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目 錄 一、土增的稅款籌劃 （一）獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 （二）房地產(chǎn)業(yè)項目成本 （三）房產(chǎn)開發(fā)花費 （四）與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費 （五）別的扣減新項目 （六）補充說明事宜 二、企業(yè)所得稅的稅款籌劃 （一）確認收入層面 （二）提升成本層面 三、所得稅的稅款籌劃 四、別的提議 （一）并購的稅務(wù)籌劃 （二）提早開設(shè)關(guān)聯(lián)企業(yè) 序言 小編自2016年至今在本微信公眾號“西政資產(chǎn)”公布了很多有關(guān)房地產(chǎn)新項目并購稅務(wù)籌劃的文章內(nèi)容，期內(nèi)許多閱讀者體現(xiàn)其所屬單位的新項目已步入工程施工或貼近竣工環(huán)節(jié)，問到錯過了提早做稅款籌劃的時間后該如何處理。小編覺得，建筑項目的稅籌需從獲得新項目逐漸，在其中獲得新項目時的并購稅籌、房屋拆遷補償和建安費的整體規(guī)劃及其總分包合同整體規(guī)劃等全是稅籌的關(guān)鍵。針對新項目已步入裝修施工環(huán)節(jié)或貼近完成的，在合理合法有效的條件下，例如成本費擴大層面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與配套設(shè)施上的一些調(diào)節(jié)，如在園林景觀園建、精裝房成本費層面，根據(jù)提升室內(nèi)裝修規(guī)范，增加簽證辦理方法等依然能夠 做到避稅實際效果；此外在收益溶解層面，根據(jù)將來買賣合同溶解、遷移收益、調(diào)節(jié)額外收費標準方式 等方法依然能夠 合法地完成收益或增值率的降低。 為有利于閱讀者深入了解開發(fā)設(shè)計基本建設(shè)全步驟中稅籌的突破口及實際操作關(guān)鍵點，小編融合西政資產(chǎn)近些年的稅籌服務(wù)項目工作經(jīng)驗，特對開發(fā)設(shè)計全過程的稅籌作總體整理，并就合規(guī)管理難題做好相對應(yīng)風(fēng)險分析，期待閱讀者能從這當中獲得一些有利的啟發(fā)。 一、土增的稅款籌劃 依據(jù)小編經(jīng)辦人員新項目的稅籌工作經(jīng)驗，全部開發(fā)設(shè)計搭建全過程的稅務(wù)籌劃應(yīng)主要緊緊圍繞土增及所得稅進行，在其中土增的籌劃關(guān)鍵為提升扣減新項目額度。針對房產(chǎn)開發(fā)公司來講，稅收法律準許經(jīng)營者從出讓總收入額中扣減的減除新項目包含五個一部分：1.獲得土地使用權(quán)證所支出的額度；2.房地產(chǎn)業(yè)項目成本；3.房產(chǎn)開發(fā)花費；4.出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費；5.別的扣減新項目。 （一）獲得土地使用權(quán)證所支出的額度 該部份具體就是指獲得土地使用權(quán)證付款的地價款及按國家統(tǒng)一要求交納的相關(guān)花費（關(guān)鍵為房產(chǎn)契稅、有關(guān)備案、產(chǎn)權(quán)過戶服務(wù)費），該部位的合同款一般較為固定不動，但下列一些層面仍有許多的稅籌室內(nèi)空間： 1.土地交易價錢顯著過低時的稅務(wù)籌劃 根據(jù)在土地交易合同書中明晰承諾開發(fā)設(shè)計企業(yè)附設(shè)責(zé)任的形式開展籌劃。從土增扣減項目的視角來講，轉(zhuǎn)讓協(xié)議中可將動遷、安裝、賠償、市政工程配套設(shè)施基本建設(shè)等責(zé)任詳盡承諾在轉(zhuǎn)讓合同書里，因這種責(zé)任造成的成本都可以記入新項目項目成本，事實上一樣做到了做大項目成本的實際效果。