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與其它行業(yè)對比，房地產(chǎn)開發(fā)商除了要交納流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅之外，還需要此外交納一個土地增值稅，而土地增值稅的最高征收率可以達到60%，那也是房地產(chǎn)行業(yè)稅賦特別重的原因之一。

據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)商成本構(gòu)成中，稅收成本僅次土地價格和建安費，位居第三大成本費。在預(yù)征環(huán)節(jié)，各項稅賦已超銷售額的8%～12%；項目結(jié)束開展結(jié)算，則廣泛達到15%～25%，一線城市會超過25%之上。怎樣降低稅負，而且操縱相對應(yīng)的風(fēng)險？這需要房地產(chǎn)開發(fā)商在稅款籌劃上多下功夫。

對于房企來說，傳統(tǒng)的稅款籌劃集中在土地增值稅上，土地增值稅籌劃的總體思路是，下降增值率從而減少投入產(chǎn)出率，以達到少繳乃至不繳土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方式關(guān)鍵有以下幾種：

（1）運用零界點

依照稅法規(guī)定，經(jīng)營者修建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅售賣，增值率未超過扣除項目金額的20%時，免稅土地增值稅。從繳稅籌劃的角度考慮，公司可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因投入產(chǎn)出率稍高于個稅起征點而造成稅賦的增加。

因為土地增值稅可用四級超率超額累進稅率，當(dāng)投入產(chǎn)出率超出50%、100%、200%時，便會可用更高的征收率。企業(yè)可以運用土地增值稅的零界點開展籌劃，防止出現(xiàn)可用更高一級征收率的情況。

（2）收益分散化

針對包括裝修和有關(guān)機器設(shè)備的房屋，可以選擇將合同書分兩次簽署。最先和客戶簽署毛壞房買賣合同，之后和客戶簽署安裝設(shè)備及其房屋裝修合同。通過這樣處理，房地產(chǎn)開發(fā)商僅就毛壞房買賣合同交納土地增值稅，從而達到避稅的目的。

（3）挑選適度的利息扣減方式

房地產(chǎn)開發(fā)商貸款利息扣除的額度分為兩種狀況，一種是在銀行業(yè)類似逾期貸款利率的程度內(nèi)按實扣減，另一種是按稅法規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)成本的10%之內(nèi)扣減。這幾種扣減方式為企業(yè)進行稅款籌劃帶來了室內(nèi)空間，公司可根據(jù)自身具體情況，挑選較高的一種開展扣減。

（4）代收費用劃入房子價格

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，會替代相關(guān)單位或單位扣除一些價外費用，例如煤氣管道初裝費、有線數(shù)字電視初裝費、物業(yè)管理費用以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產(chǎn)開發(fā)商扣除，后由房地產(chǎn)開發(fā)商按照規(guī)定轉(zhuǎn)交到委托單位，有些房地產(chǎn)開發(fā)商還會繼續(xù)因而然而有盈余。針對代收費用有兩種處理辦法，第一種是將代收費用記入房子價格中往購方一并扣除；第二種是在房子價格以外獨立扣除。是不是將代收費用記入房子價格針對測算土地增值稅的增值率不會產(chǎn)生危害，但是會危害房產(chǎn)開發(fā)的成本費用，也就會影響適用的投入產(chǎn)出率，進而影響土地增值稅的稅款。公司運用這一規(guī)定可以進行稅款籌劃，挑選第一種處理方法。

（5）提升扣除項目額度

在市場可以接受的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取適度增加公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入，改進小區(qū)環(huán)境，提升室內(nèi)裝修級別，以增加扣除項目額度，從而使投入產(chǎn)出率減少。投入的成本費能通過提升市場價獲得賠償，擴大公共基礎(chǔ)設(shè)施資金投入還能夠提升產(chǎn)品的競爭能力，擴張市場影響力，可謂一舉多得。要注意的是提升扣除項目額度并不等于虛開發(fā)票建安發(fā)票虛增成本，虛開發(fā)票建安發(fā)票歸屬于偷稅漏稅罪的行為。

