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　　閱讀文章文件目錄：

　　一.稅務(wù)籌劃是啥?如何做?
　　二.新項(xiàng)目基本情況
　　三.新項(xiàng)目籌劃整體構(gòu)思
　　四.實(shí)際籌劃計(jì)劃方案

　　1.什么叫稅務(wù)籌劃?

　　立即運(yùn)用籌劃法

　　我國(guó)為了更好地完成經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體目標(biāo)，從宏觀角度上管控經(jīng)濟(jì)發(fā)展，正確引導(dǎo)資源流入，制訂了很多的稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策。針對(duì)經(jīng)營(yíng)者運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策開展籌劃，我國(guó)是適用與激勵(lì)的，由于經(jīng)營(yíng)者對(duì)稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策運(yùn)用的越大，越有益于我國(guó)特殊現(xiàn)行政策總體目標(biāo)的完成。因而，經(jīng)營(yíng)者能夠正大光明地運(yùn)用政策優(yōu)惠給自己公司的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主題活動(dòng)服務(wù)項(xiàng)目。

　　地址流動(dòng)性籌劃法

　　經(jīng)營(yíng)者能夠按照必須 ，或是挑選在特惠地域申請(qǐng)注冊(cè)，或是將目前不太形勢(shì)的生產(chǎn)制造遷移到特惠地域，以充足享有稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策，緩解公司的稅收負(fù)擔(dān)，提升公司的經(jīng)濟(jì)收益。

　　發(fā)揮特長(zhǎng)籌劃法

　　經(jīng)營(yíng)者發(fā)揮特長(zhǎng)使自身合乎稅收優(yōu)惠政策要求或是根據(jù)掛證在一些能享有特殊政策的公司或產(chǎn)業(yè)鏈.領(lǐng)域，使自身合乎優(yōu)惠政策，進(jìn)而享有特殊政策。

　　2.新項(xiàng)目基本情況

　　已建新項(xiàng)目

　　嘉業(yè)?港灣坐落于南*市我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)開區(qū)黃湖西路與海南省路交界處。新項(xiàng)目總占地總面積114.24畝，建筑面積約170000平方米。該新項(xiàng)目分2期基本建設(shè)進(jìn)行。一期占地總面積為38129.6㎡，二期占地總面積為38034.1㎡。

　　新項(xiàng)目一期于2011年7月30日動(dòng)工，，于2015年4月25日新項(xiàng)目二期所有完工交貨小區(qū)業(yè)主應(yīng)用。商品包含普通住房.商業(yè)服務(wù)等非普通住房.公共建筑服務(wù)設(shè)施.地下工程等，整體規(guī)劃指標(biāo)值如下所示：

　　(1)建筑面積：169590平米;

　　(2)建筑容積率：1.5

　　(3)公共建筑服務(wù)設(shè)施總面積：2370.07平米;

　　(4)已售總面積：113402.93平米，在其中：

　?、倨胀ㄗ》靠偯娣e91588.8平米

　　②非普通住房總面積21814.13平米

　?、鄣叵峦＼噲?chǎng)總面積55344.71平米

　　籌建新項(xiàng)目

　　蛟湖經(jīng)典擬始建南*市我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)開區(qū)雙港東街處。新項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息在實(shí)例中有明確表明，在這里不會(huì)再累述。

　　3.新項(xiàng)目籌劃整體構(gòu)思

　　嘉業(yè)?港灣坐落于南*市我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)開區(qū)的黃金地帶，2011年南*城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)平均價(jià)早已提升8000元/㎡，鄰近的南昌紅谷灘核心區(qū)平均價(jià)早已向10000元/平方米的交易量平均價(jià)邁入，該年南*市總體供給量不夠，2011年基本上沒有剩下總量，因而價(jià)錢再一次飆升。性價(jià)比高吸引住了大批量的需要顧客，城區(qū)尤其是傾心于南昌紅谷灘核心區(qū)的剛度買房者巨大地為嘉業(yè)?海棠灣新項(xiàng)目所屬的地方遷移。因而，一期完工當(dāng)初，新項(xiàng)目二期于11月如火如荼動(dòng)工。新項(xiàng)目還增多了水源熱泵.太陽能發(fā)電等低碳技術(shù)及每一戶達(dá)10%上下的總面積贈(zèng)予，整體價(jià)格較南昌紅谷灘建工工程造價(jià)參照指標(biāo)值高于10%-15%。嘉業(yè)?海棠灣新項(xiàng)目一期二期時(shí)間緊，正中間基本上沒斷排期，成本費(fèi)又相非常高，籌劃案富有挑戰(zhàn)又具有象征性。

