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房地產(chǎn)業(yè)扣除預(yù)定金，市場銷售期房和現(xiàn)房應(yīng)那樣繳稅 　　人類都了解，在我國，房地產(chǎn)開發(fā)商商住樓市場銷售包含現(xiàn)房銷售和商品房買賣二種方式。 　　一，預(yù)購稅收 　　預(yù)購方式一開始是不會有的，而且直到如今，在歐洲國家，也不會有預(yù)購方式。 　?。ㄒ唬╊A(yù)購方式的發(fā)源 　　如同土地增值稅始于在我國一樣。20世際50時(shí)代，中國香港著名實(shí)業(yè)家澳門賭王老先生，為了更好地營銷新樓盤，在中國香港創(chuàng)造發(fā)明了商住樓分期還款方式，之后演化為預(yù)購規(guī)章制度散播到內(nèi)地，預(yù)購規(guī)章制度合理減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)工作壓力，也快速拉漲了地區(qū)的GDP。 　　《商品房銷售管理辦法》（我國住建部令第88號）第三條第（三）款要求，商品房買賣，就是指公司公司將將要修建中的商住樓尚未出賣給購房人，并由購房人付款全款或是房子價(jià)格款的個(gè)人行為。 　　可是由于一部分開發(fā)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)由于多種現(xiàn)象產(chǎn)生了爛尾樓工程項(xiàng)目，一定水平上沖擊性了房地產(chǎn)業(yè)市場監(jiān)管，因而政府部門頒布了有關(guān)牽制規(guī)章制度。 　?。ǘ┫蛸彿咳丝鄢ㄙM(fèi)的前提條件 　　現(xiàn)階段，房產(chǎn)開發(fā)公司無論是市場銷售預(yù)售房或者新房出售，均應(yīng)合乎一定的標(biāo)準(zhǔn)，必備條件便是要獲得預(yù)售證，隨后簽合同。實(shí)際如下所示： 　?。?）《城市商品房預(yù)售管理辦法》（我國住建部令第131號）第十條要求，商品房買賣，開發(fā)設(shè)計(jì)公司理應(yīng)與承購人訂立商品房買賣合同書。 　?。?）《商品房銷售管理辦法》（我國住建部令第88號）第十六條要求，商住樓交易時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)公司和購房人理應(yīng)簽訂書面形式房產(chǎn)買賣合同書。 　　不然，依照《商品房銷售管理辦法》第二十二條要求，不符商住樓市場銷售標(biāo)準(zhǔn)的，房產(chǎn)開發(fā)公司不可市場銷售商住樓，不可向購房人交納一切訂購款特性花費(fèi)。比如阜陽市房地產(chǎn)業(yè)管理處《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范購房款繳存的通知》（阜房辦[2017]244號）文檔第一條要求，未獲得《商品房預(yù)售許可證》，開發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)不可立即扣除購房者的購房的錢。不可扣除購房者在現(xiàn)場或是互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)平臺納的訂金，預(yù)定金，擔(dān)保金。會費(fèi)，訂金等，不可間接性扣除第三方融服務(wù)平臺或金融業(yè)平臺代理的變向“買房意向金”。 　　可是房地產(chǎn)開發(fā)商為了更好地提早私占顧客，在與同行業(yè)競爭力中搶到主動權(quán)，在未獲得預(yù)售證以前，一般會打現(xiàn)行政策的擦邊，以“預(yù)付款，預(yù)定金，認(rèn)募款，意向金，看房租費(fèi)，買房卡，選棋牌，VIP卡”等為名向意向客戶扣除一部分賬款。 　?。ㄈ╊A(yù)定金是個(gè)什么東西 　　預(yù)付款，預(yù)定金，意向金是不是稅收，最先應(yīng)確立他們是什么東西，與訂金有什么不同。 　　房地產(chǎn)業(yè)剛房地產(chǎn)營改增后，原河南稅務(wù)局在《營改增問題快速處理機(jī)制專期九》根據(jù)難題六“房產(chǎn)開發(fā)公司接到購房者的訂金，預(yù)付款，預(yù)定金，意向金時(shí)，是不是視作接到預(yù)收賬款依照3%的營業(yè)稅率預(yù)繳增值稅”得出了表明，能夠做為案例參照。 　　“訂金”是一個(gè)法律名詞解釋，歸屬于一種法律法規(guī)上的合同類型，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條要求：被告方能夠承諾一方位另一方給預(yù)付定金做為債務(wù)的貸款擔(dān)保。