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在房地產(chǎn)業(yè)所得稅年度匯算清繳實(shí)務(wù)中，地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工本年度因未最后申請辦理工程結(jié)算等因素?zé)o法取得全額成本發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)商疑難問題。

小編在這里就地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)的企業(yè)所得稅解決及風(fēng)險防控與大家討論。

實(shí)例：

A地產(chǎn)商開發(fā)設(shè)計(jì)某住宅項(xiàng)目于2019年預(yù)購結(jié)束并且于2019年12月竣工備案及交貨，銷售額45億人民幣，新項(xiàng)目土地成本20億人民幣，項(xiàng)目成本11億人民幣。此項(xiàng)目工程項(xiàng)目合同總金額為10億，截止到2020年5月31日，新項(xiàng)目未最后申請辦理清算，工程進(jìn)度款總計(jì)已付款并取得稅票總金額8億人民幣。2020年9月，A地產(chǎn)商獲得剩下2億人民幣成本發(fā)票。

一、未取得發(fā)票的成本費(fèi)用是否可于所得稅匯算清繳時扣減?

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號，下稱31號文):

第三十二條 除下列幾類沖減(應(yīng)對)花費(fèi)外，計(jì)稅成本均應(yīng)是實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)。

(一)出包工程未最后申請辦理清算而未取得全額的發(fā)票的，在證明資料充足前提下，其稅票不夠額度能夠沖減，但最大不能超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設(shè)施并未修建或并未竣工的，可按照預(yù)算造價有效沖減建造費(fèi)用。該類公共基礎(chǔ)設(shè)施必須符合已經(jīng)在售房合同、協(xié)議或廣告宣傳、實(shí)體模型中明確服務(wù)承諾修建且銹與骨，或依照法律法規(guī)規(guī)定務(wù)必配套設(shè)施建造的標(biāo)準(zhǔn)。

(三)需向政府部門上繳但尚未上繳的報批報建花費(fèi)、物業(yè)公司健全花費(fèi)能夠按照規(guī)定沖減。物業(yè)管理健全費(fèi)用是指按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公司承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)股票基金、公共建筑房屋維修基金或其它專項(xiàng)資金。

第三十四條 公司在清算計(jì)稅成本時其實(shí)際發(fā)生的開支理應(yīng)獲得但未取得合理合法憑證的，不可記入計(jì)稅成本，待具體獲得合理合法憑證時，再按照規(guī)定記入計(jì)稅成本。

第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品竣工之后，公司可以從竣工本年度所得稅年度匯算清繳前挑選明確計(jì)稅成本核算的停止日，不可落后。凡已竣工開發(fā)產(chǎn)品在完工本年度沒按規(guī)定清算計(jì)稅成本，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利明確或核準(zhǔn)其計(jì)稅成本，由此開展納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定對它進(jìn)行解決。

依據(jù)31號文要求，A地產(chǎn)商住房工程項(xiàng)目在2019年所得稅匯算清繳時，沖減成本費(fèi)額度為1億人民幣(合同總金額10億元的10%)，因而可記入計(jì)稅成本的工程成本僅9億人民幣(已取稅票8億 沖減成本費(fèi)1億人民幣)，所剩1億人民幣成本費(fèi)應(yīng)當(dāng)中后期獲得稅票時按照規(guī)定記入計(jì)稅成本。因而，此項(xiàng)目在2019年具體毛利率結(jié)轉(zhuǎn)成本時存有稅會差異如下所示：

二、不符沖減條件的未取得稅票成本費(fèi)在后續(xù)獲得稅票時要怎樣處理?

