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因?yàn)槔戏靠蹨p項(xiàng)目的變動(dòng)立即影響到老房土地資源增值率的明確，也會(huì)危害老房土地增值稅的測(cè)算

一、關(guān)于新建房子與老房的劃分問(wèn)題

財(cái)稅字[1995]48號(hào)要求：新建房子就是指完工后未采用的房地產(chǎn)。但凡已應(yīng)用一定時(shí)長(zhǎng)或超過(guò)一定損壞水平的房地產(chǎn)均屬老房。使用時(shí)間和損壞水平規(guī)范可由各省市、自治州、市轄區(qū)財(cái)政廳（局）和地區(qū)稅務(wù)局

實(shí)際要求。

二、老房出讓土地增值稅查賬方法的應(yīng)用領(lǐng)域

1.適用本人為名的商業(yè)服務(wù)再出讓；

2.適用企業(yè)名下的的住房、商業(yè)服務(wù)再出讓；

3.本人戶下的住房出讓不適合。

依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)調(diào)節(jié)房產(chǎn)交易階段稅收優(yōu)惠的通告》（稅務(wù)〔2008〕137號(hào)）第三條的要求，對(duì)本人市場(chǎng)銷(xiāo)售住宅城市房地產(chǎn)稅征繳土地增值稅，自2008年11月1日起執(zhí)行。

三、實(shí)際測(cè)算步聚

1.計(jì)算評(píng)定價(jià)錢(qián)。

公式計(jì)算為：評(píng)定價(jià)錢(qián)＝重置成本價(jià)×成新度折扣怎么算。、

2.聚集扣減工程額度。

3.測(cè)算增值率。

4.測(cè)算增值率。

5.根據(jù)增值率明確稅率。

6.根據(jù)稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。

7.應(yīng)納稅額=增值率×稅率－扣減工程額度×速算扣減指數(shù)。

四、實(shí)際測(cè)算工程的評(píng)定

老房出讓土地增值稅的合理測(cè)算，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注出讓收益、扣減新項(xiàng)目?jī)深?，詳?xì)如下：

（一）　收益的評(píng)定

經(jīng)營(yíng)者出讓房地產(chǎn)業(yè)所獲得的收益，包含出讓房地產(chǎn)業(yè)的全都購(gòu)房款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益，包含現(xiàn)金收益、實(shí)體收益和其他收入。但對(duì)經(jīng)營(yíng)者有下述情況之一的，依照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)錢(qián)測(cè)算征繳。

1.出讓房地產(chǎn)業(yè)的交易價(jià)錢(qián)小于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)錢(qián)，又無(wú)書(shū)面通知的，由稅務(wù)行政機(jī)關(guān)參考房產(chǎn)評(píng)估價(jià)錢(qián)明確出讓房地產(chǎn)業(yè)的收益。

2.瞞報(bào)、謊報(bào)房地產(chǎn)業(yè)交易量?jī)r(jià)錢(qián)，應(yīng)由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參考類似房產(chǎn)的銷(xiāo)售市場(chǎng)成交價(jià)開(kāi)展評(píng)定，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)依據(jù)評(píng)定價(jià)位明確出讓房地產(chǎn)業(yè)的收益。

《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)管理局有關(guān)出讓國(guó)有制房地產(chǎn)業(yè)征繳土地增值稅中相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題的通告》（財(cái)稅字[1995]061號(hào)）要求，凡出讓國(guó)有制土地使用權(quán)證、地面上房屋建筑以及附著物的經(jīng)營(yíng)者，依照土地增值稅的相關(guān)要求，必須依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)定價(jià)錢(qián)記稅的，可授權(quán)委托經(jīng)政府部門(mén)準(zhǔn)許開(kāi)設(shè)，并依照《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》要求的由省以上國(guó)有資產(chǎn)管理單位授于評(píng)定資質(zhì)的資產(chǎn)報(bào)告評(píng)估公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各種資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審理相關(guān)出讓房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)定業(yè)務(wù)流程。

