的稅會差異

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