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房地產業(yè)扣除預定金，市場銷售期房和現房應那樣繳稅 　　人類都了解，在我國，房地產開發(fā)商商住樓市場銷售包含現房銷售和商品房買賣二種方式。 　　一，預購稅收 　　預購方式一開始是不會有的，而且直到如今，在歐洲國家，也不會有預購方式。 　?。ㄒ唬╊A購方式的發(fā)源 　　如同土地增值稅始于在我國一樣。20世際50時代，中國香港著名實業(yè)家澳門賭王老先生，為了更好地營銷新樓盤，在中國香港創(chuàng)造發(fā)明了商住樓分期還款方式，之后演化為預購規(guī)章制度散播到內地，預購規(guī)章制度合理減輕了房地產開發(fā)商的資產工作壓力，也快速拉漲了地區(qū)的GDP。 　　《商品房銷售管理辦法》（我國住建部令第88號）第三條第（三）款要求，商品房買賣，就是指公司公司將將要修建中的商住樓尚未出賣給購房人，并由購房人付款全款或是房子價格款的個人行為。 　　可是由于一部分開發(fā)設計業(yè)務由于多種現象產生了爛尾樓工程項目，一定水平上沖擊性了房地產業(yè)市場監(jiān)管，因而政府部門頒布了有關牽制規(guī)章制度。 　?。ǘ┫蛸彿咳丝鄢ㄙM的前提條件 　　現階段，房產開發(fā)公司無論是市場銷售預售房或者新房出售，均應合乎一定的標準，必備條件便是要獲得預售證，隨后簽合同。實際如下所示： 　?。?）《城市商品房預售管理辦法》（我國住建部令第131號）第十條要求，商品房買賣，開發(fā)設計公司理應與承購人訂立商品房買賣合同書。 　?。?）《商品房銷售管理辦法》（我國住建部令第88號）第十六條要求，商住樓交易時，房產開發(fā)公司和購房人理應簽訂書面形式房產買賣合同書。 　　不然，依照《商品房銷售管理辦法》第二十二條要求，不符商住樓市場銷售標準的，房產開發(fā)公司不可市場銷售商住樓，不可向購房人交納一切訂購款特性花費。比如阜陽市房地產業(yè)管理處《關于進一步規(guī)范購房款繳存的通知》（阜房辦[2017]244號）文檔第一條要求，未獲得《商品房預售許可證》，開發(fā)設計企業(yè)不可立即扣除購房者的購房的錢。不可扣除購房者在現場或是互聯網絡電子商務平臺納的訂金，預定金，擔保金。會費，訂金等，不可間接性扣除第三方融服務平臺或金融業(yè)平臺代理的變向“買房意向金”。 　　可是房地產開發(fā)商為了更好地提早私占顧客，在與同行業(yè)競爭力中搶到主動權，在未獲得預售證以前，一般會打現行政策的擦邊，以“預付款，預定金，認募款，意向金，看房租費，買房卡，選棋牌，VIP卡”等為名向意向客戶扣除一部分賬款。 　　（三）預定金是個什么東西 　　預付款，預定金，意向金是不是稅收，最先應確立他們是什么東西，與訂金有什么不同。 　　房地產業(yè)剛房地產營改增后，原河南稅務局在《營改增問題快速處理機制專期九》根據難題六“房產開發(fā)公司接到購房者的訂金，預付款，預定金，意向金時，是不是視作接到預收賬款依照3%的營業(yè)稅率預繳增值稅”得出了表明，能夠做為案例參照。 　　“訂金”是一個法律名詞解釋，歸屬于一種法律法規(guī)上的合同類型，《中華人民共和國擔保法》第八十九條要求：被告方能夠承諾一方位另一方給預付定金做為債務的貸款擔保。借款人執(zhí)行負債后，訂金理應抵作合同款或是取回。給預付定金的一方不執(zhí)行承諾的負債的，沒有權利請求退還訂金；私收訂金的一方不執(zhí)行承諾的負債的，理應兩倍退還訂金。簽訂合同時，對誠意金不需要以書面材料開展承諾，與此同時還應承諾預付款的金額和交貨限期。訂金金額能夠由協(xié)議對方本人自主承諾，可是不可超出主合同總合同款的20%，超出20%一部分失效。 　　“預付款”現階段國內當前法律法規(guī)中并沒有明文規(guī)定，它不具有“訂金”的保證特性，當合同書無法執(zhí)行時，除不可抗拒外，應依據兩方被告方的過失擔負合同違約責任，一方毀約，另一方沒有權利讓其二倍退還，只有獲得原額，都沒有20%占比的限定。 　　