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　　自房地產(chǎn)業(yè)進到快速進步環(huán)節(jié)至今，我國頒布了一系列現(xiàn)行政策對該領(lǐng)域開展行業(yè)正確引導(dǎo)和領(lǐng)域管束，房地產(chǎn)開發(fā)商也漸漸變成社會發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力。但隨著著房地產(chǎn)開發(fā)商投資總額擴大，涉及到房產(chǎn)開發(fā)新項目的稅款成本費也變得越來越高。特別是在在土地增值稅層面，因為土地增值稅圍繞新項目開發(fā)設(shè)計整個過程，記稅全過程相對性繁雜，專業(yè)能力強，因此，提升土地增值稅結(jié)算工作中至關(guān)重要。文中以房地產(chǎn)營改增為自然環(huán)境環(huán)境，剖析房產(chǎn)公司開發(fā)設(shè)計新項目土地增值稅結(jié)算的辦法與對策。

　　房產(chǎn)開發(fā)新項目土地增值稅是指，從土地規(guī)劃，工程施工基本建設(shè)到工程結(jié)算等階段，以土地資源和房屋建筑為目標，對出讓過程中所造成的增值率，依照超率累進稅的方式測算所得稅稅費。因為房產(chǎn)開發(fā)新項目周期時間較長，涉及到成本費內(nèi)容比較繁雜，成本計算工作量比較大，且土地增值稅占稅款成本費用占比較高，立即危害公司的開發(fā)設(shè)計盈利。為了更好地更好的解決營改增政策自然環(huán)境，合理合法執(zhí)行申報納稅責任，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對土地增值稅結(jié)算工作中進一步討論，確立結(jié)算內(nèi)容與清算流程，合理預(yù)防稅務(wù)風險性。

　　房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅結(jié)算稅務(wù)解決

　　根據(jù)有關(guān)現(xiàn)行政策要求，在我國稅務(wù)行政機關(guān)對土地增值稅一般采用查賬征收和查賬征收這二種方法。而房地產(chǎn)業(yè)在交納土地增值稅時，必須執(zhí)行預(yù)繳稅款與清算流程，即依照建筑項目預(yù)估銷售額開展土增稅預(yù)征，并在新項目工程驗收階段之后開展新項目結(jié)算。針對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，土地增值稅的結(jié)算處理方式關(guān)鍵表現(xiàn)在下面4個階段：

　　1.1土增稅結(jié)算事先提前準備

　　在進行土地增值稅結(jié)算工作中之前，房地產(chǎn)開發(fā)商最先必須提前準備與土地增值稅有關(guān)的初始材料憑據(jù)，包含成本計算匯報，稅票憑據(jù)，項目合同等。次之，對土地增值稅結(jié)算新項目的賬務(wù)處理工作中，開展確立區(qū)劃。根據(jù)法律法規(guī)要求，我國有關(guān)部門審核給予開發(fā)設(shè)計的分期付款項目工程，能夠依照好幾個財務(wù)核算周期時間開展新項目計算;針對發(fā)展基本建設(shè)環(huán)節(jié)中的普通住房與非普通住房新項目開展各自計算;針對別的用處的開發(fā)設(shè)計新項目理應(yīng)根據(jù)工程建筑具體主要用途所可用的稅收法律要求開展計算。自然，在結(jié)算流程中，公司也需要充分考慮稅務(wù)籌劃計劃方案的可執(zhí)行性。一般而言，可列入土地增值稅結(jié)算階段的成本費新項目越多，公司的稅務(wù)成本費也會越低。

　　1.2定義成本費新項目可扣減一部分

　　一般狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋建筑以及他附屬物出讓流程中，能夠列入抵稅范疇的成本費新項目，理應(yīng)包括下列一些層面：其一，新項目開發(fā)設(shè)計流程中獲得土地使用權(quán)證時需繳納的土地使用費;其二，建筑項目不一樣開發(fā)設(shè)計工作階段所開支的花費，即設(shè)計費用，購置費，機器設(shè)備費，業(yè)務(wù)費，當場服務(wù)費等;其三，房地產(chǎn)新項目出讓環(huán)節(jié)所涉及到的稅務(wù)成本費;其四，公司在獲得土地使用權(quán)證時的花費與建筑項目項目成本總金額的20%，能夠推行加計現(xiàn)行政策。在定義建筑項目可扣減內(nèi)容的環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須留意成本產(chǎn)生的真實有效，交易方式的合規(guī)，及其工程建筑出讓流程中所建立的價值評估，交易手續(xù)費等是不是列入計算新項目之中。

