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最近，見了好多個(gè)房地產(chǎn)客戶，在一起商討協(xié)作事項(xiàng)的環(huán)節(jié)中，發(fā)覺大家都普遍現(xiàn)象著一個(gè)共性問題：房地產(chǎn)新項(xiàng)目搭建到最終房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利最后都被沉積到手上配建的商業(yè)服務(wù)之中，造成公司沒法資金回籠，而且在配建的環(huán)節(jié)中還需要依照房地產(chǎn)余值的1.2%交納房地產(chǎn)稅，對(duì)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了非常大的資產(chǎn)工作壓力。那麼針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言怎樣做大做強(qiáng)財(cái)產(chǎn)?怎樣在做大做強(qiáng)資金的環(huán)節(jié)中完成稅賦最佳?怎樣減少擁有過程中的資本成本就變得至關(guān)重要。財(cái)產(chǎn)做大做強(qiáng)必須 融合各公司具體情況去方案設(shè)計(jì)，文中就不會(huì)再做論述，小編主要就現(xiàn)階段情況下怎樣少繳房地產(chǎn)稅給大伙兒給予一些避稅小竅門。

房地產(chǎn)稅是由產(chǎn)權(quán)年限每個(gè)人就其擁有房地產(chǎn)交納的一種直接稅。其交納方法分成兩類：一.從價(jià)計(jì)稅，自購房地產(chǎn)依照房地產(chǎn)余值的1.2%交納;二.從租計(jì)稅，租賃房地產(chǎn)依照房租收益的12%從租交納。其征繳特點(diǎn)是對(duì)產(chǎn)權(quán)年限每個(gè)人實(shí)施單一階段繳稅。下邊大家依據(jù)房地產(chǎn)稅的特征就操作實(shí)務(wù)中常常出現(xiàn)的那些狀況明確提出一些籌劃方式。

1.將自購特性轉(zhuǎn)租賃特性

假定A企業(yè)手里有10000平米配建商業(yè)服務(wù)，房地產(chǎn)使用價(jià)值為一億元，依照從價(jià)計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)A企業(yè)每一年必須 交納房地產(chǎn)稅9六萬元(10000*80%*1.2%=9六萬)。假如A企業(yè)把10000萬商業(yè)服務(wù)總體裝包租賃給關(guān)系物業(yè)管理公司B，租金依照一百萬測算，則A企業(yè)依照從租計(jì)稅每一年必須 交納房地產(chǎn)稅十二萬(100*12%=十二萬)。根據(jù)擁有特性變換，租賃方式較自購方式少繳稅84萬(96-12=84萬)。

2.根據(jù)轉(zhuǎn)租房方法減少計(jì)稅依據(jù)

假定A企業(yè)手里有10000平米配建商業(yè)服務(wù)用以租賃，每一年房租160萬元，則A企業(yè)每一年必須 交納房地產(chǎn)稅19.2萬(160*12%=19.2萬)。假如A企業(yè)先將房地產(chǎn)以一百萬一年的房租裝包租賃給關(guān)系物業(yè)管理公司B，隨后由B再用160萬一年的價(jià)錢開展轉(zhuǎn)租房，依據(jù)房地產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)年限每個(gè)人單一階段繳稅特性，A公司必須 交納房地產(chǎn)稅十二萬(100*12%=十二萬)。根據(jù)租賃方式的變換，組合模式(直租 轉(zhuǎn)租房)較單一方式(直租)少繳稅7.2萬(19.2-12=7.2萬)。

3.分拆租金額度

將租金額度拆分紅：租金 附加費(fèi)，各自開票，能夠做到減少房地產(chǎn)稅比例稅率的目地，與此同時(shí)比如公司是一般納稅人，還可以具有減少所得稅的目地。

4.合同書免租的承諾

假定A企業(yè)將使用價(jià)值1000萬房產(chǎn)租賃給B企業(yè)，合同書承諾前三個(gè)月為免租，往后面每月依照十萬元扣除房租。A公司必須 交納的房地產(chǎn)稅將分成免租依照自購從價(jià)計(jì)稅，三個(gè)月后依照從租計(jì)稅兩區(qū)域各自測算，因而A企業(yè)第一年一共必須 交納房地產(chǎn)稅13.2萬(1000*80%*1.2%*3/12 10*9*12%=13.2萬)。假如將免租合同文本改動(dòng)為第一租金90萬，往后面每一年房租依照1二十萬扣除，則A企業(yè)第一年一共必須 交納房地產(chǎn)稅10.八萬元(90*12%=10.八萬)?！叭ッ庾狻狈椒ㄏ?，房地產(chǎn)稅能夠少繳2.4萬(13.2-10.8=2.4萬)。