（二）　扣減工程額度的評(píng)定

出讓老房土地增值稅的扣減新項(xiàng)目如何確定，應(yīng)區(qū)別下列三種狀況：

第一種情況、能給予老房及房屋建筑評(píng)定價(jià)錢(qián)的狀況：

老房及建筑的評(píng)定價(jià)錢(qián)，就是指在出讓已采用的房子和建筑時(shí)，由政府部門(mén)準(zhǔn)許建立的房產(chǎn)評(píng)估組織鑒定的重置成本價(jià)×成新度折扣怎么算后的價(jià)錢(qián)。

1.有關(guān)土地資源款、老房參考價(jià)估的扣減要求

根據(jù)稅務(wù)[1995]48號(hào)第十條要求：出讓老房的，應(yīng)按房子及建筑的評(píng)定價(jià)錢(qián)、獲得土地使用權(quán)證所支出的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一要求繳納的相關(guān)花費(fèi)及其在出讓階段交納的稅費(fèi)，做為扣減工程額度計(jì)稅土地增值稅。對(duì)獲得土地使用權(quán)證時(shí)未繳納地價(jià)款或不可以給予已付款的地價(jià)款憑證的，不允許扣減獲得土地使用權(quán)證所支出的額度。

2.有關(guān)房產(chǎn)契稅的扣減要求

根據(jù)稅務(wù)[1995]48號(hào)第十一條要求 針對(duì)本人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)業(yè)再出讓的，其在購(gòu)買(mǎi)時(shí)已繳付的房產(chǎn)契稅，在老房及建筑的參考價(jià)中已涉及了該項(xiàng)要素，在計(jì)稅土地增值稅時(shí)，不另做為“與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)”給予扣減。

3.有關(guān)擔(dān)保費(fèi)的扣減要求

根據(jù)稅務(wù)[1995]48號(hào)第十二條要求經(jīng)營(yíng)者出售老房及房屋建筑時(shí)易測(cè)算繳稅的須要而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展評(píng)定，其付款的評(píng)定花費(fèi)容許在預(yù)估增值率時(shí)給予扣減。對(duì)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 第九條要求的經(jīng)營(yíng)者瞞報(bào)、謊報(bào)房地產(chǎn)業(yè)交易量?jī)r(jià)錢(qián)等情況而按房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)測(cè)算征繳土地增值稅所出現(xiàn)的評(píng)定花費(fèi)，不允許在預(yù)估土地增值稅時(shí)給予扣減。

4.有關(guān)合同印花稅的扣減要求

根據(jù)稅務(wù)[1995]48號(hào)第九條要求，我國(guó)土地增值稅暫行規(guī)定實(shí)施辦法中要求可以扣減的合同印花稅，就是指在出讓房地產(chǎn)業(yè)時(shí)交納的合同印花稅。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的相關(guān)要求，其交納的合同印花稅納入期間費(fèi)用，已相對(duì)應(yīng)給予扣減。別的的土地增值稅繳稅扣繳義務(wù)人在預(yù)估土地增值稅時(shí)容許扣減在出售時(shí)交納的合同印花稅。

第二種、不可以獲得評(píng)定價(jià)錢(qián)，但能給予買(mǎi)房收據(jù)的狀況：

依據(jù)財(cái)稅字[2006]21號(hào)資料的第二條要求，經(jīng)營(yíng)者出售老房及房屋建筑，凡不可以獲得評(píng)定價(jià)錢(qián)，但能給予買(mǎi)房收據(jù)的，經(jīng)本地稅務(wù)單位確定，按下列標(biāo)準(zhǔn)扣減：

1.有關(guān)土地資源款、老房參考價(jià)的扣減要求

買(mǎi)房稅票所述額度（事實(shí)上包括了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“獲得土地使用權(quán)證所支出的額度”及其“老房及建筑的評(píng)定價(jià)錢(qián)”兩一部分。

