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《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)提升房地產(chǎn)業(yè)本人免費贈予房產(chǎn)稅務(wù)管理相關(guān)難題的通告》（國稅發(fā)[2006]1411號）下達后，社會輿論眾口一詞表明“假贈予將完全避免”。原來，房子免費贈予，只需交納3％的房產(chǎn)契稅；而目前除開要交納5％全額的房產(chǎn)契稅外，再度轉(zhuǎn)讓時，受贈人還得到資產(chǎn)出售收益扣減受贈、出讓住宅全過程中交納的稅費及相關(guān)有效花費后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額，按20％的稅率測算交納個人所得稅，在計稅本人受贈房產(chǎn)個人所得稅時，不可查賬征收，務(wù)必嚴苛依照企業(yè)所得稅法要求按實征繳，比常規(guī)的交易交稅還高。將對常規(guī)的贈予要求造成，非常大的嚴厲打擊，并且打擊面很廣。有些人覺得該文件“明修棧道，暗渡陳倉”。覺得好像變向、有前提地征繳物業(yè)稅，很有可能對大家目前的人際關(guān)系造成刻骨銘心的危害。那麼將受贈的房屋對外開放出售時是否有繳稅籌劃的室內(nèi)空間呢？ 

  「籌劃實例」 

北京市的孫先生2006年9月承繼了一套普通住宅特性的A住宅（那時候的分析價錢為一百萬）。2009年1月將該房地產(chǎn)售出市場價一百萬元。那麼，他該交納的個人所得稅不可以依照核準征收率1％征繳（即1000000×1％=1000零元），務(wù)必要以資產(chǎn)出售收益扣減受贈、出讓住宅全過程中交納的稅費及相關(guān)有效花費后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額。其個人所得稅應(yīng)繳稅收入額=（出讓收益一受贈時房產(chǎn)契稅）×20％=（1000000－50000）×20％=19（萬余元）（為了更好地優(yōu)化測算不考慮到合同印花稅）。受贈的住宅再度出讓時要交納19萬余元的個人所得稅，而一切正常出讓同樣價錢的二手房只需交納一萬元的個人所得稅，二者相差甚遠。 

依照《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、住建部有關(guān)本人售賣住宅所得的征繳個人所得稅相關(guān)難題的通告》（財稅字[1999]276號）的要求，對售賣自己的房子并擬在現(xiàn)住宅售賣一年內(nèi)按市價再次買房的經(jīng)營者，其售賣現(xiàn)住宅所交納的個人所得稅先要以繳稅擔保金方式交納，再視其再次買房的額度與原住宅銷售總額的關(guān)聯(lián)，所有或一部分退回繳稅擔保金。 

假定在2009年2月份孫先生購買了一套使用價值一百萬元的B住宅（系普通住宅）。依照《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、住建部有關(guān)本人售賣住宅所得的征繳個人所得稅相關(guān)難題的通告》的要求，孫先生售賣住宅一年內(nèi)再次買房，并且買房額度相當于原住宅銷售總額，應(yīng)當所有退回繳稅擔保金。本人選購普通住房，在3％征收率基本上遞減征繳房產(chǎn)契稅，孫先生選購這套房子的費用為100 100×1.5％＝101.5（萬余元）。與此同時孫先生應(yīng)當獲得19萬余元的出口退稅。 

2009年3月份孫先生將B住宅以一百萬元的價位售出，這時候?qū)O先生應(yīng)當繳付的個人所得稅為0，也無需交納增值稅。 

依照《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出讓所得的征繳個人所得稅相關(guān)難題的通告》（國稅發(fā)[2006]106號）的要求，對出讓住宅收益測算個人所得稅應(yīng)繳稅收入額時。經(jīng)營者可憑原買房合同、稅票等合理憑據(jù)，經(jīng)稅務(wù)行政機關(guān)審批后，容許從其出讓收益中扣減房子原值、出讓住宅全過程中交納的稅費及相關(guān)有效花費。經(jīng)營者未帶來詳細、精確的房子原值憑據(jù)，不可以準確測算房子原值和應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)行政機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的要求，對其推行核準繳稅。即按經(jīng)營者住宅出讓收益的一定占比核準應(yīng)繳個人所得稅額。實際比率由省部級地區(qū)稅務(wù)局或是省部級地區(qū)稅務(wù)局認證的市級地區(qū)稅務(wù)局依據(jù)經(jīng)營者售賣房屋的所在地區(qū)、所在位置、修建時間、建筑類型、住宅均值總需求等要素，在住宅出讓收益1％～3％的頻率內(nèi)明確。因為孫先生擬出讓的房地產(chǎn)沒有產(chǎn)生升值，孫先生挑選按實征繳個人所得稅比較好，由于挑選按實征繳，孫先生交納的個人所得稅為0；假如挑選查賬征收要交納個人所得稅一萬。依照《北京地區(qū)稅務(wù)局分享我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出讓所得的征繳個人所得稅相關(guān)難題的通告》（京地稅局個[2006]346號）的要求，針對經(jīng)營者無法保證詳細、精確的相關(guān)憑據(jù)，不可以準確測算應(yīng)納稅所得額的，能夠采用核準繳稅。查賬征收率暫按1％實行。 