“意向金（預定金）”在中國現行標準法律法規(guī)中不存在法律法規(guī)約束，主要是房產中介公司領域為揣摩購房者的選購誠心及對其有更強的把控而建構出去的定義，結合實際意向金（預定金）未轉訂金以前顧客可規(guī)定退還且不用擔負從而造成的不好不良影響。 　　綜上所述，訂金，預付款，意向金，預定金中，僅有“訂金”具備法律法規(guī)約束，而預付款，意向金，預定金都并不是法律名詞解釋，不管被告方是不是毀約，付款的錢均需退還。因而，房產開發(fā)公司接到購房者的訂金，可視作接到預收賬款；接到預付款，意向金，預定金，不視作接到預收賬款。 　　實際上無論房地產營改增前或是房地產營改增后，他們的特性從來沒有產生變化。質監(jiān)總局要求只有對應收的訂金開展繳稅。 　　（四）增值稅時的解決 　　《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅發(fā)發(fā)〔1995〕156號)第十八項確立：增值稅暫行規(guī)定實施辦法第二十八條要求，經營者出讓土地使用權證或銷售不動產，選用預收賬款方法的，其繳稅責任產生時間為受到預收賬款的當日。該項要求所稱預收賬款，包含應收訂金。因而，應收訂金的增值稅繳稅責任產生時間為接到應收訂金的當日。 　　悲劇的是，一部分地區(qū)擴張了講解，糊里糊涂的對預定金等征了稅。極具象征性的應該是河北省?！逗颖钡貐^(qū)稅務局有關增值稅多個政策性難題的公示》（河北地區(qū)稅務局公示2010年第2號）第二條“有關房產開發(fā)公司扣除的“預定金”等繳稅責任產生時間問題”要求， 　　房產開發(fā)公司在開發(fā)設計，市場銷售商住樓全過程中，以各種各樣類別扣除的預定金，預付款，看房租費等成本及其市場銷售買房卡，選棋牌，VIP卡等獲得的賬款，均歸屬于應收特性的賬款，其繳稅責任產生時間與應收購房款同樣，為接到賬款的當日。 　　2014年，海南省去了跟蹤。海南地區(qū)稅務局公布了《關于房地產企業(yè)收取的認籌款誠意金等款項是否繳納營業(yè)稅問題的批復》（瓊地稅局函[2014]804號）文檔。文檔提及：房產開發(fā)公司在開發(fā)設計，市場銷售商住樓全過程中，以各種各樣類別扣除的認募款，預定金，意向金，預付款，看房租費等及其市場銷售買房卡，選棋牌，VIP卡等獲得的賬款，全是為了更好地買房者買房時得到房子的優(yōu)先權或是在房子價格上享有一定的特惠，其特性均歸屬于應收特性的賬款。其繳稅責任產生時間為受到預收賬款的當日。假如以上應收特性的賬款產生退錢個人行為，已征增值稅能夠從經營者之后的應交納增值稅稅款中扣減。 　?。ㄎ澹┓康禺a營改增后的評定 　　房地產營改增后，針對預定金的評定，原山東稅務局在《全面推開營改增試點政策指引（六）》第四點“有關房產開發(fā)公司預收賬款范疇難題”也開展了回復。 　　“房產開發(fā)企業(yè)獲得的預收賬款包含訂金，分期付款獲得的預收賬款（含首付，按揭貸款款和余款）和全款買房。預定金，認籌金和預付款不屬于預收賬款。” 　　原山東國稅局意味著了核心見解，一經公布，全國各地原國稅局陸續(xù)出文附合相對應。因而，一般狀況下，開發(fā)設計公司扣除預定金，不用預繳增值稅。 　　可是也是有除外，比如，《河北營改增有關政策問題的解答(之八)摘錄》第七條“有關房產開發(fā)公司扣除的預付款，意向金，預定金等賬款交納所得稅難題”要求， 　　房產開發(fā)公司以預付款，意向金，預定金，認籌金等各種各樣理由向購房者扣除的賬款不與此同時合乎以下標準的均歸屬于預收賬款特性，應按照規(guī)定預繳增值稅： 　?。ㄒ唬┛鄢馁~款額度不超過5萬余元（含5萬余元）； 　?。ǘ┛鄢馁~款從扣除之日起三個月內退還給購房者。 　　針對坐落于河北省的開發(fā)設計公司，應謹小慎微，防止觸雷。 　　那預定金怎樣扣除，賬務處理，土地增值稅和所得稅應當怎么處理呢？ 　　