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序言

從大方向看來，房地產開發(fā)商的稅務籌劃工作中不外乎從三個方面進行：要么是想方設法減少收益，要么是增加成本費，最終一種就是更改征收率。但就房地產開發(fā)商比較常見的土地增值稅來講，征收率幾無改變的很有可能。四檔征收率由低到高，各是30%，40%，50%，60%。你投入產出率落在哪兒一檔，就決定了你需要選用哪一檔的征收率，這一是沒有辦法改變的。投入產出率的計算公式為：增值率÷可扣除項目額度。這也就告誡我們，你想要可用較低端的投入產出率，那要不減少增值率，要么就盡量增加可扣除項目額度。再進一步看增值率計算公式：增值率=不含稅收入-可扣除項目額度。所以最終你就會發(fā)現(xiàn)，確定投入產出率的高低，通常是2個指標值：①不含稅收入;②可扣除項目額度。投入產出率=(不含稅收入-可扣除項目額度)÷可扣除項目額度=不含稅收入/可扣除項目額度-1。最后下結論：若想減少投入產出率，要不降低不含稅收入，要不增加可扣除項目額度，要么是兩種方法的組合應用。在網絡上相關怎樣有效增加可扣除項目額度(能夠簡單理解為增加“項目成本”)的文章有許多，今日瀝嘔君主要和大家探討的是前面一種，即通過減少收入的方法，來達到減少投入產出率的效果。

怎樣正確認識“減少收益”

不可否認的是，初次接觸房地產財稅工作的朋友們通常會陷入一個誤區(qū)：所謂“減少收益”，難道是原本可以賣8千塊/平米的房子，現(xiàn)在我為了能盡量少繳稅，就刻意地減少市場價，由8千塊/平方米改成6千塊/平方米?如果可以賣高價位，誰愿意隨便斬倉?這是在站著說話不腰疼。大家做財稅服務的，平常就是如此忽悠人的么?減少市場價能否具有避稅實際效果?答案是肯定的。在網絡上同樣也有許多這種剖析文章內容，有興趣的朋友能去百度搜索了解一下。相同的房子賣8000元/平方米，在交了各類稅金以后所凈得的純利潤，未必能比得過賣7500元/平米的稅后工資凈利潤。自然我這里所舉的兩個數(shù)據信息僅僅是為了說明問題，實際孰優(yōu)孰劣，這個不是拍腦袋得出來的，而是應該經過一番數(shù)據信息計算數(shù)據分析之后才能知曉的。你在房地產業(yè)這個行業(yè)享受著時間長了，你就會知道，在房地產業(yè)定價體系上存在一個所說“價錢盲點”這樣的說法。處在盲點里的市場價格會和最終的純利潤呈反比例分布的。簡單地說，價錢定得越高，純利潤會反而更低。因此正確的做法是，尋找這一“價錢盲點”，并逃避掉這一盲點。不然你高市場價產生資金周轉不好不用說，稅后凈利潤反倒下跌了，難道不是因小失大?

自然，以上論述的有關“價錢盲點”內容，并不是文中重點一部分。今天我們關鍵要討論的是，減少收益。瀝嘔君覺得，在這一點上，用“減少”這詞并不是切合，改成“分割”或是“變換”好像更加品牌形象。舉個例子。一套500萬余元的房子，房地產開發(fā)商最后可以從顧客那邊接到500萬余元，這一點是不容易變得，但我們可以在內容上進行一下“裝飾”，例如500萬元的房屋出售收益能不能一分為二，變?yōu)椋?00萬房屋出售收益 100萬的裝修收益?自然要是你愿意，你還可以切得更準?？偠灾莆找粋€原則：合理化。例如就用剛的例子而言。500萬元的房屋出售收益=400萬房屋出售收益 100萬的裝修收益，這一沒問題;但您要是500萬元的房屋出售收益=250萬房屋出售收益 250萬的裝修收益，坦白說，這一天理不容。

要不要做“收益分割”

想要的好朋友要問了，要不要做收益分割呢?你切出去的100萬室內裝修收益，好，我就算裝飾公司也是你自己的，可是你裝飾公司接到這100萬收入，它難道說就不需要繳稅嗎?肯定要繳稅。那裝飾公司交什么稅呢?所得稅;所得稅。減少了一個重要的稅收：土地增值稅。文章寫到這兒，總算扣題了。你看看，這樣對收益一切分，這切出去的這一部分，它就無需交納土地增值稅了。你還需要考慮到土增稅究竟采取哪檔征收率這類抓狂的事嗎?它不需要了呀。還有一點別忘記，當我們將100萬收入根據多種方式切出去以后，在項目成本保持一致前提下，因信收入的降低，土地增值稅的投入產出率也是有可能發(fā)生減檔效應的哦。我們說得再極端化一些，假定項目是純住房，而且還是普通住房的那種種類。我們都知道，普通住房的投入產出率不得超過20%時，土地增值稅是免稅的。沒做收益分割以前，可能你的投入產出率是21%，那樣這時就算你也是普宅，你一樣要交納土地增值稅;現(xiàn)在因為你這么一切分，那樣好啦，投入產出率變?yōu)?0%了，土增稅立即免了。是否瞬間覺得全身上下都通透了?

