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　　看頭：房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)進(jìn)度較長，關(guān)鍵包含項(xiàng)目立項(xiàng)階段、設(shè)計(jì)規(guī)劃階段、股權(quán)融資階段、土地資源獲得階段、拆遷補(bǔ)償安置階段、建設(shè)工程階段、預(yù)購階段、市場銷售階段、租賃階段，新項(xiàng)目結(jié)算階段。各階段涉及到的稅收關(guān)鍵有所得稅、土地增值稅、增值稅、土地稅、合同印花稅、房產(chǎn)契稅。因?yàn)樾马?xiàng)目的稅務(wù)成本費(fèi)會影響到工程項(xiàng)目的回報(bào)率，而稅務(wù)事宜自始至終圍繞在其中，因而有效把控稅款費(fèi)用是減少公司成本費(fèi)用的重要一環(huán)，必須對房產(chǎn)開發(fā)階段涉及到的一些稅務(wù)難題及改進(jìn)和籌劃機(jī)遇開展匯總，把握住一些稅務(wù)籌劃機(jī)遇，能夠更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊發(fā)展趨勢制訂戰(zhàn)略整體規(guī)劃。

　　一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段

　　許多公司在做整體規(guī)劃及向相關(guān)部門審批時(shí)，都未考慮到根據(jù)有效配搭項(xiàng)目立項(xiàng)來適度減低公司的潛在性稅賦。公司對同一新項(xiàng)目很有可能與此同時(shí)或分期付款、系統(tǒng)分區(qū)開發(fā)設(shè)計(jì)不一樣種類的房地產(chǎn)，有獨(dú)棟別墅、花園洋房、商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理或普通住房等，她們的增值率和相對應(yīng)的稅賦會各有不同。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且試蚁嚓P(guān)單位審核的房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目為公司開展結(jié)算，針對分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)的新項(xiàng)目，以分期付款新項(xiàng)目為企業(yè)結(jié)算。若公司以分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)的獨(dú)棟別墅、花園洋房、商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理來各自項(xiàng)目立項(xiàng)，只有按這種分期付款新項(xiàng)目為企業(yè)結(jié)算?？墒?，若公司對不一樣增值率的房子以一個新項(xiàng)目或同一期來項(xiàng)目立項(xiàng)并經(jīng)準(zhǔn)許，則可按一個新項(xiàng)目或同一期新項(xiàng)目的總體增值率來開展土地增值稅結(jié)算。若總體增值率小于某些房地產(chǎn)業(yè)的增值率，那麼公司的土地增值稅的具體稅賦很有可能會有些減少。（操作實(shí)務(wù)中，不一樣的地域?qū)嶋H操作有差別，要實(shí)際向本地地稅局單位掌握清晰）

　　公司在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，就應(yīng)提前考慮到工程項(xiàng)目的具體情況和有關(guān)危害，挑選一個較好的方法來項(xiàng)目立項(xiàng)。那樣公司就可以有效減少土地增值稅的稅賦，為公司提供一定的社會經(jīng)濟(jì)權(quán)益。這是一個不錯的稅務(wù)籌劃機(jī)遇。

　　二、股權(quán)融資階段

　　公司資金短缺能夠從其關(guān)聯(lián)企業(yè)股權(quán)融資。如從關(guān)聯(lián)企業(yè)獲得的借款金額極大，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的要求，公司從其關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行的債務(wù)性投資的利息費(fèi)用有額度，超過規(guī)范規(guī)范的利率很有可能不可抵扣；與此同時(shí)，依據(jù)土地增值稅的要求，不可以給予金融企業(yè)證實(shí)的利息費(fèi)用有額度，因而，一部分貸款利息很有可能不可做為扣減新項(xiàng)目。

