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房地產稅要以房子為課稅對象，依照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種直接稅。盡管房地產稅是小稅種，在納稅人稅賦組成中占比較小，但是卻有籌劃的空間。如《房產稅暫行條例》明確了一些增值稅免稅條文，符合條件的公司應當最大程度進行運用。文中根據實例來進一步助力企業(yè)減少繳稅壓力，使繳稅做到最少、有效。

設備和工業(yè)廠房分離租

企業(yè)租賃大多數(shù)涉及到房產租賃，比如的士間、工業(yè)廠房，娛樂會所、商鋪等，這種都與房子相關。涉及到房子出租，根據規(guī)定，就需要按租金收入的12％繳納房地產稅。但大多數(shù)企業(yè)出租的不僅僅僅僅房子設備，也有房屋內部或外部的一些附屬設施，例如機械設備、辦公室家具、附設用品等。現(xiàn)行標準稅收法律對這些設備并不是房地產稅。

可是，如果將這種設備與房子不用差別地與此同時寫在一張租賃協(xié)議里，那這些設備也需要繳納房地產稅，企業(yè)在無形之中增強了稅賦壓力。

比如，某大型制造業(yè)企業(yè)A要將屬下一家動工不足的工廠出租給一家民企B，彼此淡定工業(yè)廠房連著機器設備一年的房租是200萬余元，并由此簽訂了租賃協(xié)議。

主要內容大概為：招標方A允許將工業(yè)廠房連著機器設備轉租給承包方B，承包方B一年付款工業(yè)廠房和設備租金200萬余元。合同簽署后，承包方B先付一半的房租，年末再付另一半房租。

要是沒有籌劃，按照這個將工業(yè)廠房連著機器設備一起出租的合同書，招標方要繳納稅金如下所示：繳納房地產稅為24萬余元（200×12％）繳納增值稅為10萬余元（200×5％）二項總計為34萬余元。

換句話說，根據這一合同書，機械設備也繳納了12％的房地產稅。

而如果開展稅款籌劃，只需把一個租賃協(xié)議更改為2個租賃協(xié)議———廠房出租合同書與機器設備出租合同。內容是：招標方以一年100萬元的房租出租廠房，每一年100萬元的房租出租設備。

盡管二項房租總計已為200萬余元，但是因為設備出租不涉及12％的房地產稅，納稅總額因合同內容的改變隨著產生顯著更改：招標方A出租廠房交納的房地產稅為12萬（100×12％），根據200萬余元和5％的征收率交納的10萬余元增值稅不會改變；設備出租不涉及房地產稅，即節(jié)約了12萬余元。那樣招標方A整體繳稅就在34萬余元減少到22萬元，稅賦下降了35.29％（12÷34）。

房地產注資比不上計提折舊房地產

現(xiàn)階段，很多處在初創(chuàng)期的公司，由于工作人員少，訂單量很少，為節(jié)省費用，加上對稅款不太熟悉，通常只圖以最方便、最快的方法把工商營業(yè)執(zhí)照辦下來，直至繳稅時才發(fā)現(xiàn)難題。

例如，幾個人辦一個企業(yè)，承諾有些公司股東以現(xiàn)金注資，有些公司股東以實體，包含機器設備、房地產注資，迅速公司辦起來。到繳稅時，公司股東們會發(fā)現(xiàn)，接納房地產注資不如計提折舊房地產應用。歸根結底，企業(yè)的房產必須繳納房產稅，假如是租用，既不用繳納房產稅，房租又可以在抵扣。

比如，二位好朋友聯(lián)辦了一家咨詢管理公司，員工僅有5人。為節(jié)省費用，一個朋友用自家的住宅注冊了辦公地點。在公司注冊成立后，到地稅局行政機關申請辦理稅務備案，稅務工作人員發(fā)了一張下月必須繳納稅款的申報單，在其中房地產稅使他大吃一驚，由于稅金預估達到1.68萬余元。公司的注冊資產就10萬，申請辦理各種各樣備案早已花掉了5000多元化，如今一分錢還沒有掙，就需要交納1.68萬元的房地產稅，這在初創(chuàng)期，但是筆不小的開支。

