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　　前言：近些年，房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)對我國持續(xù)頒布的調(diào)控政策，市場競爭愈來愈猛烈。在這類環(huán)境下，操縱公司的經(jīng)營成本變成提升盈利的主要方式，而稅款籌劃是操縱成本費(fèi)用的辦法之一。房地產(chǎn)行業(yè)稅收十余種，并非是全部稅收都合適開展稅款籌劃的，土地增值稅在稅款籌劃中可使用室內(nèi)空間相對性比較大，因而，房產(chǎn)開發(fā)公司對土地增值稅開展籌劃是常態(tài)化。殊不知不合理稅款籌劃又會產(chǎn)生稅務(wù)監(jiān)管風(fēng)險性。文中從一則房產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅結(jié)算實(shí)例下手，對房產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅稅款籌劃開展剖析，強(qiáng)調(diào)其稅務(wù)監(jiān)管風(fēng)險防控措施供各位參照。

　　一、實(shí)例

　　（一）基本上案件

　　A新項(xiàng)目由A房產(chǎn)開發(fā)公司國有獨(dú)資開發(fā)設(shè)計。該工程位于H區(qū)的新起行政服務(wù)中心，相鄰高速公路，2010年7月拿地3.6萬㎡，2013年12月完工，B集團(tuán)公司與此同時為A房產(chǎn)開發(fā)公司大股東，注資占比70%。

　　A新項(xiàng)目只開發(fā)設(shè)計普通住房和普通住宅二種結(jié)算種類，在其中普通住宅包含停車庫、鋪面和幼稚園三種種類總共2.2億元㎡，在土地增值稅結(jié)算審報時已售罄。A房產(chǎn)開發(fā)公司上傳的稅務(wù)師公司出示公證匯報核準(zhǔn)的市場銷售截止日為2014年12月，售出總面積16.4萬㎡，售出占比96.99%，審報收益約6.9億。依據(jù)稅務(wù)師公司提供的公證匯報，A新項(xiàng)目出讓普通住房和非普通住房二種建筑類型所獲得收益的增值率全是負(fù)數(shù)，換句話說審報的土地增值稅具體稅賦為零。

　　A新項(xiàng)目已預(yù)繳稅款土地增值稅1102萬余元，申請辦理出口退稅1102萬余元。

　?。ǘ┒悇?wù)機(jī)關(guān)單位的懷疑

　　1、具體稅賦的異議問題。A房產(chǎn)開發(fā)高新企業(yè)申報的土地增值稅具體稅賦為零，去除房產(chǎn)開發(fā)公司依照獲得土地所付款的額度和房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本之和加計20%，測算出A新項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計運(yùn)營的毛利率僅為13%上下，這與領(lǐng)域一切正常毛利率不一致。

　　2、銷售額的異議問題。普通住宅的市場銷售價格僅為4170元/㎡，小于普通住房的4204元/㎡。但細(xì)心核查后發(fā)覺，依據(jù)公證匯報該新項(xiàng)目普通住宅分成三種種類——鋪面、幼稚園和停車庫，在其中停車庫總面積占普通住宅占地面積70%，價格2381元/㎡，在H區(qū)算不上廉價，可是車庫拉低了普通住宅市場銷售均值價格。而與此同時，鋪面平均價9000元/㎡，幼稚園平均價4500元/㎡，基本來看也是高于市場價格的。

　　3、成本費(fèi)比例的異議。該科技項(xiàng)目申報四項(xiàng)花費(fèi)之和做到4億人民幣，企業(yè)總面積成本費(fèi)2376元，超過按完工本年度測算的取費(fèi)規(guī)范。

　?。ㄈ┒悇?wù)機(jī)關(guān)單位的結(jié)算審批

　　因?yàn)榇嬗幸陨蠎岩桑税敢蔡幵谕恋卦鲋刀惤Y(jié)算環(huán)節(jié)，財政局有關(guān)工作人員從下面幾層面開展了土地增值稅結(jié)算審批：

　　1、結(jié)算企業(yè)的審批

　　在基本情況的審核，稅務(wù)工作人員發(fā)覺該新項(xiàng)目有著2個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，依照本地財政局的公示，“房產(chǎn)開發(fā)以整體規(guī)劃主管機(jī)構(gòu)審核的商業(yè)用地整體規(guī)劃新項(xiàng)目為結(jié)算企業(yè)”，故A新項(xiàng)目理應(yīng)區(qū)劃為2個結(jié)算企業(yè)，而稅務(wù)師公司提供的公證匯報只區(qū)劃了一個結(jié)算企業(yè)。