　　公司應(yīng)事先與稅務(wù)行政機(jī)關(guān)溝通交流，確立關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款利率可扣減額度，進(jìn)而確立最好關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款金額，盡可能使關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款利率都能抵扣。這都能夠經(jīng)過調(diào)節(jié)企業(yè)融資構(gòu)架、調(diào)節(jié)公司間資產(chǎn)通融的計(jì)劃來做到。

　　如公司向關(guān)聯(lián)企業(yè)付款的利率高于當(dāng)期金融企業(yè)的銀行貸款利率，依據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的要求，向非金融企業(yè)貸款的利息費(fèi)用，不超過依照金融機(jī)構(gòu)當(dāng)期類似貸款利息計(jì)算出來的金額一部分準(zhǔn)許扣減。因而，超出當(dāng)期金融企業(yè)銀行貸款利率的利率不可在抵扣。依據(jù)土地增值稅的要求，不可以給予金融企業(yè)證實(shí)的利息費(fèi)用是有額度的，因而一部分貸款利息很有可能不可做為扣減新項(xiàng)目。針對超出貸款年限的利率一部分在預(yù)估土地增值稅時(shí)亦不允許扣減。

　　為防止關(guān)聯(lián)企業(yè)過高的利息費(fèi)用和利息費(fèi)用在稅賦領(lǐng)域的不良危害，公司可考量按當(dāng)期金融企業(yè)類似銀行貸款利率來分配集團(tuán)公司內(nèi)資金借貸。

　　若公司是免費(fèi)應(yīng)用關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款，公司做為籌集資金方?jīng)]有相對的利息費(fèi)用，那麼便會虛報(bào)盈利；借出去方的利息支出也無法在抵扣，可能造成 雙向征繳所得稅。

　　公司應(yīng)審批現(xiàn)階段集團(tuán)公司內(nèi)關(guān)聯(lián)方交易的價(jià)格現(xiàn)行政策，改進(jìn)不科學(xué)的地區(qū)，并為此制訂科學(xué)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與此同時(shí)依據(jù)稅務(wù)要求提前準(zhǔn)備有關(guān)證明材料。

　　三、土地資源獲得階段

　?。ㄒ唬┕疽晕覈D(zhuǎn)讓形式獲得土地資源

　　在其他應(yīng)付款獲得國有制土地使用權(quán)證時(shí)，沒有立即獲得我國土地規(guī)劃單位開具的土地出讓收款憑證的，依據(jù)要求，扣減獲得土地使用權(quán)證所付款的額度、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本，花費(fèi)及出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅費(fèi)，須出示合理合法有效的憑據(jù)；不可以出示合理合法有效的憑據(jù)的，不予以扣減。

　　公司解決不屬于預(yù)收賬款特性的數(shù)額轉(zhuǎn)到相對性應(yīng)項(xiàng)目成本、花費(fèi)學(xué)科計(jì)算并在協(xié)議中承諾給予合理合法憑據(jù)的限期。那樣可防止一些沒必要的稅務(wù)不便。

　　針對公司未在承諾的時(shí)間內(nèi)開展土地規(guī)劃而支出的土地閑置費(fèi)，在預(yù)估所得稅時(shí)，土地閑置費(fèi)能不能扣減，新的公司企業(yè)所得稅法和原外資企業(yè)的稅務(wù)要求未對于此事作有關(guān)要求，應(yīng)向有關(guān)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定有關(guān)稅務(wù)解決方式。該土地閑置費(fèi)不屬于按國家統(tǒng)一要求繳納的相關(guān)花費(fèi)，因而，在預(yù)估土地增值稅時(shí)不可以從應(yīng)稅收入中扣減。

　　公司應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)新項(xiàng)目研發(fā)的管理方法，盡可能在承諾的時(shí)間內(nèi)開展開發(fā)設(shè)計(jì)；若確實(shí)需推遲，應(yīng)盡快與有關(guān)政府機(jī)構(gòu)商議，爭得免減土地閑置費(fèi)，并與稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定有關(guān)稅務(wù)解決方式。