　　蛟湖經(jīng)典擬始建南*市我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)開區(qū)雙港東街。事先對(duì)不一樣環(huán)節(jié)開展有效的稅款籌劃，一方面還可以為公司提供了有效的稅款籌劃提議，有益于公司減輕稅收成本費(fèi)，提升公司毛利率，進(jìn)而增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)能力，另一方面確保項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析，提升資產(chǎn)使用率。

　　堅(jiān)持實(shí)事求是，根據(jù)不一樣的運(yùn)營(yíng)階段，抽絲剝繭式將所涉及到的其他稅收融進(jìn)到企業(yè)新項(xiàng)目中去，更詳盡且詳細(xì)地明確提出籌劃計(jì)劃方案。計(jì)劃方案從開發(fā)設(shè)計(jì)提前準(zhǔn)備.開發(fā)設(shè)計(jì)基本建設(shè).市場(chǎng)銷售階段.結(jié)算階段和事后管理方法這五個(gè)階段下手，對(duì)于不一樣稅收所涉及到的情況提供解決方案。

　　4.實(shí)際籌劃計(jì)劃方案

　　開發(fā)設(shè)計(jì)提前準(zhǔn)備階段的稅款籌劃

　　在籌建蛟湖經(jīng)典居民小區(qū)的費(fèi)用預(yù)算中，就地安裝被拆遷人的房屋拆遷補(bǔ)償總面積達(dá)5000平米，在其中就地安裝等總面積還款4000平米，其他1000平米以7500元/平米的價(jià)錢給與貸幣賠償。已經(jīng)知道該住房新項(xiàng)目的房子銷售市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)8000元/平米，以協(xié)議出讓方法獲得的土地使用權(quán)證成本費(fèi)為8000萬余元，已售占地面積50000平米，在其中包含用以拆遷補(bǔ)償安置的房子總面積5000平米。

　　【剖析】對(duì)于之上實(shí)例，明確提出下列二種房產(chǎn)契稅交納計(jì)劃方案：

　　計(jì)劃方案一：動(dòng)遷全過程中，貸幣賠償一部分以具體支出的動(dòng)遷賠償款明確房產(chǎn)契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，就地安裝一部分應(yīng)以一平方米的貸幣賠償規(guī)范明確房產(chǎn)契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。

　　回遷一部分房產(chǎn)契稅的應(yīng)納稅額為：4000平米×7500元/平米=3000萬余元

　　被拆遷人貸幣賠償：1000平米×7五百元/平米=7五十萬元

　　所有房產(chǎn)契稅計(jì)稅基礎(chǔ)為：三千萬元 8000萬元 7五十萬元=117五十萬元

　　計(jì)劃方案二：動(dòng)遷全過程中，貸幣賠償一部分以具體支出的動(dòng)遷賠償款明確房產(chǎn)契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，就地安裝一部分要以被動(dòng)遷房子每平米的售價(jià)明確房產(chǎn)契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。

　　即回遷一部分房產(chǎn)契稅的應(yīng)納稅額為：4000平米×800零元/平米=3200萬元

　　所有房產(chǎn)契稅計(jì)稅基礎(chǔ)為：3200萬元 8000萬元 7五十萬元=119五十萬元

　　開發(fā)設(shè)計(jì)基本建設(shè)階段的稅款籌劃

　　(一)融資模式的稅務(wù)籌劃

　　嘉業(yè)企業(yè)的金域海棠花新項(xiàng)目中，對(duì)土地增值稅匯算中貸款利息的扣減計(jì)算方式挑選上開展較為剖析，該新項(xiàng)目獲得土地所付款的額度為6700萬元，項(xiàng)目成本為4億萬余元，而利息費(fèi)用為1680萬元。

　　【剖析】

　　計(jì)劃方案一：按實(shí)扣減

　　扣除額=(6700 40000)×5% 1680=40十五萬元

　　計(jì)劃方案二：定率扣減:

　　扣除額=(6700 40000)×10%=46七十萬元

　　【結(jié)果】就金域海棠花新項(xiàng)目來講，計(jì)劃方案二的扣除額超過計(jì)劃方案一，差值為65五萬元，因而計(jì)劃方案二更劃算。因而在年度匯算清繳時(shí)要挑選計(jì)劃方案二，那麼公司就不可以有效平攤利息支出或不可以給予銀行的證實(shí)。

