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房地產(chǎn)開發(fā)商自主開發(fā)設(shè)計建筑項目，從拿地、工程施工到市場銷售各階段各自必須交哪些稅？下邊就和我一起來瞧瞧吧：

一、獲得土地資源階段

開發(fā)設(shè)計商住樓等營業(yè)性商業(yè)用地，以招、拍、掛方法獲得土地資源，關(guān)鍵涉及到房產(chǎn)契稅、合同印花稅。

1、房產(chǎn)契稅

應(yīng)納稅所得額=土地資源交易價錢×稅率（3%-5%），廣州市為3%2、合同印花稅

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅憑證記述的額度×稅率

合同印花稅稅款=土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓合同金額×5?

根據(jù)：廣東房產(chǎn)契稅實施細(xì)則、合同印花稅暫行規(guī)定二

二、基本建設(shè)開發(fā)設(shè)計階段

獲得用地施工許可證、工程建設(shè)施工許可證、施工證后完成工程施工，關(guān)鍵涉及到土地稅、合同印花稅。

1、土地稅

應(yīng)納稅所得額=土地資源具體占有總面積×適用稅款

注：廣州要求，獲得預(yù)售證后不會再交納土地稅，將商住樓變?yōu)樽再徎蜃赓U的以外，別的地域留意本地要求2、合同印花稅

普遍的合同書如下所示：

合同印花稅稅款=工程建設(shè)勘察合同金額×0.5?＋建筑工程承包協(xié)議額度×0.3?＋借款協(xié)議額度×0.05?

根據(jù)：穗府[2008]13號

三、

市場銷售階段

獲得預(yù)售證后開展預(yù)購，需預(yù)繳稅款、土地增值稅和所得稅。

1、增值稅

所得稅各自要在預(yù)征和具體開稅票結(jié)算2個階段交納。

《稅屋》提醒——被擋住一部分文本為“—預(yù)繳稅款稅款”。

注：《建筑工程施工許可證》標(biāo)明的合同書動工日期在2016年4月30日前的建筑項目或工程建筑工程承包合同標(biāo)明的動工日期在2016年4月30日前的房屋建筑建筑項目，適用簡易計稅。

2、大城市保護基本建設(shè)稅、教育附加費、地區(qū)文化教育額外預(yù)征及結(jié)算時具體交納的所得稅額做為計稅基礎(chǔ)，乘于稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州城建稅為（7%）、教育附加費（3%）、地區(qū)文化教育額外（2%）。

3、土地增值稅（預(yù)繳稅款）

預(yù)繳稅款=（預(yù)付款—預(yù)繳稅款稅金）×預(yù)征率預(yù)征率：住房為2%，普通住宅一般為3%或是4%

4、合同印花稅

印花稅稅款=商住樓市場銷售合同金額×5?

5、所得稅

市場銷售未竣工開發(fā)產(chǎn)品獲得的收益，先按預(yù)估記稅利潤率（一般為15%）測算出預(yù)估毛利潤，記入本期應(yīng)納稅額。

待開發(fā)產(chǎn)品竣工后，立即清算先前市場銷售的具體毛利潤，將其與預(yù)估毛利潤中間的差值合拼記入本年度應(yīng)納稅額。

根據(jù)：稅務(wù)[2016]36號、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第70號、廣州地區(qū)稅務(wù)局公示2016年第5號、國稅發(fā)[2009]31號、稅務(wù)[2006]162號、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第18號四

土地增值稅結(jié)算階段

新項目所有完工并進(jìn)行市場銷售，或考慮別的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)開展土地增值稅結(jié)算。

應(yīng)納稅所得額=增值率×稅率－扣減工程額度×速算扣減指數(shù)－預(yù)繳稅款稅款所得稅簡易計稅：結(jié)算收益=價稅合計銷售額/（1 5%）所得稅一般記稅：結(jié)算收益=（價稅合計銷售額＋容許扣減的土地資源工程款×11%）/（1 11%）增值率=結(jié)算收益－（土地出讓及房產(chǎn)契稅＋房地產(chǎn)業(yè)項目成本）×120%－房產(chǎn)開發(fā)花費－合同印花稅－城建稅及教育附加費備注名稱：

①開發(fā)設(shè)計花費中的利息費用，能按新項目測算分擔(dān)并給予金融企業(yè)證實的，可按實扣減，但不可超出按金融機構(gòu)類似同期貸款利率測算的額度，別的開發(fā)設(shè)計花費按土地出讓及房產(chǎn)契稅與項目成本之和的5%之內(nèi)扣減。

②不可以給予證實的，開發(fā)設(shè)計花費按土地出讓及房產(chǎn)契稅與項目成本之和的10%之內(nèi)扣減。