　　公司未按照規(guī)定時(shí)間付款土地出讓而交納的稅款滯納金，在預(yù)估所得稅時(shí)有可能會被視作與獲得工資沒有關(guān)系的開支而不可扣減。此外，此稅款滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一要求繳納的相關(guān)花費(fèi)，因而測算土地增值稅時(shí)也無法從應(yīng)稅收入中扣減。

　　公司應(yīng)提升資金分配。按照規(guī)定時(shí)間付款土地出讓，假如的確需推遲，應(yīng)盡快與有關(guān)政府機(jī)構(gòu)商議，爭得免減稅款滯納金。

　?。ǘ┮载?cái)產(chǎn)回收方法獲得土地資源

　　具體中在財(cái)產(chǎn)購買時(shí)，存有具體成交價(jià)很有可能與有關(guān)憑據(jù)價(jià)錢差異的狀況。因?yàn)橛嘘P(guān)憑據(jù)沒有體現(xiàn)真正成交價(jià)，依據(jù)《稅收征收管理法》要求，經(jīng)營者、義務(wù)人虛構(gòu)虛報(bào)計(jì)稅基礎(chǔ)的，由稅務(wù)行政機(jī)關(guān)勒令期限糾正，處以五萬元下列的處罰。

　　公司應(yīng)按具體成交價(jià)來簽訂有關(guān)轉(zhuǎn)讓合同和索要合理合法有效的憑據(jù)，以減少公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性。

　　四、拆遷補(bǔ)償安置階段

　　在拆遷補(bǔ)償安置階段，動遷花費(fèi)支付憑證一般為被拆遷方簽定的收條或京東白條。這種收條或京東白條不屬正規(guī)合理的憑據(jù)，依據(jù)《發(fā)票管理辦法》要求，不符合要求的稅票，不可做為會計(jì)報(bào)銷憑證。

　　公司最好是授權(quán)委托獲得房屋拆遷補(bǔ)償職業(yè)資格證的企業(yè)動遷，并向其索要合理合法合理的憑據(jù)。

　　五、建設(shè)工程階段

　　在建設(shè)工程階段若與關(guān)聯(lián)企業(yè)簽署的工程預(yù)算高過本地銷售市場規(guī)范，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的要求，公司與其說關(guān)聯(lián)企業(yè)兩者之間的工作來往，不符單獨(dú)標(biāo)準(zhǔn)而降低公司或是其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)繳稅收益或是收入額的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利依照有效辦法調(diào)節(jié)。依據(jù)企業(yè)所得稅法要求，房產(chǎn)開發(fā)公司申請辦理土地增值稅清算所附贈的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本中各種成本的憑據(jù)或材料不符結(jié)算規(guī)定或虛假的，地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可參考本地基本建設(shè)工程預(yù)算管理方法單位發(fā)布的建工工程造價(jià)預(yù)算定額材料，融合建筑結(jié)構(gòu)、主要用途、區(qū)位優(yōu)勢等要素，核準(zhǔn)以上項(xiàng)目成本的公司總面積額度規(guī)范，并據(jù)以測算扣減。

　　公司應(yīng)審批現(xiàn)階段集團(tuán)公司內(nèi)關(guān)聯(lián)方交易的價(jià)格現(xiàn)行政策，改進(jìn)不科學(xué)的地區(qū)，并為此制訂科學(xué)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與此同時(shí)依據(jù)稅務(wù)要求提前準(zhǔn)備有關(guān)證明材料。

　　六、預(yù)購階段

　　公司有時(shí)候未對獲得的預(yù)購收益開展核實(shí)和開展有關(guān)稅務(wù)申請，依據(jù)要求，對預(yù)購收益，應(yīng)按預(yù)估利潤率計(jì)算出預(yù)估銷售毛利，記入資產(chǎn)總額預(yù)繳稅款所得稅。依據(jù)要求，可對研發(fā)公司在新項(xiàng)目所有工程結(jié)算前出讓房地產(chǎn)業(yè)獲得的收益預(yù)征土地增值稅。對預(yù)購收益亦須交納增值稅以及額外。