　　1.3測算土地增值稅應(yīng)納稅所得額

　　在土地增值稅結(jié)算完成，測算應(yīng)納稅所得額必須融合規(guī)范公式計算。最先，測算土地資源增值率，即：增值率=總收入額—扣減新項目額度;次之，融合項目類型明確新項目增值率，即：新項目增值率=增值率/扣減新項目額度*100%;最終，根據(jù)心算扣減指數(shù)表，明確扣減指數(shù)，即：應(yīng)交納土地增值稅稅金=增值率*稅率—扣減新項目額度*心算扣減指數(shù)。根據(jù)土地增值稅有關(guān)現(xiàn)行政策要求，房地產(chǎn)開發(fā)商必須依照增值率，采用“超量超額累進稅率”的方法測算稅款，稅率一般在30%至60%中間。

　　1.4準時申請交稅

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在土地增值稅結(jié)算環(huán)節(jié)，能夠采用自主清理和規(guī)定結(jié)算這二種方法。從總體上，自主結(jié)算一般就是指房地產(chǎn)開發(fā)商在達到結(jié)算標準之日的90天之內(nèi)積極進行土地增值稅結(jié)算與稅務(wù)行政機關(guān)申請等工作中，依照現(xiàn)行政策要求提前準備結(jié)算原材料;規(guī)定結(jié)算則是由本地稅務(wù)行政機關(guān)進行，向房地產(chǎn)開發(fā)商下發(fā)結(jié)算通知單，對規(guī)定結(jié)算的新項目自通告下發(fā)之日的90天之內(nèi)，進行土地增值稅結(jié)算工作中。

　　房地產(chǎn)企業(yè)土增結(jié)算工作中有關(guān)籌劃對策

　　2.1有效運用稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策

　　在房地產(chǎn)開發(fā)商進行土地增值稅結(jié)算與稅務(wù)籌劃的環(huán)節(jié)中，依照相關(guān)要求，公司必須對不一樣種類的建筑項目開展各自計算。而房產(chǎn)開發(fā)主題活動所涉及到的項目建設(shè)，除開普通住房認為，還包含其他類型的房地產(chǎn)新項目。融合房地產(chǎn)項目類型的差異計算土地增值稅，能夠靈活運用稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策，完成公司稅收籌劃。比如：根據(jù)現(xiàn)行標準企業(yè)所得稅法要求，繳稅企業(yè)在市場銷售主題活動中，歸屬于自主基本建設(shè)的普通住房，當其增值率低于可扣減新項目總金額的20%，能夠享有免去土地增值稅的政策優(yōu)惠。融合這一現(xiàn)行政策內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在市場銷售階段有效操縱住房市場價格，在遵循成本效益標準的根基上，將土地資源增值稅率操縱在20%之內(nèi)，就可以完成這一部分稅務(wù)成本費免稅。充分考慮以上現(xiàn)行政策，一部分房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項目設(shè)計會盡量多地提升普通住房新項目，以做到提高公司稅賦的目地。但要特別注意防止“普通住房愈多愈好”的設(shè)計方案錯誤觀念，針對房地產(chǎn)新項目相對性多元化的公司，除開普通住房之外，還包含高層建筑，獨棟別墅，辦公樓，商業(yè)公寓等，在市場價格層面差異比較大?？偯娣e越小，高層住宅住宅的市場價越低，其增值率越低;總面積越大，獨棟別墅住房的市場價越高，其增值率也會升高。根據(jù)這一基礎(chǔ)理論，房地產(chǎn)開發(fā)商理應(yīng)有效籌劃土地增值稅，即擴張低市場價高層住宅居住面積，并將這一類住宅與大規(guī)模獨棟別墅住房劃入同一結(jié)算種類之中，從而降低非普通住房的增值率，就可以有效的操縱土地增值稅額，提高公司的銷售利潤。

　　2.2挑選有效的支付時間

　　土地增值稅預(yù)繳稅款階段關(guān)鍵就是指建筑項目工程結(jié)算之后，以科學(xué)合理的預(yù)征率對土地增值稅開展提早清算。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)預(yù)征率，將早已獲得市場銷售資質(zhì)的房地產(chǎn)銷售收益做為計稅基礎(chǔ)，在達到結(jié)算規(guī)定的情形下，標準解決土地增值稅計算工作中。但在操作過程中，因為不一樣區(qū)域的稅務(wù)行政機關(guān)對土地增值稅核定征收率確定有一定的差別。公司在進行預(yù)繳稅款主題活動的環(huán)節(jié)中，假如發(fā)生應(yīng)交所得稅稅款小于結(jié)算流程中繳稅金額的狀況，公司能夠延遲結(jié)算時間;假如所得稅應(yīng)交金額高過結(jié)算流程中的應(yīng)交稅額，則理應(yīng)提早結(jié)算。根據(jù)明確土地增值稅的新項目結(jié)算時間，能夠為公司稅務(wù)財務(wù)人員給予操作規(guī)范，并保證企業(yè)融資利益最大化。除此之外，土地增值稅結(jié)算時間的明確，還需要充分考慮新項目工程結(jié)算交貨時間，保證本期有盈利填補;與此同時，在稅務(wù)解決環(huán)節(jié)，確立土地增值稅理應(yīng)在年度進庫或是在企業(yè)所得稅第二年年度匯算清繳前進庫，防止多交稅的風險性。