2.加計(jì)額度的要求

按收據(jù)所述額度并從選購(gòu)本年度起至出讓本年度止每一年加計(jì)5%測(cè)算。計(jì)算扣減新項(xiàng)目時(shí)的“每一年”按買(mǎi)房稅票所述時(shí)間起至房屋出售發(fā)票開(kāi)具之時(shí)止，每滿12個(gè)月計(jì)1年；超出1年，沒(méi)滿12個(gè)月但超出6個(gè)月的，可以視作為1年。

3.有關(guān)房產(chǎn)契稅的扣減要求

對(duì)經(jīng)營(yíng)者買(mǎi)房時(shí)交納的房產(chǎn)契稅，凡能給予契稅完稅憑據(jù)的，準(zhǔn)許做為“與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)”給予扣減，但不可做為加計(jì)5％的數(shù)量。

因而，不可以獲得評(píng)定價(jià)錢(qián)，但能給予買(mǎi)房收據(jù)的老房出讓，土地增值稅減免項(xiàng)目的計(jì)算方法=稅票所述額度×[1 （出讓本年度-選購(gòu)本年度）×5%]） 與房地產(chǎn)業(yè)出讓相關(guān)稅費(fèi)(包含出讓老房時(shí)交納的增值稅、大城市保護(hù)基本建設(shè)稅、合同印花稅、房產(chǎn)契稅及其教育附加費(fèi)，務(wù)必給予對(duì)應(yīng)的完稅證明) 與房地產(chǎn)業(yè)出讓相關(guān)花費(fèi)。

第三種、既并沒(méi)有評(píng)定價(jià)錢(qián)，又無(wú)法給予買(mǎi)房收據(jù)的狀況：

出讓老房及房屋建筑，既并沒(méi)有評(píng)定價(jià)錢(qián)，又無(wú)法給予買(mǎi)房收據(jù)的狀況，地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的要求，推行定額征收，

五、老房出讓三種不一樣扣減項(xiàng)目的實(shí)例

1.依照評(píng)定價(jià)位明確扣減新項(xiàng)目

甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以3000萬(wàn)售賣(mài)一幢辦公樓，賬目原值500萬(wàn)余元，固定資產(chǎn)折舊50萬(wàn)余元。土地用途為商住用地，因?yàn)楂@得時(shí)長(zhǎng)較早，獲得時(shí)因?yàn)闄n案保管錯(cuò)亂，沒(méi)法給予土地出讓的付款會(huì)計(jì)原始憑證等材料。甲房地產(chǎn)業(yè)授權(quán)委托資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)定，評(píng)估土地資源使用價(jià)值為1200萬(wàn)余元，依照成本法針對(duì)辦公樓開(kāi)展評(píng)定，重置成本為1000萬(wàn)余元，成新率60%，甲企業(yè)支付擔(dān)保費(fèi)10萬(wàn)余元。

分析：依照評(píng)定價(jià)錢(qián)恰當(dāng)測(cè)算應(yīng)繳土地增值稅如下所示：

⑴ A公司寫(xiě)字樓出讓收益3000（萬(wàn)余元）。

⑵寫(xiě)字樓評(píng)定價(jià)錢(qián)（沒(méi)有土地資源一部分）為1000×60%=600（萬(wàn)余元）。

⑶獲得土地使用權(quán)證所支出的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一要求繳納的相關(guān)花費(fèi)為0。

⑷與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)（以增值稅、城建稅、教育附加費(fèi)、合同印花稅為例子）=3000×5%×（1 7% 3%） 3000×0.5‰=166.5（萬(wàn)余元）。

