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　　房地產(chǎn)開發(fā)商是處于一個(gè)十分獨(dú)特的領(lǐng)域，全部運(yùn)營緊緊圍繞著項(xiàng)目推進(jìn)和執(zhí)行，全部繳稅管理方法及稅款籌劃也需要緊緊圍繞新項(xiàng)目開展?，F(xiàn)將新項(xiàng)目繳稅籌劃總體構(gòu)思實(shí)現(xiàn)剖析，期待具有開誠布公功效。

　　一、繳稅管理方法與稅款籌劃的基本要素與道德底線

　　房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是國有制房地產(chǎn)公司和上市企業(yè)，繳稅管理方法和籌劃的基本要素是合理合法、有效，全部的策略與計(jì)劃方案不可以違反稅收法律和有關(guān)法律法規(guī)，與此同時(shí)全部構(gòu)思和計(jì)劃方案務(wù)必圍繞生產(chǎn)經(jīng)營，具有運(yùn)營上的合理化，不可以自圓其說的基本思路和計(jì)劃方案沒有任何的使用價(jià)值。

　　大家提煉建筑項(xiàng)目繳稅管理方法和籌劃的五大類關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：設(shè)計(jì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；費(fèi)用預(yù)算環(huán)節(jié)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；計(jì)算環(huán)節(jié)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；竣工規(guī)范的設(shè)計(jì)方案連接點(diǎn)；工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　二、設(shè)計(jì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

　　依據(jù)土地增值稅要求，普通住房在土增結(jié)算中增值率不超過20%的情形下，能夠享有免稅土地增值稅政策優(yōu)惠，在總體銷售額中花園洋房占據(jù)45%，那麼在設(shè)計(jì)，定義清楚普通住房和別的商住樓的界線，能夠在中后期加倍努力享有普通住房特惠。

　　三、費(fèi)用預(yù)算連接點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

　　建筑項(xiàng)目管理的核心是成本管理，繳稅管理方法都不除外。因?yàn)榻ㄖ?xiàng)目繳稅分成竣工前和竣工后兩大環(huán)節(jié)，繳稅方式徹底不一樣，因而需要在進(jìn)行就預(yù)計(jì)最后竣工后的結(jié)果。落實(shí)措施連接點(diǎn)如下所示：

　　1、搞好基本計(jì)算

　　依據(jù)具體情況，融合成本費(fèi)工程造價(jià)狀況、收益預(yù)計(jì)狀況做出基本費(fèi)用預(yù)算，針對以后新項(xiàng)目的最后稅賦狀況和收益狀況開展盡量詳細(xì)的計(jì)算，發(fā)現(xiàn)問題，保證心里有數(shù)。

　　2、對于情況開展調(diào)節(jié)

　　尋找費(fèi)用預(yù)算中看到的難題，早期能夠調(diào)節(jié)的立刻調(diào)節(jié)，必須中后期逐漸實(shí)行的也需要搞好方案，盡可能打余量，切勿產(chǎn)生后生澀調(diào)節(jié)。

　　3、執(zhí)行全過程動(dòng)態(tài)管理

　　費(fèi)用預(yù)算并不是死的，是一個(gè)動(dòng)態(tài)管理全過程，費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行中按照具體情況的變化，如銷售額和價(jià)錢轉(zhuǎn)變，成本費(fèi)狀況變化，花費(fèi)狀況變化等實(shí)現(xiàn)日常動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，保證在費(fèi)用預(yù)算具體指導(dǎo)下完成財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)性可控性，繳稅的節(jié)奏感可控性，進(jìn)而執(zhí)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和繳稅管理方法。

　　四、計(jì)算環(huán)節(jié)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

　　計(jì)算是全部繳稅管理方法和籌劃的最關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是風(fēng)險(xiǎn)管控的最重要環(huán)節(jié)，實(shí)際可考量下列構(gòu)思：

　　1、成本核算架構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)健全

　　根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅收法律規(guī)定構(gòu)建成本核算架構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算機(jī)制和步驟，保證 會(huì)計(jì)可以將風(fēng)險(xiǎn)性消化吸收在日常工作上。

　　2、成本費(fèi)直接證據(jù)傳動(dòng)鏈條的標(biāo)準(zhǔn)健全

　　稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對待公司，沒法上溯到事情產(chǎn)生本期，只有根據(jù)公司財(cái)務(wù)的舉證傳動(dòng)鏈條開展分辨，以成本費(fèi)為例子：

　　——合同書簽定要重視行為主體、標(biāo)底、稅票、價(jià)格、毀約、時(shí)間等稅收條文的風(fēng)險(xiǎn)性；

　　——付款賬款要關(guān)心三流合一標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)和階段的風(fēng)險(xiǎn)管控；

　　——稅票獲得應(yīng)關(guān)心發(fā)票種類、獲得時(shí)間、真?zhèn)舞b別；

　　——進(jìn)展工程驗(yàn)收應(yīng)關(guān)心有關(guān)竣工驗(yàn)收材料、多方簽名、申請流程；

　　——決算報(bào)告應(yīng)關(guān)心同合同書的關(guān)系，增加量的合理化。

　　3、成本費(fèi)平攤的訣竅與籌劃

　　不一樣商圈中間成本費(fèi)假如平分，非常容易造成 土地增值稅的多交，假如在普通住房和別的商住樓中間開展科學(xué)合理分派，會(huì)有效的減少土地資源增值稅稅負(fù)率。

　　五、竣工規(guī)范的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

　　竣工連接點(diǎn)是建筑項(xiàng)目繳稅的分界點(diǎn)，竣工前基本上是預(yù)征，竣工后將遭遇結(jié)算，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)針對竣工的把控十分比較敏感，公司經(jīng)常發(fā)生出錯(cuò)。

　　大家的提議是，在合理合法有效的情形下，盡可能將竣工規(guī)范合理延遲，為公司成本計(jì)算和單據(jù)得到留夠時(shí)間，防止在提前準(zhǔn)備不夠狀況下遭遇稅務(wù)行政機(jī)關(guān)結(jié)算。例如，工程驗(yàn)收和拿房的時(shí)間范圍盡可能不必放到年底，今年初一定好于年底。

　　六、工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

　　成本費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)商稅賦最重要的影響因素，在工資一致的情形下，成本費(fèi)與此同時(shí)危害所得稅、土地增值稅和所得稅的交納。搞好成本管理的核心內(nèi)容是掌握成本費(fèi)平衡管理方法，怎樣保證成本費(fèi)、收益的均衡是重要，這一點(diǎn)必須前邊所講的成本管理來相互配合，乃至必須相應(yīng)的關(guān)聯(lián)企業(yè)來相互配合，落實(shí)措施幅度和實(shí)際效果依據(jù)公司實(shí)際情況而定。

　　各家企業(yè)實(shí)際新項(xiàng)目狀況、內(nèi)控管理狀況、企業(yè)管理層念頭和詳盡信息均不一樣，但繳稅籌劃的構(gòu)思如出一轍，以上內(nèi)容僅做開誠布公，期待能協(xié)助財(cái)會(huì)人員理清思路，應(yīng)對稅款籌劃成竹在胸。