匯總：之上四種方法下，無論是變換房地產(chǎn)擁有方法(配建—租賃).或是變換租賃方法(直租—直租 轉(zhuǎn)租房).抑或是進(jìn)一步將房租分拆激光切割(純房租—房租 附加費(fèi)).在租賃協(xié)議中做“去免租”承諾設(shè)計(jì)方案……在操作實(shí)務(wù)操作中，均必須 了解和把握好租用價(jià)格的賬面價(jià)值性和合理化，要融合類似市場走勢和本身商業(yè)住宅特性明確有效的價(jià)位區(qū)段，不然，在價(jià)錢過低又無有效原因的情形下，會(huì)存有稅務(wù)局不不予以認(rèn)同的風(fēng)險(xiǎn)性。因而，無論是關(guān)聯(lián)企業(yè)公司中間聯(lián)合作戰(zhàn)開展稅籌設(shè)計(jì)方案，還是是非非關(guān)聯(lián)企業(yè)公司中間謀取彼此稅賦降到最低.利潤最大化的合同書分配，一定要擺正心態(tài)，兼具盈利和風(fēng)險(xiǎn)性，確保在真實(shí)有效.合理化.合理合法的條件下不交誣陷稅，并非一想著著怎樣完成不繳稅.逃稅.偷漏稅.偷逃稅.抗稅!

2011年5月份的實(shí)例——

一起房地產(chǎn)稅籌劃實(shí)例

管轄區(qū)內(nèi)某公司與景區(qū)休閑度假村是關(guān)聯(lián)公司，該公司購買了一塊地，共耗費(fèi)2000萬元（包含土地價(jià)格）修建了一酒店，毛胚房以租金一百萬元租用給休閑度假村，租期為5年，休閑度假村耗費(fèi)了五千萬元開展了室內(nèi)裝修，室內(nèi)裝修成一五星級(jí)酒店。如何房地產(chǎn)稅？

這是一個(gè)非常經(jīng)典的房地產(chǎn)稅籌劃實(shí)例，出租房屋的房租顯著稍低，卻好像有正確原因，因而少繳了增值稅.房地產(chǎn)稅。對(duì)租期短的租入房地產(chǎn)，開展大資金投入室內(nèi)裝修，出租房屋扣除小量房租少繳增值稅.房地產(chǎn)稅，租入房裝修費(fèi)用能夠進(jìn)“長期性攤銷費(fèi)”抵扣，無外乎一個(gè)取得成功的籌劃。

依據(jù)《國家財(cái)政部.我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房地產(chǎn)稅.城區(qū)土地稅相關(guān)難題的通告》（稅務(wù)[2008]152號(hào)）要求，對(duì)按照房產(chǎn)原值記稅的房地產(chǎn)，無論是不是記述在總賬固資學(xué)科中，均應(yīng)依照房子售價(jià)計(jì)算交納房地產(chǎn)稅。在其中，房子現(xiàn)在應(yīng)依據(jù)國家相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求開展計(jì)算，經(jīng)營者未按我國企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求計(jì)算并記錄的，應(yīng)按照規(guī)定給予調(diào)節(jié)或再次評(píng)定。針對(duì)租入新房子的室內(nèi)裝修開支，依據(jù)公司會(huì)計(jì)原則和公司財(cái)務(wù)通則相關(guān)精神實(shí)質(zhì)，如由承租方擔(dān)負(fù)相關(guān)裝修預(yù)算，做為租賃單位的“長期性攤銷費(fèi)”，未記入出租人的房產(chǎn)原值，所造成的室內(nèi)裝修開支可以不交納房地產(chǎn)稅。因而，租賃的房子取回時(shí)，承租人的裝修并不記入原值。此案中，該公司取回房地產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)原值仍然為2000萬元。

針對(duì)該案中的狀況，沒查出質(zhì)監(jiān)總局專業(yè)的要求，深圳稅務(wù)局有一個(gè)通告《深圳稅務(wù)局有關(guān)房地產(chǎn)稅多個(gè)現(xiàn)行政策難題的通告》 （87）年深稅政三字第一09號(hào)，第七條要求有關(guān)承租方按出租人規(guī)定對(duì)經(jīng)營租賃的房子完成檢修其花費(fèi)是不是劃入房租計(jì)稅房地產(chǎn)稅的難題要求：承租方按出租人的規(guī)定對(duì)經(jīng)營租賃的房子開展更新改造.檢修.室內(nèi)裝修，其花費(fèi)屬房租的構(gòu)成部分，應(yīng)劃入房租由出租人交納房地產(chǎn)稅。這條要求頒布早已20很多年了，不見深圳地稅宣布無效，要求對(duì)該類籌劃確是個(gè)奇招，但是要確定承租方按出租人的規(guī)定對(duì)經(jīng)營租賃的房子開展更新改造.檢修.室內(nèi)裝修，是個(gè)難題，徹底或是一部分規(guī)定？無法確定，并且此要求沒有廣泛法律效力。

從現(xiàn)階段的現(xiàn)行政策要求，大家可以依照租金一百萬元從租房地產(chǎn)稅，增值稅，期待將來有相對(duì)的解決之策。由于該公司和休閑度假村是關(guān)聯(lián)公司，可用“尤其繳稅條文”開展收益調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)該公司的應(yīng)繳稅收入額或許是個(gè)破譯之道。

來源于：稅 屋 創(chuàng)作者：慢火道