實際上，房地產標價達200萬，但是自己非營業(yè)用房產，按照規(guī)定免交房地產稅。而現(xiàn)在把他用于成立公司，已經變成了營業(yè)用房，按《房產稅暫行條例》的規(guī)定，就需要繳納房產稅。

由于把房地產免費提供給企業(yè)應用，必須按房屋余值測算房地產稅。房地產余值為房產原值減掉30％測算，征收率為1.2％。此房產原值為200萬余元，則房地產余值為140萬余元，需要繳納的房地產稅便是每一年1.68萬余元。

假如簽署租房合同得話，那樣狀況就不大同樣了。屋主的房屋如今屬于公與私共用，定居、成立公司用的都是同一個房子。公司就5本人，實際使用的面積其實就是樓頂兩個房間，別的總面積仍是定居常用。

因而，假如事前和公司簽署一個租房合同，將樓頂總面積按每月1000元轉租給企業(yè)應用，并且用這一租賃協(xié)議向工商局、稅務行政機關辦理登記，就可以減少房地產稅。由于按《房產稅暫行條例》的規(guī)定，房產租賃的，按租金收入測算繳納房產稅，并且房地產稅的納稅人成了本人，而非企業(yè)。這樣算來，屋主租賃住戶住宅每年的收益為12000元，房地產稅按12％測算，每一年僅需要繳納1440塊的房地產稅。

租賃變成倉儲物流

房地產稅的計稅方式有二種，一是從價計征，二是以租計稅。從價計征的房地產稅，要以房地產余值為計稅基礎，即按房產原值一次扣減10%－30%后余值的1.2%計稅。從租計稅的房地產稅，要以房子出租取得的租金收入為應納稅額，征收率為12%.

因為房地產稅有兩種計稅方法———按房屋余值或租金收入測算，不一樣方式計算的結論必然有差異，也會導致應納稅所得額的不同，這個就擁有避稅籌劃的空間。企業(yè)可以按照計劃挑選計稅方法，根據較為兩種方式稅賦的大小，挑選稅賦低計稅方法，以達到避稅的目的。

比如，A公司原有5棟閑置不用倉庫，房產原值為2000萬。企業(yè)將閑置不用庫房出租扣除租費，年租金收入為200萬余元；公司應繳房地產稅為24萬余元（200×12%）；應繳增值稅為10萬余元（200×5%）；應繳附加稅及教育附加費為1萬余元[10×（7%＋3%）].共開支35萬余元。

要減少高額的房地產稅，必須把單純的房產租賃更改為倉庫存放服務項目，其實就是更改收入的特性，把租賃收入變成倉儲租賃收益。

房產租賃要按租金收入的12％繳納房地產稅，倉儲物流存放乃是按房屋余值的1.2％繳納房地產稅。根據該企業(yè)現(xiàn)今房產價值（扣除比例為30％）和租金收入看來，按房屋余值測算交納的房地產稅毫無疑問小于按租金收入測算交納的房地產稅。因此對這個企業(yè)的繳稅進行了如下所示籌劃：公司配置存放工作人員將倉庫改成庫房，為客戶提供倉儲租賃，扣除堆存費，年倉儲物流收益為200萬余元，但需每一年支付給存放工作人員2萬余元。本地房產原值的扣除比例為30%.選用倉儲物流籌劃，應繳房地產稅為16.8萬余元[2000×（1－30%）×1.2%]；應繳增值稅為10萬余元（200×5%）；應繳附加稅及教育附加費為1萬余元[10×（7%＋3%）]；應支付給存放工作人員2萬余元。共開支29.8萬余元。

