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   李記有教師專題講座紀(jì)實:

     【節(jié)目主持人】：陜西工商聯(lián)合會房地產(chǎn)開發(fā)商會理事長寧高偉：
　　我們今日榮幸請到李記有導(dǎo)師給大伙兒授課，今天由陜西省工商聯(lián)合會房地產(chǎn)開發(fā)商會、搜狐、西安晚報、西安市致通振業(yè)稅務(wù)咨詢管理公司協(xié)同舉辦，天朗地產(chǎn)大力支持。趙老師是國內(nèi)著名稅款籌劃實戰(zhàn)演練運行權(quán)威專家，清華和我國會計學(xué)院長聘教授。中國注冊稅務(wù)師、高級會計，我國致通振業(yè)集團老總，中國稅收籌劃網(wǎng)CEO、央視和我國稅務(wù)報熱點人物。在中國最先開創(chuàng)稅款籌劃“自變量引入”和“各種因素”兩高校說，佳選產(chǎn)品研發(fā)了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅安全性自動控制系統(tǒng)。今日趙老師講的主題是：一、公司盈利的第三種方式—稅款籌劃；二，房產(chǎn)開發(fā)公司的繳稅安全管理；三、房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅基本建設(shè)、市場銷售房子中一定要留意的隱患難題。四、房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)籌劃；五、習(xí)題的搜索與解答。今日當(dāng)場是直播間，由搜狐焦點網(wǎng)直播間，之后能夠在平臺上尋找此次專業(yè)培訓(xùn)的內(nèi)容.

　　【李記有】：十分高興趕到西安市，和蘭州的房產(chǎn)開發(fā)公司的會計精銳討論房地產(chǎn)開發(fā)商的稅務(wù)整體規(guī)劃難題。在公司的管理之中，尤其是稅款的監(jiān)管之中，每一個公司稅務(wù)管理都是有2個總體目標(biāo)，第一要操縱繳稅歷程中的風(fēng)險性，公司在執(zhí)行申報納稅責(zé)任的情況下，事實上是隨著風(fēng)險性的，各家公司在繳稅的環(huán)節(jié)中，要管理自己企業(yè)納稅全過程中的風(fēng)險性。做為房產(chǎn)開發(fā)公司，是我國諸多領(lǐng)域中稅金最重要的領(lǐng)域之一，怎樣在繳稅中把控風(fēng)險性，是房產(chǎn)開發(fā)公司需要考慮的難題。

　　我剛獲得一個信息，東北地區(qū)某大城市國稅局、地稅局對房地產(chǎn)業(yè)開展專項整治的情況下，發(fā)覺了一個3.12要案，建筑工程施工公司給開發(fā)設(shè)計公司開稅票，便是把稅票根據(jù)提升建筑工程施工成本費，隨后降低它的繳稅收入額，降低土增的增值額，近期這一案件破了。不僅是一家公司，有很多公司來給房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商開稅票，例如我房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商不必這一公司工程施工，可是建筑企業(yè)給他們帶來的稅票是假的，可能是蓋的這一章，此外一個企業(yè)開的，這個問題查出了，早已簽到國家財政部了。街道社區(qū)屬下的公司也給房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商開稅票，造成了大批量的關(guān)心，涉案人員公司所在地每一家房地產(chǎn)商但凡涉及到這個問題的，一家一家查，表明房產(chǎn)開發(fā)公司遭遇非常大的風(fēng)險性的。因此 ，原先沒有擺脫，如今稅務(wù)局也知道，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司的費用有一部分是虛的，有一部分是根據(jù)稅票的成本費抵的。東北地區(qū)這個東西簽到國家財政部了，就必定會造成對全國房地產(chǎn)房地產(chǎn)商的查驗。