持續(xù)之上實(shí)例，A房企在2020年9月獲得剩下2億人民幣稅票后存有下列二種處理方法：

解決1于獲得稅票本年度扣減

2020年匯算清繳時，對2019年未沖減的1億人民幣成本費(fèi)予以確認(rèn)扣減：

因?yàn)轫?xiàng)目收入已經(jīng)在2019年全額的確定，假定將來5年A地產(chǎn)商無新增盈利，2020年確定減除的1億人民幣成本費(fèi)，將無法于企業(yè)所得抵扣，最終能變成無效成本。項(xiàng)目全周期所得稅負(fù)提升2500萬余元。

解決2回歸到2019年扣減

《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》(我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2018年第28號，下稱"28號公告")

第十五條 匯算清繳期完成后，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)發(fā)覺應(yīng)當(dāng)獲得而未取得稅票、別的外界憑據(jù)或是獲得不合規(guī)發(fā)票、不規(guī)范別的外界憑據(jù)而且告之公司的，公司應(yīng)當(dāng)自被告知生效日60日內(nèi)補(bǔ)開、換開符合規(guī)定的稅票、別的外界憑據(jù)。在其中，因另一方特殊原因沒法補(bǔ)開、換開稅票、別的外界憑證的，公司理應(yīng)按照本辦法第十四條的規(guī)定，自被告知生效日60日內(nèi)給予能夠證明其開支真實(shí)有效的相關(guān)資料。

第十六條 公司在規(guī)定的期限無法補(bǔ)開、換開符合規(guī)定的稅票、別的外界憑據(jù)，同時無法依照本辦法第十四條的規(guī)定給予背景資料確認(rèn)其開支真實(shí)有效的，相對應(yīng)開支不得在產(chǎn)生本年度抵扣。

第十七條 除產(chǎn)生本辦法第十五條要求的情形外，公司之前年度理應(yīng)獲得而未取得稅票、別的外界憑據(jù)，且相對應(yīng)開支在該本年度并沒有抵扣的，在以后本年度獲得符合規(guī)定的稅票、別的外界憑據(jù)或是依照本辦法第十四條的規(guī)定給予能夠證明其開支真實(shí)有效的相關(guān)資料，相對應(yīng)開支能夠追補(bǔ)至該開支產(chǎn)生本年度抵扣，但追補(bǔ)期限不超五年。

28號公告的有關(guān)規(guī)定給予了地產(chǎn)商稅票落后取得的防范措施，即成本費(fèi)在發(fā)生本年度因未取得稅票并沒有抵扣，若是在五年內(nèi)獲得稅票，可提供確認(rèn)材料追補(bǔ)扣減。就A地產(chǎn)商實(shí)例來講，2019年企業(yè)匯算清繳未抵扣的1億，可以從2020年9月獲得稅票后申請辦理追補(bǔ)至2019年扣減并出口退稅。

顯而易見，就A地產(chǎn)商實(shí)例來講，因?yàn)楹竺鏇]有新增加盈利可消化掉以后獲得發(fā)票的成本費(fèi)，選用”解決2”對A地產(chǎn)商有益。

三、實(shí)際操作風(fēng)險防范

盡管“追補(bǔ)扣減”對策對地產(chǎn)商來說是個非常有利的現(xiàn)行政策，那如果公司并對應(yīng)用不合理，也可能引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險性。

小編在實(shí)務(wù)中經(jīng)歷過公司的資詢，該企業(yè)覺得：依據(jù)28號公告第十七條有關(guān)規(guī)定，針對沒票成本能否在竣工本年度企業(yè)匯算清繳時優(yōu)先扣減，未作納稅調(diào)整，只需五年內(nèi)獲得稅票，依然可以得到稅務(wù)行政機(jī)關(guān)認(rèn)同。

小編認(rèn)為這樣的操作，存在風(fēng)險：

最先，28號公告第十七條已經(jīng)明確了追補(bǔ)扣減的前提條件，“相對應(yīng)開支在該本年度并沒有抵扣”。按照上述見解操作，公司已經(jīng)在竣工本年度就直接將該開支開展抵扣，因而，不符合追補(bǔ)扣減的條件。

第二，28號公告第十五條、第十六條確定了，企業(yè)如在稅務(wù)行政機(jī)關(guān)告之生效日60日內(nèi)不可以補(bǔ)開稅票，相對應(yīng)開支不能在產(chǎn)生本年度扣減。因而一旦公司后面沒法在規(guī)定期限內(nèi)獲得稅票，一樣不能于竣工當(dāng)初扣減。

到時候，地產(chǎn)商只有選用“解決1”操作，而無法選用“解決2”申請辦理追補(bǔ)出口退稅，且遭遇竣工本年度繳稅懲罰風(fēng)險。