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前 言 深圳城市發(fā)展新項(xiàng)目的出讓最常見的特點(diǎn)便是歷史成本過低但出讓合同款極高，結(jié)果便是交易費(fèi)用（稅金）持續(xù)上升，經(jīng)項(xiàng)目投資計(jì)算后因稅金過高造成 買賣沒法完成。文中以深圳市普遍的城市發(fā)展新項(xiàng)目典型性交易規(guī)則為原型，融合西政資產(chǎn)近些年為房地產(chǎn)及金融企業(yè)顧客給予稅籌服務(wù)項(xiàng)目的工作經(jīng)驗(yàn)，就買賣方式的制定及其企業(yè)所得稅與土增稅的綜合性稅籌給予系統(tǒng)化構(gòu)思，便于閱讀者深層次掌握買賣設(shè)計(jì)方案的精粹。如想認(rèn)識(shí)大量的實(shí)際操作關(guān)鍵點(diǎn)，熱烈歡迎關(guān)心和參與西政房地產(chǎn)業(yè)人俱樂部隊(duì)權(quán)威專家人才儲(chǔ)備的稅籌操作實(shí)務(wù)課程培訓(xùn)（詳細(xì)本微信公眾號(hào)“西政資產(chǎn)”2017年3月7日文章《西政房地產(chǎn)人俱樂部專家人才庫(kù)系統(tǒng)化實(shí)務(wù)培訓(xùn)課程通知》，實(shí)際學(xué)習(xí)培訓(xùn)時(shí)間以本微信公眾號(hào)事后發(fā)布的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)）。 一、股權(quán)收購(gòu)的稅籌計(jì)劃方案 深圳市的市場(chǎng)上存有很多以“搶地”為主導(dǎo)業(yè)的企業(yè)，這種早期企業(yè)的控股股東一般全是初期與小區(qū)業(yè)主方簽署了拆補(bǔ)協(xié)議書、根據(jù)了總體規(guī)劃的審核后立即出讓項(xiàng)目公司的股份，有的乃至?xí)?jiān)持不懈到獲得執(zhí)行法律主體后再出讓新項(xiàng)目。這種早期企業(yè)因絕大多數(shù)花費(fèi)均沒法進(jìn)賬，因而賬目資產(chǎn)總額很低（歷史成本非常少），再加上這種企業(yè)的注冊(cè)資金一般也不太高，因而因公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓造成的股權(quán)溢價(jià)十分之高。為有利于閱讀者對(duì)買賣計(jì)劃方案和稅籌有直接的了解，假定一個(gè)將要獲得執(zhí)行法律主體的項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金為五百萬(wàn)元，賬目的成本費(fèi)、花費(fèi)總共為2000萬(wàn)元，項(xiàng)目公司的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同款為30五百萬(wàn)元，下列就交易規(guī)則與稅籌設(shè)計(jì)方案給予幾類基本的實(shí)際操作提議。 （一）以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的的稅籌為關(guān)鍵的買賣設(shè)計(jì)方案 大家都知道，深圳市的一級(jí)市場(chǎng)一直全是買方市場(chǎng)，買方市場(chǎng)的核心邏輯思維便是稅后工資實(shí)付。 以以上實(shí)例為例子，假定股權(quán)架構(gòu)為當(dāng)然人100%擁有公司股東企業(yè)，公司股東企業(yè)又100%持倉(cāng)項(xiàng)目公司，按一切正常出讓項(xiàng)目公司股份開展使用時(shí)，原公司股東企業(yè)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的為30500-500=30000萬(wàn)余元，應(yīng)交納的所得稅為30000*25%=7五百萬(wàn)元，普通合伙人從公司股東企業(yè)獲得分紅另需交納的個(gè)人所得稅為（30000-7500）*20%=4五百萬(wàn)元，總共需交納的稅金為12000萬(wàn)元，也即本人公司股東的稅后工資實(shí)付為30000-12000=18000萬(wàn)元，總征收率為40%。按常規(guī)的買賣習(xí)慣性去演練，如房地產(chǎn)商/收購(gòu)者需確保項(xiàng)目投資計(jì)算能獲得確保，則可付款的買賣溢價(jià)增資數(shù)最多為30000萬(wàn)余元；但針對(duì)出讓方的普通合伙人來(lái)講，其最后要獲得的是稅后工資實(shí)付的30000萬(wàn)余元，也即要獲得這一稅后工資實(shí)付額度得話必需將出讓價(jià)錢提升至4983三萬(wàn)元，而這針對(duì)收購(gòu)者而言毫無(wú)疑問是沒法交易量的額度。 依據(jù)大家的工作經(jīng)驗(yàn)，之上狀況可以用證券基金稅籌計(jì)劃方案解決出讓方的所得稅難題，從總體上便是出讓方（公司股東企業(yè)）獲得股份轉(zhuǎn)讓款后選購(gòu)大占比分紅的證券基金，隨后短時(shí)間贖出，運(yùn)用我國(guó)稅務(wù)法對(duì)基金分紅稅收優(yōu)惠政策做到降低企業(yè)所得稅的總體目標(biāo)（實(shí)際可參照本微信公眾號(hào)“西政資產(chǎn)”2017年3月1日文章《西政資本：稅籌前沿——2017稅籌寶典及節(jié)稅比例分析》）?；蚴且砸陨蠟槔?，原公司股東企業(yè)籌劃前息稅前利潤(rùn)為30000萬(wàn)余元，應(yīng)交納所得稅7五百萬(wàn)元，倘若選購(gòu)擬分紅的證券基金2次，每一次信用額度30000萬(wàn)余元，每一次分紅占比35%，則該公司可抵扣增值稅的應(yīng)稅款為21000萬(wàn)元，具體交稅為（30000-21000）*25%=22五十萬(wàn)元，避稅占比可達(dá)70%，假如用高些信用額度買基金，則避稅占比還可以做到90%上下。