　　房產(chǎn)開發(fā)公司大家都了解，自身這種領(lǐng)域壓力便是十分重的，我們每一個公司為了更好地降低繳稅收入額，降低土增的增值額，在這行干了一些沒必要的文章內(nèi)容，如今沒有深層糾的情況下，沒有體現(xiàn)出去，如今風(fēng)險性早已投入河面了，3.12要案一破，必然解開了這種領(lǐng)域的內(nèi)幕，必然這一事兒會涉及到全國各地，難道說就東北地區(qū)一個地區(qū)的房產(chǎn)房地產(chǎn)商那樣做嗎？

　　區(qū)別不一樣的狀況，有的房地產(chǎn)開發(fā)商授權(quán)委托一個建筑企業(yè)工程施工了，可是建筑企業(yè)給予的并不是實際的稅票，或是代開票的，只需這一事兒真正合理合法還能夠，如果不真正合理合法，有的地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商讓游戲多開一些稅票，這個問題就體現(xiàn)的特別突顯，如今聽說在這個大城市房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商都是在解決這個事兒。

　　事實上呢，在人們的公司稅務(wù)管理之中，大家有很多公司還會繼續(xù)遭遇好多好多實際的具體難題，怎樣避開具體中的風(fēng)險性也是十分關(guān)鍵的。上年大家了解了一個房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商，在計劃基本建設(shè)的情況下，早已進到裝修施工環(huán)節(jié)了，沒有想起，在工程施工設(shè)計規(guī)劃中，很有可能考慮得不全面，對周邊的住戶開展采光了，并且主要的房屋建筑被擋上，是一個主教堂，主教堂是一個宗教信仰場地，房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商周邊的主教堂、住戶就陸續(xù)找房地產(chǎn)房地產(chǎn)商基礎(chǔ)理論，規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商停產(chǎn)。之后房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商迫不得已工作壓力，感覺對周邊的主教堂擋上，那樣的話，怕造成事故。那樣房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商就自動的跟住戶、主教堂交涉，彼此達到了賠償協(xié)議，付采光費，這一公司全部額度付1000多萬元的采光費?？墒潜舜艘埠灹艘恍┖贤瑫舜顺兄Z，我給你付采光費，我們就兩清了。

　　可是這些公司的財務(wù)經(jīng)理應(yīng)當(dāng)也是非常有工作經(jīng)驗的，感覺假如房產(chǎn)公司對周邊的住戶、主教堂要付采光費得話，我能否在公司個人所得抵扣？這一就打過一個疑問。這一公司的財務(wù)經(jīng)理幫我通電話，我們要給周邊的住戶付采光費，假如稅務(wù)單位查驗得話，會檢查什么？我講，假如采光費是現(xiàn)實出現(xiàn)的，是還可以在公司個人所得抵扣的。這一是以稅款的罪刑法定看來，全是屬于你的有關(guān)開支。依照咱們我國《所得稅法》的要求，投入采光費是還可以在個人所得抵扣的。稅務(wù)單位檢測的過程中有一個顧忌在里面，你跟周邊的住戶、主教堂簽了一個協(xié)議書，就僅有收款收據(jù)，那樣的情形下，你扣減得話，做為稅務(wù)行政機關(guān)他有工作壓力，倘若推而廣之，邊上的房地產(chǎn)商，也找一些住戶，也簽了一個協(xié)議書，把錢也投入了，沒有小區(qū)業(yè)主的抵稅憑據(jù)得話，還可以從所得的抵扣，稅務(wù)行政機關(guān)如何確認(rèn)這一真實有效。例如此外的房地產(chǎn)商能否用這種方法做假？我還在周邊找好多個住戶，說采光了，錢就奉獻了，稅務(wù)行政機關(guān)一定要關(guān)心這一事兒的真實有效，究竟是否真正發(fā)生了，這也是稅務(wù)行政機關(guān)考慮到情況的關(guān)鍵內(nèi)容。

