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房地產(chǎn)開發(fā)商的繳稅籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)商涉及到的地方稅種多，在繳稅籌劃上還存有一些難題：最先，房地產(chǎn)開發(fā)商的繳稅意識(shí)淡薄，法制觀念不強(qiáng)；次之，房地產(chǎn)開發(fā)商在繳稅了解上存有錯(cuò)誤觀念；再度，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部欠缺必需的繳稅管理方法。因而，合理避開繳稅風(fēng)險(xiǎn)性，在不足的區(qū)域內(nèi)盡量地減少公司的繳稅成本費(fèi)，完成公司利益最大化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商具備關(guān)鍵的實(shí)際意義。下面小編擬各自詳細(xì)介紹房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)設(shè)計(jì)階段和售賣階段的繳稅籌劃。

　　一、開發(fā)設(shè)計(jì)階段的繳稅籌劃
　　在這里，關(guān)鍵探討項(xiàng)目成本的繳稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)商有別于一般生產(chǎn)加工公司，其產(chǎn)品成本關(guān)鍵聚集于征用土地及動(dòng)遷費(fèi)、政府部門性官費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建筑人工費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等。
　　1.征用土地及動(dòng)遷費(fèi)。因?yàn)閲鴥?nèi)現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的田地供貨關(guān)鍵采用“招、拍、掛”的方法，一般睛況下，征用土地花費(fèi)沒法由公司操縱，基本上不會(huì)有繳稅籌劃的空間。

　　2.政府部門性官費(fèi)。政府部門性官費(fèi)關(guān)鍵指政府部門所繳納的專業(yè)性官費(fèi)，如配套費(fèi)、整體規(guī)劃費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等。因?yàn)檫@種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為強(qiáng)制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基本上無繳稅籌劃室內(nèi)空間。

　　3.前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)關(guān)鍵指在建筑施工前所出現(xiàn)的例如設(shè)計(jì)費(fèi)用、咨詢費(fèi)等，這種花費(fèi)公司是能把控的，存有繳稅籌劃的室內(nèi)空間。

　　4.工程建筑人工費(fèi)。工程建筑人工費(fèi)關(guān)鍵是為修建房子所造成的成本費(fèi)，若不考慮到土地價(jià)格要素，此一部分成本費(fèi)為房產(chǎn)開發(fā)中最高的開支新項(xiàng)目。細(xì)分化該項(xiàng)成本費(fèi)我們知道，其具體包含承建商成本費(fèi)（關(guān)鍵為人力成本及有效盈利）及原材料成本費(fèi)，這都存有繳稅籌劃的室內(nèi)空間。

　　5.開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)關(guān)鍵計(jì)算為立即機(jī)構(gòu)、管理方法開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目產(chǎn)生的花費(fèi)，包含薪水、員工福利費(fèi)、折舊、維修費(fèi)、辦公費(fèi)、水電氣、福利費(fèi)用、過渡房攤銷費(fèi)等。在開展該項(xiàng)花費(fèi)的繳稅籌劃時(shí)，主要是考慮到土增的難題。因?yàn)橥恋刭Y源增值稅計(jì)算全過程的獨(dú)特性，不一樣的計(jì)算方式可能造成 不一樣的稅賦結(jié)果。假定某新項(xiàng)目在研發(fā)流程中所產(chǎn)生的人員工資以及他辦公費(fèi)用為一百萬元，在開展財(cái)務(wù)核算時(shí)，能夠?qū)⑵浼{入期間費(fèi)用還可以將其納入開發(fā)間接費(fèi)中。假如將其在期間費(fèi)用中計(jì)算，在預(yù)估土增時(shí)因?yàn)槠陂g費(fèi)用及營業(yè)費(fèi)用的減除規(guī)范是一定的，公司將沒法享有別的扣減新項(xiàng)目加計(jì)20%的益處。而倘若將其在開發(fā)間接費(fèi)中計(jì)算，以上一百萬元的人員工資以及他辦公費(fèi)用便可享用到二十萬元的加計(jì)。

