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房產(chǎn)開發(fā)公司土地成本扣減標(biāo)準(zhǔn)

答：例：某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人），2016年2月在得到的8000平方米的土地上開展房子開發(fā)設(shè)計，分二期開發(fā)設(shè)計。土地成本17010萬余元（含土地出讓及拆遷補(bǔ)償費），整體規(guī)劃工程建筑占地面積37400平米。一期修建6＋1型高層住宅9600平米，占地總面積（含小區(qū)內(nèi)路面、綠化等房屋公攤面積）2600平米，合乎簡易計稅標(biāo)準(zhǔn)，推行簡易計稅；二期修建30層型高層建筑18000平米，占地總面積2200平米，選用一般計稅方式；項目配套建設(shè)學(xué)校9800平米，占地面積3200平米，完工后立即轉(zhuǎn)交政府部門相關(guān)部門。（為優(yōu)化測算，本例假定公司以分期付款新項目做為土地資源增值稅清算新項目和所得稅成本計算目標(biāo)）

1、所得稅：

在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的測算中，針對簡易計稅新項目，不用考慮到土地價款。一般計稅方法記稅的，土地價款做為銷售額的扣減項。

銷售總額=（整個合同款和價外費用-本期容許扣減的土地價款）÷（1 11%）

本期容許扣減的土地價款=（本期市場銷售建筑項目總建筑面積÷建筑項目能夠市場銷售總建筑面積）×付款的土地價款

本期市場銷售建筑項目總建筑面積，指的是本期開展稅務(wù)申報的所得稅銷售總額相匹配的總建筑面積。建筑項目能夠市場銷售總建筑面積，指的是建筑項目能夠售賣的建筑面積，不包含市場銷售建筑項目時未獨自做價清算的配套設(shè)施公用設(shè)施的總建筑面積。

二期累計可扣減土地價款：17010*18000/（9600 18000）=11088萬余元。公司應(yīng)創(chuàng)建臺賬登記土地價款的扣減狀況，扣減的土地價款不能超過經(jīng)營者具體付款的土地價款中二期平攤的可扣減土地價款11088萬余元。

假定二期項目今天銷售面積4000平米

則今天增值稅收入可扣減土地價款=17010*4000/（9600 18000）=2465.22萬余元。

2、土增：

針對房產(chǎn)開發(fā)公司一片轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證后，分期分批開發(fā)設(shè)計、轉(zhuǎn)賣房地產(chǎn)業(yè)的，其扣除項目額度的明確．可按出讓土地權(quán)的總面積占占地面積的比例計算平攤，或按建筑面積平攤，也可以按稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定的多種方式測算平攤。這兒的占地面積和建筑面積，依據(jù)國稅發(fā)〔1999〕第112號及國稅發(fā)〔2006〕第187號的要求，應(yīng)該是可轉(zhuǎn)讓總面積，即開發(fā)設(shè)計占地面積（總建筑面積）扣減不能變更的公共設(shè)施用地總面積（總建筑面積）前的剩下總面積（總建筑面積）。

1、占地總面積法：

（1）一期開發(fā)設(shè)計土地面積占總土地面積的占比＝2600÷4800×100%＝54%

一期應(yīng)承擔(dān)的土地價款＝17010×54%＝9185.4萬余元

（2）二期開發(fā)設(shè)計土地面積占總土地面積的占比＝2200÷4800×100%＝46%

二期應(yīng)平攤的土地價款＝17010×46%＝7824.6萬余元

2、總建筑面積法：

（1）一期開發(fā)設(shè)計總建筑面積占建筑面積的占比＝9600÷（9600 18000）×100%＝35%

一期應(yīng)承擔(dān)的土地價款＝17010×35%＝5953.5萬余元

（2）二期開發(fā)設(shè)計總建筑面積占建筑面積的占比＝18000÷（9600 18000）×100%＝65%

二期應(yīng)平攤的土地價款＝17010×65%＝11056.5萬余元

（注：選用不一樣的分派方式，不一樣的成本費目標(biāo)分?jǐn)偟某杀靖饔胁煌?，具體工作上盡量選用較有效的分派方式。此案按總建筑面積法較為有效）

三、所得稅：

針對房產(chǎn)開發(fā)公司土地成本，國稅發(fā)〔2009〕31號要求，一般按占地總面積法實現(xiàn)分派。假如確需融合別的辦法開展分派的，應(yīng)獲得稅務(wù)行政機(jī)關(guān)允許。

