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　　自房地產業(yè)進到快速進步環(huán)節(jié)至今，我國頒布了一系列現(xiàn)行政策對該領域開展行業(yè)正確引導和領域管束，房地產開發(fā)商也漸漸變成社會發(fā)展經濟發(fā)展的主要驅動力。但隨著著房地產開發(fā)商投資總額擴大，涉及到房產開發(fā)新項目的稅款成本費也變得越來越高。特別是在在土地增值稅層面，因為土地增值稅圍繞新項目開發(fā)設計整個過程，記稅全過程相對性繁雜，專業(yè)能力強，因此，提升土地增值稅結算工作中至關重要。文中以房地產營改增為自然環(huán)境環(huán)境，剖析房產公司開發(fā)設計新項目土地增值稅結算的辦法與對策。

　　房產開發(fā)新項目土地增值稅是指，從土地規(guī)劃，工程施工基本建設到工程結算等階段，以土地資源和房屋建筑為目標，對出讓過程中所造成的增值率，依照超率累進稅的方式測算所得稅稅費。因為房產開發(fā)新項目周期時間較長，涉及到成本費內容比較繁雜，成本計算工作量比較大，且土地增值稅占稅款成本費用占比較高，立即危害公司的開發(fā)設計盈利。為了更好地更好的解決營改增政策自然環(huán)境，合理合法執(zhí)行申報納稅責任，房地產開發(fā)商必須對土地增值稅結算工作中進一步討論，確立結算內容與清算流程，合理預防稅務風險性。

　　房地產企業(yè)土地增值稅結算稅務解決

　　根據(jù)有關現(xiàn)行政策要求，在我國稅務行政機關對土地增值稅一般采用查賬征收和查賬征收這二種方法。而房地產業(yè)在交納土地增值稅時，必須執(zhí)行預繳稅款與清算流程，即依照建筑項目預估銷售額開展土增稅預征，并在新項目工程驗收階段之后開展新項目結算。針對房地產開發(fā)商而言，土地增值稅的結算處理方式關鍵表現(xiàn)在下面4個階段：

　　1.1土增稅結算事先提前準備

　　在進行土地增值稅結算工作中之前，房地產開發(fā)商最先必須提前準備與土地增值稅有關的初始材料憑據(jù)，包含成本計算匯報，稅票憑據(jù)，項目合同等。次之，對土地增值稅結算新項目的賬務處理工作中，開展確立區(qū)劃。根據(jù)法律法規(guī)要求，我國有關部門審核給予開發(fā)設計的分期付款項目工程，能夠依照好幾個財務核算周期時間開展新項目計算;針對發(fā)展基本建設環(huán)節(jié)中的普通住房與非普通住房新項目開展各自計算;針對別的用處的開發(fā)設計新項目理應根據(jù)工程建筑具體主要用途所可用的稅收法律要求開展計算。自然，在結算流程中，公司也需要充分考慮稅務籌劃計劃方案的可執(zhí)行性。一般而言，可列入土地增值稅結算階段的成本費新項目越多，公司的稅務成本費也會越低。

　　1.2定義成本費新項目可扣減一部分

　　一般狀況下，房地產開發(fā)商在房屋建筑以及他附屬物出讓流程中，能夠列入抵稅范疇的成本費新項目，理應包括下列一些層面：其一，新項目開發(fā)設計流程中獲得土地使用權證時需繳納的土地使用費;其二，建筑項目不一樣開發(fā)設計工作階段所開支的花費，即設計費用，購置費，機器設備費，業(yè)務費，當場服務費等;其三，房地產新項目出讓環(huán)節(jié)所涉及到的稅務成本費;其四，公司在獲得土地使用權證時的花費與建筑項目項目成本總金額的20%，能夠推行加計現(xiàn)行政策。在定義建筑項目可扣減內容的環(huán)節(jié)中，房地產開發(fā)商必須留意成本產生的真實有效，交易方式的合規(guī)，及其工程建筑出讓流程中所建立的價值評估，交易手續(xù)費等是不是列入計算新項目之中。

