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前言 除土地招拍掛以外，房地產(chǎn)新項(xiàng)目的獲得方法最首要的方式是企業(yè)并購，文中從舊城改造/城市發(fā)展新項(xiàng)目的獲得方法下手，各自就財(cái)產(chǎn)出讓、拆遷補(bǔ)償安置賠償、增資擴(kuò)股后股權(quán)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)注資入股投資后股權(quán)轉(zhuǎn)讓、公司公司分立后股權(quán)轉(zhuǎn)讓等買賣方式的稅金交納狀況完成剖析，并從當(dāng)中提煉稅務(wù)籌劃的基礎(chǔ)理論和實(shí)際操作的實(shí)際實(shí)施方案。 文件目錄 一、財(cái)產(chǎn)出讓     （一）出讓方需交納的稅金    （二）購買方需交納的稅金 二、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓     （一）出讓方需交納的稅金    （二）購買方需交納的稅金   三、拆遷補(bǔ)償安置賠償     （一）被動遷方要交納的稅金 （二）動遷方要交納的稅金——無 四、增資擴(kuò)股后公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓 （一）增資擴(kuò)股方要交納的稅金    （二）股份出讓方/撤出方要交納的稅金     （三）稅籌關(guān)鍵：股份出讓方/撤出方獲得增資擴(kuò)股款的線路設(shè)計(jì)方案 五、同一操縱下資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至總體目標(biāo)企業(yè)后出讓股份      （一）同一操縱下資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)需交納的稅金——無      （二）總體目標(biāo)企業(yè)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓需交納的稅金 六、以房產(chǎn)注資入股投資后出讓股份 （一）房產(chǎn)注資入股投資需交納的稅金   （二）公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓需交納的稅金 七、公司公司分立后出讓股份   思索：以公司公司分立方式遷移土地使用權(quán)證的稅務(wù)難題 （一）公司分立全過程需交納的稅金 （二）公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓需交納的稅金 八、公司合并后出讓股份 （一）合拼全過程需交納的稅金 （二）公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓需交納的稅金 九、聯(lián)合開發(fā)     （一）一方出地一方掏錢一同開設(shè)項(xiàng)目公司的狀況  （二）一方出地一方掏錢（掏錢方不入股投資），彼此合作建房 一、財(cái)產(chǎn)出讓 1出讓方需交納的稅金 1.所得稅及額外 老新項(xiàng)目：買賣價(jià)/（1 5%）*5%*（1 3% 7%）。 最新項(xiàng)目：買賣價(jià)/（1 11%）*11%*（1 3% 7%）。 交納根據(jù)： 《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》 （三）銷售總額 10.房產(chǎn)開發(fā)公司中的一般納稅人市場銷售其研發(fā)的建筑項(xiàng)目（挑選簡易計(jì)稅方式 的房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目以外），以獲得的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用，扣減轉(zhuǎn)讓土地資源時(shí)往政府機(jī)構(gòu)付款的土地資源合同款后的額度為銷售總額。 房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目，就是指《建筑工程施工許可證》標(biāo)明的合同書動工日期在2016年4月30日前的建筑項(xiàng)目。 （八）銷售不動產(chǎn) 1.一般納稅人市場銷售其2016年4月30日前獲得（沒有建造）的房產(chǎn)，能夠 挑選可用簡易計(jì)稅方式 ，以獲得的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用減掉此項(xiàng)房產(chǎn)購買售價(jià)或是獲得房產(chǎn)時(shí)的做價(jià)后的額度為銷售總額，依照5%的增值稅率測算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營者應(yīng)依照以上記稅方式 在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向組織所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)開展稅務(wù)申報(bào)。 2.一般納稅人市場銷售其2016年4月30日前建造的房產(chǎn)，能夠 挑選可用簡易計(jì)稅方式 ，以獲得的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額，依照5%的增值稅率測算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營者應(yīng)依照以上記稅方式 在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向組織所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)開展稅務(wù)申報(bào)。 3.