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房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目，特別是大中型房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目，土地資源增值稅清算涉及到政策變化多、稅收額度大，稅務(wù)工作人員要想做好對應(yīng)的審核工作會面臨不小的挑戰(zhàn)。小編經(jīng)過很多年操作實(shí)務(wù)工作中發(fā)覺，建筑項(xiàng)目具備開發(fā)進(jìn)度長、牽涉稅收多、外部數(shù)據(jù)雜、專業(yè)化程度高、成本費(fèi)費(fèi)用分?jǐn)偡绞交畹忍卣鳎瑢徟ぷ魅藛T牢牢把握這種特點(diǎn)，并采取有目的性的管控措施逐一提升，有利于解決審批難點(diǎn)，提升房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目土地資源增值稅清算管理的水平。

階段多、時(shí)間長：推行全過程按段管理方法

房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目從項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)方案、工程施工、工程驗(yàn)收到交貨，涵蓋階段多，開發(fā)周期長。實(shí)務(wù)中，如果對房地產(chǎn)業(yè)公司經(jīng)營管理方法、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律性不足了解，很容易導(dǎo)致欠缺必須的流程管理數(shù)據(jù)信息，造成結(jié)算時(shí)收入成本審批欠缺依據(jù)的情況。

正是如此，稅務(wù)人員在開展土地資源增值稅清算審批時(shí)，可將項(xiàng)目劃分為開發(fā)設(shè)計(jì)、基本建設(shè)、預(yù)購和完工四個(gè)階段，推行按段管理方法。設(shè)計(jì)階段包含項(xiàng)目備案、土地資源獲得、施工許可、設(shè)計(jì)勘察、費(fèi)用預(yù)算招標(biāo)會等，密切關(guān)注土地資源獲得成本費(fèi)、配套費(fèi)具體交納額度、早期開發(fā)費(fèi)用等?；窘ㄔO(shè)環(huán)節(jié)包含樁基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝工程、配套設(shè)施、基礎(chǔ)工程等，項(xiàng)目成本大多數(shù)發(fā)生在這一環(huán)節(jié)，理應(yīng)密切關(guān)注發(fā)包方式、合同成本、付款方式、核算方法等，關(guān)鍵審核合同、單據(jù)、付款是否一致。預(yù)購環(huán)節(jié)密切關(guān)注與出售房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益是不是所有記入售房款，避免公司將部分購房款分解為附加費(fèi)、茶水費(fèi)等，同時(shí)還要關(guān)心金融機(jī)構(gòu)資金回籠時(shí)長、土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)、應(yīng)交稅費(fèi)進(jìn)庫狀況。完工環(huán)節(jié)包含工程驗(yàn)收、房地產(chǎn)交貨、設(shè)備健全、所有權(quán)遷移、成本費(fèi)清算結(jié)轉(zhuǎn)成本等，審批工作人員應(yīng)密切關(guān)注所得稅計(jì)稅方式及清算、土地成本抵稅銷項(xiàng)稅額狀況、企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品記稅調(diào)節(jié)、成本費(fèi)清算付款狀況。

稅收多、相關(guān)性強(qiáng)：搞好稅收邏輯順序校檢

在地產(chǎn)開發(fā)的過程中，涉及到所得稅、所得稅、土地增值稅等各個(gè)稅收，各稅收中間具有明顯的邏輯關(guān)系，某一稅收測算不正確，會影響到別的稅收的確切測算。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工，進(jìn)到土地資源增值稅清算階段時(shí)，通常代表著別的稅(費(fèi))的納稅時(shí)間早已完成。要是審批工作人員在審核時(shí)只關(guān)注土地增值稅的結(jié)果，忽略了對其他稅收的審查，可能導(dǎo)致我國稅金流失的風(fēng)險(xiǎn)性。