借款人執(zhí)行負(fù)債后，訂金理應(yīng)抵作合同款或是取回。給預(yù)付定金的一方不執(zhí)行承諾的負(fù)債的，沒有權(quán)利請求退還訂金；私收訂金的一方不執(zhí)行承諾的負(fù)債的，理應(yīng)兩倍退還訂金。簽訂合同時(shí)，對誠意金不需要以書面材料開展承諾，與此同時(shí)還應(yīng)承諾預(yù)付款的金額和交貨限期。訂金金額能夠由協(xié)議對方本人自主承諾，可是不可超出主合同總合同款的20%，超出20%一部分失效。 　　“預(yù)付款”現(xiàn)階段國內(nèi)當(dāng)前法律法規(guī)中并沒有明文規(guī)定，它不具有“訂金”的保證特性，當(dāng)合同書無法執(zhí)行時(shí)，除不可抗拒外，應(yīng)依據(jù)兩方被告方的過失擔(dān)負(fù)合同違約責(zé)任，一方毀約，另一方?jīng)]有權(quán)利讓其二倍退還，只有獲得原額，都沒有20%占比的限定。 　　“意向金（預(yù)定金）”在中國現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)法律法規(guī)中不存在法律法規(guī)約束，主要是房產(chǎn)中介公司領(lǐng)域?yàn)榇彿空叩倪x購誠心及對其有更強(qiáng)的把控而建構(gòu)出去的定義，結(jié)合實(shí)際意向金（預(yù)定金）未轉(zhuǎn)訂金以前顧客可規(guī)定退還且不用擔(dān)負(fù)從而造成的不好不良影響。 　　綜上所述，訂金，預(yù)付款，意向金，預(yù)定金中，僅有“訂金”具備法律法規(guī)約束，而預(yù)付款，意向金，預(yù)定金都并不是法律名詞解釋，不管被告方是不是毀約，付款的錢均需退還。因而，房產(chǎn)開發(fā)公司接到購房者的訂金，可視作接到預(yù)收賬款；接到預(yù)付款，意向金，預(yù)定金，不視作接到預(yù)收賬款。 　　實(shí)際上無論房地產(chǎn)營改增前或是房地產(chǎn)營改增后，他們的特性從來沒有產(chǎn)生變化。質(zhì)監(jiān)總局要求只有對應(yīng)收的訂金開展繳稅。 　　（四）增值稅時(shí)的解決 　　《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅發(fā)發(fā)〔1995〕156號)第十八項(xiàng)確立：增值稅暫行規(guī)定實(shí)施辦法第二十八條要求，經(jīng)營者出讓土地使用權(quán)證或銷售不動產(chǎn)，選用預(yù)收賬款方法的，其繳稅責(zé)任產(chǎn)生時(shí)間為受到預(yù)收賬款的當(dāng)日。該項(xiàng)要求所稱預(yù)收賬款，包含應(yīng)收訂金。因而，應(yīng)收訂金的增值稅繳稅責(zé)任產(chǎn)生時(shí)間為接到應(yīng)收訂金的當(dāng)日。 　　悲劇的是，一部分地區(qū)擴(kuò)張了講解，糊里糊涂的對預(yù)定金等征了稅。極具象征性的應(yīng)該是河北省?！逗颖钡貐^(qū)稅務(wù)局有關(guān)增值稅多個(gè)政策性難題的公示》（河北地區(qū)稅務(wù)局公示2010年第2號）第二條“有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)公司扣除的“預(yù)定金”等繳稅責(zé)任產(chǎn)生時(shí)間問題”要求， 　　房產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)設(shè)計(jì)，市場銷售商住樓全過程中，以各種各樣類別扣除的預(yù)定金，預(yù)付款，看房租費(fèi)等成本及其市場銷售買房卡，選棋牌，VIP卡等獲得的賬款，均歸屬于應(yīng)收特性的賬款，其繳稅責(zé)任產(chǎn)生時(shí)間與應(yīng)收購房款同樣，為接到賬款的當(dāng)日。 　　2014年，海南省去了跟蹤。海南地區(qū)稅務(wù)局公布了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收取的認(rèn)籌款誠意金等款項(xiàng)是否繳納營業(yè)稅問題的批復(fù)》（瓊地稅局函[2014]804號）文檔。