　　公司應(yīng)立即就新項(xiàng)目預(yù)購收益向負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。

　　七、市場銷售階段

　　公司針對樣板間的裝修預(yù)算常記入勞務(wù)成本，而不計(jì)入人項(xiàng)目成本，導(dǎo)致項(xiàng)目成本降低。依據(jù)要求，開發(fā)設(shè)計(jì)公司修建的房屋出售部（接待辦）和樣板間的裝修預(yù)算，不管金額尺寸，均應(yīng)記入其修建成本費(fèi)。

　　公司可將樣板間的裝修預(yù)算做為開發(fā)設(shè)計(jì)成本計(jì)算，在預(yù)估所得稅時(shí)項(xiàng)目成本是可所有抵扣的，與此同時(shí)向負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定土地增值稅的正確處理方式。

　　公司為激勵小區(qū)業(yè)主詳細(xì)介紹樓盤銷售，以替小區(qū)業(yè)主付款物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)一定的物業(yè)管理費(fèi)用做為酬勞，但未獲得物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的稅票不可做為花費(fèi)稅前列支的憑據(jù)，依據(jù)要求，未按照規(guī)定獲得專用發(fā)票的花費(fèi)，不可以在所得稅抵扣?？蹨p獲得土地使用權(quán)證所付款的額度、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本、花費(fèi)及出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅費(fèi)，須出示合理合法有效的憑據(jù)；不可以出示合理合法有效的憑據(jù)的，不予以扣減。若小區(qū)業(yè)主獲得的勞務(wù)報(bào)酬所得超出一定規(guī)范，公司做為義務(wù)人需代小區(qū)業(yè)主繳納她們的個人所得稅。

　　公司應(yīng)立即向物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)索要稅票和代承擔(dān)繳稅責(zé)任的小區(qū)業(yè)主繳納有關(guān)的個人所得稅。

　　八、租賃階段

　　操作實(shí)務(wù)含有的公司將人防設(shè)備做為停車位供小區(qū)業(yè)主應(yīng)用，并與客戶簽署停車位所有權(quán)買賣協(xié)議扣除服務(wù)費(fèi)，確定為銷售額。不管銷售額或房租收益，公司都必須交納所得稅，對公司最后的公司企業(yè)所得稅稅負(fù)危害并不大。可是，因?yàn)槿朔涝O(shè)備不能售賣，買賣的本質(zhì)為租賃，（1）若確定為房租收益，按租用限期來分期確定房租收益，在合同簽訂當(dāng)初，房租相匹配的公司企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對性小于確定銷售額所相對應(yīng)的公司企業(yè)所得稅稅負(fù)；（2）若確定為銷售額，在預(yù)估土地增值稅時(shí)，很有可能會被看作應(yīng)稅收入；而做為房租收入確認(rèn)，則不需交納土地增值稅。

　　公司應(yīng)將買賣協(xié)議改成租賃協(xié)議，防止稅務(wù)行政機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房地產(chǎn)銷售來征繳所得稅。

　　九、新項(xiàng)目結(jié)算階段

　　在新項(xiàng)目結(jié)算階段對一些與別的“期”共享資源的公用服務(wù)設(shè)施的修建花費(fèi)，很有可能在該“期”開展清理時(shí)，仍未開始修建，公司會沖減這一部分花費(fèi)。對這一部分預(yù)提費(fèi)用在預(yù)估所得稅和土地增值稅時(shí)一般不可以扣減。

　　公司在作新項(xiàng)目研發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮到土地增值稅的結(jié)算時(shí)段，分配有關(guān)工程項(xiàng)目。對后建的工程項(xiàng)目，公司可與負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)商議在最后結(jié)款時(shí)，按新項(xiàng)目（期）來再次測算土地增值稅的稅賦，多退少補(bǔ)。