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房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司鋪面和住宅的成本計(jì)算

【難題】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的同一個(gè)新項(xiàng)目，有不同類型和用途的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，例如一般底部是鋪面，頂層是住房；而住房有一般有大套，請(qǐng)問(wèn)專家在進(jìn)行成本歸集和計(jì)算情況下是否需要按不同的用途和房型平攤計(jì)算？結(jié)算土地增值稅是不是只有在賬目分離計(jì)算了，做到一般標(biāo)準(zhǔn)的住房才能享受政策優(yōu)惠？那樣的話成本費(fèi)必須怎樣進(jìn)一步細(xì)化計(jì)算？

【解釋】

《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地資源增值稅清算管理方法有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條第二款明文規(guī)定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中并且包括普通住房和非普通住房的，應(yīng)分別測(cè)算增值率。

某些地域也進(jìn)行了更加細(xì)致的要求，例如《廣東省深圳市地區(qū)稅務(wù)局關(guān)于做好土地增值稅稅收征管工作規(guī)程的通知》（深地稅局發(fā)[2009]24號(hào)）9、土地資源增值稅清算以經(jīng)營(yíng)者填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目為單位。對(duì)一個(gè)結(jié)算項(xiàng)目中不僅有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程項(xiàng)目又有其他商住樓工程的，應(yīng)分別計(jì)算增值率，不各自計(jì)算增值率或不能精確計(jì)算增值率的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不可以可用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅政策要求。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本歸集，依據(jù)政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及財(cái)務(wù)通則要求，直接成本在發(fā)生時(shí)直接記入成本對(duì)象，間接成本在負(fù)債表日依照系統(tǒng)軟件、有效的方法平攤記入成本對(duì)象。詳細(xì)情況各有不同，更細(xì)致的計(jì)算層級(jí)規(guī)則并沒(méi)有，也不可能得出標(biāo)準(zhǔn)的方式，大家了解，增值稅免稅牽涉到國(guó)家主權(quán)，企業(yè)的計(jì)算體系應(yīng)當(dāng)能夠?yàn)槔U稅給予充足的支持，對(duì)同一類事宜，財(cái)務(wù)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，繳稅處理時(shí)，以稅務(wù)處理規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)一定數(shù)量的商住樓所支出的所有花費(fèi)。從總體上主要用途而言，大概可分為三部分：

1.土地資源、土建工程及設(shè)備花費(fèi)。這也是房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本的主體具體內(nèi)容，大概占成本費(fèi)用的80%.在其中最主要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包含換置成本費(fèi)、批租費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等。房地產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)估的土地費(fèi)用根據(jù)土地面積和建筑容積率的計(jì)算，計(jì)算出將來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平米商住樓所占據(jù)土地成本(別名樓板價(jià))，以此來(lái)開(kāi)展項(xiàng)目的可行性評(píng)定。

2.配套設(shè)施及其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支。主要是指水、電、液化氣、大市政工程和公建配套費(fèi)，院校、醫(yī)院門(mén)診、店鋪等生活服務(wù)型設(shè)備也是不可缺少的。別的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支中有些雖歸屬于保證金特性，如檔案資料擔(dān)保金、園林綠化擔(dān)保金等，但無(wú)法所有取回。這種收費(fèi)項(xiàng)目品種繁多，規(guī)范不一，很多新項(xiàng)目由行業(yè)壟斷機(jī)關(guān)事業(yè)單位實(shí)行，隨便能力很強(qiáng)，規(guī)范廣泛較高。配套設(shè)施及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本中受外在因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.

3.期間費(fèi)用和籌資成本。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與傳統(tǒng)行業(yè)對(duì)比，有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目投資金額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高特性，因而，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)借款來(lái)解決資產(chǎn)必須，這個(gè)就造成數(shù)額較大的利息費(fèi)用。怎樣把這一部分費(fèi)用核算好，對(duì)恰當(dāng)測(cè)算項(xiàng)目成本將具有非常重要的作用。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司鋪面和住宅的成本計(jì)算前文我講了這一內(nèi)容是如何處理的，鋪面和住宅的成本費(fèi)必須各自計(jì)算，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成小編也簡(jiǎn)要介紹了，還有疑問(wèn)的，可以點(diǎn)擊對(duì)話框咨詢?cè)诰€教師答疑解惑！