解決房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目稅收相關(guān)性高的難題，重點(diǎn)在于校檢稅收間邏輯順序。最先，要把握所得稅與土地資源增值稅收入相互關(guān)系，密切關(guān)注所得稅差額征收及土地成本抵稅銷項(xiàng)稅額，保證收益不降低。次之，要分析土地增值稅收入構(gòu)成，密切關(guān)注實(shí)體收入和視同銷售，特別是在形式多樣中的拆遷還房收入計(jì)算，保證所得稅計(jì)稅基礎(chǔ)準(zhǔn)確。再度，要準(zhǔn)確配對土地資源增值稅收入與稅費(fèi)之間的關(guān)系，密切關(guān)注普通住房、非普通住房、多種類型房地產(chǎn)業(yè)收益與扣減稅費(fèi)占比，具體交納額度與申請扣減額度關(guān)聯(lián)，避免出現(xiàn)多計(jì)或者少交稅金的現(xiàn)象。與此同時(shí)，要用對稅票底賬系統(tǒng)軟件核查新項(xiàng)目項(xiàng)目成本。例如，根據(jù)一戶式稅票底賬系統(tǒng)數(shù)據(jù)與高新企業(yè)申報(bào)扣減額度開展公司、電子票號配對，對額度不符合、電子票號不相對應(yīng)的給予去除。除此之外，還可以運(yùn)用土地成本與房產(chǎn)契稅關(guān)聯(lián)，保證互相校檢。關(guān)鍵校檢土地出讓、配套費(fèi)與房產(chǎn)契稅計(jì)稅基礎(chǔ)是不是配對，避免少繳房產(chǎn)契稅。針對企業(yè)工資稅前列支新項(xiàng)目，需要結(jié)合個(gè)稅工資申報(bào)明確人員身份和所得稅中薪水稅前列支分辨成本特性，審批開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本，以防工資項(xiàng)目反復(fù)扣減和虛報(bào)扣減。

在審核土地增值稅時(shí)，也別忽略房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，可重點(diǎn)檢查售樓處、樣板房或已租賃自用的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)庫狀況。在合同印花稅層面，密切關(guān)注產(chǎn)權(quán)年限印花稅計(jì)稅根據(jù)與收益、土地成本關(guān)聯(lián)，基本建設(shè)印花稅率計(jì)稅基礎(chǔ)與項(xiàng)目成本關(guān)聯(lián)，核準(zhǔn)項(xiàng)目收入成本，搞好合同印花稅管理方法。

主管部門多、外部數(shù)據(jù)雜：提升數(shù)據(jù)信息鑒別運(yùn)用

房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主管部門比較多，例如國家發(fā)改委(包含物價(jià)局)、規(guī)資局(包含房管部門、產(chǎn)權(quán)中心)、建設(shè)局和測繪單位等部門，全部新項(xiàng)目涉及到很多的合同、工程圖紙、匯報(bào)等。就目前的結(jié)算現(xiàn)行政策而言，不論是房產(chǎn)權(quán)屬確實(shí)權(quán)、結(jié)算單位的明確，或是平攤數(shù)據(jù)庫的獲得，乃至一部分成本的判定，均來自外部數(shù)據(jù)，可以這么說外部數(shù)據(jù)直接關(guān)系結(jié)算結(jié)果。

處理外部數(shù)據(jù)繁多的難題，重點(diǎn)在于理清外部數(shù)據(jù)與土地資源增值稅清算審批依據(jù)的關(guān)聯(lián)性，提升數(shù)據(jù)信息鑒別運(yùn)用?？梢酝ㄟ^項(xiàng)目投資備案證、用地規(guī)劃許可證、工程項(xiàng)目施工許可證來確定結(jié)算企業(yè);根據(jù)網(wǎng)簽備案信息內(nèi)容、預(yù)售證來判定結(jié)算標(biāo)準(zhǔn);根據(jù)商業(yè)用地合同書、用地規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃，明確基底面積、不基底面積;根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比照銷售額;根據(jù)評測匯報(bào)明確可售面積、不可售面積及公共配套總面積、房地產(chǎn)基底面積，明確成本分?jǐn)傉急?根據(jù)規(guī)劃許可證預(yù)算建設(shè)工程成本費(fèi);根據(jù)銀行流水賬單審查收支情況;根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)信息平臺網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)比對施工費(fèi)用;根據(jù)工程施工、竣工時(shí)間確立開發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用薪水額度等。