　　第二個，付采光費另一方不太可能讓你出靠譜的稅票，在這樣的情形下，做為大家房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商，怎樣操縱這類情形的稅務(wù)風(fēng)險性？怎樣操縱稅款風(fēng)險性？之后我給這一公司的財務(wù)經(jīng)理出了一個想法，即然稅務(wù)行政機關(guān)關(guān)心這一層面，即然早已真正發(fā)生了采光費，這也是毫無疑問的，毫無疑問發(fā)生了，并且是真正發(fā)生了，即然早已真正了，我講那么你比不上做的完全一點。他說道如何完全一點兒？我講，你如今跟周邊的市民和主教堂商議，商議什么？即然支付項了，你相互配合我做一個姿勢，我不能把錢讓你了，也沒有一切直接證據(jù)，或是沒有所有的證實。我壓力花費產(chǎn)生的情況下，要更進一步的證實，要另一方相互配合一下，有人說這一找邦企，都能夠相互配合。我給他錢，她們相互配合一下沒什么問題。我講，你讓周圍的住戶找一個意味著或是主教堂到法院起訴你，提起訴訟你沒走人民法院的裁定程序流程，便是由人民法院書面形式協(xié)商，把大伙兒集結(jié)到一起，以人民法院的真實身份，出一個書面形式民事調(diào)解書，隨后再付款這種公司的采光費。為何那么解決呢？那么解決之后你也就獲得了第三方的直接證據(jù)，稅務(wù)行政機關(guān)再查驗的情況下，他就認(rèn)為這一采光費是歷經(jīng)法庭案件審理，根據(jù)人民法院書面形式協(xié)商的形式達到的，這個問題的真實可靠性就取得了證實。要是沒有那樣一個證據(jù)鏈，便是你與你侵權(quán)行為的一方，彼此達到的協(xié)議書得話，稅務(wù)行政機關(guān)在采納的情況下，他有一定的工作壓力，他通常不太堅信你們彼此達到的單方面的協(xié)議書。如果有人民法院的直接證據(jù)，事實上大家的稅務(wù)風(fēng)險性就使房產(chǎn)開發(fā)公司操縱在控制的范疇。無論由誰來查帳，經(jīng)營者都能夠給予第三方的直接證據(jù)。

　　公司的預(yù)算管理中，每日都是觸碰那樣這樣的難題。上年有倆家房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商搞的一個協(xié)議書，這一協(xié)議書發(fā)生什么問題呢？彼此是一種土地資源買賣合同，A企業(yè)承諾把土地資源賣給B企業(yè)，合同書的數(shù)額是一個億，合同簽訂一周以內(nèi)，B企業(yè)要付款五千萬，合同簽訂三個月，A企業(yè)要把土地權(quán)屬變動到B企業(yè)，隨后B企業(yè)再付款尾款，合同書內(nèi)容就那么幾個。可是合同簽訂之后，B企業(yè)依照合同書的承諾，在七個工作中日以內(nèi)，把錢交給A企業(yè)了，可是到合同簽訂三個月之中，A企業(yè)并沒有把土地使用權(quán)證產(chǎn)權(quán)過戶到B企業(yè)戶下，她們原先簽訂合同前，沒有考慮到土地轉(zhuǎn)讓全過程中遭遇的法律糾紛。合同簽訂完之后，A公司把土地資源產(chǎn)權(quán)過戶到B企業(yè)戶下，要賠償很多的稅金，那樣彼此就逐漸踢皮球了。依照合同書，三個月A公司就需要把土地資源產(chǎn)權(quán)過戶到B公司戶下，可是A公司一直沒有產(chǎn)權(quán)過戶，之后拖到一年上下了，A企業(yè)都沒有把土地資源產(chǎn)權(quán)過戶到B企業(yè)，B企業(yè)此外的五千萬都沒有付過A企業(yè)，就造成了非常大的矛盾，也負責(zé)了一個風(fēng)險性，說那樣的話，彼此就不愿為這種事兒翻臉臉，彼此就商談這一合同書不會再實行了。彼此又簽署了一個合同補充協(xié)議，大家做為B企業(yè)的稅務(wù)咨詢顧問，第一個協(xié)議書大家沒有看，等他簽署合同補充協(xié)議的情況下，我們都是B企業(yè)的稅務(wù)咨詢顧問，她們簽署合同補充協(xié)議的情況下，彼此是那么承諾的。第一原合同書廢止了，不會再起效了。A公司要退還B公司交的五千萬，與此同時彼此又承諾A企業(yè)不僅退回五千萬，再付款五千萬，還需要向B企業(yè)支付資產(chǎn)占據(jù)費三百萬。由于B公司在一年以前，就把錢交給A公司，B公司相當(dāng)于把錢出借了A企業(yè)，我已經(jīng)預(yù)付款了五千萬了，我的資產(chǎn)也是有費用的，B企業(yè)的五千萬很有可能是以銀行貸款的，也有可能從其他地區(qū)借的，也是有可能是隨意資產(chǎn)，可是我的資產(chǎn)在A企業(yè)的帳上呆了一年了，你應(yīng)該付大家公司資金占用費三百萬，彼此的協(xié)議就過期了，這一就達成共識了。大家那時候見到合同補充協(xié)議的情況下，就意識到一個難題，B公司在接到三百萬資金占用費的環(huán)節(jié)中，B企業(yè)要遭遇2個納稅問題，它要扣除的是資金占用費，要擔(dān)負增值稅的繳稅責(zé)任，相當(dāng)于你將資產(chǎn)出借了A企業(yè)，你繳納的借款利率，相當(dāng)于你給予了運營勞務(wù)公司，也是增值稅的繳稅責(zé)任，大家運營勞務(wù)公司也包含公司，不僅僅是金融機構(gòu)，包含公司把錢出借此外一個企業(yè)，假如你扣除貸款利息得話，還需要繳稅。