文檔提及：房產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)設(shè)計(jì)，市場銷售商住樓全過程中，以各種各樣類別扣除的認(rèn)募款，預(yù)定金，意向金，預(yù)付款，看房租費(fèi)等及其市場銷售買房卡，選棋牌，VIP卡等獲得的賬款，全是為了更好地買房者買房時(shí)得到房子的優(yōu)先權(quán)或是在房子價(jià)格上享有一定的特惠，其特性均歸屬于應(yīng)收特性的賬款。其繳稅責(zé)任產(chǎn)生時(shí)間為受到預(yù)收賬款的當(dāng)日。假如以上應(yīng)收特性的賬款產(chǎn)生退錢個(gè)人行為，已征增值稅能夠從經(jīng)營者之后的應(yīng)交納增值稅稅款中扣減。 　　（五）房地產(chǎn)營改增后的評定 　　房地產(chǎn)營改增后，針對預(yù)定金的評定，原山東稅務(wù)局在《全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（六）》第四點(diǎn)“有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)收賬款范疇難題”也開展了回復(fù)。 　　“房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的預(yù)收賬款包含訂金，分期付款獲得的預(yù)收賬款（含首付，按揭貸款款和余款）和全款買房。預(yù)定金，認(rèn)籌金和預(yù)付款不屬于預(yù)收賬款。” 　　原山東國稅局意味著了核心見解，一經(jīng)公布，全國各地原國稅局陸續(xù)出文附合相對應(yīng)。因而，一般狀況下，開發(fā)設(shè)計(jì)公司扣除預(yù)定金，不用預(yù)繳增值稅。 　　可是也是有除外，比如，《河北營改增有關(guān)政策問題的解答(之八)摘錄》第七條“有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)公司扣除的預(yù)付款，意向金，預(yù)定金等賬款交納所得稅難題”要求， 　　房產(chǎn)開發(fā)公司以預(yù)付款，意向金，預(yù)定金，認(rèn)籌金等各種各樣理由向購房者扣除的賬款不與此同時(shí)合乎以下標(biāo)準(zhǔn)的均歸屬于預(yù)收賬款特性，應(yīng)按照規(guī)定預(yù)繳增值稅： 　?。ㄒ唬┛鄢馁~款額度不超過5萬余元（含5萬余元）； 　?。ǘ┛鄢馁~款從扣除之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購房者。 　　針對坐落于河北省的開發(fā)設(shè)計(jì)公司，應(yīng)謹(jǐn)小慎微，防止觸雷。 　　那預(yù)定金怎樣扣除，賬務(wù)處理，土地增值稅和所得稅應(yīng)當(dāng)怎么處理呢？ 　　上文寫到公司扣除預(yù)定金等后，除開河北省的獨(dú)特要求外，均不預(yù)繳增值稅。這時(shí)稅，會應(yīng)如何處理呢？ 　　（一）預(yù)定金的稅會解決 　　1.財(cái)務(wù)會計(jì)解決 　　上文寫到公司扣除預(yù)定金等后，除開河北省的獨(dú)特要求外，均不預(yù)繳增值稅，這時(shí)的財(cái)務(wù)會計(jì)解決應(yīng)是： 　　借：存款 　　貸：其他應(yīng)收款 　　2.土地增值稅解決 　　依照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第十六條要求，經(jīng)營者在新項(xiàng)目所有工程結(jié)算前出讓不動產(chǎn)獲得的收益，因?yàn)樯婕暗匠杀举M(fèi)明確或其它緣故，而沒法據(jù)以測算土地增值稅的，能夠預(yù)征土地增值稅，待該新項(xiàng)目所有完工，申請辦理清算后再開展結(jié)算，多退少補(bǔ)。 　　公司扣除的預(yù)定金等，未獲得預(yù)售證，不屬于銷售額，將來存有退回小區(qū)業(yè)主的概率，因而不可預(yù)繳土地增值稅。即假如在公司拿到預(yù)售證前，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對公司扣除預(yù)定金繳稅，從法學(xué)上是毫無根據(jù)的。 　　