依照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]131號）和《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出售增值稅現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)總局[2008]1711號）的要求，自2009年1月1日至12月31日，本人將選購不夠2年的非普通住房對外開放售賣的全額的征繳增值稅；本人將訂購超出2年（含2年）的非普通住房或是不夠2年的普通住宅對外開放售賣的依照其銷售額減掉選購住宅的合同款后的差額征收增值稅；本人將訂購超出2年（含2年）的普通住宅對外開放售賣的免稅增值稅。孫先生應(yīng)當繳付的增值稅及額外為0，由于住宅的營業(yè)收入為一百萬元，選購住宅的合同款也為一百萬元。 

從上述剖析我們可以看得出，孫先生交易B住宅的收入為－1.五萬元。由于買B住宅花去101.五萬元，而售出B時只獲得一百萬元，但經(jīng)過這種的交易能夠 退回當時將受贈的A住宅出讓時的個人所得稅19萬余元，那樣整體計算下來，孫先生的收入為19－101.5 100=17.5（萬余元）。 

之上的解析是假定房子價格基本上平穩(wěn)的情形下得到的： 

◆ 現(xiàn)假定房子價格有些增漲，假定孫先生以1十萬元的價錢將B住宅售出，這時應(yīng)當交納增值稅及額外為；（110－100）×5.5％=0.55（萬余元），交納的個人所得稅為110×1％=1.1（萬余元）。這也是孫先生交易B住宅的收入為110－101.5－0.55－1.1=6.85（萬余元）。根據(jù)這種的交易能夠 退回當時將受贈的A住宅出讓時的個人所得稅19萬余元，那樣整體計算下來，孫先生的收入為19 6.85=25.85（萬余元）。 

◆ 現(xiàn)假定房子價格有一定的下挫，假定孫先生以90萬余元的價錢將B住宅售出，這時候應(yīng)當交納增值稅及額外為0，交納的個人所得稅為0.這時候?qū)O先生交易B住宅的收入為90－101.5=-11.5（萬余元）。根據(jù)這種的交易能夠 退回當時將受贈的A住宅出讓時的個人所得稅19萬余元，那樣整體計算下來，孫先生的收入為19－11.5=7.5（萬余元）。 

◆ 假定孫先生以82.五萬元的價錢將B住宅售出，這時候應(yīng)當交納增值稅及額外為0，交納的個人所得稅為0.這時候?qū)O先生交易B住宅的收入為82.5－101.5=－19（萬余元）。根據(jù)這種的交易能夠 退回當時將受贈的A住宅出讓時的個人所得稅19萬余元，那樣整體計算下來，孫先生的收入為19－19=0（萬余元）。換句話說本例子中B住宅只需能以82.五萬元左右的價位售出，孫先生就會有盈利。 

 「籌劃評價」 

1、本實例籌劃的關(guān)鍵點是孫先生買的B住宅可以以適宜的價位售出，由于孫先生買B住宅的效果是規(guī)定退回賣A住宅時交納的個人所得稅。 

2、依照《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、住建部有關(guān)本人售賣住宅所得的征繳個人所得稅相關(guān)難題的通告》（財稅字[1999]276號）的要求，跨行政區(qū)售、購住宅又合乎退回繳稅擔保金標準的本人，應(yīng)向繳稅擔保金交納地負責人稅務(wù)行政機關(guān)申請辦理退回繳稅擔保金。有一些地區(qū)實行的制度沒有徹底依照中間的制度來實行，因此 在做繳稅籌劃時，務(wù)必進一步了解地方的稅收優(yōu)惠政策。比如廣州頒布的制度要求，一年內(nèi)交易房子，合乎三個標準才能夠 退回個人所得稅：一是本人售賣及購買住宅的時間段均出現(xiàn)在1999年12月2日之后，且售賣及選購住宅的時間間隔不超過12個月（購房賣房子不區(qū)分依次，但期內(nèi)不超過12個月）；本人售賣房屋的時間，以個人所得稅完稅證上代繳稅金的時間為標準；本人購入住宅的時間，以房產(chǎn)買賣合同書或房地產(chǎn)使用權(quán)出讓證實中房屋交易所備案確定時間為標準。二是本人售賣及購買住宅均位于在廣東地區(qū)范疇（含原兩區(qū)、兩市）內(nèi)。三是本人售賣住宅在廣州土地房產(chǎn)局申請辦理房屋交易產(chǎn)權(quán)過戶，并由市場調(diào)研房客運站按住宅出讓收益全額的依1.3％代征了個人所得稅。