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房地產(chǎn)稅要以房子為課稅對象，依照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種直接稅。盡管房地產(chǎn)稅是小稅種，在納稅人稅賦組成中占比較小，但是卻有籌劃的空間。如《房產(chǎn)稅暫行條例》明確了一些增值稅免稅條文，符合條件的公司應(yīng)當最大程度進行運用。文中根據(jù)實例來進一步助力企業(yè)減少繳稅壓力，使繳稅做到最少、有效。

設(shè)備和工業(yè)廠房分離租

企業(yè)租賃大多數(shù)涉及到房產(chǎn)租賃，比如的士間、工業(yè)廠房，娛樂會所、商鋪等，這種都與房子相關(guān)。涉及到房子出租，根據(jù)規(guī)定，就需要按租金收入的12％繳納房地產(chǎn)稅。但大多數(shù)企業(yè)出租的不僅僅僅僅房子設(shè)備，也有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，例如機械設(shè)備、辦公室家具、附設(shè)用品等?，F(xiàn)行標準稅收法律對這些設(shè)備并不是房地產(chǎn)稅。

可是，如果將這種設(shè)備與房子不用差別地與此同時寫在一張租賃協(xié)議里，那這些設(shè)備也需要繳納房地產(chǎn)稅，企業(yè)在無形之中增強了稅賦壓力。

比如，某大型制造業(yè)企業(yè)A要將屬下一家動工不足的工廠出租給一家民企B，彼此淡定工業(yè)廠房連著機器設(shè)備一年的房租是200萬余元，并由此簽訂了租賃協(xié)議。

主要內(nèi)容大概為：招標方A允許將工業(yè)廠房連著機器設(shè)備轉(zhuǎn)租給承包方B，承包方B一年付款工業(yè)廠房和設(shè)備租金200萬余元。合同簽署后，承包方B先付一半的房租，年末再付另一半房租。

要是沒有籌劃，按照這個將工業(yè)廠房連著機器設(shè)備一起出租的合同書，招標方要繳納稅金如下所示：繳納房地產(chǎn)稅為24萬余元（200×12％）繳納增值稅為10萬余元（200×5％）二項總計為34萬余元。

換句話說，根據(jù)這一合同書，機械設(shè)備也繳納了12％的房地產(chǎn)稅。

而如果開展稅款籌劃，只需把一個租賃協(xié)議更改為2個租賃協(xié)議———廠房出租合同書與機器設(shè)備出租合同。內(nèi)容是：招標方以一年100萬元的房租出租廠房，每一年100萬元的房租出租設(shè)備。

盡管二項房租總計已為200萬余元，但是因為設(shè)備出租不涉及12％的房地產(chǎn)稅，納稅總額因合同內(nèi)容的改變隨著產(chǎn)生顯著更改：招標方A出租廠房交納的房地產(chǎn)稅為12萬（100×12％），根據(jù)200萬余元和5％的征收率交納的10萬余元增值稅不會改變；設(shè)備出租不涉及房地產(chǎn)稅，即節(jié)約了12萬余元。那樣招標方A整體繳稅就在34萬余元減少到22萬元，稅賦下降了35.29％（12÷34）。

房地產(chǎn)注資比不上計提折舊房地產(chǎn)

現(xiàn)階段，很多處在初創(chuàng)期的公司，由于工作人員少，訂單量很少，為節(jié)省費用，加上對稅款不太熟悉，通常只圖以最方便、最快的方法把工商營業(yè)執(zhí)照辦下來，直至繳稅時才發(fā)現(xiàn)難題。

例如，幾個人辦一個企業(yè)，承諾有些公司股東以現(xiàn)金注資，有些公司股東以實體，包含機器設(shè)備、房地產(chǎn)注資，迅速公司辦起來。到繳稅時，公司股東們會發(fā)現(xiàn)，接納房地產(chǎn)注資不如計提折舊房地產(chǎn)應(yīng)用。歸根結(jié)底，企業(yè)的房產(chǎn)必須繳納房產(chǎn)稅，假如是租用，既不用繳納房產(chǎn)稅，房租又可以在抵扣。

比如，二位好朋友聯(lián)辦了一家咨詢管理公司，員工僅有5人。為節(jié)省費用，一個朋友用自家的住宅注冊了辦公地點。在公司注冊成立后，到地稅局行政機關(guān)申請辦理稅務(wù)備案，稅務(wù)工作人員發(fā)了一張下月必須繳納稅款的申報單，在其中房地產(chǎn)稅使他大吃一驚，由于稅金預(yù)估達到1.68萬余元。公司的注冊資產(chǎn)就10萬，申請辦理各種各樣備案早已花掉了5000多元化，如今一分錢還沒有掙，就需要交納1.68萬元的房地產(chǎn)稅，這在初創(chuàng)期，但是筆不小的開支。