一期新項目土地面積占總土地面積=2600/（2600 2200 3200）=33%

一期應(yīng)壓力土地成本=17010×33%=5613.30萬余元

二期項目土地面積占總土地面積=2200/（2600 2200 3200）=28%

二期應(yīng)壓力土地成本=17010×28%=4762.80萬余元

公共基礎(chǔ)設(shè)施（院校）占總土地面積=3200/（2600 2200 3200）=39%

公共基礎(chǔ)設(shè)施（院校）應(yīng)壓力土地成本=17010×39%=6633.90萬余元

（ 注：針對免費轉(zhuǎn)交政府部門及歸屬于全體人員小區(qū)業(yè)主不可以有償轉(zhuǎn)讓的公用設(shè)施應(yīng)直接做為過渡成本費目標(biāo)計算，并按其具體產(chǎn)生的所有成本費依據(jù)總建筑面積法分派記入一二期項目成本費）

由上看得見，因為各種各樣種規(guī)范的不一樣，導(dǎo)致土地成本在不一樣稅收間的核算和分派也不盡相同，并直接關(guān)系著有關(guān)稅收的測算。提議房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)苛對比相關(guān)規(guī)定，并建立和完善分稅收的協(xié)助帳和臺賬，保證土地成本的精確計算，及時性預(yù)防和避開涉稅風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)商土地成本能抵稅進(jìn)行嗎？

房產(chǎn)開發(fā)商品記稅成本包括土地征用費及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、工程建筑安裝工程費、基礎(chǔ)建設(shè)費、公共性配套設(shè)施費，開發(fā)設(shè)計間接費用六項。在其中，土地成本一般占有記稅成本費的40%之上。因而，“房地產(chǎn)營改增”后土地成本能不能抵稅、怎樣抵稅，就變成確定房地產(chǎn)企業(yè)稅賦多少的根本所在,房地產(chǎn)開發(fā)商土地成本將于會計賬務(wù)處理、運營模式等遭遇眾多考驗。

房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地資源的方法具備多元性，例如土地轉(zhuǎn)讓，土地交易，資產(chǎn)收購，合作建房這些,均歸屬于產(chǎn)生土地使用權(quán)證遷移特性的所得稅應(yīng)納稅額個人行為，這類獲得土地資源的方法完全可以在預(yù)估房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)營業(yè)稅時，應(yīng)用抵稅法來完成土地成本進(jìn)項稅的抵稅。容許房地產(chǎn)企業(yè)憑行政機(jī)關(guān)總監(jiān)制的土地資源專用型收條等做為抵稅憑據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)將有一定的緩解。

小編根據(jù)“房地產(chǎn)營改增”示范點新稅政，系統(tǒng)軟件梳理整理“房地產(chǎn)營改增”房地產(chǎn)企業(yè)土地成本不可以抵扣進(jìn)項稅或不可扣減的十一種情況，供“房地產(chǎn)營改增”示范點公司參照和參考。與此同時，提議經(jīng)營者從操作方面的具體要求考慮，高度關(guān)注土地成本抵扣進(jìn)項稅的法律法規(guī)和負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)房地產(chǎn)營改增稅收征管動態(tài)性，慎重實際操作土地成本抵扣進(jìn)項稅的有關(guān)事情，在縱享“房地產(chǎn)營改增”新稅政收益的一起，高度重視防治土地成本不可以抵扣進(jìn)項稅的稅務(wù)風(fēng)險性。

01土地價款之外的別的土地成本新項目

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人市場銷售自主開發(fā)設(shè)計的建筑項目，可用一般計稅方法記稅，依照獲得的全都合同款和價外費用，扣減本期市場銷售建筑項目相匹配的土地價款前的賬戶余額測算銷售總額。

付款的土地價款，是偏向政府部門、土地局或受政府部門授權(quán)委托扣除土地價款的企業(yè)直接支付的土地價款。而《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號第二十七條第一款，,確立的開發(fā)產(chǎn)品土地資源記稅成本支出的主要內(nèi)容為：土地征用費及拆遷補(bǔ)償費。

指為獲得土地規(guī)劃所有權(quán)(或開采權(quán))而產(chǎn)生的各類花費，包括土地資源買價或土地出讓金、大市政配套費、房產(chǎn)契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更主要用途和超總面積補(bǔ)繳的房價及相關(guān)稅費、房屋拆遷補(bǔ)償開支、安裝及搬遷開支、拆遷安置房修建開支、糧食作物賠償費、危樓賠償費等。

換句話說，根據(jù)稅務(wù)[2016]36號文件要求，房產(chǎn)公司從五月1日后，能扣減的費用只僅限于土地出讓，而土地出讓的扣減務(wù)必憑本地行政機(jī)關(guān)出具的行政事業(yè)收收條扣減。因而，市政配套費、拆遷補(bǔ)償費、排污費、外地人防建設(shè)費不能抵扣進(jìn)項稅。