上文寫到公司扣除預定金等后，除開河北省的獨特要求外，均不預繳增值稅。這時稅，會應如何處理呢？ 　?。ㄒ唬╊A定金的稅會解決 　　1.財務會計解決 　　上文寫到公司扣除預定金等后，除開河北省的獨特要求外，均不預繳增值稅，這時的財務會計解決應是： 　　借：存款 　　貸：其他應收款 　　2.土地增值稅解決 　　依照《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條要求，經營者在新項目所有工程結算前出讓不動產獲得的收益，因為涉及到成本費明確或其它緣故，而沒法據以測算土地增值稅的，能夠預征土地增值稅，待該新項目所有完工，申請辦理清算后再開展結算，多退少補。 　　公司扣除的預定金等，未獲得預售證，不屬于銷售額，將來存有退回小區(qū)業(yè)主的概率，因而不可預繳土地增值稅。即假如在公司拿到預售證前，稅務行政機關對公司扣除預定金繳稅，從法學上是毫無根據的。 　　可是，假如公司以預定金的理由向小區(qū)業(yè)主扣除賬款，來節(jié)稅也是難以實現的，由于稅收管理還有一個關鍵的基本原則是本質而非方式，比如，《我國稅務質監(jiān)總局安徽稅務局有關改動<有關多個稅收優(yōu)惠政策難題的公示>的公示》（我國稅務質監(jiān)總局安徽稅務局公示2019年第3號）第七條要求，“房產開發(fā)公司轉讓房地產業(yè)時交納的訂金，預定金等，應一并記入銷售額預征土地增值稅。在結算土地增值稅時，買受方在簽合同前因撤消選購意愿而向銷貨方付款的合同違約金，不記入銷售額，不收取土地增值稅”。 　　在這兒我必須重點關注“出讓房地產業(yè)”這一關鍵字，僅有獲得預售證后才能夠出讓，相近的原因一樣適用所得稅。 　　3.所得稅解決 　　《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）文檔第六條要求：公司根據宣布簽署《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所得到的收益，應確定為銷售額的完成。 　　公司扣除預定金時，并未獲得預售證，沒法簽署《預售合同》或《銷售合同》，因而，對公司根據預定金等為名扣除的賬款，不必預繳稅款所得稅。 　　可是且不能根據預定金避開稅款?！肚鄭u地區(qū)稅務局關于轉發(fā)《我國稅務質監(jiān)總局關于做好＜房產開發(fā)運營業(yè)務流程所得稅解決方法＞的通告》的通告》（青國稅發(fā)[2009]84號）第二條“市場銷售未竣工開發(fā)產品收益的范疇”要求，房產開發(fā)公司市場銷售未竣工開發(fā)產品收益包含開發(fā)產品竣工前以各種各樣方式向購方扣除的賬款，包含預收賬款，訂金，預付款，意向金，預定確保款，合同書擔保金等。 　　上文“未竣工開發(fā)產品收益”一樣就是指獲得產權證后。 　　對于這一文檔，還曾引起了一場訴訟，依據《青島市蘇寧置業(yè)有限責任公司，我國稅務質監(jiān)總局青島稅務局稽查局稅務行政管理學(稅務)二審行政判決書》（[2018]魯02行終500號）表明，國美電器集團公司向關聯公司青島市蘇寧置業(yè)有限責任公司付款4.193億人民幣意向金，意愿選購青島市蘇寧易購日常生活城市廣場一部分商業(yè)服務，之后彼此撤銷該買賣；稅務行政機關覺得其沒有立即預繳稅款所得稅，依規(guī)應征繳稅款滯納金。 　　山東青島初級人民檢察院終審判決覺得，上訴人2011年12月扣除國美電器團體有限責任公司“買房預定金”的特性難題，此案中，上訴人與國美電器團體有限責任公司中間雖并沒有就上訴人開發(fā)設計的青島市蘇寧易購日常生活城市廣場新項目主樓鋪面宣布簽署有關買賣合同或是預購合同書，但融合有關直接證據，能夠評定上訴人具體與國美電器團體有限責任公司達到房產買賣的滿意并扣除買房意向金，該4.193億人民幣應系上訴人預購收益，依規(guī)應交納所得稅。 　　