　　(二)建房子方法的稅務(wù)籌劃

　　嘉業(yè)企業(yè)籌建的蛟湖經(jīng)典新項(xiàng)目有一地快，其土地資源成本費(fèi)和項(xiàng)目成本累計(jì)為29000萬余元，資產(chǎn)評(píng)估公司依照市場(chǎng)價(jià)得出的評(píng)定價(jià)錢為50000萬余元。目前2個(gè)計(jì)劃方案如下所示(均選用房地產(chǎn)營(yíng)改增后的簡(jiǎn)易計(jì)稅法)：

　　【剖析】

　　計(jì)劃方案一：建造分銷

　　嘉業(yè)企業(yè)將該新項(xiàng)目做為商住樓用以立即市場(chǎng)銷售，根據(jù)稅務(wù)要求，依照銷售不動(dòng)產(chǎn)稅收分類繳稅，涉及到土地增值稅。

　　銷售額(含所得稅)：50000萬余元

　　銷售額(沒有所得稅)：50000÷(1 5%)=47619萬余元

　　銷項(xiàng)稅：47619×5%=238一萬元

　　附加稅及教育附加費(fèi)：2381×(7% 3% 2%)=28六萬元

　　合同印花稅：50000×0.0005=2五萬元

　　土地增值稅：

　　扣減項(xiàng)=29280×(1 10% 20%) 286=383五十萬元

　　增值率=47619-38350=9269萬余元

　　增值率=9269/38350=24%

　　土地增值稅：9269×30%=2780萬元

　　凈利潤(rùn)：47619-29280-25-2780-286=1524八萬元

　　計(jì)劃方案二：代建制

　　嘉業(yè)企業(yè)先將該地快售賣給綠化企業(yè)用以員工住宅，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)錢依照評(píng)定價(jià)錢為10000萬余元，土地資源成本費(fèi)為7280萬元，開展土地使用權(quán)證證的改名，涉及到土地增值稅。嘉業(yè)企業(yè)與綠化企業(yè)簽署房子代建制合同書，工程項(xiàng)目所需所有開發(fā)資產(chǎn)均由綠化企業(yè)給予，與此同時(shí)綠化企業(yè)還提供購(gòu)置絕大多數(shù)的建筑裝飾材料(合同款約為4000萬元)，嘉業(yè)企業(yè)只承擔(dān)工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作中，總建筑面積為90000平米，依照每平米2五百元收替代建附加費(fèi)，總共22五百萬元。代建制服務(wù)項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)測(cè)分析為6五百萬元。代建制服務(wù)項(xiàng)目依照業(yè)務(wù)收入繳稅，不涉及到土地增值稅。

　　該房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓公司該地快的損益表如下所示：

　　銷售額(含所得稅)：10000萬余元

　　銷售額(沒有所得稅)：10000÷(1 5%)=9524萬元

　　銷項(xiàng)稅：9524×5%=47六萬元

　　附加稅及教育附加費(fèi)：476×(7% 3% 2%)=5七萬元

　　合同印花稅：10000×0.0005=五萬元

　　土地增值稅：

　　扣減項(xiàng)=7280×(1 10%) 57=806五萬元

　　增值率=9524-8065=1459萬余元

　　增值率=1459/8065=18%

　　土地增值稅=1459×30%=43八萬元

　　凈利潤(rùn)：9524-7280-57-5-438=1744萬元

　　(該房產(chǎn)公司代建制服務(wù)項(xiàng)目損益表如下所示：)

　　代建制收益(含所得稅)：22五百萬元

　　代建制收益(沒有所得稅)：22500÷(1 5%)=21429萬余元

　　代建制所得稅：21429×5%=1071萬余元

　　代建制附加稅及教育附加費(fèi)：1071×(7% 3% 2%)=129萬余元

　　凈利潤(rùn)：21429-129-6500=14800萬余元

　　(該房產(chǎn)公司二項(xiàng)業(yè)務(wù)流程累計(jì)凈利潤(rùn)如下所示：)

　　累計(jì)凈利潤(rùn)：14800 1744=16544萬余元

　　【結(jié)果】依據(jù)之上剖析，從此新項(xiàng)目而言計(jì)劃方案二凈利潤(rùn)大量，比計(jì)劃方案一多296萬余元。因而計(jì)劃方案二代建更強(qiáng)。