實際上，政府部門不予以賠償且做低土地出讓的初心原本就已考慮到由房地產(chǎn)商自主處理動遷、安裝、賠償、配套設(shè)施基本建設(shè)等毛地交貨責(zé)任，而那些在法規(guī)和稅務(wù)邏輯性里自身便是項目成本，換一個視角來講，政府部門僅僅根據(jù)少付土地出讓的形式讓房地產(chǎn)商用這種少付的土地出讓金自主進行土地資源的清除罷了。 2.紅杠外與總體目標地快相互連接地區(qū)的稅務(wù)籌劃 在額外責(zé)任的轉(zhuǎn)讓合同文本設(shè)定以外，可進一步與政府部門在協(xié)議中承諾，對轉(zhuǎn)讓的紅杠外土地資源也承諾市政工程開發(fā)設(shè)計責(zé)任，那樣在之后做稅務(wù)籌劃時就會有大量的籌劃室內(nèi)空間與類別，如以共創(chuàng)、代建制的方法，將費用和總體目標地快聯(lián)接，防止以后造成異議，并進到新項目項目成本解決。 3.土地出讓金退還的稅務(wù)籌劃 （1）土地出讓推行先征后返的方法，可考慮到改成對研發(fā)行為主體的公司總部或別的關(guān)聯(lián)企業(yè)開展獎賞，原因為招商引資工作獎賞或別的名目地獎賞，那樣就可以將退還的賬款與原已交納的土地資源賬款掛鉤，在土地資源值稅結(jié)算時亦不用將該退還款從原土地資源成本費中扣減，能大幅度降低土增額，若進一步籌劃，如將該退還款退還給別的關(guān)系并有虧本的企業(yè)，則可進一步節(jié)省所得稅。 （2）由于土地資源一級開發(fā)與二級轉(zhuǎn)讓正常情況下相分離，因而能夠 規(guī)定政府部門先付款一級項目成本，隨后再在二級市場定項出交給有關(guān)開發(fā)設(shè)計行為主體，把一級設(shè)計階段有一些不科學(xué)開支合法，便于之后的土增結(jié)算。 （二）房地產(chǎn)業(yè)項目成本 包含征用土地及房屋拆遷賠償費、前期工程費、工程建筑人工費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共性服務(wù)設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。 1.征用土地及房屋拆遷賠償費的稅務(wù)籌劃 征用土地及房屋拆遷賠償費關(guān)鍵涉及征用土地費、耕地占用稅、人力資本安家費及相關(guān)地下地上附屬物房屋拆遷補償凈開支、安裝拆遷用地開支、回遷開支、糧食作物賠償費、危樓賠償費等。在城市發(fā)展/舊城改造新項目中，因被拆遷方獲得的房屋拆遷補償所得的一般狀況下都按不征所得稅、土增、合同印花稅、房產(chǎn)契稅（同樣賠償總面積區(qū)域內(nèi)）解決（也即不用開票），因而在合法的條件下，許多房地產(chǎn)開發(fā)商會就拆補作一些稅籌解決。 2.前期工程費 前期工程費包含整體規(guī)劃、設(shè)計方案、新項目可行性和水文水利、地質(zhì)環(huán)境、勘測、測繪工程、“七通一平”等開支，許多房地產(chǎn)開發(fā)商會想方設(shè)法做大前期工程費用，但小編覺得，受房地產(chǎn)營改增危害，該一部分花費的做有很大的非常大風(fēng)險性。 3.建設(shè)工程施工費 房地產(chǎn)營改增后，所得稅推行傳動鏈條抵稅，盡管全國各地有建工參考價，實際上，在金稅三期后建安費層面的有意提升有較大的風(fēng)險性安全隱患。即便如此，許多地產(chǎn)開發(fā)商覺得假如總承包方完全相互配合，在有效的范疇內(nèi)做大建安費仍有一定的使用室內(nèi)空間，小編比照仍持保存心態(tài)。 此外，在裝修隱蔽工程層面，過去常見的方式如土石方工程和基坑工程因地質(zhì)環(huán)境難題造成的“坍塌”和“結(jié)構(gòu)加固”類的小故事現(xiàn)階段敘述起來風(fēng)險性很大。 4.基礎(chǔ)設(shè)施費 包含小區(qū)域內(nèi)路面、供電、供電系統(tǒng)、氣路、污水處理、排水渠、通訊、照明燈具、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等工程項目產(chǎn)生的開支，在其中園林綠化工程等有比較大稅籌室內(nèi)空間，實際可根據(jù)在稅收優(yōu)惠政策地開設(shè)園林綠化企業(yè)后由研發(fā)行為主體對園林綠化企業(yè)付款超大金額賬款，遷移盈利后由園林綠化企業(yè)享有稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策。 