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《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)本人無償贈(zèng)與房產(chǎn)稅務(wù)管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號(hào)）下達(dá)后，社會(huì)輿論眾口一詞表明“假贈(zèng)予將完全避免”。原來，房子無償贈(zèng)與，只需交納3％的房產(chǎn)契稅；而現(xiàn)在除了要交納5%全額的房產(chǎn)契稅外，再度轉(zhuǎn)讓時(shí)，受贈(zèng)人還得到財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益扣減贈(zèng)送、出讓住宅環(huán)節(jié)中繳納的稅費(fèi)及有關(guān)有效花費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅額，按20%的稅率測算繳納個(gè)人所得稅，在計(jì)稅本人贈(zèng)送房產(chǎn)個(gè)稅時(shí)，不可定額征收，務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行稅法規(guī)定按實(shí)征繳，比正常的買賣交稅還高。并對正常的贈(zèng)予要求造成，非常大的打擊，并且打擊面較廣。有的人認(rèn)為該文檔“暗渡陳倉，暗度陳倉”。感覺像是變向、有條件地征繳房屋遺產(chǎn)稅，可能對大家現(xiàn)行的人際關(guān)系造成深刻的影響。那樣將贈(zèng)送的住房對外開放出讓時(shí)是否有繳稅籌劃的空間呢？

「籌劃實(shí)例」

北京的孫先生2006年9月繼承一套普通住宅性質(zhì)的A住宅（當(dāng)時(shí)的評估價(jià)格為100萬）。2009年1月將該房產(chǎn)售出市場價(jià)100萬余元。那樣，他該繳納的個(gè)稅不能按照核定稅率1％征繳（即1000000×1％=10000元），一定要以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益扣減贈(zèng)送、出讓住宅環(huán)節(jié)中繳納的稅費(fèi)及有關(guān)有效花費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅額。其個(gè)稅應(yīng)納稅額=（出讓收益一贈(zèng)送時(shí)房產(chǎn)契稅）×20％=（1000000－50000）×20％=19（萬余元）（以便簡單化測算不顧及合同印花稅）。贈(zèng)送的住房再度出讓時(shí)需繳納19萬元的個(gè)稅，而正常的出讓同樣價(jià)格的二手房只需繳納1萬元的個(gè)稅，二者相差甚遠(yuǎn)。

根據(jù)《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、住建部有關(guān)個(gè)人出售住宅所得的征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）的規(guī)定，對售賣自己的房子并擬在現(xiàn)住房出售1年之內(nèi)按市價(jià)再次買房的納稅人，其售賣現(xiàn)住宅所繳納的個(gè)稅先要以繳稅擔(dān)保金方式交納，再視其再次購房的額度與原住宅銷售額的關(guān)聯(lián)，全部或部分退回繳稅擔(dān)保金。

假定在2009年2月份孫先生買了一套使用價(jià)值100萬元的B住宅（系普通住宅）。根據(jù)《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、住建部有關(guān)個(gè)人出售住宅所得的征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，孫先生售賣住宅一年內(nèi)再次買房，并且買房額度相當(dāng)于原住宅銷售總額，應(yīng)當(dāng)所有退回繳稅擔(dān)保金。本人選購普通住房，在3％征收率前提下減半征收房產(chǎn)契稅，孫先生選購這一套房屋的成本費(fèi)為100 100×1.5％＝101.5（萬余元）。與此同時(shí)孫先生應(yīng)當(dāng)獲得19萬元的出口退稅。

2009年3月份孫先生將B住宅以100萬余元的價(jià)格售出，這時(shí)候?qū)O先生應(yīng)當(dāng)繳納的個(gè)人稅為0，也不要交納增值稅。