實際上，房地產(chǎn)標價達200萬，但是自己非營業(yè)用房產(chǎn)，按照規(guī)定免交房地產(chǎn)稅。而現(xiàn)在把他用于成立公司，已經(jīng)變成了營業(yè)用房，按《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，就需要繳納房產(chǎn)稅。

由于把房地產(chǎn)免費提供給企業(yè)應(yīng)用，必須按房屋余值測算房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)余值為房產(chǎn)原值減掉30％測算，征收率為1.2％。此房產(chǎn)原值為200萬余元，則房地產(chǎn)余值為140萬余元，需要繳納的房地產(chǎn)稅便是每一年1.68萬余元。

假如簽署租房合同得話，那樣狀況就不大同樣了。屋主的房屋如今屬于公與私共用，定居、成立公司用的都是同一個房子。公司就5本人，實際使用的面積其實就是樓頂兩個房間，別的總面積仍是定居常用。

因而，假如事前和公司簽署一個租房合同，將樓頂總面積按每月1000元轉(zhuǎn)租給企業(yè)應(yīng)用，并且用這一租賃協(xié)議向工商局、稅務(wù)行政機關(guān)辦理登記，就可以減少房地產(chǎn)稅。由于按《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)租賃的，按租金收入測算繳納房產(chǎn)稅，并且房地產(chǎn)稅的納稅人成了本人，而非企業(yè)。這樣算來，屋主租賃住戶住宅每年的收益為12000元，房地產(chǎn)稅按12％測算，每一年僅需要繳納1440塊的房地產(chǎn)稅。

租賃變成倉儲物流

房地產(chǎn)稅的計稅方式有二種，一是從價計征，二是以租計稅。從價計征的房地產(chǎn)稅，要以房地產(chǎn)余值為計稅基礎(chǔ)，即按房產(chǎn)原值一次扣減10%－30%后余值的1.2%計稅。從租計稅的房地產(chǎn)稅，要以房子出租取得的租金收入為應(yīng)納稅額，征收率為12%.

因為房地產(chǎn)稅有兩種計稅方法———按房屋余值或租金收入測算，不一樣方式計算的結(jié)論必然有差異，也會導(dǎo)致應(yīng)納稅所得額的不同，這個就擁有避稅籌劃的空間。企業(yè)可以按照計劃挑選計稅方法，根據(jù)較為兩種方式稅賦的大小，挑選稅賦低計稅方法，以達到避稅的目的。

比如，A公司原有5棟閑置不用倉庫，房產(chǎn)原值為2000萬。企業(yè)將閑置不用庫房出租扣除租費，年租金收入為200萬余元；公司應(yīng)繳房地產(chǎn)稅為24萬余元（200×12%）；應(yīng)繳增值稅為10萬余元（200×5%）；應(yīng)繳附加稅及教育附加費為1萬余元[10×（7%＋3%）].共開支35萬余元。

要減少高額的房地產(chǎn)稅，必須把單純的房產(chǎn)租賃更改為倉庫存放服務(wù)項目，其實就是更改收入的特性，把租賃收入變成倉儲租賃收益。

房產(chǎn)租賃要按租金收入的12％繳納房地產(chǎn)稅，倉儲物流存放乃是按房屋余值的1.2％繳納房地產(chǎn)稅。根據(jù)該企業(yè)現(xiàn)今房產(chǎn)價值（扣除比例為30％）和租金收入看來，按房屋余值測算交納的房地產(chǎn)稅毫無疑問小于按租金收入測算交納的房地產(chǎn)稅。因此對這個企業(yè)的繳稅進行了如下所示籌劃：公司配置存放工作人員將倉庫改成庫房，為客戶提供倉儲租賃，扣除堆存費，年倉儲物流收益為200萬余元，但需每一年支付給存放工作人員2萬余元。本地房產(chǎn)原值的扣除比例為30%.選用倉儲物流籌劃，應(yīng)繳房地產(chǎn)稅為16.8萬余元[2000×（1－30%）×1.2%]；應(yīng)繳增值稅為10萬余元（200×5%）；應(yīng)繳附加稅及教育附加費為1萬余元[10×（7%＋3%）]；應(yīng)支付給存放工作人員2萬余元。共開支29.8萬余元。