與此同時《青島地區(qū)稅務局關于轉發(fā)<我國稅務質監(jiān)總局關于做好房產開發(fā)運營業(yè)務流程所得稅解決方法的通告>的通告》（青國稅發(fā)[2009]84號）第二條的合法性審查，該院認可原審人民法院的審核意見。該要求系對其上位法《我國稅務質監(jiān)總局關于做好<房產開發(fā)運營業(yè)務流程所得稅解決方法>的通告》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條中“公司市場銷售未竣工開發(fā)產品獲得的收益”的細表述，并沒有違背法律保留標準，亦未與上位法相排斥，該院對其合理合法給予確定。 　　從實例中大家都沒有見到新項目是不是獲得預售證，可是訴訟中做為重要的直接證據支撐點，我覺得假如青島市蘇寧置業(yè)有限責任公司并未獲得預售證，那麼用戶一定會明確提出來，即然沒有提，那么就應該是獲得產權證后扣除預定金了，預征所得稅也是應當的了。 　?。ǘ╊A售房的解決 　　待公司拿到產權證后，公司能夠順理成章的與小區(qū)業(yè)主簽署預購合同書，扣除賬款，這時預定金等能夠變?yōu)橛喗?，和別的扣除的各類收益，一并做為預購應收款，這時財務會計解決為： 　　會計分錄 　　借：存款 　　貸：應收帳款 　　1.所得稅 　　《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（我國稅務質監(jiān)總局公示2016年第18號）第十條要求，一般納稅人采用預收賬款的方式市場銷售自己研發(fā)的建筑項目，應在接到預收賬款時依照3%的營業(yè)稅率預繳增值稅，賬務處理如下所示： 　　借：應交稅金-預交增值稅 　　貸：存款 　　留意，文檔注重的是“預收賬款的方式市場銷售”，即市場銷售預售房。假如現房銷售則另做解決（后文將開展溶解）。 　　這時，假如小區(qū)業(yè)主必須申請辦理住房貸款，公司能夠依照《關于營改增試點若干征管問題的公告》（我國稅務質監(jiān)總局公示2016年第53號）出具602“市場銷售自己研發(fā)的建筑項目預收賬款”普票，等同于增值稅時收條，因而將來也不會有紅沖一說。 　　2.土地增值稅 　　房地產開發(fā)商簽署預購合同書后，獲得預購收益要預征土地增值稅。土地增值稅預征時，不一樣的開發(fā)產品，可用不一樣的營業(yè)稅率。《江西地區(qū)稅務局有關調節(jié)土地增值稅預征率及查賬征收率的公示》（江西地區(qū)稅務局公示2017年第1號）要求，出讓普通住房，按0.7%；出讓非普通住房，按1.5%；出讓普通住宅，按3%預征。 　　這兒必須表明的是，充分考慮保障房增值率較低，為了更好地緩解開發(fā)設計公司的工作壓力，一般不預征所得稅。如《江蘇地區(qū)稅務局有關土地增值稅核定征收率的公示》（蘇地稅局規(guī)[2013]5號）要求，公共性租用住宅，廉租住宅，經濟發(fā)展可用住宅，大城市和國有制工礦企業(yè)棚戶區(qū)拆遷安裝住宅等保障房暫不推行預征。 　　針對附設設備，有的地點在預征繳土地增值稅時也有獨特的解決——選用隨房明確的標準，如河南?。海?）房產開發(fā)公司對買房者隨房子一并選購的別墅地下室，停車位，即市場銷售房子為一般標淮住房的，別墅地下室，停車位依照一般標淮住房明確；（2）市場銷售房子為非一般標淮住房或別的建筑項目的，別墅地下室，停車位依照非一般標淮住房或別的建筑項目明確。（3）待結算時，再將別墅地下室，停車位收益劃入除住房之外的別的建筑項目。（4）房產開發(fā)公司對消費者未選購住房但直接選購了別墅地下室，停車位，隔樓的，依照別的建筑項目征繳土地增值稅。 　　3.所得稅 　　依據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)要求，公司根據宣布簽署《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所得到的收益，應確定為銷售額的完成，針對未竣工開發(fā)產品，依照記稅利潤率繳稅。