一般納稅人市場銷售其2016年5月1日后獲得（沒有建造）的房產(chǎn)，應(yīng)可用一般記稅方式 ，以獲得的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額測算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營者應(yīng)以獲得的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用減掉此項(xiàng)房產(chǎn)購買售價(jià)或是獲得房產(chǎn)時(shí)的做價(jià)后的賬戶余額，依照5%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向組織所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)開展稅務(wù)申報(bào)。 4.一般納稅人市場銷售其2016年5月1日后建造的房產(chǎn)，應(yīng)可用一般記稅方式 ，以獲得的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額測算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營者應(yīng)以獲得的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用，依照5%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向組織所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)開展稅務(wù)申報(bào)。 7.房產(chǎn)開發(fā)公司中的一般納稅人，市場銷售自己開發(fā)設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目，能夠 挑選可用簡易計(jì)稅方式 依照5%的增值稅率記稅。 8.房產(chǎn)開發(fā)公司中的小規(guī)模納稅人，市場銷售自己開發(fā)設(shè)計(jì)的建筑項(xiàng)目，依照5%的增值稅率記稅。 9.房產(chǎn)開發(fā)公司采用預(yù)收賬款方法市場銷售所研發(fā)的建筑項(xiàng)目，在接到預(yù)收賬款時(shí)依照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》 第二條 凡交納產(chǎn)品稅、所得稅、增值稅的部門和本人，全是大城市保護(hù)修建稅的繳稅扣繳義務(wù)人（下稱經(jīng)營者），都理應(yīng)按照本法規(guī)的要求交納大城市保護(hù)修建稅。第三條  大城市保護(hù)修建稅，以經(jīng)營者具體交納的產(chǎn)品稅、所得稅、增值稅稅款為計(jì)稅基礎(chǔ)，各自與產(chǎn)品稅、所得稅、增值稅與此同時(shí)交納。 第四條 大城市保護(hù)修建稅征收率如下所示： 經(jīng)營者所在城市在城區(qū)的，征收率為百分之七； 經(jīng)營者所在城市在縣里、鎮(zhèn)的，征收率為百分之五； 經(jīng)營者所在城市不是城區(qū)、縣里或鎮(zhèn)的，征收率為百分之一。 《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》 第二條 凡交納所得稅、所得稅、增值稅的部門和本人，除依照《國務(wù)院關(guān)于籌措農(nóng)村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的通知》（國發(fā)〔1984〕174號文）的要求，交納鄉(xiāng)村教育事業(yè)費(fèi)額外的企業(yè)外，都理應(yīng)按照本要求交納教育附加費(fèi)。 第三條 教育附加費(fèi)，以各部門和本人具體交納的所得稅、增值稅、所得稅的稅款為計(jì)稅根據(jù)，教育附加費(fèi)率是3%，各自與所得稅、增值稅、所得稅與此同時(shí)交納。 除國務(wù)院辦公廳另有要求者外，一切地域、單位不能隨意提升或是減少教育附加費(fèi)率。 第七條 公司交納的教育附加費(fèi)，一律在銷售額（或主營業(yè)務(wù)收入）中付款。 2.土增 有關(guān)扣減數(shù)量的三種測算方法： 方法一：房地產(chǎn)備案價(jià)。 方法二：重置成本*成新度做為扣減數(shù)量，重置成本由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定明確。 方法三：購買成本費(fèi)按年加計(jì)5%做為扣減數(shù)量，即備案價(jià)*（1 期限*5%）。 之上可讓稅務(wù)行政機(jī)關(guān)“幫助”立即核準(zhǔn)成本費(fèi)，視哪一個(gè)成本費(fèi)高些，進(jìn)而選中最有利于的土增稅交納方法。 交納根據(jù)： 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 第二條 出讓國有制土地使用權(quán)證、地面上的建筑以及附屬物（下稱出讓房地產(chǎn)業(yè)）并獲得收益的部門和本人，為土增的繳稅扣繳義務(wù)人（下稱經(jīng)營者），理應(yīng)按照本規(guī)章交納土增。 第六條 測算增值率的減除新項(xiàng)目： （一）獲得土地使用權(quán)證所支出的額度； （二）開發(fā)設(shè)計(jì)土地資源的成本費(fèi)、花費(fèi)； （三）新建房子及配套設(shè)備的成本費(fèi)、花費(fèi)，或是老房及建筑的分析價(jià)錢； （四）與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)； （五）國家財(cái)政部要求的其它扣減新項(xiàng)目。 第九條 經(jīng)營者有下面情況之一的，依照房產(chǎn)評估價(jià)錢測算征繳： （一）瞞報(bào)、謊報(bào)房地產(chǎn)業(yè)交易量價(jià)錢的； （二）給予扣減新項(xiàng)目額度虛假的； （三）出讓房產(chǎn)的交易價(jià)錢小于房產(chǎn)評估價(jià)錢，又無任何理由的。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部［1995］6號）》 第七條 規(guī)章第六條列出的測算增值率的減除新項(xiàng)目，實(shí)際為 (一)獲得田地的所有權(quán)所支出的額度，就是指經(jīng)營者為獲得土地使用權(quán)證所支出的地價(jià)款和按統(tǒng)一要求繳納的相關(guān)花費(fèi)。 (二)開發(fā)設(shè)計(jì)土地資源和新建房子及服務(wù)設(shè)施(下稱房產(chǎn)開發(fā))的成本費(fèi)，就是指經(jīng)營者房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目具體產(chǎn)生的成本費(fèi)(下稱房產(chǎn)開發(fā))包含征用土地及房屋拆遷賠償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建設(shè)工程施工費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共性服務(wù)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 征用土地及房屋拆遷賠償費(fèi)，包含征用土地費(fèi)、耕地占用稅、人力資本安家費(fèi)及相關(guān)地面上、地底附屬物房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬糸_支，安裝拆遷用地開支等。 前期工程費(fèi)，包含整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案、新項(xiàng)目可行性和水文水利、地質(zhì)環(huán)境、勘測、測繪工程、“三通一平”等開支。 建設(shè)工程施工費(fèi)，就是指以發(fā)包方法付款給施工單位的建設(shè)工程施工費(fèi)，以直營方法產(chǎn)生的建設(shè)工程施工費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包含開發(fā)設(shè)計(jì)小區(qū)域內(nèi)路面、供電、供電系統(tǒng)、氣路、污水處理、排水渠、通信、照明燈具、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等工程項(xiàng)目產(chǎn)生的開支。 公共性服務(wù)設(shè)施費(fèi)，包含不可以有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)設(shè)計(jì)小區(qū)域內(nèi)公共性服務(wù)設(shè)施產(chǎn)生的開支。 開發(fā)間接費(fèi)用，就是指立即機(jī)構(gòu)、管理方法開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目產(chǎn)生的花費(fèi)，包含薪水、員工福利費(fèi)、折舊、維修費(fèi)、辦公費(fèi)、水電氣、福利費(fèi)用、過渡房攤銷費(fèi)等。 (三)開發(fā)設(shè)計(jì)土地資源和新建房子及配套設(shè)備的花費(fèi)(下稱房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi))，就是指與房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目關(guān)于的營業(yè)費(fèi)用、期間費(fèi)用、銷售費(fèi)用。 銷售費(fèi)用中的利息費(fèi)用，凡可以按出讓建筑項(xiàng)目測算平攤并給予金融企業(yè)證實(shí)的，容許按實(shí)扣減，但最多不可以超出按銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率測算的額度。別的房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)，按此條(一)、(二)項(xiàng)要求測算的額度之和的5%之內(nèi)測算扣減。 凡不可以按出讓建筑項(xiàng)目測算平攤利息費(fèi)用或無法給予金融企業(yè)證實(shí)的，房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)按此條(一)、(二)項(xiàng)要求測算的額度之和的10%之內(nèi)測算扣減。 以上測算扣減的實(shí)際占比，由各省市、自治州、市轄區(qū)政府要求。 (四)老房及建筑的分析價(jià)錢，就是指在出讓已應(yīng)用的房子及房屋建筑時(shí)，由政府部門審批建立的房產(chǎn)評估組織評估的重置成本價(jià)乘于成新度折扣怎么算后的價(jià)錢，評定價(jià)錢需經(jīng)本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確定。 (五)與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)，就是指在出讓房地產(chǎn)業(yè)時(shí)交納的增值稅、大城市保護(hù)修建稅、合同印花稅，因出讓房地產(chǎn)業(yè)繳納的教育附加費(fèi)，也可視作稅費(fèi)給予扣減。 (六)依據(jù)規(guī)章第六條(五)項(xiàng)要求，對從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營者可按此條(一)、(二)項(xiàng)要求測算的額度之和，加計(jì)20%的扣減。 第十四條 ……給予扣減新項(xiàng)目額度虛假的，應(yīng)由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依照房子重置成本價(jià)乘于成新度折扣怎么算測算的房子出廠價(jià)和獲得土地使用權(quán)證時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)開展評定。稅務(wù)行政機(jī)關(guān)依據(jù)評定價(jià)錢明確扣減新項(xiàng)目額度。 出讓房產(chǎn)的交易價(jià)錢小于房產(chǎn)評估價(jià)錢，又無任何理由的，由稅務(wù)行政機(jī)關(guān)參考房產(chǎn)評估價(jià)錢明確出讓房產(chǎn)的收益。