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【問題】

房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)初建工工程項目已經(jīng)產(chǎn)生（房子當(dāng)初已峻工，一部分已售賣），但當(dāng)年末前未獲得建安發(fā)票，第二年年度匯算清繳期限內(nèi)獲得稅票，是不是可記入?yún)R繳本年度的建安費？

【解釋】

依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第三十四條公司在清算記稅成本費時其具體造成的開支理應(yīng)獲得但未取得合理合法憑證的，不可記入記稅成本費，待具體獲得合理合法憑證時，再按照規(guī)定記入記稅成本費。

第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品竣工之后，公司可在竣工本年度所得稅年度匯算清繳前挑選明確記稅成本計算的停止日，不可落后。

因而，房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)估成本計算停止日前獲得的稅票均可以記入?yún)R繳本年度記稅成本費。

附：房地產(chǎn)開發(fā)商年度匯算清繳時要留意這4點！

房地產(chǎn)開發(fā)商成本費、花費扣減的要求

依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好<房產(chǎn)開發(fā)運營業(yè)務(wù)流程所得稅解決方法>的通告》（國稅發(fā)〔2009〕31號，下稱31號）

第十一條要求，公司在開展成本費、花費的計算與扣減時，務(wù)必按照規(guī)定區(qū)別成本費用和開發(fā)產(chǎn)品記稅成本費、已銷開發(fā)產(chǎn)品記稅成本費與未銷開發(fā)產(chǎn)品記稅成本費；

第十二條要求，公司產(chǎn)生的成本費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品記稅成本費、運營應(yīng)交稅費、土地增值稅準(zhǔn)許本期按照規(guī)定扣減。

依據(jù)上述要求，房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)算時第一步應(yīng)分辨成本費用與成本費，再分辨已銷與未銷成本費，最終分辨什么能在本期按照規(guī)定扣減這些不可以。

公司開發(fā)產(chǎn)品記稅成本費的計算

依據(jù)31號文檔第三十二條要求，除下列幾類沖減(應(yīng)對)花費外，記稅成本費均應(yīng)是具體造成的成本費。

（一）出包工程未最后申請辦理清算而未獲得全額的稅票的，在證實材料充足的條件下，其稅票不夠額度可以沖減，但最多不能超過協(xié)議總額度的10%。

（二）公共配套設(shè)施并未修建或并未竣工的，可按成本工程造價有效沖減修建花費。該類公共配套設(shè)施務(wù)必滿足已在售房合同、協(xié)議書或廣告宣傳、實體模型中確立服務(wù)承諾修建且不可撤消，或依照相關(guān)法律法規(guī)要求務(wù)必配套設(shè)施修建的標(biāo)準(zhǔn)。

（三）應(yīng)向政府部門上繳但并未上繳的報批報建花費、物業(yè)管理健全花費可以按照規(guī)定沖減。物業(yè)管理健全花費就是指按照規(guī)定應(yīng)由公司負(fù)責(zé)的物業(yè)管理服務(wù)股票基金、公共建筑房屋維修基金或別的專項資金。

第三十四條要求，公司在清算記稅成本費時其具體造成的開支理應(yīng)獲得但未取得合理合法憑證的，不可記入記稅成本費，待具體獲得合理合法憑證時，再按照規(guī)定記入記稅成本費。

依據(jù)31號文檔第三十二條和第三十四條的要求，房產(chǎn)開發(fā)商品在清算記稅成本費時，具體造成的開支理應(yīng)獲得但未取得合理合法憑證的，除容許沖減新項目額度記入記稅成本費外，剩下未得到專用發(fā)票的費用不可記入記稅成本費。

未立即獲得合理合法證明的成本費、花費開支扣減的要求

依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)個人所得稅應(yīng)納稅額多個稅務(wù)解決問題的通告》(我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2012年第15號)第六條要求，對公司發(fā)覺其他應(yīng)付款真實造成的、依照稅務(wù)規(guī)范應(yīng)在公司個人所得抵扣而未扣減或少扣減的開支，公司作出專向申請及表明后，準(zhǔn)許追補至該新項目進行年測算扣減，但追補確定時間不超5年。

因而，房地產(chǎn)開發(fā)商本年度未獲得工程項目稅票，在之后本年度獲得專用發(fā)票的，在民法要求追補確定時間內(nèi)，可以追朔調(diào)節(jié)本年度已清算的征稅成本費，并按31號文檔關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本、花費扣減的規(guī)范和質(zhì)監(jiān)總局2012年15號公示第六條的要求開展抵扣。

此外提示

房地產(chǎn)開發(fā)商成本費目標(biāo)匯報，這一以前是提早上報，2014年起已經(jīng)改成重點統(tǒng)計規(guī)章制度了，這一匯報應(yīng)當(dāng)在開發(fā)產(chǎn)品竣工當(dāng)初所得稅本年度稅務(wù)申報時，隨著《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并申報負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)。因此房地產(chǎn)開發(fā)商2016年度如果有竣工工程的，最好是別忘記報這一匯報。