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房地產開發(fā)商怎樣減少稅款成本費推行稅務籌劃

　　房地產行業(yè)開發(fā)進度長，業(yè)務流程繁雜并且要占有很多的資產。而房地產業(yè)的市場銷售做為投資人回收利用成本費和獲得盈利的重要環(huán)節(jié)，其市場銷售情況立即關聯(lián)到房地產業(yè)投資收益率的多少。因而，應用稅務籌劃的基本原理，妥善處理房產銷售主題活動中的標價及其銷售方式的選擇等難題，合情合理地減少企業(yè)稅收成本費，針對房地產開發(fā)商來講具備關鍵實際意義。 　　操縱房地產業(yè)的增值率房 　　房地產的增值率就是指房地產業(yè)的增值額與扣減新項目的比例?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》要求，土增推行四級超率超額累進稅率：增值額未超出扣減新項目額度50%的一部分，征收率是30%；增值額超出扣減新項目額度50%的一部分，征收率為40%；增值率超出100%但未超出200%的一部分，征收率為50%；增值率超出200%的一部分征收率為60%.除此之外，該規(guī)章還特殊規(guī)定，經營者修建一般規(guī)范住房售賣，增值率未超出20%的免交土增。因而，減少房產銷售中的土增壓力的重要，便是操縱房地產業(yè)的增值率，在全額測算扣減新項目的基本上，需注意在制訂房地產業(yè)的市場價格時，對處在土增零界點周邊的狀況，事前一定要開展必需的籌劃。換句話說，這時要考慮到稅款成本費對公司銷售利潤的危害。特別是在在零界點周邊，到底把價錢制訂的高一些或是略微低一些，要開展用心的測算和較為，妥善處理市場價格和稅款中間的關聯(lián)。 　　必須著重強調的是，依照現行標準要求，經營者修建的一般規(guī)范住房土地資源增值額未超出扣減新項目額度20%的免交土增，進而使土增壓力在增值率為20%時發(fā)生大幅的彈跳。因而待售賣的房地產業(yè)增值率在20%周邊時，更應當高寬比關心。 　　現舉例說明給予表明（下列不考慮到加計20%一部分）：甲房產開發(fā)公司欲市場銷售5000平米的商住樓，扣減新項目額度為8四十萬元，目前二種營銷方案，一是依照2000元/平米的價錢售賣；二是依照2一百元/平米的價錢售賣。那麼針對計劃方案一，房子的市場價為2000×5000=1000（萬余元），扣減新項目額度為8四十萬元，增值額為1000－840=160（萬余元），增值率為160÷840=19.05%，低于20%的零界點，不用交納土增，公司的盈利為160萬元。計劃方案二中，因為提升銷售額五十萬元（100×5000），造成提升增值稅及額外50×5%＋50×5%×（7%＋3%）＝2.75（萬余元），因此扣減新項目為842.7五萬元。按此測算，房子的增值率為（1050－842.75）÷842.75=24.59%，必須交納土增（1050－842.75）×30%＝62.2（萬余元），公司的盈利為1050－842.75－62.2=145.05（萬余元），市場價格提升 以后稅前利潤卻降低了14.9五萬元。 　　開設獨立核算的營銷公司 　　上邊的詳細介紹，表明了怎樣根據操縱和減少房產銷售時的增值率來減少土增壓力的難題?？墒瞧渚窒奕Q于通常要制訂略低的價錢。假如房地產業(yè)房地產商將公司的市場銷售單位提取，開設為獨立核算的房產銷售分公司，則房地產開發(fā)商既可以以較為高的價錢完成房地產業(yè)的市場銷售，與此同時又可以有效地減少公司的土增壓力。 　　仍以上邊的甲房產開發(fā)公司為例子（下列均不考慮到加計20%要素），該公司計劃以240零元/平米的價錢售賣5000平米的房地產，扣減新項目額度為8四十萬元，同理可知增值率為42.86%，公司需交納土增10八萬元，還必須交納銷售不動產的增值稅2400×5000×5%＝60（萬余元），大城市維護保養(yǎng)基本建設稅和教育附加費60×（7%＋3%）＝6（萬余元），合同印花稅忽略，累計交納稅金174萬元，公司的稅后工資純利潤為18六萬元。而假如甲企業(yè)設立獨立核算的市場銷售分公司，甲公司最先將該商住樓以2000元/平米的價錢市場銷售給該營銷公司，營銷公司再用2400元/平米的價錢對外開放市場銷售，則針對甲公司來講，依然不用交納土增，盈利為160萬余元，可是必須交納增值稅50萬余元，城建稅及文化教育額外5萬余元，稅前利潤為105萬余元；其市場銷售分公司完成銷售利潤200萬余元，因非房產開發(fā)公司，不可以加計20%扣減，且不可以享有一般規(guī)范住房增值率20%以內稅收優(yōu)惠政策，需交納增值稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬余元），城建稅及教育附加費1萬余元，總共11萬余元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需交納土增為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬余元），其稅后工資純利潤為132.3萬余元，A公司和市場銷售分公司總共完成純利潤237.3萬余元，根據開設市場銷售分公司比原銷售工作計劃多完成純利潤51.3萬余元。 　　變房產銷售為項目投資 　　依照現行標準稅收法律要求，以資產投資入股投資，參加接納投資人的分配利潤，一同擔負經營風險的個人行為，不繳增值稅，并且自2003年1月1日起，針對以資產投資入股投資后出讓股份的個人行為，不會再交納增值稅。這類要求為房地產開發(fā)商進行稅務籌劃給予了室內空間。 　　假如房地產業(yè)的購方是具有一定標準的公司或企業(yè)，則能夠考慮到先以資產投資入股投資，再向購方出讓股份的房產銷售方法。仍以甲公司為例子，甲公司欲售賣5000平米的住宅給乙公司，如前所述，假如以2400元/平米的價錢立即售賣，必須交納土增108萬余元，交納增值稅60萬余元，大城市維護保養(yǎng)基本建設稅和教育附加費6萬余元。而假如甲公司與購方乙公司達成共識，甲公司先以該房地產向乙公司開展股權投資基金，稍候再用1200萬余元的價錢向乙公司轉讓該股份，則能夠合理合法地免去了60萬余元的增值稅和6萬余元的大城市維護保養(yǎng)基本建設稅與教育附加費。與此同時，為了更好地激發(fā)購方乙公司參加籌劃的主動性，甲公司能夠做出一些妥協(xié)，給與乙公司一定的權益賠償，可是其金額要以甲公司節(jié)省的稅金66萬余元為限。 　　總的來說，稅務籌劃的總體目標不僅是減少公司某一稅收或是總體的稅收負擔，還取決于提升 公司的稅款純利潤及其企業(yè)價值評估的持續(xù)增長。房產銷售主題活動的額度大，覆蓋面廣，解決也比較繁雜，房地產開發(fā)商一定要融合本身的標準和外界的市場銷售自然環(huán)境有效進行稅務籌劃。并且稅務籌劃做為公司的一項運營管理主題活動，不但要消耗成本費，也存有一定的風險。例如開設營銷公司便會提升公司的運營成本，變房產銷售為項目投資的籌劃方法也存有一定的風險性。房地產開發(fā)商在開展樓盤銷售的稅務籌劃時，事前要開展必需的成本費盈利剖析，并留意風險性的預防與操縱，開展綜合型的考慮到。僅有那樣，才可以充分運用稅務籌劃的功效。