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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商怎樣減少稅款成本費(fèi)推行稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度長(zhǎng)，業(yè)務(wù)流程繁雜并且要占有很多的資產(chǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售做為投資人回收利用成本費(fèi)和獲得盈利的重要環(huán)節(jié)，其市場(chǎng)銷(xiāo)售情況立即關(guān)聯(lián)到房地產(chǎn)業(yè)投資收益率的多少。因而，應(yīng)用稅務(wù)籌劃的基本原理，妥善處理房產(chǎn)銷(xiāo)售主題活動(dòng)中的標(biāo)價(jià)及其銷(xiāo)售方式的選擇等難題，合情合理地減少企業(yè)稅收成本費(fèi)，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講具備關(guān)鍵實(shí)際意義。 　　操縱房地產(chǎn)業(yè)的增值率房 　　房地產(chǎn)的增值率就是指房地產(chǎn)業(yè)的增值額與扣減新項(xiàng)目的比例。《土地增值稅暫行條例》要求，土增推行四級(jí)超率超額累進(jìn)稅率：增值額未超出扣減新項(xiàng)目額度50%的一部分，征收率是30%；增值額超出扣減新項(xiàng)目額度50%的一部分，征收率為40%；增值率超出100%但未超出200%的一部分，征收率為50%；增值率超出200%的一部分征收率為60%.除此之外，該規(guī)章還特殊規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者修建一般規(guī)范住房售賣(mài)，增值率未超出20%的免交土增。因而，減少房產(chǎn)銷(xiāo)售中的土增壓力的重要，便是操縱房地產(chǎn)業(yè)的增值率，在全額測(cè)算扣減新項(xiàng)目的基本上，需注意在制訂房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，對(duì)處在土增零界點(diǎn)周邊的狀況，事前一定要開(kāi)展必需的籌劃。換句話(huà)說(shuō)，這時(shí)要考慮到稅款成本費(fèi)對(duì)公司銷(xiāo)售利潤(rùn)的危害。特別是在在零界點(diǎn)周邊，到底把價(jià)錢(qián)制訂的高一些或是略微低一些，要開(kāi)展用心的測(cè)算和較為，妥善處理市場(chǎng)價(jià)格和稅款中間的關(guān)聯(lián)。 　　必須著重強(qiáng)調(diào)的是，依照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求，經(jīng)營(yíng)者修建的一般規(guī)范住房土地資源增值額未超出扣減新項(xiàng)目額度20%的免交土增，進(jìn)而使土增壓力在增值率為20%時(shí)發(fā)生大幅的彈跳。因而待售賣(mài)的房地產(chǎn)業(yè)增值率在20%周邊時(shí)，更應(yīng)當(dāng)高寬比關(guān)心。 　　現(xiàn)舉例說(shuō)明給予表明（下列不考慮到加計(jì)20%一部分）：甲房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲市場(chǎng)銷(xiāo)售5000平米的商住樓，扣減新項(xiàng)目額度為8四十萬(wàn)元，目前二種營(yíng)銷(xiāo)方案，一是依照2000元/平米的價(jià)錢(qián)售賣(mài)；二是依照2一百元/平米的價(jià)錢(qián)售賣(mài)。那麼針對(duì)計(jì)劃方案一，房子的市場(chǎng)價(jià)為2000×5000=1000（萬(wàn)余元），扣減新項(xiàng)目額度為8四十萬(wàn)元，增值額為1000－840=160（萬(wàn)余元），增值率為160÷840=19.05%，低于20%的零界點(diǎn)，不用交納土增，公司的盈利為160萬(wàn)元。計(jì)劃方案二中，因?yàn)樘嵘N(xiāo)售額五十萬(wàn)元（100×5000），造成提升增值稅及額外50×5%＋50×5%×（7%＋3%）＝2.75（萬(wàn)余元），因此扣減新項(xiàng)目為842.7五萬(wàn)元。按此測(cè)算，房子的增值率為（1050－842.75）÷842.75=24.59%，必須交納土增（1050－842.75）×30%＝62.2（萬(wàn)余元），公司的盈利為1050－842.75－62.2=145.05（萬(wàn)余元），市場(chǎng)價(jià)格提升 以后稅前利潤(rùn)卻降低了14.9五萬(wàn)元。 　　開(kāi)設(shè)獨(dú)立核算的營(yíng)銷(xiāo)公司 　　上邊的詳細(xì)介紹，表明了怎樣根據(jù)操縱和減少房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)的增值率來(lái)減少土增壓力的難題?？墒瞧渚窒奕Q于通常要制訂略低的價(jià)錢(qián)。假如房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商將公司的市場(chǎng)銷(xiāo)售單位提取，開(kāi)設(shè)為獨(dú)立核算的房產(chǎn)銷(xiāo)售分公司，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既可以以較為高的價(jià)錢(qián)完成房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售，與此同時(shí)又可以有效地減少公司的土增壓力。 　　