不難看出，籌劃后比籌劃前房地產稅少開支＝7.2萬余元（24－16.8），房地產稅稅賦減少了30％（7.2÷24）。

雖然租賃變成倉儲物流后，要相對提升人員和設備花費，但相較于節(jié)省的房地產稅稅費而言，企業(yè)負擔或是有所降低。

附：企業(yè)房產稅籌劃一種構思

依據《房產稅暫行條例》要求，房地產稅在城市里、縣里、轄縣和規(guī)劃區(qū)征繳，由產權所有人交納。使用權歸屬于全民所有的，由運營管理的單位交納。產權年限出典的，由承典人交納。產權所有人、承典人沒有在房地產所在地的，或是產權年限不確定及租典糾紛案件未解決的，由房屋代管人或是使用者交納。房地產稅按照房產原值一次扣減10%至30%后余值測算交納。房產租賃的，以房地產租金收入為房地產稅的應納稅額。房地產稅的征收率，按照房地產余值測算繳納的，征收率為1.2%，按照房地產租金收入測算繳納的，征收率為12%.房地產稅從價計征與從租計稅兩種不同計征方法造成房地產稅稅費的差異，為房地產稅的繳稅籌劃帶來了室內空間?，F(xiàn)舉例子房地產稅的稅款籌劃方式。

下列所舉各例僅考慮到房地產稅和增值稅及附加，房地產稅從價計征的扣減比例為30%，商業(yè)行為地下工程房地產稅從價計征的扣減比例為80%，營業(yè)稅稅率為5%，大城市維護建設稅征收率為7%，教育附加費征收率為3%.

測算房地產稅從價計征與從租計稅的稅賦均衡點，考慮到房產的租賃方法

房地產稅從價計征稅費=房產原值×（1－30%）×1.20%=房產原值×0.84%，

房地產稅從租計稅稅費=租賃房地產房租×12%，

二者稅賦均衡點公式計算：房產原值×0.84%=租賃房地產房租×12% （房產原值×0.84%－租賃房地產房租×12%）×公司所得稅率，

即：租賃房地產房租/房產原值=7%，

依據上述公式計算，如租賃房地產房租/房產原值占比高過7%，從價計征稅費比較低，相反，如租賃房地產房租/房產原值占比小于7%，從租計稅稅費比較低。

比如，東華公司擬考慮到將企業(yè)二間庫房用以儲放公司產品（即自購倉儲物流）或用作對外開放租賃，庫房記稅原值200萬余元，用以對外開放租賃可獲得租賃房地產房租18萬余元，兩種方式下房產稅計算如下所示：

測算房地產稅稅賦均衡點：租賃房地產房租/房產原值=18萬余元/200萬余元=9%，高過稅賦均衡點7%，自購倉儲物流方法房地產稅比較低，應采取自購倉儲物流方法。實際計算如下所示：

自購倉儲物流房地產稅稅費=房產原值×0.84%=200萬余元×0.84%=1.68萬余元，

租賃房地產稅稅費=租賃房地產房租×12%=18萬余元×12%=2.16萬余元，比自購倉儲物流房地產稅稅費高2.16萬余元－1.68萬余元=0.48萬余元，由此可見高過稅賦均衡點，公司應采取自購倉儲物流方法節(jié)省房地產稅開支。

接好例，如租賃房地產房租改成12萬余元，兩種方式下房產稅計算如下所示：測算房地產稅稅賦均衡點：

租賃房地產房租/房產原值=12萬余元/200萬余元=6%，小于稅賦均衡點7%，對外開放租賃方法房地產稅比較低，應采取對外開放租賃方法。實際計算如下所示：

自購倉儲物流房地產稅稅費=房產原值×0.84%=200萬余元×0.84%=1.68萬余元，

租賃房地產稅稅費=租賃房地產房租×12%=12萬余元×12%=1.44萬余元，比自購倉儲物流房地產稅稅費低1.68萬余元－1.44萬余元=0.24萬余元，由此可見小于稅賦均衡點，公司應采取對外開放租賃方法節(jié)省房地產稅開支。