　　2.3合理合法提升可扣減新項目

　　根據(jù)稅收優(yōu)惠政策有關(guān)要求，土地增值稅稅務(wù)籌劃階段可扣減的成本費新項目內(nèi)容包含項目成本，開發(fā)設(shè)計花費，土地使用權(quán)證開支，房地產(chǎn)出讓稅費，別的扣減新項目;涉及到成本費因素包含拆遷補償安置費，土地使用權(quán)證獲得費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)費，公用設(shè)施配套費，別的間接成本等。在可扣減新項目評定環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面必須通過本地稅務(wù)行政機關(guān)的政策措施規(guī)格開展成本費優(yōu)化，還能夠靈活運用現(xiàn)行政策要求合理合法提升可扣減新項目。比如：房地產(chǎn)開發(fā)商在施工工地用以維護保養(yǎng)房屋建筑品質(zhì)的成本，能夠依規(guī)進到抵稅范疇以內(nèi)。公司必須獲得所得稅增值稅專票做為抵稅根據(jù)，進行所得稅結(jié)算工作中;為房子新項目所修建的公共性服務(wù)設(shè)施在結(jié)算環(huán)節(jié)，假如采用轉(zhuǎn)送小區(qū)業(yè)主或免費出讓政府部門的處理方法，在公司不盈利的情形下，能夠?qū)@一部分成本開展扣減。要是沒有開展出讓，那麼房地產(chǎn)開發(fā)商在公共性服務(wù)設(shè)施服務(wù)項目層面所得到的這一部分收益則不可以列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)搭建成本費新項目之中，且不可以開展稅前抵稅;對于房地產(chǎn)新項目所修建的地底停車場在結(jié)算流程中，具備產(chǎn)權(quán)年限的停車場所得到的工資能夠依照一定占比開展抵稅。相對應(yīng)的，假如停車場不具有產(chǎn)權(quán)年限，公司所得到的收益一部分則不能開展成本費抵稅?？傮w來說，房地產(chǎn)開發(fā)商土地增值稅結(jié)算流程中，在可扣減新項目確定階段，既要留意扣減內(nèi)容和區(qū)域的確定，防止給公司產(chǎn)生籌劃風險性，還需要靈活運用現(xiàn)行政策內(nèi)容，有效提升可扣減新項目，并挑選適宜的稅務(wù)處理方法，合理操縱公司稅務(wù)成本費。

　　2.4搞好結(jié)算輔助工作中

　　房地產(chǎn)開發(fā)商必須以稅務(wù)管理方法工作組為關(guān)鍵，設(shè)定專業(yè)的土地增值稅結(jié)算職位，關(guān)鍵擔負成本費新項目核算，成本計算，土地增值稅結(jié)算等工作中。規(guī)定該工作工作人員全方位掌握營改增政策自然環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的危害，并嫻熟應(yīng)用各類政策優(yōu)惠，標準進行土地增值稅結(jié)算工作中;與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商還能夠引進第三方組織，與會計公司互相配合結(jié)算工作中，在結(jié)算與財務(wù)審計并行處理的情形下，合理預(yù)防稅務(wù)風險性。次之，因為營改增政策的危害，房地產(chǎn)開發(fā)商理應(yīng)更為高度重視增值發(fā)票管理方面。在日常工作上，有關(guān)財務(wù)人員必須提升對早期建設(shè)工程，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)設(shè)計，建設(shè)工程等重點領(lǐng)域的單據(jù)歸納工作中，十分重視會計記賬憑證，買賣稅票和項目合同的日常管理方法，存放好各類抵稅憑據(jù)，立即轉(zhuǎn)送稅務(wù)申請組織。最終，對于土地增值稅結(jié)算內(nèi)容繁雜，程序流程繁瑣等難題，房地產(chǎn)開發(fā)商還能夠引進新式財務(wù)審計方法，比如：AO電子計算機當場財務(wù)審計，SQL句子等，靈活運用信息科技進行數(shù)據(jù)收集，歸納，財務(wù)審計等工作中，可以合理提高企業(yè)內(nèi)部的信息互動高效率，防止信息的不對稱狀況給土地增值稅結(jié)算工作中產(chǎn)生風險性。

　　總的來說，在營改增政策的直接影響下，在我國稅收優(yōu)惠政策管理體系會不斷完善。而房地產(chǎn)開發(fā)商的運營管理受現(xiàn)行政策環(huán)境危害比較大，為了更好地公司穩(wěn)定運作，提升稅務(wù)管理方面至關(guān)重要。以土地增值稅為關(guān)鍵稅收之一，房地產(chǎn)開發(fā)商理應(yīng)充足掌握土地增值稅稅務(wù)解決有關(guān)要求，并依靠稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策進行稅務(wù)籌劃工作中，提高企業(yè)運營經(jīng)濟效益。