5.公共性服務(wù)設(shè)施費 可靈活運用精裝房、園林景觀、園林綠化、路面、智能化系統(tǒng)等配套設(shè)施工程的靈便室內(nèi)空間提升成本費，一方面是開設(shè)稅收優(yōu)惠政策地的行為主體遷移盈利，另一方面是找協(xié)作企業(yè)相互配合做大成本費，自然該辦法在增值稅轉(zhuǎn)型環(huán)境下確實有稅務(wù)安全隱患，小編亦不倡導(dǎo)。 6.開發(fā)間接費用 包含薪水、員工福利費、折舊、維修費、辦公費、水電氣、福利費用、過渡房攤銷費等。 （三）房產(chǎn)開發(fā)花費 營業(yè)費用、銷售費用、期間費用做為成本費用立即記入損益類，不按成本計算目標開展平攤，因而開發(fā)設(shè)計花費按《土地增值稅實施細則》的規(guī)范開展扣減。 銷售費用中的利息費用，凡可以按出讓建筑項目測算平攤并給予金融企業(yè)證實的，容許按實扣減，但最多不可以超出按銀行業(yè)類似當期銀行貸款利率測算的額度。別的房產(chǎn)開發(fā)花費，按獲得土地使用權(quán)證所支出的額度和房地產(chǎn)業(yè)項目成本之和的5%之內(nèi)測算扣減。凡不可以按出讓建筑項目測算平攤利息費用或給予金融企業(yè)證實的，房產(chǎn)開發(fā)花費按獲得土地使用權(quán)證所支出的額度和房地產(chǎn)業(yè)項目成本之和的10%之內(nèi)測算扣減。 稅籌關(guān)鍵點： 1.假如新項目關(guān)鍵借助債務(wù)籌集資金，利息支出所占比率較高，并能給予金融企業(yè)證實，那麼還可以挑選按實扣減；相反，關(guān)鍵借助權(quán)益資本成本籌集資金，預(yù)估利息支出較少，能夠 挑選依照土地使用權(quán)證和房地產(chǎn)業(yè)項目成本之和的5%扣減，那樣還可以多扣減房產(chǎn)開發(fā)花費，對完成企業(yè)估值利潤最大化有益。 2.在土增結(jié)算方面，靈活運用金融企業(yè)的借款利率記入財務(wù)成本，并盡快做金融企業(yè)方位的股權(quán)融資分配；在企業(yè)所得稅年度匯算清繳方面，除開金融企業(yè)的借款利率外，靈活運用關(guān)聯(lián)公司或其它非金融企業(yè)的借款利率記入財務(wù)成本。 （四）與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費 關(guān)鍵指出讓房地產(chǎn)業(yè)時交納的合同印花稅、附加稅、教育附加費。針對房產(chǎn)開發(fā)公司來講，其交納的合同印花稅已納入期間費用，合同印花稅不可再獨立扣減。 （五）別的扣減新項目 對從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營者可按《土地增值稅實施細則》第七條（一）、（二）項要求測算的額度之和，加計20%扣減。 必須非常表明的是，之上常說的提升扣減項目的額度需掌握三個標準，一是成本上升應(yīng)在有效范疇，提升很大，超出有效區(qū)段，稅務(wù)行政機關(guān)不容易不清楚；二是成本上升能夠 以合理合法有效的角度為標準，以更有效的原因提升，如精裝修，園林景觀等；三是成本上升應(yīng)相互配合搞好有效的證據(jù)鏈，如合同書、資產(chǎn)水流、稅票等。 （六）補充說明事宜 1.有關(guān)非一般規(guī)范住房成本費難題 一般規(guī)范住房增值率小于20%的，合乎普通住房土地資源增值稅免稅標準，那麼在財務(wù)核算時，對普通住房與非普通住房成本費平攤應(yīng)向非普通住房看齊，提升非普通住房成本費，則能夠 進一步減少土增。 2.有關(guān)舊城改造新項目以房地產(chǎn)賠償被拆遷人事項 （1）依據(jù)國稅發(fā)〔2006〕18花了7天時間的要求，安裝用地視同銷售，應(yīng)確認收入，與此同時將此確定為房產(chǎn)開發(fā)工程的動遷賠償費。