　　根據(jù)進(jìn)一步剖析，單獨(dú)申請辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的小土地上是九號樓，而九號樓停車庫總面積1742㎡，僅占其普通住宅42%，其他普通住宅全是鋪面。根據(jù)再次區(qū)劃結(jié)算企業(yè)，九號樓普通住宅4100㎡的價格提升到6500元，立即造成審批調(diào)增退返土地增值稅約300萬余元。

　　2、銷售額的審批

　　經(jīng)稅務(wù)工作人員審批，A新項(xiàng)目銷售額存有2個問題：

　　一是一部分住房收益稍低。公證匯報依據(jù)第三方資產(chǎn)報告評估組織出示的評估房價匯報對42套房的分析價錢調(diào)增銷售額360萬余元，評定平均價3800元/㎡，均值調(diào)增價格900元/㎡。另有合同書價格顯著小于評定平均價而未調(diào)增銷售額的普通住房59套。且均未注明原因。

　　二是鋪面、幼稚園收益稍低。鋪面總建筑面積占普通住宅的25.66%，幼稚園總建筑面積占普通住宅的4.26%，所有市場銷售給了A房產(chǎn)開發(fā)公司的大股東B集團(tuán)公司。A房地產(chǎn)開發(fā)商給予了第三方資產(chǎn)報告評估組織出示的評估房價匯報，選用收益法評估報告的沒有房屋裝修使用價值的價值為4900萬余元，小于結(jié)算審報價錢5700萬余元?？墒且罁?jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)單位把握的二手房申報信息，與A新項(xiàng)目地區(qū)和工程規(guī)模相仿的運(yùn)營用地合同書平均價在18000元/㎡。因而，土地增值稅結(jié)算審報價錢雖高過參考價，但仍小于市價比較多。

　　3、扣減項(xiàng)目的審批

　　為了更好地開展扣減項(xiàng)目的審批，稅務(wù)工作人員一方面對A公司帶來的結(jié)算材料開展了詳盡的書面形式審批，并對關(guān)鍵事宜開展了現(xiàn)場檢查和工程驗(yàn)收調(diào)查取證。另一方面向公司獲得了各棟的施工圖紙、竣工資料電子器件材料，并向第三方造價咨詢企業(yè)尋求幫助。最后稅務(wù)工作人員確定下列幾層面存在的問題：

　　一是土地資源成本費(fèi)確定有疑問。B集團(tuán)公司這幾年的存量資金退還紀(jì)錄表明，B集團(tuán)公司2010年接到A新項(xiàng)目土地的土地出讓退還款、配套費(fèi)、人防費(fèi)退還約1.2億人民幣，該賬款被承諾用以A新項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本建設(shè)和動遷。

　　二是前期工程費(fèi)扣減憑證不夠。未給予付款紀(jì)錄?！皠e的”中196余萬元未給予發(fā)票明細(xì)表。

　　三是建設(shè)工程施工費(fèi)扣減憑證不夠。未給予付款紀(jì)錄。

　　四是灌木清算價錢與造價信息凈額較為大。

　　五是代收費(fèi)用不可加計。

　　4、成本費(fèi)分擔(dān)的審批

　　停車庫未計容，不可分擔(dān)“獲得土地所付款的額度”。幼稚園未繳配套費(fèi)，不可分擔(dān)配套費(fèi)及配套費(fèi)房產(chǎn)契稅。九號樓系單獨(dú)土地，獨(dú)立入戶口，未享有小區(qū)環(huán)境，不可分擔(dān)園林景觀花費(fèi)。

　　（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)單位解決

　　最后，稅務(wù)機(jī)關(guān)單位只對于前述提及的好多個顯著違反規(guī)定的問題開展了調(diào)節(jié)，調(diào)增退返所得稅369萬余元。

　　二、房產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃稅務(wù)風(fēng)險性及解決

　?。ㄒ唬〢房地產(chǎn)開發(fā)商籌劃計劃方案剖析

　　從案件剖析可以看得出，A房地產(chǎn)開發(fā)商最少應(yīng)用了三種種類的稅款籌劃方式：一是運(yùn)用企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，即根據(jù)獨(dú)立創(chuàng)立法人企業(yè)干固土地資源成本費(fèi)；二是有效標(biāo)價，即根據(jù)關(guān)聯(lián)交易使新項(xiàng)目做到結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，并將出讓收益維持在可控性范疇內(nèi)；三是挑選新項(xiàng)目核算方式，即對2個土地的開發(fā)設(shè)計項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一計算。