仍以上邊的甲房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例子（下列均不考慮到加計(jì)20%要素），該公司計(jì)劃以240零元/平米的價(jià)錢(qián)售賣(mài)5000平米的房地產(chǎn)，扣減新項(xiàng)目額度為8四十萬(wàn)元，同理可知增值率為42.86%，公司需交納土增10八萬(wàn)元，還必須交納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅2400×5000×5%＝60（萬(wàn)余元），大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅和教育附加費(fèi)60×（7%＋3%）＝6（萬(wàn)余元），合同印花稅忽略，累計(jì)交納稅金174萬(wàn)元，公司的稅后工資純利潤(rùn)為18六萬(wàn)元。而假如甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的市場(chǎng)銷(xiāo)售分公司，甲公司最先將該商住樓以2000元/平米的價(jià)錢(qián)市場(chǎng)銷(xiāo)售給該營(yíng)銷(xiāo)公司，營(yíng)銷(xiāo)公司再用2400元/平米的價(jià)錢(qián)對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷(xiāo)售，則針對(duì)甲公司來(lái)講，依然不用交納土增，盈利為160萬(wàn)余元，可是必須交納增值稅50萬(wàn)余元，城建稅及文化教育額外5萬(wàn)余元，稅前利潤(rùn)為105萬(wàn)余元；其市場(chǎng)銷(xiāo)售分公司完成銷(xiāo)售利潤(rùn)200萬(wàn)余元，因非房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，不可以加計(jì)20%扣減，且不可以享有一般規(guī)范住房增值率20%以?xún)?nèi)稅收優(yōu)惠政策，需交納增值稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬(wàn)余元），城建稅及教育附加費(fèi)1萬(wàn)余元，總共11萬(wàn)余元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需交納土增為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬(wàn)余元），其稅后工資純利潤(rùn)為132.3萬(wàn)余元，A公司和市場(chǎng)銷(xiāo)售分公司總共完成純利潤(rùn)237.3萬(wàn)余元，根據(jù)開(kāi)設(shè)市場(chǎng)銷(xiāo)售分公司比原銷(xiāo)售工作計(jì)劃多完成純利潤(rùn)51.3萬(wàn)余元。 　　變房產(chǎn)銷(xiāo)售為項(xiàng)目投資 　　依照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)稅收法律要求，以資產(chǎn)投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤(rùn)，一同擔(dān)負(fù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人行為，不繳增值稅，并且自2003年1月1日起，針對(duì)以資產(chǎn)投資入股投資后出讓股份的個(gè)人行為，不會(huì)再交納增值稅。這類(lèi)要求為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行稅務(wù)籌劃給予了室內(nèi)空間。 　　假如房地產(chǎn)業(yè)的購(gòu)方是具有一定標(biāo)準(zhǔn)的公司或企業(yè)，則能夠考慮到先以資產(chǎn)投資入股投資，再向購(gòu)方出讓股份的房產(chǎn)銷(xiāo)售方法。仍以甲公司為例子，甲公司欲售賣(mài)5000平米的住宅給乙公司，如前所述，假如以2400元/平米的價(jià)錢(qián)立即售賣(mài)，必須交納土增108萬(wàn)余元，交納增值稅60萬(wàn)余元，大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅和教育附加費(fèi)6萬(wàn)余元。而假如甲公司與購(gòu)方乙公司達(dá)成共識(shí)，甲公司先以該房地產(chǎn)向乙公司開(kāi)展股權(quán)投資基金，稍候再用1200萬(wàn)余元的價(jià)錢(qián)向乙公司轉(zhuǎn)讓該股份，則能夠合理合法地免去了60萬(wàn)余元的增值稅和6萬(wàn)余元的大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅與教育附加費(fèi)。與此同時(shí)，為了更好地激發(fā)購(gòu)方乙公司參加籌劃的主動(dòng)性，甲公司能夠做出一些妥協(xié)，給與乙公司一定的權(quán)益賠償，可是其金額要以甲公司節(jié)省的稅金66萬(wàn)余元為限。 　　總的來(lái)說(shuō)，稅務(wù)籌劃的總體目標(biāo)不僅是減少公司某一稅收或是總體的稅收負(fù)擔(dān)，還取決于提升 公司的稅款純利潤(rùn)及其企業(yè)價(jià)值評(píng)估的持續(xù)增長(zhǎng)。房產(chǎn)銷(xiāo)售主題活動(dòng)的額度大，覆蓋面廣，解決也比較繁雜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定要融合本身的標(biāo)準(zhǔn)和外界的市場(chǎng)銷(xiāo)售自然環(huán)境有效進(jìn)行稅務(wù)籌劃。并且稅務(wù)籌劃做為公司的一項(xiàng)運(yùn)營(yíng)管理主題活動(dòng)，不但要消耗成本費(fèi)，也存有一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如開(kāi)設(shè)營(yíng)銷(xiāo)公司便會(huì)提升公司的運(yùn)營(yíng)成本，變房產(chǎn)銷(xiāo)售為項(xiàng)目投資的籌劃方法也存有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)展樓盤(pán)銷(xiāo)售的稅務(wù)籌劃時(shí)，事前要開(kāi)展必需的成本費(fèi)盈利剖析，并留意風(fēng)險(xiǎn)性的預(yù)防與操縱，開(kāi)展綜合型的考慮到。僅有那樣，才可以充分運(yùn)用稅務(wù)籌劃的功效。