對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給被動遷住戶或企業(yè)的補差價款，記入動遷賠償費；對被動遷住戶或企業(yè)付款給房產(chǎn)開發(fā)公司的補差價款，應(yīng)抵扣增值稅本新項目動遷賠償費。開發(fā)設(shè)計公司采用外地安裝的，外地安裝的住宅歸屬于自己開發(fā)設(shè)計修建的，房子價值按國稅發(fā)〔2006〕18花了7天時間第三條第一款的要求測算，記入本工程項目的動遷賠償費；外地安裝的住宅歸屬于購買的，以具體支出的買房開支記入動遷賠償費。 （2）依據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號的要求，開發(fā)公司以開發(fā)產(chǎn)品做為房屋拆遷補償，應(yīng)視同銷售，與此同時，視同銷售額度應(yīng)做為征用土地及房屋拆遷賠償費，與此同時計入項目成本。 （3）從操作實務(wù)實際操作的視角，在實際的彌補方法層面，提議盡可能采用貸幣賠償，這有益于稅務(wù)籌劃，由于貸幣賠償有越多的使用室內(nèi)空間；此外在安裝時須多選用當?shù)匕惭b，少選用外地安裝，由于當?shù)匕惭b計劃方案稅收法律有越多的解讀室內(nèi)空間，便捷繳稅籌劃。 二、企業(yè)所得稅的稅款籌劃 （一）確認收入層面 1.市場銷售精裝修 考慮到市場銷售精裝修能夠 繞開辦理備案價錢限定的難題，提議簽署二份合同書，開發(fā)設(shè)計行為主體與購房者簽署毛胚房合同書，由研發(fā)行為主體開設(shè)的裝修公司（注：要關(guān)心關(guān)系與調(diào)節(jié)的關(guān)聯(lián)）與購房者簽署房屋裝修合同，主要是為了能讓開發(fā)設(shè)計行為主體降低收益，將開發(fā)設(shè)計行為主體的一部分盈利轉(zhuǎn)換到裝修公司中去，而裝修公司能夠 選用核定征收所得稅的方法，做到避稅目地（也可將裝修公司申請注冊在稅收優(yōu)惠政策地）。 2.代辦代交社保花費 將去除公共性房屋維修基金外其余的代扣代交社?；ㄙM（暖氣片張口費、數(shù)字電視費、代辦理房產(chǎn)證費、代理商公證費用）的項目轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司，不然開發(fā)設(shè)計行為主體的這種經(jīng)營收入不僅應(yīng)交納所得稅，預(yù)繳稅款土增，還需要列入公司所得稅計算數(shù)量。 3.靈活運用分期付款收付款合同書 選用分期付款收付款形式市場銷售房子，按買賣合同或合同承諾的合同款和支付日確認收入的完成；支付方提早支付的，在具體支付日確認收入的完成。 （二）提升成本層面 1.靈活運用關(guān)聯(lián)公司利息費用 新項目開發(fā)設(shè)計行為主體（即非金融企業(yè)）接納的必須支出貸款利息的關(guān)聯(lián)企業(yè)債務(wù)性項目投資，只需不超過公司權(quán)益性投資的2倍，其付款給關(guān)聯(lián)公司的利息費用能夠 按照規(guī)定抵扣。 必須非常表明的是，選用關(guān)聯(lián)公司借款利率方法有很大的約束方程，而且該資產(chǎn)貸款利息不可以在土地增值抵扣。因而大量的是采用統(tǒng)借統(tǒng)貸遷移集團公司公司間的利率成本費，合理合法有效在抵扣。 2.工資薪金所得新項目 以工資薪金所得總金額為標準計提員工福利費14%、工會會費2%和員工教育投入2.5%，針對以上三項費用額度范疇內(nèi)可按實扣減；公益性捐贈開支，不超過本年度資產(chǎn)總額12%的一部分，準許抵扣，超出一部分準許結(jié)轉(zhuǎn)成本之后三年本質(zhì)測算應(yīng)繳稅收入額時扣減。新項目的研發(fā)行為主體能夠 完全用足現(xiàn)行政策，比如為員工派發(fā)的通信費補助，依照規(guī)范應(yīng)做為企業(yè)員工福利費，在沒有超出職工薪酬14%范疇內(nèi)扣減。 