根據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出售所得的征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號(hào)）的規(guī)定，對出售住宅收入計(jì)算個(gè)稅應(yīng)納稅所得額時(shí)。經(jīng)營者可持原買房合同、稅票等有效憑據(jù)，經(jīng)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)審核后，容許以其出讓收益中扣減房子原值、出讓住宅環(huán)節(jié)中繳納的稅費(fèi)及有關(guān)有效花費(fèi)。經(jīng)營者未提供詳細(xì)、精確的房屋原值憑據(jù)，不可恰當(dāng)測算房子原值和應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，并對推行核準(zhǔn)繳稅。即按經(jīng)營者住宅出讓收入的一定比例核準(zhǔn)應(yīng)繳個(gè)稅額。實(shí)際占比由省級地區(qū)稅務(wù)局或是省部級地區(qū)稅務(wù)局授權(quán)的市級地區(qū)稅務(wù)局依據(jù)經(jīng)營者售賣住房的所在地區(qū)、所在位置、建造時(shí)間、建筑類型、住宅均值總需求等因素，在住宅出讓收益1％～3％的幅度內(nèi)明確。因?yàn)閷O先生擬出讓的房產(chǎn)沒有發(fā)生升值，孫先生挑選按實(shí)征收個(gè)人所得稅比較合適，由于挑選按實(shí)征繳，孫先生繳納的個(gè)稅為0；如果選擇定額征收要繳納個(gè)人所得稅1萬。依照《北京市地方稅務(wù)局分享我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出售所得的征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（京地稅局個(gè)[2006]348號(hào)）的規(guī)定，針對經(jīng)營者無法給予詳細(xì)、準(zhǔn)確的相關(guān)憑據(jù)，不可恰當(dāng)測算應(yīng)納稅所得額的，可以采取核準(zhǔn)繳稅。核定征收率暫按1％實(shí)行。

依照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]131號(hào)）和《財(cái)務(wù)部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出讓增值稅政策的通知》（稅務(wù)[2008]174號(hào)）的規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，自身將購入不夠2年非普通住房對外開放銷售的全額的征繳增值稅；自身將訂購超出2年（含2年）的非普通住房或是不夠2年普通住宅對外開放銷售的按照其銷售額減掉購買房產(chǎn)的合同款后差額征收增值稅；自身將訂購超出2年（含2年）的普通住宅對外開放銷售的免稅增值稅。孫先生應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅及附加為0，由于住房的銷售額為100萬，購買房產(chǎn)的合同款又為100萬余元。

從以上剖析我們可以看出，孫先生交易B住宅的收益為－1.5萬余元。由于買B住宅花去101.5萬余元，而售出B時(shí)只獲得100萬余元，但通過這樣的交易能夠退回當(dāng)時(shí)將贈(zèng)送的A住宅出讓后的個(gè)稅19萬余元，那樣整體計(jì)算下來，孫先生的收益為19－101.5 100=17.5（萬余元）。

之上的分析是假定房子價(jià)格基本上平穩(wěn)的情況下得出的：

◆ 現(xiàn)假定房子價(jià)格有一定的增漲，假定孫先生以110萬余元的價(jià)格將B住宅售出，這時(shí)候應(yīng)當(dāng)交納增值稅及附加為；（110－100）×5.5％=0.55（萬余元），繳納的個(gè)人稅為110×1％=1.1（萬余元）。這也是孫先生交易B住宅的收益為110－101.5－0.55－1.1=6.85（萬余元）。通過這樣的交易能夠退回當(dāng)時(shí)將贈(zèng)送的A住宅出讓后的個(gè)稅19萬余元，那樣整體計(jì)算下來，孫先生的收益為19 6.85=25.85（萬余元）。

◆ 現(xiàn)假定房子價(jià)格有一定的下挫，假定孫先生以90萬余元的價(jià)格將B住宅售出，這時(shí)候應(yīng)當(dāng)交納增值稅及附加為0，繳納的個(gè)人稅為0.這時(shí)候?qū)O先生交易B住宅的收益為90－101.5=-11.5（萬余元）。通過這樣的交易能夠退回當(dāng)時(shí)將贈(zèng)送的A住宅出讓后的個(gè)稅19萬余元，那樣整體計(jì)算下來，孫先生的收益為19－11.5=7.5（萬余元）。

◆ 假定孫先生以82.5萬余元的價(jià)格將B住宅售出，這時(shí)候應(yīng)當(dāng)交納增值稅及附加為0，繳納的個(gè)人稅為0.這時(shí)候?qū)O先生交易B住宅的收益為82.5－101.5=－19（萬余元）。通過這樣的交易能夠退回當(dāng)時(shí)將贈(zèng)送的A住宅出讓后的個(gè)稅19萬余元，那樣整體計(jì)算下來，孫先生的收益為19－19=0（萬余元）。換句話說本案例中B住宅只需能夠以82.5萬元以上的價(jià)錢售出，孫先生就會(huì)有盈利。

