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《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)提升房地產(chǎn)業(yè)本人免費(fèi)贈(zèng)予房產(chǎn)稅務(wù)管理相關(guān)難題的通告》（國(guó)稅發(fā)[2006]1411號(hào)）下達(dá)后，社會(huì)輿論眾口一詞表明“假贈(zèng)予將完全避免”。原來，房子免費(fèi)贈(zèng)予，只需交納3％的房產(chǎn)契稅；而目前除開要交納5％全額的房產(chǎn)契稅外，再度轉(zhuǎn)讓時(shí)，受贈(zèng)人還得到資產(chǎn)出售收益扣減受贈(zèng)、出讓住宅全過程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額，按20％的稅率測(cè)算交納個(gè)人所得稅，在計(jì)稅本人受贈(zèng)房產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不可查賬征收，務(wù)必嚴(yán)苛依照企業(yè)所得稅法要求按實(shí)征繳，比常規(guī)的交易交稅還高。將對(duì)常規(guī)的贈(zèng)予要求造成，非常大的嚴(yán)厲打擊，并且打擊面很廣。有些人覺得該文件“明修棧道，暗渡陳倉(cāng)”。覺得好像變向、有前提地征繳物業(yè)稅，很有可能對(duì)大家目前的人際關(guān)系造成刻骨銘心的危害。那麼將受贈(zèng)的房屋對(duì)外開放出售時(shí)是否有繳稅籌劃的室內(nèi)空間呢？ 

  「籌劃實(shí)例」 

北京市的孫先生2006年9月承繼了一套普通住宅特性的A住宅（那時(shí)候的分析價(jià)錢為一百萬）。2009年1月將該房地產(chǎn)售出市場(chǎng)價(jià)一百萬元。那麼，他該交納的個(gè)人所得稅不可以依照核準(zhǔn)征收率1％征繳（即1000000×1％=1000零元），務(wù)必要以資產(chǎn)出售收益扣減受贈(zèng)、出讓住宅全過程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額。其個(gè)人所得稅應(yīng)繳稅收入額=（出讓收益一受贈(zèng)時(shí)房產(chǎn)契稅）×20％=（1000000－50000）×20％=19（萬余元）（為了更好地優(yōu)化測(cè)算不考慮到合同印花稅）。受贈(zèng)的住宅再度出讓時(shí)要交納19萬余元的個(gè)人所得稅，而一切正常出讓同樣價(jià)錢的二手房只需交納一萬元的個(gè)人所得稅，二者相差甚遠(yuǎn)。 

依照《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、住建部有關(guān)本人售賣住宅所得的征繳個(gè)人所得稅相關(guān)難題的通告》（財(cái)稅字[1999]276號(hào)）的要求，對(duì)售賣自己的房子并擬在現(xiàn)住宅售賣一年內(nèi)按市價(jià)再次買房的經(jīng)營(yíng)者，其售賣現(xiàn)住宅所交納的個(gè)人所得稅先要以繳稅擔(dān)保金方式交納，再視其再次買房的額度與原住宅銷售總額的關(guān)聯(lián)，所有或一部分退回繳稅擔(dān)保金。 

假定在2009年2月份孫先生購(gòu)買了一套使用價(jià)值一百萬元的B住宅（系普通住宅）。依照《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、住建部有關(guān)本人售賣住宅所得的征繳個(gè)人所得稅相關(guān)難題的通告》的要求，孫先生售賣住宅一年內(nèi)再次買房，并且買房額度相當(dāng)于原住宅銷售總額，應(yīng)當(dāng)所有退回繳稅擔(dān)保金。本人選購(gòu)普通住房，在3％征收率基本上遞減征繳房產(chǎn)契稅，孫先生選購(gòu)這套房子的費(fèi)用為100 100×1.5％＝101.5（萬余元）。與此同時(shí)孫先生應(yīng)當(dāng)獲得19萬余元的出口退稅。 