必須注意的是，為提高成本費而有意提升員工福利、提升管理層工作人員的薪水、創(chuàng)建公會等方法并不可取，特別是在民企，由于提升薪水必然提升員工的個人所得稅，而提升一部分只有抵扣增值稅25%的所得稅，但卻很有可能讓管理層員工提升45%的個人所得稅。假如延伸看來，可將管理層/技術(shù)骨干員工的薪酬福利根據(jù)股權(quán)架構(gòu)設(shè)計方案完成，將管理層薪水最大達45%的個人所得稅轉(zhuǎn)換為權(quán)益投資所得的，可用20%的個人所得稅，進而到達避稅的總體目標，與此同時能增強對員工的鼓勵。 3.招待費 對與公司經(jīng)營活動相關(guān)的招待費，在沒有超出當初銷售額0.5%的范疇內(nèi)，按本年利潤的60%抵扣。鑒于此，因新項目必須分配工作人員參與的各種各樣大會、學(xué)習(xí)培訓(xùn)等業(yè)務(wù)流程務(wù)必各自開票。旅差費、會議費、住宿費用能夠 按實扣減，沒有扣減額度，可是造成的招待費40%不可抵扣。 4.宣傳費和業(yè)務(wù)宣傳費 不超過銷售額15%的部份準許抵扣，超出部份還可以在之后繳稅本年度結(jié)轉(zhuǎn)成本扣減。 備注名稱：《企業(yè)所得稅法實施條例》沒有區(qū)別宣傳費和業(yè)務(wù)宣傳費，實際上，在房地產(chǎn)業(yè)，廣告宣傳與業(yè)務(wù)宣傳費有很多的籌劃室內(nèi)空間，15%的占比大部分沒有耗盡用足現(xiàn)行政策，可采用的辦法是在稅收優(yōu)惠政策地創(chuàng)立關(guān)系的廣告?zhèn)髅焦?，隨后對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開稅票，根據(jù)關(guān)聯(lián)企業(yè)遷移盈利方法避稅。 5.運用折舊方法進行稅務(wù)籌劃 開發(fā)設(shè)計行為主體購買固資時，可在固資折舊費額的主要測算流程中，根據(jù)挑選固資的記提范疇，增加和減少固資使用壽命和挑選固資折舊費法（直線法或加速折舊法）等做到避稅目地。 6.有效挑選花費減除規(guī)范 在稅收法律容許的范疇內(nèi)，盡量多地稅前列支本期花費，降低應(yīng)交納的所得稅，合理合法延遞繳稅時間。 備注名稱：容許抵扣的花費區(qū)劃為三類： （1）容許按實全額的扣減的新項目，包含有效的職工薪酬開支，按照法律法規(guī)、行政規(guī)章相關(guān)要求獲取的用以生態(tài)環(huán)境保護等領(lǐng)域的項目資金，向銀行貸款的利息費用等。 （2）有比率限定一部分扣減的新項目，包含公益性捐贈開支、招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、工會會費、員工教育投入等。 （3）容許加計的新項目，包含科學(xué)研究開發(fā)設(shè)計成本和公司按置殘廢員工所支出的薪水等（若有）。 三、所得稅的稅款籌劃 受房地產(chǎn)營改增危害，所得稅的籌劃室內(nèi)空間十分比較有限。即便如此，房地產(chǎn)商仍能夠 視實際的新項目狀況挑選工程項目發(fā)包方式，包含工程外包、甲供材、乙供甲控、清包工等，實際小編將另外公布有關(guān)操作實務(wù)實際操作關(guān)鍵點，煩請閱讀者關(guān)心。 四、別的提議 （一）并購的稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn)商獲得新項目的時間上解決稅籌做全局性的分配，在其中并購的稅籌可參照文中上述情況有關(guān)文章。 （二）提早開設(shè)關(guān)聯(lián)企業(yè) 綜合性新項目詳細情況，能夠 提早構(gòu)建開設(shè)在地區(qū)、海外稅收優(yōu)惠政策地的關(guān)聯(lián)公司，因這種關(guān)聯(lián)公司能夠 利用為開發(fā)設(shè)計行為主體給予如媒體代理、企業(yè)管理咨詢等業(yè)務(wù)的形式改變盈利，為此節(jié)約稅款。這類方法還能夠為管理層員工的個人所得稅避稅給予適用。

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