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商住樓“預(yù)購(gòu)”轉(zhuǎn)“現(xiàn)售”的對(duì)接常見問題

過去的一年，中間以“房住不炒”為準(zhǔn)則推出了一系列各項(xiàng)政策，尤其是將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析與融資條件掛鉤的“三道紅線”，催促領(lǐng)域盡早從高負(fù)債式擴(kuò)大重歸客觀發(fā)展趨勢(shì)，為市場(chǎng)發(fā)展撥正方位。

行業(yè)洗牌針對(duì)商品房的市場(chǎng)銷售造成直接關(guān)系，許多地產(chǎn)商加快現(xiàn)房銷售腳步，這時(shí)，有一些財(cái)會(huì)人員就會(huì)開始茫然商住樓“預(yù)購(gòu)”轉(zhuǎn)“現(xiàn)售”怎樣對(duì)接?文中帶大家一起一文鏟除眾惑!

一、“預(yù)購(gòu)”與“現(xiàn)售”各為什么?

有關(guān)兩者的定義，《商品房銷售管理辦法》之中也是有詳細(xì)描述：

商品房買賣，就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商住樓事先出售給購(gòu)房人，并由買受人付款訂金或是房?jī)r(jià)款的個(gè)人行為。

商住樓現(xiàn)售，就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給購(gòu)房人，并由買受人付款房?jī)r(jià)款的個(gè)人行為。

二、“預(yù)購(gòu)”與“現(xiàn)售”的前提條件

《城市商品房預(yù)售管理辦法》明文規(guī)定，商品房買賣理應(yīng)合乎下列條件：

(一)已交貨所有土地使用權(quán)出讓金，獲得土地使用權(quán)證書;

(二)擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃許可證;

(三)按給予預(yù)購(gòu)的商住樓測(cè)算，資金投入投資建設(shè)的資金做到工程項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%之上，并明確表示工程進(jìn)度和竣工交付日期。

《商品房銷售管理辦法》明文規(guī)定，商住樓現(xiàn)售理應(yīng)合乎下列條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書

(二)獲得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;

(三)擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃許可證;

(四)通過了工程驗(yàn)收;

(五)拆遷補(bǔ)償安置早已貫徹落實(shí);

(六)供電、供電系統(tǒng)、供暖、天然氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有投入使用標(biāo)準(zhǔn)，別的配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施具有投入使用標(biāo)準(zhǔn)或是已確定工程進(jìn)度和交貨日期;

(七)物業(yè)管理方案早已貫徹落實(shí)。

有關(guān)以上判斷條件的精準(zhǔn)把握，主要在工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)的管理要求與實(shí)際實(shí)行存在一定的誤差，通?，F(xiàn)售手續(xù)的申請(qǐng)辦理卡住這一問題止步不前。

三、竣工驗(yàn)收合格的準(zhǔn)則

工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)的參加行為主體為建設(shè)單位和施工企業(yè)，參考《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》要求，彼此都有領(lǐng)域達(dá)標(biāo)驗(yàn)收要求的具體要求：

【施工單位】接到基本建設(shè)工程竣工報(bào)告后，理應(yīng)施工部署、工程施工、工程建設(shè)監(jiān)理等相關(guān)單位進(jìn)行工程驗(yàn)收。

基本建設(shè)竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各類具體內(nèi)容;

(二)有完備的檔案資料和施工管理文件;

(三)有工程應(yīng)用的重要建筑裝飾材料、建筑構(gòu)配件和機(jī)器的入場(chǎng)檢測(cè)報(bào)告;

(四)有勘測(cè)、設(shè)計(jì)方案、工程施工、工程建設(shè)監(jiān)理等單位各自簽署的質(zhì)量合格文檔;

(五)有施工企業(yè)簽署的工程保修書。

工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)收合格的，即可投入使用。

【施工企業(yè)】必須按照建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)定、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定，對(duì)建筑裝飾材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和混疑土進(jìn)行檢驗(yàn)，檢測(cè)應(yīng)當(dāng)有書面形式記錄和專職人員簽名;未經(jīng)檢驗(yàn)或是檢測(cè)不符合要求的，不得使用。

可以看出，從工程建設(shè)管理的角度來講，應(yīng)先竣工驗(yàn)收備案做為商住樓“預(yù)購(gòu)”與“現(xiàn)售”的分界線。根據(jù)這種辨別規(guī)范，企業(yè)財(cái)稅解決一樣以此作為標(biāo)準(zhǔn)差別解決。

四、“預(yù)購(gòu)”與“現(xiàn)售”的稅務(wù)解決不同點(diǎn)

(一)商品房買賣稅務(wù)解決

①所得稅

一般納稅人采用預(yù)收賬款方法市場(chǎng)銷售自行開發(fā)的建筑項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收賬款時(shí)依照3%的預(yù)征率繳納增值稅。

【開稅票】6“未發(fā)生銷售行為的不征稅新項(xiàng)目”類別下，用以經(jīng)營(yíng)者扣除賬款但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅服務(wù)、服務(wù)項(xiàng)目、固定資產(chǎn)或房產(chǎn)的情形，內(nèi)設(shè)602“市場(chǎng)銷售自行開發(fā)的建筑項(xiàng)目預(yù)收賬款”應(yīng)用未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填不征稅，不可開具增值稅專用發(fā)票。

【特別提示】預(yù)付款歸屬于預(yù)收賬款，因而收取的訂金要預(yù)交增值稅，但預(yù)定金、認(rèn)籌金和預(yù)付款不屬預(yù)收賬款，不用預(yù)繳稅款。

