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房地產(chǎn)開發(fā)商土地增值稅年度匯算清繳如何做

房地產(chǎn)開發(fā)商土地增值稅一般都是采用先預(yù)繳后結(jié)算的方式進行的(一般的預(yù)征率在2%-4%,實際各個地方是不一樣的):

1、先測算能夠扣除項目額度(包含土地成本、建造成本、稅費、開發(fā)費用及利息、加計等)

2、測算收益

3、收益-扣除項目額度=增值率

4、增值率/扣除項目額度=投入產(chǎn)出率

5、按稅額計算公式稅款

基本上流程如下所示:

測算土地增值稅的計算公式為:應(yīng)繳土地增值稅=增值率×征收率

1、公式計算里的"增值率"為一般納稅人出讓房地產(chǎn)業(yè)所取得的收益扣減扣除項目額度后的余額.

一般納稅人出讓房地產(chǎn)業(yè)所取得的收益,包含貨幣收入、實體收入和其他收入.

測算增值率的扣除項目:

(1)獲得土地使用權(quán)證所付款的金額;

(2)開發(fā)設(shè)計土地資源的成本、花費;

(3)新建房及服務(wù)設(shè)施的成本、花費,或是老房及建筑物評估價格;

(4)與出售房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅費;

(5)國家財政部要求的其他扣除項目.《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款要求,該扣除項目為"依據(jù)規(guī)章第六條(五)項規(guī)定,對從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按此條(一)、(二)項規(guī)定計算的額度總和,加計20%的扣減",即"獲得土地使用權(quán)證所付款的金額"和"開發(fā)設(shè)計土地資源的成本、花費"之和的20%.

但以上加計新項目,并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場銷售在預(yù)估土地增值稅時都能夠加計的,僅有合乎一定的條件才可以享受.一是可以是從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的納稅人,其實就是具備開發(fā)設(shè)計資質(zhì)的企業(yè);二是必須具體從事了房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程,對只從業(yè)房地產(chǎn)業(yè)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè),不可扣減加計新項目.

在具體測算增值率時,要區(qū)別以下幾種狀況進行處理:

第一,對獲得土地資源或房地產(chǎn)業(yè)所有權(quán)后,未進行開發(fā)設(shè)計即轉(zhuǎn)讓的,測算其增值率時,只允許扣減獲得土地使用權(quán)證時支付的地價款、繳納的相關(guān)花費,以及在出讓階段繳納的稅費.那樣要求的目的目的是為了抑止"炒"買"炒"賣土地的行為.顯而易見,這樣的事情沒有規(guī)定加計新項目.

第二,對獲得土地所有權(quán)后投入資金,將生地黃變成熟地黃轉(zhuǎn)讓的,測算其增值率時,容許扣減獲得土地使用權(quán)證時支付的地價款、繳納的相關(guān)花費、開發(fā)設(shè)計土地所需成本費再加計項目成本的20%以及在出讓階段繳納的稅費.那樣要求,是激勵投資人將更多的資產(chǎn)看向房產(chǎn)開發(fā).必須經(jīng)營者注意的是,這樣的事情雖然可以加計,但測算出讓土地使用權(quán)證加計項目時,僅應(yīng)該是項目成本加計,對土地成本合同款不加計.

第三,對獲得土地使用權(quán)證后進行房產(chǎn)開發(fā)建造的,在算其增值率時,容許扣減獲得土地使用權(quán)證時支付的地價款和有關(guān)花費、開發(fā)設(shè)計土地和新建房及服務(wù)設(shè)施的成本和要求的費用、出讓房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅費,并容許加計20%的扣減.這樣可以使從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的回報率,以激發(fā)其從業(yè)正常的房產(chǎn)開發(fā)的積極性.必須經(jīng)營者注意的是,在預(yù)估開發(fā)設(shè)計修建買賣房屋銷售的加計項目時,不但容許對項目成本加計,對土地成本合同款也容許加計.

第四,轉(zhuǎn)讓交易老房及建筑物,在算其增值率時,可以扣減由稅務(wù)行政機關(guān)參考評估價格確定的扣除項目額度(即房子及建筑物重置成本價乘于成全新度折扣怎么算后使用價值),以及在出讓時繳納的相關(guān)稅費.這主要充分考慮假如按原出廠價做為扣除項目額度,日趨完善.而采用評估的重置成本價可以相對性清除通脹因素的影響,比較合理.從這當(dāng)中也可以看出,這類出讓老房的情況也不允許加計.

前文描述了房地產(chǎn)開發(fā)商土地增值稅年度匯算清繳如何做,一般都是采用先預(yù)繳后結(jié)算的方式進行的,計算方法在上文,大家一定要對相關(guān)解決充分了解,各位看完前文小編的介紹你是不是對賬務(wù)處理有了一定的掌握,你們可以相匹配實例去理解剖析!大家一定要牢牢記住.