　　二、市場(chǎng)銷售階段的繳稅籌劃
　　1.增值稅的繳稅籌劃。
      大家都知道，增值稅的比例稅率來源于銷售額，而對(duì)增值稅的繳稅籌劃關(guān)鍵根據(jù)更改市場(chǎng)銷售的方式來開展。
　　（1）根據(jù)合作建房方法實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷售。依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好增值稅常見問題（之一）的通告》（國稅發(fā)發(fā)[1995]15六號(hào)），合作建房就是指一方給予土地使用權(quán)證，另一方給予資產(chǎn)，彼此協(xié)作修建房子。如事前明確終端用戶（關(guān)鍵指團(tuán)購價(jià)），能夠考慮到應(yīng)用此方式。此類辦法的使用構(gòu)思為：在房產(chǎn)開發(fā)前，終端用戶與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署合作建房協(xié)議書，終端用戶出資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商出地，在房子修建成功后，彼此按投資百分比分派房地產(chǎn)。這時(shí)，終端用戶所分派的房地產(chǎn)不是需交納一切稅金的，而房地產(chǎn)開發(fā)商僅就所分派的房地產(chǎn)交納增值稅。但這種辦法的應(yīng)用，需事先考慮到項(xiàng)目立項(xiàng)等領(lǐng)域的難題。

　?。?）收益分散化法。收益分散化法關(guān)鍵指在市場(chǎng)銷售精裝房房時(shí)將買賣合同在有效的范疇內(nèi)溶解為房屋出售信息合同書及房屋裝修合同，房屋裝修合同根據(jù)另設(shè)的裝飾公司開展簽署。如某套精裝房的房地產(chǎn)總市場(chǎng)價(jià)為一百萬元，在簽署買賣合同時(shí)各自簽署房屋出售信息合同書80萬元及房屋裝修合同二十萬元。這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商可僅就80萬元銷售總額交納增值稅及測(cè)算土增、所得稅。自然，在開展該項(xiàng)繳稅籌劃時(shí)，需整體考量裝飾公司所具體承當(dāng)?shù)亩愘x。

　　（3）公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。假定某房地產(chǎn)開發(fā)商原來一棟總體租賃的房子，為加速周轉(zhuǎn)資金，其預(yù)售賣在其中的副樓，購方所得出的價(jià)錢為3 000萬余元，假定此副樓成本費(fèi)（含土地資源）為1 五百萬元。大家根據(jù)不一樣的銷售方式來計(jì)算其稅賦狀況。

　　計(jì)劃方案1：一切正常作市場(chǎng)銷售解決。
　　需交納的稅金包含：增值稅=3 000×5%=150（萬余元）；合同印花稅=3 000×0.5‰=1.5（萬余元）；土增=（3 000－1 500－150－1.5）×30%=404.55（萬余元）；所得稅=（3 000－1 500－150－404.55－1.5）×25%=235.99（萬余元）。累計(jì)需交納稅金=792.04（萬余元）。

　　計(jì)劃方案2：作項(xiàng)目投資后開展公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。目弘將房產(chǎn)做為股份境外投資與關(guān)聯(lián)企業(yè)創(chuàng)立一家新企業(yè)，房產(chǎn)評(píng)估后做價(jià)3 000萬余元做為股權(quán)投入新企業(yè)，在較短期內(nèi)，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給購方。

　　依據(jù)《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)增值稅難題的通告》（稅務(wù)總局[2002]192號(hào)）：以無形資產(chǎn)攤銷、資產(chǎn)投資人股，參加接納投資人分配利潤，一同承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人行為，不征繳增值稅；對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓亦不征繳增值稅。此實(shí)例中增值稅為0.

　　與此同時(shí)，依據(jù)《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土增一些實(shí)際情況要求的通告》（財(cái)稅字[1995]046號(hào)）：針對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)開展項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的，項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）做價(jià)入股投資開展注資或做為合作經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)業(yè)出讓到所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的公司里時(shí)，暫免征繳土增；對(duì)項(xiàng)目投資、控股子公司將以上房地產(chǎn)業(yè)再出讓的，應(yīng)征繳土增。此實(shí)例中±地所得稅為0。

　　合同印花稅為：1.5×2=3（萬余元）。