一邊是土地增值稅的降低乃至免稅，另一邊是所得稅和企業(yè)所得稅的提高。我們所要做的工作便是，各自計算二者數(shù)據進行較為，假如前者的降低值遠高于后者的增長值，這一條籌劃之途，它就是可行的。自然咯，做為房地產開發(fā)商，你可能還需要做一個工作是：盡可能與你的負責人稅務局維持密切溝通，讓她們堅信并認同，你切出去的這一部分收益，這是合理合法的，可以站得住腳的。此外，此計劃方案可以信賴天然，肯定經得起推敲。

為了便于大伙兒老爺子消化吸收了解，瀝嘔君接下來就仿真模擬一個數(shù)據信息情景給大家演試一番。

實例

某商住綜合體老項目，普通住房每件的市場價大約為300萬余元(未稅，相同)，共1000套。住房一部分相對應的土地成本為10億，項目成本為8億人民幣。資本化利息因金額并不大，故選用測算扣減法。開發(fā)費用為6億。為方便測算，這里暫時不考慮到房產契稅和合同印花稅影響的。試剖析其稅務狀況。

籌劃前

※所得稅

300萬余元/套×1000套×5%(簡易計稅)=1.5(億人民幣)

附加稅費：1.5×12%=0.18(億人民幣)

增值稅及附加：1.68億人民幣

※土地增值稅

不含稅收入：300萬余元/套×1000套=30億人民幣

可扣除項目額度：(10 8)×(1 20% 10%) 0.18=23.58(億人民幣)

增值率：30-23.58=6.42(億人民幣)

投入產出率：(6.42÷23.58)×100%=27%<50%

稅率：30%

應繳土地增值稅：6.42×30%=1.93(億人民幣)

※所得稅

應納稅額：30-0.18-10-8-6-1.93=3.89(億人民幣)

應繳所得稅：3.89×25%=0.97(億人民幣)

三項稅金總計：1.68 1.93 0.97=4.58(億人民幣)

假定將300萬余元/套收入切分為：250萬余元/套收入 50萬余元的裝修收益，那樣

籌劃后

A.房產公司應交稅金

※所得稅

250萬余元/套×1000套×5%(簡易計稅)=1.25(億人民幣)

附加稅費：1.25×12%=0.15(億人民幣)

增值稅及附加：1.40億人民幣

※土地增值稅

不含稅收入：250萬余元/套×1000套=25億人民幣

可扣除項目額度：(10 8)×(1 20% 10%) 0.15=23.55(億人民幣)

增值率：25-23.55=1.45(億人民幣)

投入產出率：(1.45÷23.55)×100%=6%<20%

稅率：0

應繳土地增值稅：0

※所得稅

應納稅額：25-0.15-10-8-6=0.85(億人民幣)

應繳所得稅：0.85×25%=0.21(億人民幣)

三項稅金合計：1.40 0.21=1.61(億人民幣)

B.裝飾公司(假定為一般納稅人)應交稅金

※所得稅(暫時不考慮到進項稅危害)

50萬余元/套×1000套÷(1 9%)×9%=0.41(億人民幣)

附加稅費：0.41×12%=0.05(億人民幣)

增值稅及附加：0.46億人民幣

※所得稅

應納稅額：5-0.05=4.95(億人民幣)

應繳所得稅：4.95×25%=1.24(億人民幣)

二項稅金合計：0.46 1.24=1.7(億人民幣)

AB企業(yè)應納稅費總計：1.61 1.7=3.31(億人民幣)

相比籌劃前，籌劃后綜合性稅金累計減少了4.58-3.31=1.27億人民幣。

填補經典話語

自然我們還可以考慮到將裝飾公司申請注冊在稅收洼地。如此一來，所得稅率有希望從25%降到9%，最終的籌劃效果更佳。具體計算全過程，這里忽略不說。

有些人提出異議：你將房屋出售收益拆了一部分進到裝修費用，你賣的是裝修房還行，假如是毛胚房呢，業(yè)主能饒過你?再者說，業(yè)主在辦理住房貸款時，由于房子價款的減少造成授信額度也會跟著減少，相當于變向加大了業(yè)主的還款壓力，她們能忍?對于這兩類難題，瀝嘔君就再嘮叨一句罷。室內裝修做不成，別的名號也不行嗎?管理費用?附加費?綠化園林?酒店餐廳VIP卡?房地產開發(fā)商送給點啥顧客的，一直能想到辦法的。授信額度層面，無非就是利益交換而已。房地產開發(fā)商可以選擇適當讓價，只需在讓價與稅款中間算筆賬，比較一下哪一個劃得來便有解了。具體細節(jié)，自去品位。