　　第二，你收到了資金占用費，還需要交所得稅，2個繳稅責(zé)任，流轉(zhuǎn)稅的繳稅責(zé)任和企業(yè)所得稅的繳稅責(zé)任是一起具有的。大家做為B企業(yè)的稅務(wù)咨詢顧問，我講，我認(rèn)為你那樣描述不太好，為何不太好呢？這三百萬，你能了解成你將賬款出借了A企業(yè)，隨后扣除的資金占用費，我們這一方覺得，你這三百萬很有可能更偏向于什么？是由于你們的合同書關(guān)聯(lián)，是你們交易土地資源的合同書關(guān)聯(lián)沒法實行。沒法實行的原因是什么呢？是A企業(yè)沒法將土地資源變動到B企業(yè)戶下，是由于A企業(yè)毀約，我認(rèn)為三百萬不僅僅是資金占用費的難題。你們2個公司覺得他占據(jù)了資產(chǎn)，而繳納的資金占用費。我更感覺特性是另一方毀約，我認(rèn)為應(yīng)該是歸屬于合同違約金的范圍。我們在合同補充協(xié)議之中該怎么簽?zāi)?？A企業(yè)要付款B企業(yè)合同違約金三百萬，是由于你毀約造成 了我的資產(chǎn)你一直在變向應(yīng)用，這三百萬是給B企業(yè)產(chǎn)生的一種損害，所以說，A公司要付款B公司合同違約金。當(dāng)B企業(yè)接到合同違約金還交不繳稅？不交，合同違約金是不屬于增值稅的勞務(wù)公司的，是由于另一方毀約，增值稅的繳稅責(zé)任和附加稅稅率的繳稅責(zé)任此后就解決了。

　　推而廣之，上星期我們在大連市的房產(chǎn)房地產(chǎn)商問起一個難題，我們在賣房子貸款逾期拿房了，大家交給另一方的合同違約金能夠在所得稅中扣減？我貸款逾期拿房我向買房者付款的賠償費，能不能在所得稅中扣減？是還可以的，大家隨著填補一條，A公司假如向B企業(yè)支付合同違約金三百萬，這一合同違約金能不能在A公司的企業(yè)所得稅中扣減？能夠，這是由于法律事實產(chǎn)生的，包含剛剛的貸款逾期拿房所支出的合同違約金，彼此全是有民事權(quán)利的非法人組織，全是能夠在企業(yè)所得稅中減除的。大伙兒一定要把握這種基本，一方要付款另一方賠償金，或是民事判決的花費，全是能夠在所得稅中減除的。可是哪些不許扣減呢？例如行政許可不許扣減，例如含有處罰、罰款是不許扣減的，例如行政機關(guān)對公司開展懲罰了，如果是2個經(jīng)濟發(fā)展行為主體根據(jù)簽署一定的合同書，事實上是還可以在企業(yè)所得稅中減除的，這一我們也順帶了解一下。