不難看出，籌劃后比籌劃前房地產(chǎn)稅少開支＝7.2萬余元（24－16.8），房地產(chǎn)稅稅賦減少了30％（7.2÷24）。

雖然租賃變成倉儲物流后，要相對提升人員和設(shè)備花費，但相較于節(jié)省的房地產(chǎn)稅稅費而言，企業(yè)負擔或是有所降低。

附：企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃一種構(gòu)思

依據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》要求，房地產(chǎn)稅在城市里、縣里、轄縣和規(guī)劃區(qū)征繳，由產(chǎn)權(quán)所有人交納。使用權(quán)歸屬于全民所有的，由運營管理的單位交納。產(chǎn)權(quán)年限出典的，由承典人交納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人沒有在房地產(chǎn)所在地的，或是產(chǎn)權(quán)年限不確定及租典糾紛案件未解決的，由房屋代管人或是使用者交納。房地產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次扣減10%至30%后余值測算交納。房產(chǎn)租賃的，以房地產(chǎn)租金收入為房地產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)稅的征收率，按照房地產(chǎn)余值測算繳納的，征收率為1.2%，按照房地產(chǎn)租金收入測算繳納的，征收率為12%.房地產(chǎn)稅從價計征與從租計稅兩種不同計征方法造成房地產(chǎn)稅稅費的差異，為房地產(chǎn)稅的繳稅籌劃帶來了室內(nèi)空間?，F(xiàn)舉例子房地產(chǎn)稅的稅款籌劃方式。

下列所舉各例僅考慮到房地產(chǎn)稅和增值稅及附加，房地產(chǎn)稅從價計征的扣減比例為30%，商業(yè)行為地下工程房地產(chǎn)稅從價計征的扣減比例為80%，營業(yè)稅稅率為5%，大城市維護建設(shè)稅征收率為7%，教育附加費征收率為3%.

測算房地產(chǎn)稅從價計征與從租計稅的稅賦均衡點，考慮到房產(chǎn)的租賃方法

房地產(chǎn)稅從價計征稅費=房產(chǎn)原值×（1－30%）×1.20%=房產(chǎn)原值×0.84%，

房地產(chǎn)稅從租計稅稅費=租賃房地產(chǎn)房租×12%，

二者稅賦均衡點公式計算：房產(chǎn)原值×0.84%=租賃房地產(chǎn)房租×12% （房產(chǎn)原值×0.84%－租賃房地產(chǎn)房租×12%）×公司所得稅率，

即：租賃房地產(chǎn)房租/房產(chǎn)原值=7%，

依據(jù)上述公式計算，如租賃房地產(chǎn)房租/房產(chǎn)原值占比高過7%，從價計征稅費比較低，相反，如租賃房地產(chǎn)房租/房產(chǎn)原值占比小于7%，從租計稅稅費比較低。

比如，東華公司擬考慮到將企業(yè)二間庫房用以儲放公司產(chǎn)品（即自購倉儲物流）或用作對外開放租賃，庫房記稅原值200萬余元，用以對外開放租賃可獲得租賃房地產(chǎn)房租18萬余元，兩種方式下房產(chǎn)稅計算如下所示：

測算房地產(chǎn)稅稅賦均衡點：租賃房地產(chǎn)房租/房產(chǎn)原值=18萬余元/200萬余元=9%，高過稅賦均衡點7%，自購倉儲物流方法房地產(chǎn)稅比較低，應(yīng)采取自購倉儲物流方法。實際計算如下所示：

自購倉儲物流房地產(chǎn)稅稅費=房產(chǎn)原值×0.84%=200萬余元×0.84%=1.68萬余元，

租賃房地產(chǎn)稅稅費=租賃房地產(chǎn)房租×12%=18萬余元×12%=2.16萬余元，比自購倉儲物流房地產(chǎn)稅稅費高2.16萬余元－1.68萬余元=0.48萬余元，由此可見高過稅賦均衡點，公司應(yīng)采取自購倉儲物流方法節(jié)省房地產(chǎn)稅開支。

接好例，如租賃房地產(chǎn)房租改成12萬余元，兩種方式下房產(chǎn)稅計算如下所示：測算房地產(chǎn)稅稅賦均衡點：

租賃房地產(chǎn)房租/房產(chǎn)原值=12萬余元/200萬余元=6%，小于稅賦均衡點7%，對外開放租賃方法房地產(chǎn)稅比較低，應(yīng)采取對外開放租賃方法。實際計算如下所示：

自購倉儲物流房地產(chǎn)稅稅費=房產(chǎn)原值×0.84%=200萬余元×0.84%=1.68萬余元，

租賃房地產(chǎn)稅稅費=租賃房地產(chǎn)房租×12%=12萬余元×12%=1.44萬余元，比自購倉儲物流房地產(chǎn)稅稅費低1.68萬余元－1.44萬余元=0.24萬余元，由此可見小于稅賦均衡點，公司應(yīng)采取對外開放租賃方法節(jié)省房地產(chǎn)稅開支。