土地成本除開土地資源買價或土地出讓金容許抵扣增值稅進(jìn)項稅之外，別的土地資源成本構(gòu)成新項目一律不可抵扣增值稅進(jìn)項稅。

02資產(chǎn)收購被收購者土地資源歸屬于我國無償劃撥

資產(chǎn)收購就是指一個企業(yè)收購另一公司的股份，得到了被收購者的土地資源，假如被收購者的土地是根據(jù)掛牌出讓獲得的，收購者按被收購方原先獲得的國土部門出示的行政部門服務(wù)性收條，抵稅11%。假如被收購者的土地是根據(jù)出讓所得的獲得的土地資源，被收購者原先對土地資源的入賬價值，以原先被出讓方視同銷售出具的單據(jù)做價，假如被收購者是由我國無償劃撥來的則不可以抵扣進(jìn)項稅的。

03合作建房方法視同銷售獲得土地資源

合作建房，就是指由一方供應(yīng)土地使用權(quán)證，另一方給予資產(chǎn)的合作建房。對非房開公司出土地資源，房產(chǎn)公司出資產(chǎn)的合作建房，非房產(chǎn)公司視同銷售，依照出讓土地使用權(quán)證計稅11%的所得稅，換句話說，非房產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，承諾分房地產(chǎn)或分盈利，無論哪一種方法，都視同銷售。

先前，《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(稅務(wù)[2003]16號)文檔要求：“個人和單位市場銷售或出讓其購買的房產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)證，以所有收益減掉房產(chǎn)或土地使用權(quán)證的購買或轉(zhuǎn)讓售價前的賬戶余額為銷售額。也就代表著土地價值在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證時，要是轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)證所有收益超過土地使用權(quán)證購買或轉(zhuǎn)讓售價，計稅依據(jù)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，因而，營改增后土地成本依照原始使用價值轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠按出地一方帶來的行政部門服務(wù)性收條扣減其進(jìn)項稅。視同銷售且轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)證所有收益超過土地使用權(quán)證購買或轉(zhuǎn)讓售價得話，即便非房開公司（出地區(qū)）可以給予合理合法合理的行政部門事兒性收條，就不可以抵稅其進(jìn)項稅。

04超出經(jīng)營者具體付款的土地價款

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第18號第七條規(guī)范，一般納稅人應(yīng)創(chuàng)建臺賬登記土地價款的扣減狀況，扣減的土地價款不能超過經(jīng)營者具體付款的土地價款。

05市場銷售房地產(chǎn)業(yè)老項目可用簡單方式記稅

一般納稅人市場銷售自主開發(fā)設(shè)計的建筑項目，可用一般計稅方法記稅，依照獲得的全都合同款和價外費用，扣減本期市場銷售建筑項目相匹配的土地價款前的賬戶余額測算銷售總額。

一般納稅人市場銷售自主開發(fā)設(shè)計的房地產(chǎn)業(yè)老項目可用簡易征收記稅的，以得到的全都合同款和價外費用為銷售總額，不可扣減相匹配的土地價款。一般納稅人市場銷售自主開發(fā)設(shè)計的房地產(chǎn)業(yè)老項目，可以選擇可用簡易征收依照5%的增值稅率記稅。一經(jīng)選用簡易征收記稅的，36月內(nèi)不能變動為一般計稅方法記稅。房地產(chǎn)業(yè)老項目，就是指：（一）《建筑工程施工許可證》標(biāo)明的合同書動工在2016年4月30日前建筑項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同書動工或是未獲得《建筑工程施工許可證》但工程建筑工程承包合同標(biāo)明的動工在2016年4月30日前建筑工程項目。

06預(yù)收賬款預(yù)繳稅款土地價款

房產(chǎn)開發(fā)公司以預(yù)繳增值稅抵扣應(yīng)納稅所得額,要以完稅證明做為合理合法合理憑據(jù)。依據(jù)之上要求,對地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)收賬款預(yù)繳稅款，在預(yù)估預(yù)繳稅款時不可扣減合同款。對預(yù)收賬款預(yù)繳稅款時,不可開票。因而,預(yù)繳稅款預(yù)收賬款所得稅,能選簡易征收記稅,依照5%的增值稅率測算，并不可開票。

07測算應(yīng)納稅額銷售總額非本期相匹配的土地價款

土地價款并不是一次性從銷售總額中扣減，只是要伴隨著銷售總額的明確，逐漸扣減。換句話說，僅有房地產(chǎn)企業(yè)將全部“能夠”市場銷售的總面積賣光時，土地價款才能所有扣減。

因而，在預(yù)估應(yīng)納稅額銷售總額時，非本期相匹配的土地價款不可扣減。本期容許扣減的土地價款計算方法為：

本期容許扣減的土地價款=（本期市場銷售建筑項目總建筑面積÷建筑項目能夠市場銷售總建筑面積）×付款的土地價款

之上詳解了地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本扣減標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的，也介紹了房地產(chǎn)開發(fā)商土地成本能抵稅進(jìn)行嗎。作為一名房產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)人員，尤其是把握稅務(wù)的財務(wù)人員，一定要十分清晰，土地成本的扣減標(biāo)準(zhǔn)。假如你閱讀了文中具體內(nèi)容，仍然不太搞清楚，那樣咨詢一下在線教師吧。