　　1.3測算土地增值稅應納稅所得額

　　在土地增值稅結算完成，測算應納稅所得額必須融合規(guī)范公式計算。最先，測算土地資源增值率，即：增值率=總收入額—扣減新項目額度;次之，融合項目類型明確新項目增值率，即：新項目增值率=增值率/扣減新項目額度*100%;最終，根據(jù)心算扣減指數(shù)表，明確扣減指數(shù)，即：應交納土地增值稅稅金=增值率*稅率—扣減新項目額度*心算扣減指數(shù)。根據(jù)土地增值稅有關現(xiàn)行政策要求，房地產開發(fā)商必須依照增值率，采用“超量超額累進稅率”的方法測算稅款，稅率一般在30%至60%中間。

　　1.4準時申請交稅

　　房地產開發(fā)商在土地增值稅結算環(huán)節(jié)，能夠采用自主清理和規(guī)定結算這二種方法。從總體上，自主結算一般就是指房地產開發(fā)商在達到結算標準之日的90天之內積極進行土地增值稅結算與稅務行政機關申請等工作中，依照現(xiàn)行政策要求提前準備結算原材料;規(guī)定結算則是由本地稅務行政機關進行，向房地產開發(fā)商下發(fā)結算通知單，對規(guī)定結算的新項目自通告下發(fā)之日的90天之內，進行土地增值稅結算工作中。

　　房地產企業(yè)土增結算工作中有關籌劃對策

　　2.1有效運用稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策

　　在房地產開發(fā)商進行土地增值稅結算與稅務籌劃的環(huán)節(jié)中，依照相關要求，公司必須對不一樣種類的建筑項目開展各自計算。而房產開發(fā)主題活動所涉及到的項目建設，除開普通住房認為，還包含其他類型的房地產新項目。融合房地產項目類型的差異計算土地增值稅，能夠靈活運用稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策，完成公司稅收籌劃。比如：根據(jù)現(xiàn)行標準企業(yè)所得稅法要求，繳稅企業(yè)在市場銷售主題活動中，歸屬于自主基本建設的普通住房，當其增值率低于可扣減新項目總金額的20%，能夠享有免去土地增值稅的政策優(yōu)惠。融合這一現(xiàn)行政策內容，房地產開發(fā)商能夠在市場銷售階段有效操縱住房市場價格，在遵循成本效益標準的根基上，將土地資源增值稅率操縱在20%之內，就可以完成這一部分稅務成本費免稅。充分考慮以上現(xiàn)行政策，一部分房地產開發(fā)商在工程項目設計會盡量多地提升普通住房新項目，以做到提高公司稅賦的目地。但要特別注意防止“普通住房愈多愈好”的設計方案錯誤觀念，針對房地產新項目相對性多元化的公司，除開普通住房之外，還包含高層建筑，獨棟別墅，辦公樓，商業(yè)公寓等，在市場價格層面差異比較大?？偯娣e越小，高層住宅住宅的市場價越低，其增值率越低;總面積越大，獨棟別墅住房的市場價越高，其增值率也會升高。根據(jù)這一基礎理論，房地產開發(fā)商理應有效籌劃土地增值稅，即擴張低市場價高層住宅居住面積，并將這一類住宅與大規(guī)模獨棟別墅住房劃入同一結算種類之中，從而降低非普通住房的增值率，就可以有效的操縱土地增值稅額，提高公司的銷售利潤。

　　2.2挑選有效的支付時間

　　土地增值稅預繳稅款階段關鍵就是指建筑項目工程結算之后，以科學合理的預征率對土地增值稅開展提早清算。房地產開發(fā)商根據(jù)預征率，將早已獲得市場銷售資質的房地產銷售收益做為計稅基礎，在達到結算規(guī)定的情形下，標準解決土地增值稅計算工作中。但在操作過程中，因為不一樣區(qū)域的稅務行政機關對土地增值稅核定征收率確定有一定的差別。公司在進行預繳稅款主題活動的環(huán)節(jié)中，假如發(fā)生應交所得稅稅款小于結算流程中繳稅金額的狀況，公司能夠延遲結算時間;假如所得稅應交金額高過結算流程中的應交稅額，則理應提早結算。根據(jù)明確土地增值稅的新項目結算時間，能夠為公司稅務財務人員給予操作規(guī)范，并保證企業(yè)融資利益最大化。除此之外，土地增值稅結算時間的明確，還需要充分考慮新項目工程結算交貨時間，保證本期有盈利填補;與此同時，在稅務解決環(huán)節(jié)，確立土地增值稅理應在年度進庫或是在企業(yè)所得稅第二年年度匯算清繳前進庫，防止多交稅的風險性。