可是，假如公司以預(yù)定金的理由向小區(qū)業(yè)主扣除賬款，來節(jié)稅也是難以實(shí)現(xiàn)的，由于稅收管理還有一個(gè)關(guān)鍵的基本原則是本質(zhì)而非方式，比如，《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局安徽稅務(wù)局有關(guān)改動<有關(guān)多個(gè)稅收優(yōu)惠政策難題的公示>的公示》（我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局安徽稅務(wù)局公示2019年第3號）第七條要求，“房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)時(shí)交納的訂金，預(yù)定金等，應(yīng)一并記入銷售額預(yù)征土地增值稅。在結(jié)算土地增值稅時(shí)，買受方在簽合同前因撤消選購意愿而向銷貨方付款的合同違約金，不記入銷售額，不收取土地增值稅”。 　　在這兒我必須重點(diǎn)關(guān)注“出讓房地產(chǎn)業(yè)”這一關(guān)鍵字，僅有獲得預(yù)售證后才能夠出讓，相近的原因一樣適用所得稅。 　　3.所得稅解決 　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）文檔第六條要求：公司根據(jù)宣布簽署《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所得到的收益，應(yīng)確定為銷售額的完成。 　　公司扣除預(yù)定金時(shí)，并未獲得預(yù)售證，沒法簽署《預(yù)售合同》或《銷售合同》，因而，對公司根據(jù)預(yù)定金等為名扣除的賬款，不必預(yù)繳稅款所得稅。 　　可是且不能根據(jù)預(yù)定金避開稅款?！肚鄭u地區(qū)稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好＜房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)流程所得稅解決方法＞的通告》的通告》（青國稅發(fā)[2009]84號）第二條“市場銷售未竣工開發(fā)產(chǎn)品收益的范疇”要求，房產(chǎn)開發(fā)公司市場銷售未竣工開發(fā)產(chǎn)品收益包含開發(fā)產(chǎn)品竣工前以各種各樣方式向購方扣除的賬款，包含預(yù)收賬款，訂金，預(yù)付款，意向金，預(yù)定確保款，合同書擔(dān)保金等。 　　上文“未竣工開發(fā)產(chǎn)品收益”一樣就是指獲得產(chǎn)權(quán)證后。 　　對于這一文檔，還曾引起了一場訴訟，依據(jù)《青島市蘇寧置業(yè)有限責(zé)任公司，我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局青島稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政管理學(xué)(稅務(wù))二審行政判決書》（[2018]魯02行終500號）表明，國美電器集團(tuán)公司向關(guān)聯(lián)公司青島市蘇寧置業(yè)有限責(zé)任公司付款4.193億人民幣意向金，意愿選購青島市蘇寧易購日常生活城市廣場一部分商業(yè)服務(wù)，之后彼此撤銷該買賣；稅務(wù)行政機(jī)關(guān)覺得其沒有立即預(yù)繳稅款所得稅，依規(guī)應(yīng)征繳稅款滯納金。 　　山東青島初級人民檢察院終審判決覺得，上訴人2011年12月扣除國美電器團(tuán)體有限責(zé)任公司“買房預(yù)定金”的特性難題，此案中，上訴人與國美電器團(tuán)體有限責(zé)任公司中間雖并沒有就上訴人開發(fā)設(shè)計(jì)的青島市蘇寧易購日常生活城市廣場新項(xiàng)目主樓鋪面宣布簽署有關(guān)買賣合同或是預(yù)購合同書，但融合有關(guān)直接證據(jù)，能夠評定上訴人具體與國美電器團(tuán)體有限責(zé)任公司達(dá)到房產(chǎn)買賣的滿意并扣除買房意向金，該4.193億人民幣應(yīng)系上訴人預(yù)購收益，依規(guī)應(yīng)交納所得稅。 　　與此同時(shí)《青島地區(qū)稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)流程所得稅解決方法的通告>的通告》（青國稅發(fā)[2009]84號）第二條的合法性審查，該院認(rèn)可原審人民法院的審核意見。該要求系對其上位法《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好<房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)流程所得稅解決方法>的通告》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條中“公司市場銷售未竣工開發(fā)產(chǎn)品獲得的收益”的細(xì)表述，并沒有違背法律保留標(biāo)準(zhǔn)，亦未與上位法相排斥，該院對其合理合法給予確定。 　　