開發(fā)設(shè)計(jì)方式多、專業(yè)化程度高：運(yùn)用好工程預(yù)算實(shí)體模型

房地產(chǎn)業(yè)跨過生產(chǎn)和商品流通2個(gè)行業(yè)，產(chǎn)品品種多，成本費(fèi)構(gòu)成新項(xiàng)目繁雜，計(jì)算周期時(shí)間長，對成本計(jì)算、稅務(wù)管理專業(yè)能力要求嚴(yán)格。審批工作人員在審核項(xiàng)目成本時(shí)，即便發(fā)覺成本費(fèi)真實(shí)有效存有疑問，也有可能因缺乏建筑造價(jià)專業(yè)知識，不能對項(xiàng)目成本做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)。

對于此事，能通過創(chuàng)建并運(yùn)用工程預(yù)算模型的方法加以解決。一方面，可借助建設(shè)工程造價(jià)信息平臺網(wǎng)公布的同時(shí)期工程建筑單方造價(jià)，同時(shí)結(jié)合人工成本、安裝費(fèi)、原材料價(jià)格以任務(wù)量價(jià)格法創(chuàng)建領(lǐng)域價(jià)錢數(shù)據(jù)庫的特點(diǎn)，對超出國家標(biāo)準(zhǔn)的工程關(guān)鍵審批。另一方面，可借助稅務(wù)系統(tǒng)軟件內(nèi)部結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)信息，依據(jù)同時(shí)期開發(fā)設(shè)計(jì)、同一地域、同樣規(guī)模的結(jié)算新項(xiàng)目單方面成本費(fèi)創(chuàng)建同時(shí)期價(jià)錢數(shù)據(jù)庫的特點(diǎn)，對超出標(biāo)準(zhǔn)的成本項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)審批。除此之外，還可以融合已結(jié)算項(xiàng)目中扣除項(xiàng)目占總項(xiàng)目成本占比狀況建立項(xiàng)目扣減占有率實(shí)體模型，對占有率異常的分項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)審批。

稅收單據(jù)多、平攤方式活：確立計(jì)算規(guī)則與方法

房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本通常涉及到好幾千張甚至幾萬元張單據(jù)。根據(jù)規(guī)定，成本在不同科目的平攤至少有十幾種方式，再結(jié)合所得稅計(jì)稅方法不一樣和土地由來不一樣，假如對同一新項(xiàng)目采用不同的測算平攤方式，得出的結(jié)論很有可能迥然不同?？墒?，一旦方式明確，恰當(dāng)?shù)慕Y(jié)論一般只有一個(gè)。那樣，怎樣挑選出精確的測算平攤方法呢?這需要較深的現(xiàn)行政策理論功底，全方位、牢牢把握政策執(zhí)行限度。

從總體上，就是為了明確各種平攤方式適用的政策依據(jù)和前提條件，確立計(jì)算規(guī)則與方法。例如在應(yīng)用范圍占比法時(shí)，首先要了解此方法的概念、應(yīng)用領(lǐng)域，及其在其中占地總面積法、總建筑面積法的實(shí)際含意和差別。下面，要明確總面積取數(shù)原則，從而明確結(jié)算單位的土地面積，樓幢占地總面積(包含基底面積和所有權(quán)總面積)，不一樣房產(chǎn)類型的土地面積，一共有土地資源、房地產(chǎn)總建筑面積(或套內(nèi)建筑面積)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，確立計(jì)算成本次序，包含可售房地產(chǎn)非固定比例成本費(fèi)、可售房地產(chǎn)固定比例計(jì)算成本，各種房產(chǎn)的土地成本和房產(chǎn)項(xiàng)目成本，各種房產(chǎn)的房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)、加計(jì)測算，可售房地產(chǎn)四項(xiàng)成本費(fèi)。審批時(shí)，可以按此方法，分辨某一新項(xiàng)目所采用的成本分?jǐn)偡绞绞遣皇沁m當(dāng)、結(jié)算結(jié)果對不對。

(作者單位：我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局重慶市九龍坡區(qū)稅務(wù)局)