「籌劃評價(jià)」

1、本實(shí)例籌劃的難題是孫先生買的B住宅能夠以適宜的價(jià)錢售出，由于孫先生買B住宅的目的是規(guī)定退回賣A住宅時(shí)繳納的個(gè)稅。

2、根據(jù)《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、住建部有關(guān)個(gè)人出售住宅所得的征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）的規(guī)定，跨行政區(qū)售、購住宅又合乎退回繳稅擔(dān)保金條件的本人，需向繳稅擔(dān)保金交納地負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)申請辦理退回繳稅擔(dān)保金。有些地方出臺(tái)的現(xiàn)行政策沒有完全按照中央的政策來執(zhí)行，所以在做繳稅籌劃時(shí)，務(wù)必進(jìn)一步了解當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策。比如廣州出臺(tái)的政策規(guī)定，一年內(nèi)買賣房屋，合乎三個(gè)條件才能夠退回個(gè)稅：一是個(gè)人出售及新購住房的時(shí)間均發(fā)生在1999年12月2日之后，且售賣及購買房產(chǎn)的時(shí)間間隔不得超過12個(gè)月（買房賣房不分先后，但期內(nèi)不得超過12個(gè)月）；個(gè)人出售住房的時(shí)長，以個(gè)稅完稅證上代繳稅款的時(shí)間為準(zhǔn)；本人購買住房的時(shí)間，以商品房買賣合同或房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓證明中房產(chǎn)交易所備案確定時(shí)間為準(zhǔn)。二是個(gè)人出售及新購住房均坐落在廣東地區(qū)范疇（含原兩區(qū)、兩市）內(nèi)。三是個(gè)人出售住宅在廣州市國土房管局申請辦理房屋交易產(chǎn)權(quán)過戶，并由市場調(diào)研房客運(yùn)站按住宅出讓收益全額的依1.3％代征了個(gè)稅。

附：贈(zèng)送房如何延遲繳稅

根據(jù)稅務(wù)籌劃完成延遲繳納稅款,相當(dāng)于贏得了一筆免息貸款,因而,公司能通過籌劃服務(wù)協(xié)議等方式延遲納稅時(shí)間的產(chǎn)生,可是前提是要合理合法,適用下列稅收優(yōu)惠政策要求:

(1)經(jīng)營者給予應(yīng)稅并收訖市場銷售賬款或是獲得索要市場銷售賬款憑證的當(dāng)天;先開票的,為開票的當(dāng)天

(2)經(jīng)營者給予有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)項(xiàng)目采用預(yù)收賬款方式的,其納稅時(shí)間發(fā)生時(shí)間為接到預(yù)收賬款的當(dāng)天。

(3)經(jīng)營者產(chǎn)生視作給予應(yīng)稅的,其納稅時(shí)間發(fā)生時(shí)間為應(yīng)稅進(jìn)行的當(dāng)天。

(4)所得稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為經(jīng)營者增值稅納稅責(zé)任產(chǎn)生的當(dāng)天。

除此之外,對于企業(yè)購入例如超大金額固資時(shí),也可以按照計(jì)劃在180日內(nèi)的驗(yàn)證期挑選恰當(dāng)?shù)尿?yàn)證時(shí)段,由于按規(guī)定,增值稅專用發(fā)票需要在認(rèn)證的下月納稅申報(bào),如果企業(yè)本期并沒有充分的銷項(xiàng)稅,進(jìn)項(xiàng)稅也無法及時(shí)抵稅。

“營改增政策”是目前我國最為重要的一項(xiàng)分稅制改革,涉及面廣,難度高,各類稅收優(yōu)惠政策處在不斷的變化中,這既給企業(yè)增添了考驗(yàn),又為相關(guān)公司稅務(wù)籌劃增添了室內(nèi)空間,以上籌劃關(guān)鍵點(diǎn),公司均可以根據(jù)自身情況善加利用,在控制住稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的與此同時(shí),建立稅賦的減少。