　?。ǘ〢房地產(chǎn)開發(fā)商籌劃計劃方案的稅務(wù)風(fēng)險性

　　1、土地資源成本費(fèi)有疑問：因?yàn)樨斦滞诉€資產(chǎn)的存有，融合B集團(tuán)公司是A房地產(chǎn)開發(fā)商的控股股東，因而，A新項(xiàng)目獲得土地資源的成本費(fèi)用是小于審報的土地出讓的?？墒茿房地產(chǎn)開發(fā)商與B集團(tuán)公司系法人資格，B集團(tuán)公司將財政局退還資產(chǎn)用以A新項(xiàng)目的狀況該怎樣從稅收法律上判定，這在稅收法律行業(yè)沒有結(jié)論，存有稅務(wù)風(fēng)險性。

　　2、A新項(xiàng)目中一部分買賣是出現(xiàn)在關(guān)聯(lián)公司中間的，而且合同書標(biāo)價小于銷售市場平均價，盡管有房產(chǎn)評估組織對被買賣的普通住宅開展了資產(chǎn)報告評估，可是參考價是不是有效、稅務(wù)機(jī)關(guān)單位會不會對參考價開展調(diào)節(jié)、怎樣調(diào)節(jié)。

　　3、針對四項(xiàng)花費(fèi)稅務(wù)機(jī)關(guān)單位覺得與預(yù)算定額規(guī)范差別大，融合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清理管理有關(guān)問題的通知》，稅務(wù)機(jī)關(guān)單位最少還需要證實(shí)A房地產(chǎn)開發(fā)商給予的“憑據(jù)或材料不符結(jié)算規(guī)定或虛假”?？墒怯嘘P(guān)不符結(jié)算規(guī)定與虛假的規(guī)范，稅收法律并沒有很確立的要求。假定稅務(wù)機(jī)關(guān)單位評定A房地產(chǎn)開發(fā)商給予的憑據(jù)不實(shí)，那麼A房地產(chǎn)開發(fā)商還很有可能遭遇稅務(wù)監(jiān)管的風(fēng)險性。

　　（三）A房地產(chǎn)開發(fā)商稅務(wù)風(fēng)險性解決

　　1、對于土地資源成本費(fèi)問題：盡管涉案人員土地有財政局退還資產(chǎn)，可是依照協(xié)議承諾該資產(chǎn)是退還至B集團(tuán)公司在于A房地產(chǎn)開發(fā)商，且A公司與B集團(tuán)公司是法人資格行為主體，因而從A房地產(chǎn)開發(fā)商角度觀察，在預(yù)估土地增值稅時，此筆財政局退還資產(chǎn)不可以抵減獲地成本費(fèi)。

　　2、對于關(guān)聯(lián)交易定價問題：因?yàn)樯姘溉藛T關(guān)聯(lián)交易的房屋均為盈利性房屋，而盈利性房屋的使用價值通常反映在它獲得盈利的水平上，因而用收益法評定是合乎其商品特性的。盡管稅務(wù)機(jī)關(guān)單位強(qiáng)調(diào)該參考價小于市價，可是在盈利性房地產(chǎn)業(yè)價值評估層面并并不是市價法一定比收益法參考價更合理合法。

　　3、對于四項(xiàng)花費(fèi)的問題：A房地產(chǎn)開發(fā)商四項(xiàng)花費(fèi)算下來比預(yù)算定額規(guī)范高許多，可是因?yàn)槎愂辗捎嘘P(guān)規(guī)范中對土地增值稅清潔規(guī)定并沒有詳盡確立的規(guī)范，通過A房地產(chǎn)開發(fā)商的強(qiáng)詞奪理，稅務(wù)機(jī)關(guān)單位只對缺乏稅票的一部分花費(fèi)給予調(diào)節(jié)不能扣減。