②所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、建造的住房、商業(yè)用房以及其它房屋建筑、附屬物、服務(wù)設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，則在未竣工前采用預(yù)購(gòu)方法售賣的，其預(yù)購(gòu)收益先按預(yù)估利潤(rùn)率分季(或月)計(jì)算出本期毛利潤(rùn)，扣減有關(guān)的成本費(fèi)用、應(yīng)交稅費(fèi)之后再記入本期應(yīng)納稅額，待開發(fā)產(chǎn)品清算計(jì)稅成本后再行有關(guān)調(diào)節(jié)。

【特別提示】增值稅屬于價(jià)外稅，公司所得稅預(yù)繳時(shí)，要以不含稅收入做為測(cè)算預(yù)估利潤(rùn)率的數(shù)量。

③土地增值稅

納稅人在新項(xiàng)目所有工程結(jié)算前出讓房地產(chǎn)業(yè)獲得收入，考慮到涉及到成本費(fèi)明確或者其他原因，而無法據(jù)以測(cè)算土地增值稅的，能夠預(yù)征土地增值稅，待此項(xiàng)目所有完工、申請(qǐng)辦理清算后再進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。

【特別提示】為方便經(jīng)營(yíng)者，簡(jiǎn)單化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收賬款方法市場(chǎng)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)公司的，可按照下列辦法測(cè)算土地增值稅預(yù)征計(jì)稅根據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅根據(jù)=預(yù)收賬款-應(yīng)預(yù)繳稅款稅金

(二)商住樓現(xiàn)售稅務(wù)解決

①所得稅

增值稅納稅責(zé)任期為房地產(chǎn)開發(fā)商接到購(gòu)房的錢并把房地產(chǎn)移交給買房者(本人)的當(dāng)天，并出具增值稅普通發(fā)票，并應(yīng)在次月申報(bào)期依照稅率測(cè)算繳納增值稅。

②所得稅

在所得稅處理上，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的收付款連接點(diǎn)和額度確認(rèn)收入，假如提早接到賬款，就應(yīng)當(dāng)提早確定所得稅收益。依據(jù)配比原則，銷售費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)按比例分配結(jié)轉(zhuǎn)成本。

③土地增值稅

本質(zhì)上說，新項(xiàng)目工程結(jié)算后，如能盡快進(jìn)行土地資源增值稅清算，后面市場(chǎng)銷售并繳納賬款就不用申請(qǐng)辦理預(yù)繳稅款，能直接依照市場(chǎng)銷售收盤開展稅務(wù)申報(bào)。但操作實(shí)務(wù)之中應(yīng)注意，即便很多項(xiàng)目即使已經(jīng)申請(qǐng)辦理竣工備案，但是由于工程欠款等資產(chǎn)緣故，結(jié)算時(shí)點(diǎn)往后面無期限延期，加上成本發(fā)票獲得難度較大，直接關(guān)系土地資源增值稅清算的結(jié)果。

提議公司按照規(guī)定再次預(yù)繳稅款土地增值稅，待后面達(dá)到結(jié)算條件時(shí)然后再進(jìn)行結(jié)算。

五、稅收中間交納時(shí)段對(duì)接的掌控

依據(jù)《企業(yè)所得稅法》有關(guān)規(guī)定，公司所發(fā)生的與獲得收益相關(guān)的稅費(fèi)，準(zhǔn)許在預(yù)估應(yīng)納稅所得額時(shí)扣減。

這兒所說公司所發(fā)生的稅費(fèi)是公司為獲得營(yíng)業(yè)收入實(shí)際發(fā)生的必須的、正常開支，與企業(yè)產(chǎn)生成本、花費(fèi)特性同樣，是公司獲得營(yíng)業(yè)收入實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)壓力，合乎抵扣的基本原則。

因而，要求中上述“稅費(fèi)”包括土地增值稅這一稅收，在稅收交納時(shí)點(diǎn)掌控上盡量將土地增值稅的交納提早至所得稅年度匯算清繳以前，為企業(yè)減稅降費(fèi)的籌劃造就一定空間。

由來：樂道稅務(wù) 創(chuàng)作者：林森

2008年12月的解釋——

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)購(gòu)收益繳稅怎樣處理

難題：1.房開企業(yè)填寫“所得稅表格”時(shí)，“企業(yè)所得稅”學(xué)科應(yīng)進(jìn)的金額是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資產(chǎn)總額再加上工薪階層等調(diào)減核減后應(yīng)納稅額*33%或是加上“應(yīng)收帳款”預(yù)估盈利后得應(yīng)納稅額*33%? 2.如果按第一種方式記提，那樣“應(yīng)收帳款”預(yù)估盈利“*33%記入! ”應(yīng)交稅費(fèi)“借貸方，歸屬于之后可抵扣稅金，對(duì)不對(duì)?

回應(yīng)：根據(jù)《分享我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程征繳所得稅問題的通知》(大國(guó)稅發(fā)[2006]188號(hào))的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在未竣工以前采用預(yù)購(gòu)方法售賣的，其預(yù)購(gòu)收益先按預(yù)估計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出本期毛利潤(rùn)，扣減有關(guān)運(yùn)營(yíng)應(yīng)交稅費(fèi)、土地增值稅后做為納稅調(diào)整增長(zhǎng)額記入本期應(yīng)納稅額，一并測(cè)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品清算計(jì)稅成本后再行調(diào)節(jié)，并不是預(yù)繳定義，不會(huì)有從應(yīng)交稅費(fèi)借貸方抵扣稅金的難題。實(shí)際會(huì)計(jì)賬務(wù)處理請(qǐng)向財(cái)政局有關(guān)部門進(jìn)行咨詢。