從實(shí)例中大家都沒有見到新項(xiàng)目是不是獲得預(yù)售證，可是訴訟中做為重要的直接證據(jù)支撐點(diǎn)，我覺得假如青島市蘇寧置業(yè)有限責(zé)任公司并未獲得預(yù)售證，那麼用戶一定會明確提出來，即然沒有提，那么就應(yīng)該是獲得產(chǎn)權(quán)證后扣除預(yù)定金了，預(yù)征所得稅也是應(yīng)當(dāng)?shù)牧恕? 　　（二）預(yù)售房的解決 　　待公司拿到產(chǎn)權(quán)證后，公司能夠順理成章的與小區(qū)業(yè)主簽署預(yù)購合同書，扣除賬款，這時(shí)預(yù)定金等能夠變?yōu)橛喗?，和別的扣除的各類收益，一并做為預(yù)購應(yīng)收款，這時(shí)財(cái)務(wù)會計(jì)解決為： 　　會計(jì)分錄 　　借：存款 　　貸：應(yīng)收帳款 　　1.所得稅 　　《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第18號）第十條要求，一般納稅人采用預(yù)收賬款的方式市場銷售自己研發(fā)的建筑項(xiàng)目，應(yīng)在接到預(yù)收賬款時(shí)依照3%的營業(yè)稅率預(yù)繳增值稅，賬務(wù)處理如下所示： 　　借：應(yīng)交稅金-預(yù)交增值稅 　　貸：存款 　　留意，文檔注重的是“預(yù)收賬款的方式市場銷售”，即市場銷售預(yù)售房。假如現(xiàn)房銷售則另做解決（后文將開展溶解）。 　　這時(shí)，假如小區(qū)業(yè)主必須申請辦理住房貸款，公司能夠依照《關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第53號）出具602“市場銷售自己研發(fā)的建筑項(xiàng)目預(yù)收賬款”普票，等同于增值稅時(shí)收條，因而將來也不會有紅沖一說。 　　2.土地增值稅 　　房地產(chǎn)開發(fā)商簽署預(yù)購合同書后，獲得預(yù)購收益要預(yù)征土地增值稅。土地增值稅預(yù)征時(shí)，不一樣的開發(fā)產(chǎn)品，可用不一樣的營業(yè)稅率。《江西地區(qū)稅務(wù)局有關(guān)調(diào)節(jié)土地增值稅預(yù)征率及查賬征收率的公示》（江西地區(qū)稅務(wù)局公示2017年第1號）要求，出讓普通住房，按0.7%；出讓非普通住房，按1.5%；出讓普通住宅，按3%預(yù)征。 　　這兒必須表明的是，充分考慮保障房增值率較低，為了更好地緩解開發(fā)設(shè)計(jì)公司的工作壓力，一般不預(yù)征所得稅。如《江蘇地區(qū)稅務(wù)局有關(guān)土地增值稅核定征收率的公示》（蘇地稅局規(guī)[2013]5號）要求，公共性租用住宅，廉租住宅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展可用住宅，大城市和國有制工礦企業(yè)棚戶區(qū)拆遷安裝住宅等保障房暫不推行預(yù)征。 　　針對附設(shè)設(shè)備，有的地點(diǎn)在預(yù)征繳土地增值稅時(shí)也有獨(dú)特的解決——選用隨房明確的標(biāo)準(zhǔn)，如河南?。海?）房產(chǎn)開發(fā)公司對買房者隨房子一并選購的別墅地下室，停車位，即市場銷售房子為一般標(biāo)淮住房的，別墅地下室，停車位依照一般標(biāo)淮住房明確；（2）市場銷售房子為非一般標(biāo)淮住房或別的建筑項(xiàng)目的，別墅地下室，停車位依照非一般標(biāo)淮住房或別的建筑項(xiàng)目明確。（3）待結(jié)算時(shí)，再將別墅地下室，停車位收益劃入除住房之外的別的建筑項(xiàng)目。（4）房產(chǎn)開發(fā)公司對消費(fèi)者未選購住房但直接選購了別墅地下室，停車位，隔樓的，依照別的建筑項(xiàng)目征繳土地增值稅。 　　3.所得稅 　　依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)要求，公司根據(jù)宣布簽署《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所得到的收益，應(yīng)確定為銷售額的完成，針對未竣工開發(fā)產(chǎn)品，依照記稅利潤率繳稅。