　　換句話說大家公司在開展申報納稅的業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)中，要每時每刻面對著繳稅的法律糾紛，有的情況下大家公司要精確把握人們的稅費的有關(guān)法律法規(guī)，使大家公司實際上面對的稅款難題加以解決。大家每日會接納許多很多的了解難題，這種資詢難題基本都是大家公司碰到的一些難題，或是在查帳的環(huán)節(jié)中，碰到如此這樣的難題。前一段時間大家有一家公司，也是一個房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商，恰好稅務(wù)局在公司查帳，查帳查出來什么問題？企業(yè)給企業(yè)的老總、經(jīng)理購買了一些高爾夫球會館的VIP卡，這一VIP卡偏貴的，很有可能要幾百萬。這一稅務(wù)行政機關(guān)在檢測的情況下就發(fā)覺了，企業(yè)為公司的官員購買了VIP卡，所支出的成本是不是能夠在所得稅中扣減，這一就造成了異議了。

　　稅務(wù)行政機關(guān)覺得，你給大家管理層購買了高爾夫球vip會員資質(zhì)，是供管理層游戲娛樂的花費，不屬于企業(yè)相關(guān)的成本，不許扣減。并且稅務(wù)行政機關(guān)講了，我不僅不許扣減，我要征你的個人所得稅，相當(dāng)于企業(yè)給本人付款了一定的花費，因此 這一企業(yè)的財務(wù)經(jīng)理幫我通電話，究竟能否扣減？我給公司老板買的俱樂部隊的VIP卡，能不能在我的個人所得稅中扣減？我自己覺得這種事兒，第一，稅務(wù)行政機關(guān)講的大道理，我覺得有一定的大道理，為什么有一定的大道理？由于稅收法律講了，公司產(chǎn)生的成本和有關(guān)開支要和公司密切相關(guān)，你為管理層買的VIP卡，是供本人解悶和游戲娛樂得話，稅款不許扣減，是有法律法規(guī)的。例如一個公司為此外一個公司貸款擔(dān)保，此外一個公司擔(dān)負不了了，你需要擔(dān)負法律法規(guī)貸款擔(dān)保損害。你是一個貸款擔(dān)保損害，你沒有獲得相應(yīng)的盈利，這一就無法在企業(yè)所得稅中扣減。假如你成本費的開支沒有與你所得稅密切相關(guān)得話，不允許在企業(yè)所得稅中扣減。

　　之后這個企業(yè)又讓我通電話，趙老師我給你說，我們都是賣別墅的，大家買VIP卡非常大的水平上，并不是讓老總、經(jīng)理去游戲娛樂、解悶。那樣的話可以跟稅務(wù)行政機關(guān)那樣的溝通交流，稅務(wù)行政機關(guān)不許你扣減，是覺得你這也是給本人選購的高端休閑娛樂會所，是供消費的，不許扣減。我說你得給予一些相應(yīng)的直接證據(jù)，你跟稅務(wù)行政機關(guān)的有關(guān)工作人員進一步的溝通交流，大家企業(yè)選購VIP卡，是咱們企業(yè)營銷策略的關(guān)鍵構(gòu)成部分，為什么說是至關(guān)重要的戰(zhàn)略性構(gòu)成部分呢？大家的消費人群，高爾夫球的VIP卡全是大家獨棟別墅的選購人群，使我們企業(yè)的管理層變成高爾夫球vip會員資質(zhì)，使她們有互相溝通交流建議的地區(qū)，就是我市場開拓的一部分，理當(dāng)就是我消費的一部分。