　　三、房產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅監(jiān)管風(fēng)險防控措施

　?。ㄒ唬┒愂諆?yōu)惠政策現(xiàn)行政策可用是不是合理合法

　　在我國房產(chǎn)開發(fā)公司可用的土地資源增值稅免稅情況有：（1）經(jīng)營者修建一般規(guī)范住宅樓售賣，增值率未超出扣減工程額度20%；（2）因我國基本建設(shè)必須依規(guī)征用土地、取回的房地產(chǎn)業(yè)。（3）因城市規(guī)劃建設(shè)、我國修建的須要而拆遷，由經(jīng)營者擅自出讓原房產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)單位審批，免稅土地增值稅。（4）針對以房屋進(jìn)行項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的，項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）作價入股投資進(jìn)行項(xiàng)目投資或做為合作經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，將房產(chǎn)出讓到所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的企業(yè)里時，城市房地產(chǎn)稅征繳土地增值稅。（有除外：另依據(jù)國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（稅務(wù)[2006]21號）要求，針對以土地資源（房地產(chǎn)業(yè)）作價入股投資進(jìn)行項(xiàng)目投資或合作經(jīng)營的，凡所項(xiàng)目投資、合作經(jīng)營的公司從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的，或是房產(chǎn)開發(fā)公司以其修建的商住樓進(jìn)行項(xiàng)目投資和合營的，均不適合財稅字[1995]48號文城市房地產(chǎn)稅征繳土地增值稅的要求。）（5）針對一方出地，一方出資產(chǎn)，彼此合作建房，完工后按比率公房拆遷補(bǔ)償購置的，暫免稅土地增值稅。（6）授權(quán)委托代建制免稅政策：對房地產(chǎn)商來講，盡管獲得了盈利的，可是沒有產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)年限遷移，其收益不屬于土地增值稅的繳稅范疇。

　　當(dāng)房產(chǎn)開發(fā)公司向稅務(wù)機(jī)關(guān)單位明確提出享有土地資源增值稅免稅工資待遇時，稅務(wù)機(jī)關(guān)單位會細(xì)心審批是不是合乎有關(guān)稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策的可用規(guī)定。而針對是不是適用稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策的要求又經(jīng)常存有異議，比如對“因我國基本建設(shè)必須依規(guī)征用土地、取回的房地產(chǎn)業(yè)”中“因我國基本建設(shè)必須”該如何看待、是不是一定有政府部門整體規(guī)劃單位的公示、假如政府部門采用與公司簽署回購協(xié)議的形式取回土地資源是不是可以可用該政策優(yōu)惠，都存有異議。

　　（二）銷售額是不是有少計的狀況

　　銷售額是測算土地增值稅應(yīng)繳稅增值率的基本，也是在土地增值稅預(yù)繳稅款環(huán)節(jié)的營業(yè)稅率可用的基本，因而不管在土地增值稅預(yù)繳稅款環(huán)節(jié)或是結(jié)算環(huán)節(jié)，稅務(wù)機(jī)關(guān)單位都是會分辨是不是存有瞞報銷售額的個人行為，例如有沒有瞞報市場價格的個人行為、附設(shè)辦公用品的產(chǎn)品購銷合同價錢是不是有效、房屋裝修合同價錢是不是有效、土地增值稅的結(jié)算企業(yè)是不是合情合理等。

　?。ㄈ┛蹨p新項(xiàng)目是不是真正、扣減額度是不是精確

　　測算土地增值稅時可扣減新項(xiàng)目關(guān)鍵包含：土地出讓及稅金、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本、房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)、老房及房屋建筑的分析價錢、與專業(yè)房屋相關(guān)的稅金。與此同時，經(jīng)營者可按土地資源成本費(fèi)與項(xiàng)目成本之和的20%加計可扣減新項(xiàng)目。稅務(wù)監(jiān)管時稅務(wù)機(jī)關(guān)單位關(guān)鍵看是不是存有多結(jié)轉(zhuǎn)成本項(xiàng)目成本以提升土地增值稅扣除額的情況、應(yīng)記入期間費(fèi)用的土地稅、合同印花稅、房產(chǎn)稅是否不正確地記入了開發(fā)間接費(fèi)用、代收費(fèi)用是否有不正確地加計、各種各樣成本費(fèi)是不是都是有相應(yīng)的法定憑證、成本費(fèi)分擔(dān)是不是合理合法等。

　　綜上所述，華稅監(jiān)管組提議房產(chǎn)開發(fā)公司需對土地增值稅繳稅籌劃給與充足高度重視，公司有關(guān)要立即把握新政策，融合工程具體情況，根據(jù)合理合法的稅款籌劃計劃方案減少公司稅賦，提高核心競爭力。與此同時，當(dāng)遭遇稅務(wù)機(jī)關(guān)單位懷疑時，公司應(yīng)積極主動尋找稅收法律專業(yè)人員的協(xié)助，從法規(guī)視角考慮，從容應(yīng)對，強(qiáng)詞奪理。