（6）花費遷移、增加項目成本

企業(yè)會計制度對房地產(chǎn)開發(fā)商的“期間費用”、“營業(yè)費用”和工程項目的“開發(fā)設(shè)計間接成本”并沒有嚴(yán)格定義。在實際業(yè)務(wù)中，開發(fā)項目的行政工作、服務(wù)支持、服務(wù)保障等也無法與總公司的業(yè)務(wù)迥然分離，有一些費用的稅前列支處于成本費用與開發(fā)費用中間。企業(yè)在組織機構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項目歪斜，把能劃入開發(fā)項目的人員盡可能列入開發(fā)項目編寫，把公司總部和開發(fā)項目混和應(yīng)用的設(shè)備劃入開發(fā)項目應(yīng)用。這種把本應(yīng)當(dāng)由期內(nèi)費用列支的費用記入了開發(fā)設(shè)計間接成本，加大的修建成本費用，會帶來1.3倍（1 20% 10%）的扣減額度，從而降低增值率和投入產(chǎn)出率。

（7）成本核算對象籌劃

房產(chǎn)公司在一起開發(fā)設(shè)計好幾處房地產(chǎn)業(yè)時，能夠各自計算，還可以合拼計算，兩種方式所繳納的稅款是不同的，這個就為企業(yè)挑選核算方式帶來了稅款籌劃的空間。一般來講，合拼核算的稅收利益大一些，卻也存有各自計算更有利的情況。具體來講，對同一地址、結(jié)構(gòu)特征同樣的群體開發(fā)項目，假如動工、竣工時間貼近，又由同一施工人員工程施工，能夠合并為一個成本核算對象。對某些規(guī)模較大、施工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定地區(qū)或部分，區(qū)劃成本核算對象。

（8）運用合作建房

依照稅法規(guī)定，針對一方出地，一方出資產(chǎn)，彼此合作建房，建成后按比例分配分床自用的，暫免征繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可靈活運用此項現(xiàn)行政策，挑選合作建房的方式進行項目開發(fā)。

（9）運用代建房子

代建房子指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)設(shè)計結(jié)束后向客戶收代替建收入的個人行為。房地產(chǎn)開發(fā)商如果有代建房子業(yè)務(wù)流程，其收益歸屬于勞務(wù)收入特性，不屬土地增值稅的征稅對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房子方法緩解稅賦，但前提是在開發(fā)之初就能明確終端用戶，推行定向開發(fā)。

（10）在合理合法的前提下推遲土地資源增值稅清算時段

房產(chǎn)公司可適當(dāng)與負責(zé)人地方稅務(wù)局溝通交流，盡量推遲土地資源增值稅清算時段，或更換稅賦相對性較輕的項目進行結(jié)算；對能采取以預(yù)征代結(jié)算的項目，應(yīng)主動爭取以預(yù)征代結(jié)算。

華稅侓師覺得，房地產(chǎn)開發(fā)商要想做好稅務(wù)籌劃，不能僅僅考慮到傳統(tǒng)的籌劃方式，由于傳統(tǒng)式方式主要集中在開發(fā)設(shè)計公司內(nèi)部開展籌劃，籌劃的空間、方式、實際效果都非常有限。

要做好籌劃就需要將簡單問題復(fù)雜，總體思路是拓寬顧客價值，多造“關(guān)聯(lián)企業(yè)”，將盈利向產(chǎn)業(yè)鏈拓展。房地產(chǎn)開發(fā)商可以在外場多塑造好多個“關(guān)聯(lián)企業(yè)”，這種關(guān)聯(lián)企業(yè)有的可能在稅賦較低的地域，如組建的園林工程公司坐落于高新科技科技園，是國家重點幫扶的高新技術(shù)企業(yè)，其公司所得稅率可可用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享有相應(yīng)的稅收政策，如建立一個新的廣告公司或咨詢管理類公司，利用其企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策，將服務(wù)費、代理費用、宣傳費、服務(wù)費、業(yè)務(wù)費向其導(dǎo)出；有的可能有虧損的狀況，如回收一個當(dāng)初虧本嚴(yán)重的公司，開展所得稅的稅收抵免。通過之上實際操作以后，再利用這種關(guān)聯(lián)企業(yè)與原來的核心企業(yè)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)方交易，運用價格的高與低開展轉(zhuǎn)讓定價，人為因素地創(chuàng)造出避稅室內(nèi)空間來。