2009年3月份孫先生將B住宅以一百萬元的價(jià)位售出，這時(shí)候?qū)O先生應(yīng)當(dāng)繳付的個(gè)人所得稅為0，也無需交納增值稅。 

依照《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出讓所得的征繳個(gè)人所得稅相關(guān)難題的通告》（國(guó)稅發(fā)[2006]106號(hào)）的要求，對(duì)出讓住宅收益測(cè)算個(gè)人所得稅應(yīng)繳稅收入額時(shí)。經(jīng)營(yíng)者可憑原買房合同、稅票等合理憑據(jù)，經(jīng)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)審批后，容許從其出讓收益中扣減房子原值、出讓住宅全過程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)。經(jīng)營(yíng)者未帶來詳細(xì)、精確的房子原值憑據(jù)，不可以準(zhǔn)確測(cè)算房子原值和應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的要求，對(duì)其推行核準(zhǔn)繳稅。即按經(jīng)營(yíng)者住宅出讓收益的一定占比核準(zhǔn)應(yīng)繳個(gè)人所得稅額。實(shí)際比率由省部級(jí)地區(qū)稅務(wù)局或是省部級(jí)地區(qū)稅務(wù)局認(rèn)證的市級(jí)地區(qū)稅務(wù)局依據(jù)經(jīng)營(yíng)者售賣房屋的所在地區(qū)、所在位置、修建時(shí)間、建筑類型、住宅均值總需求等要素，在住宅出讓收益1％～3％的頻率內(nèi)明確。因?yàn)閷O先生擬出讓的房地產(chǎn)沒有產(chǎn)生升值，孫先生挑選按實(shí)征繳個(gè)人所得稅比較好，由于挑選按實(shí)征繳，孫先生交納的個(gè)人所得稅為0；假如挑選查賬征收要交納個(gè)人所得稅一萬。依照《北京地區(qū)稅務(wù)局分享我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出讓所得的征繳個(gè)人所得稅相關(guān)難題的通告》（京地稅局個(gè)[2006]346號(hào)）的要求，針對(duì)經(jīng)營(yíng)者無法保證詳細(xì)、精確的相關(guān)憑據(jù)，不可以準(zhǔn)確測(cè)算應(yīng)納稅所得額的，能夠采用核準(zhǔn)繳稅。查賬征收率暫按1％實(shí)行。 

依照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào)）和《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)住房出售增值稅現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)總局[2008]1711號(hào)）的要求，自2009年1月1日至12月31日，本人將選購(gòu)不夠2年的非普通住房對(duì)外開放售賣的全額的征繳增值稅；本人將訂購(gòu)超出2年（含2年）的非普通住房或是不夠2年的普通住宅對(duì)外開放售賣的依照其銷售額減掉選購(gòu)住宅的合同款后的差額征收增值稅；本人將訂購(gòu)超出2年（含2年）的普通住宅對(duì)外開放售賣的免稅增值稅。孫先生應(yīng)當(dāng)繳付的增值稅及額外為0，由于住宅的營(yíng)業(yè)收入為一百萬元，選購(gòu)住宅的合同款也為一百萬元。 

從上述剖析我們可以看得出，孫先生交易B住宅的收入為－1.五萬元。由于買B住宅花去101.五萬元，而售出B時(shí)只獲得一百萬元，但經(jīng)過這種的交易能夠 退回當(dāng)時(shí)將受贈(zèng)的A住宅出讓時(shí)的個(gè)人所得稅19萬余元，那樣整體計(jì)算下來，孫先生的收入為19－101.5 100=17.5（萬余元）。 