⑸付款評(píng)定花費(fèi)10萬(wàn)余元。

⑹扣減新項(xiàng)目總計(jì)=600 0 166.5 10=776.5（萬(wàn)余元）

⑺增值率=3000-776.5=2223.5（萬(wàn)余元）

⑻增值率為2223.5÷776.50=286.35%

⑼應(yīng)繳土地增值稅稅款=2223.5×60%-776.5×35%=1062.32（萬(wàn)余元）。

本題型需關(guān)心，根據(jù)稅務(wù)[1995]48號(hào)要求，對(duì)獲得土地使用權(quán)證時(shí)未繳納地價(jià)款或不可以給予已付款的地價(jià)款憑證的，不允許扣減獲得土地使用權(quán)證所支出的額度，故題中中土地資源款因無(wú)具體付款材料，沒(méi)法做為扣減新項(xiàng)目測(cè)算老房出讓土地增值稅。

2.稅票所述額度明確扣減新項(xiàng)目

乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以800萬(wàn)余元售賣(mài)一幢應(yīng)用2年零9個(gè)月的獨(dú)棟別墅住房，賬目原值200萬(wàn)余元，固定資產(chǎn)折舊20萬(wàn)余元。該獨(dú)棟別墅住房初始買(mǎi)發(fā)票額度為200萬(wàn)余元。付款房地產(chǎn)業(yè)出讓相關(guān)花費(fèi)10萬(wàn)余元。該房地產(chǎn)無(wú)評(píng)定使用價(jià)值。

分析

⑴ 乙公司寫(xiě)字樓出讓收益800萬(wàn)余元。

⑵與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)（以增值稅、城建稅、教育附加費(fèi)、合同印花稅為例子）為800×5%×（1 7% 3%） 800×0.5‰=44.4（萬(wàn)余元）。

⑶付款房地產(chǎn)業(yè)出讓相關(guān)花費(fèi)10萬(wàn)余元。

⑷土地增值稅減免新項(xiàng)目=稅票所述額度×[1 （出讓本年度-選購(gòu)本年度）×5%]） 與房地產(chǎn)業(yè)出讓相關(guān)稅費(fèi) 與房地產(chǎn)業(yè)出讓相關(guān)花費(fèi)=200×[1 3×5%]） 44.4 10 = 284.4（萬(wàn)余元）。

⑸增值率為800-284.4=515.6（萬(wàn)余元）。

⑹增值率為515.6÷284.4=181.29%

⑺應(yīng)繳土地增值稅稅款為515.6×50%-284.4×15%=215.14（萬(wàn)余元）。3.依照定額征收測(cè)算應(yīng)繳土地增值稅稅款

丙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以1000萬(wàn)余元售賣(mài)300平米商用房，賬目原值300萬(wàn)余元，固定資產(chǎn)折舊30萬(wàn)余元。付款房地產(chǎn)業(yè)出讓相關(guān)花費(fèi)10萬(wàn)余元。該寫(xiě)字樓既沒(méi)法獲得評(píng)定材料，也不可以尋找初始買(mǎi)發(fā)票。

分析

假定定額征收率是15%，出讓價(jià)1000萬(wàn)公允價(jià)值，應(yīng)繳土地增值稅如下所示：

⑴ 丙公司商用房出讓收益1000萬(wàn)余元。

⑵定額征收率15%

⑶應(yīng)繳土地增值稅稅款為1000×15%=150（萬(wàn)余元）

根據(jù)以上分析，經(jīng)營(yíng)者老房出讓土地增值稅的計(jì)算公式應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注二點(diǎn)，第一點(diǎn)，針對(duì)瞞報(bào)、謊報(bào)房地產(chǎn)業(yè)交易量?jī)r(jià)錢(qián)或出讓房地產(chǎn)業(yè)的交易價(jià)錢(qián)小于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)錢(qián)且無(wú)書(shū)面通知的，稅務(wù)機(jī)可參考應(yīng)評(píng)定價(jià)位明確出讓房地產(chǎn)業(yè)的收益；第二點(diǎn)，針對(duì)給予扣減工程額度失實(shí)的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可參考資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以房子重置成本價(jià)×成新度折扣怎么算測(cè)算的房子出廠價(jià)確定扣減工程額度。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)熟煉把握老房出讓土地增值稅的主要計(jì)算方式，為公司搞好稅款風(fēng)險(xiǎn)性的防治。