　　2.3合理合法提升可扣減新項目

　　根據(jù)稅收優(yōu)惠政策有關要求，土地增值稅稅務籌劃階段可扣減的成本費新項目內容包含項目成本，開發(fā)設計花費，土地使用權證開支，房地產出讓稅費，別的扣減新項目;涉及到成本費因素包含拆遷補償安置費，土地使用權證獲得費，前期工程費，基礎設施建設建設費，公用設施配套費，別的間接成本等。在可扣減新項目評定環(huán)節(jié)中，房地產開發(fā)商一方面必須通過本地稅務行政機關的政策措施規(guī)格開展成本費優(yōu)化，還能夠靈活運用現(xiàn)行政策要求合理合法提升可扣減新項目。比如：房地產開發(fā)商在施工工地用以維護保養(yǎng)房屋建筑品質的成本，能夠依規(guī)進到抵稅范疇以內。公司必須獲得所得稅增值稅專票做為抵稅根據(jù)，進行所得稅結算工作中;為房子新項目所修建的公共性服務設施在結算環(huán)節(jié)，假如采用轉送小區(qū)業(yè)主或免費出讓政府部門的處理方法，在公司不盈利的情形下，能夠對這一部分成本開展扣減。要是沒有開展出讓，那麼房地產開發(fā)商在公共性服務設施服務項目層面所得到的這一部分收益則不可以列入基礎設施建設搭建成本費新項目之中，且不可以開展稅前抵稅;對于房地產新項目所修建的地底停車場在結算流程中，具備產權年限的停車場所得到的工資能夠依照一定占比開展抵稅。相對應的，假如停車場不具有產權年限，公司所得到的收益一部分則不能開展成本費抵稅?？傮w來說，房地產開發(fā)商土地增值稅結算流程中，在可扣減新項目確定階段，既要留意扣減內容和區(qū)域的確定，防止給公司產生籌劃風險性，還需要靈活運用現(xiàn)行政策內容，有效提升可扣減新項目，并挑選適宜的稅務處理方法，合理操縱公司稅務成本費。

　　2.4搞好結算輔助工作中

　　房地產開發(fā)商必須以稅務管理方法工作組為關鍵，設定專業(yè)的土地增值稅結算職位，關鍵擔負成本費新項目核算，成本計算，土地增值稅結算等工作中。規(guī)定該工作工作人員全方位掌握營改增政策自然環(huán)境對房地產業(yè)的危害，并嫻熟應用各類政策優(yōu)惠，標準進行土地增值稅結算工作中;與此同時，房地產開發(fā)商還能夠引進第三方組織，與會計公司互相配合結算工作中，在結算與財務審計并行處理的情形下，合理預防稅務風險性。次之，因為營改增政策的危害，房地產開發(fā)商理應更為高度重視增值發(fā)票管理方面。在日常工作上，有關財務人員必須提升對早期建設工程，基礎設施建設開發(fā)設計，建設工程等重點領域的單據(jù)歸納工作中，十分重視會計記賬憑證，買賣稅票和項目合同的日常管理方法，存放好各類抵稅憑據(jù)，立即轉送稅務申請組織。最終，對于土地增值稅結算內容繁雜，程序流程繁瑣等難題，房地產開發(fā)商還能夠引進新式財務審計方法，比如：AO電子計算機當場財務審計，SQL句子等，靈活運用信息科技進行數(shù)據(jù)收集，歸納，財務審計等工作中，可以合理提高企業(yè)內部的信息互動高效率，防止信息的不對稱狀況給土地增值稅結算工作中產生風險性。

　　總的來說，在營改增政策的直接影響下，在我國稅收優(yōu)惠政策管理體系會不斷完善。而房地產開發(fā)商的運營管理受現(xiàn)行政策環(huán)境危害比較大，為了更好地公司穩(wěn)定運作，提升稅務管理方面至關重要。以土地增值稅為關鍵稅收之一，房地產開發(fā)商理應充足掌握土地增值稅稅務解決有關要求，并依靠稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策進行稅務籌劃工作中，提高企業(yè)運營經濟效益。