之上的解析是假定房子價(jià)格基本上平穩(wěn)的情形下得到的： 

◆ 現(xiàn)假定房子價(jià)格有些增漲，假定孫先生以1十萬元的價(jià)錢將B住宅售出，這時(shí)應(yīng)當(dāng)交納增值稅及額外為；（110－100）×5.5％=0.55（萬余元），交納的個(gè)人所得稅為110×1％=1.1（萬余元）。這也是孫先生交易B住宅的收入為110－101.5－0.55－1.1=6.85（萬余元）。根據(jù)這種的交易能夠 退回當(dāng)時(shí)將受贈(zèng)的A住宅出讓時(shí)的個(gè)人所得稅19萬余元，那樣整體計(jì)算下來，孫先生的收入為19 6.85=25.85（萬余元）。 

◆ 現(xiàn)假定房子價(jià)格有一定的下挫，假定孫先生以90萬余元的價(jià)錢將B住宅售出，這時(shí)候應(yīng)當(dāng)交納增值稅及額外為0，交納的個(gè)人所得稅為0.這時(shí)候?qū)O先生交易B住宅的收入為90－101.5=-11.5（萬余元）。根據(jù)這種的交易能夠 退回當(dāng)時(shí)將受贈(zèng)的A住宅出讓時(shí)的個(gè)人所得稅19萬余元，那樣整體計(jì)算下來，孫先生的收入為19－11.5=7.5（萬余元）。 

◆ 假定孫先生以82.五萬元的價(jià)錢將B住宅售出，這時(shí)候應(yīng)當(dāng)交納增值稅及額外為0，交納的個(gè)人所得稅為0.這時(shí)候?qū)O先生交易B住宅的收入為82.5－101.5=－19（萬余元）。根據(jù)這種的交易能夠 退回當(dāng)時(shí)將受贈(zèng)的A住宅出讓時(shí)的個(gè)人所得稅19萬余元，那樣整體計(jì)算下來，孫先生的收入為19－19=0（萬余元）。換句話說本例子中B住宅只需能以82.五萬元左右的價(jià)位售出，孫先生就會(huì)有盈利。 

 「籌劃評(píng)價(jià)」 

1、本實(shí)例籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是孫先生買的B住宅可以以適宜的價(jià)位售出，由于孫先生買B住宅的效果是規(guī)定退回賣A住宅時(shí)交納的個(gè)人所得稅。 

2、依照《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、住建部有關(guān)本人售賣住宅所得的征繳個(gè)人所得稅相關(guān)難題的通告》（財(cái)稅字[1999]276號(hào)）的要求，跨行政區(qū)售、購(gòu)住宅又合乎退回繳稅擔(dān)保金標(biāo)準(zhǔn)的本人，應(yīng)向繳稅擔(dān)保金交納地負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理退回繳稅擔(dān)保金。有一些地區(qū)實(shí)行的制度沒有徹底依照中間的制度來實(shí)行，因此 在做繳稅籌劃時(shí)，務(wù)必進(jìn)一步了解地方的稅收優(yōu)惠政策。比如廣州頒布的制度要求，一年內(nèi)交易房子，合乎三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)才能夠 退回個(gè)人所得稅：一是本人售賣及購(gòu)買住宅的時(shí)間段均出現(xiàn)在1999年12月2日之后，且售賣及選購(gòu)住宅的時(shí)間間隔不超過12個(gè)月（購(gòu)房賣房子不區(qū)分依次，但期內(nèi)不超過12個(gè)月）；本人售賣房屋的時(shí)間，以個(gè)人所得稅完稅證上代繳稅金的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)；本人購(gòu)入住宅的時(shí)間，以房產(chǎn)買賣合同書或房地產(chǎn)使用權(quán)出讓證實(shí)中房屋交易所備案確定時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)。二是本人售賣及購(gòu)買住宅均位于在廣東地區(qū)范疇（含原兩區(qū)、兩市）內(nèi)。三是本人售賣住宅在廣州土地房產(chǎn)局申請(qǐng)辦理房屋交易產(chǎn)權(quán)過戶，并由市場(chǎng)調(diào)研房客運(yùn)站按住宅出讓收益全額的依1.3％代征了個(gè)人所得稅。