（備注名稱，受國(guó)家政策的危害，根據(jù)證券基金安全通道解決企業(yè)所得稅的實(shí)際操作計(jì)劃方案將來(lái)很有可能會(huì)受限制，因而有超大金額所得稅籌劃要求的能夠在最新政策前盡早進(jìn)行實(shí)際操作。） 之上計(jì)劃方案盡管解決了所得稅的交納難題，但公司股東企業(yè)的稅后工資所得的分派給法人股東時(shí)仍不能處理本人分紅造成的20%個(gè)人所得稅的難題。為處理這個(gè)問題，大家會(huì)下意識(shí)地應(yīng)用稅收優(yōu)惠政策地的媒介來(lái)處理本人公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓造成的巨額企業(yè)所得稅難題。以當(dāng)然人100%控投項(xiàng)目公司為例子，仍按以上數(shù)據(jù)信息計(jì)算，則普通合伙人出讓股份需交納的個(gè)人所得稅為（30500-500）*20%=6000萬(wàn)余元。如該法人股東在稅收優(yōu)惠政策地開設(shè)稅收優(yōu)惠政策媒介，根據(jù)可用稅收法規(guī)政策法規(guī)的要求將公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至稅收優(yōu)惠政策媒介戶下，稅收優(yōu)惠政策媒介最終再將股份轉(zhuǎn)讓給收購(gòu)者，則可具有顯著的避稅實(shí)際效果。按大家的工作經(jīng)驗(yàn)，如公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至稅收優(yōu)惠政策地的媒介戶下后再度轉(zhuǎn)賣給收購(gòu)者，則該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人行為總合理征收率可調(diào)節(jié)在7%之內(nèi)（也即20%的個(gè)人所得稅能降至7%之內(nèi)），也即以上整體避稅比率可以達(dá)到80%之上。自然，之上買賣計(jì)劃方案以立即的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓為借助，關(guān)鍵取決于收購(gòu)者積極說動(dòng)或是出讓方自行接納稅籌計(jì)劃方案，但實(shí)際中或是有很多“傳統(tǒng)老總”擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)性難題，過多規(guī)定務(wù)必立即將現(xiàn)錢握在手里，為順利處理這個(gè)問題，大家將主要詳細(xì)介紹下面的解決方法。 （二）以分拆買賣合同款為關(guān)鍵的買賣設(shè)計(jì)方案 前文已述及，絕大多數(shù)做早期或土地整治的項(xiàng)目公司的賬上面沒什么成本費(fèi)和花費(fèi)，戶下一般也不會(huì)擁有房產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)攤銷，也即公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般不容易出現(xiàn)因出讓價(jià)錢過低造成的投資性房地產(chǎn)調(diào)節(jié)的難題。依據(jù)大家的稅籌服務(wù)項(xiàng)目工作經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)階段領(lǐng)域的方法基本上是將買賣合同款拆分成股份轉(zhuǎn)讓款和項(xiàng)目前期授權(quán)委托花費(fèi)。接上述情況的實(shí)例，出讓的總合同款為30500萬(wàn)余元，在其中500萬(wàn)余元做為股份轉(zhuǎn)讓款（項(xiàng)目公司注冊(cè)資金為500萬(wàn)余元），剩余30000萬(wàn)余元做為收購(gòu)者/新公司股東授權(quán)委托原公司股東或其關(guān)聯(lián)企業(yè)申請(qǐng)辦理項(xiàng)目前期、升級(jí)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)、房屋拆遷補(bǔ)償、清租等的所有花費(fèi)。該買賣計(jì)劃方案的安裝不但解決了公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓高股權(quán)溢價(jià)造成的企業(yè)所得稅難題，還以賠償款和服務(wù)項(xiàng)目花費(fèi)等方式解決了項(xiàng)目公司的土增稅和企業(yè)所得稅稅前抵稅項(xiàng)的難題，可以說一舉多得。 特別注意的是，將買賣合同款拆分成股份轉(zhuǎn)讓款和項(xiàng)目前期授權(quán)委托花費(fèi)，該項(xiàng)目前期授權(quán)委托花費(fèi)并不是為簡(jiǎn)單的授權(quán)委托服務(wù)項(xiàng)目定義，要不然將同時(shí)造成委托方（即原公司股東）的所得稅和企業(yè)所得稅的難題。之言以上，在實(shí)際實(shí)際操作中，購(gòu)買方一般全是將股份款之外的買賣合同款以貸款方式引入項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司再以物業(yè)管理賠償款、租用賠償款、相鄰權(quán)賠償款、拆遷費(fèi)、別的工程進(jìn)度款、資詢花費(fèi)等為名付款至原公司股東的關(guān)聯(lián)企業(yè)或別的第三方（在其中與獲得土地資源相關(guān)的費(fèi)用還可加計(jì)20%的扣減）。在工藝處置方面，該資金的解決途徑不但要處理買賣合同款的付款難題，還需根據(jù)稅籌設(shè)計(jì)方案處理轉(zhuǎn)讓款的套出來(lái)及其土增稅和企業(yè)所得稅的抵稅途徑難題。 有關(guān)賠償款這一塊，許多閱讀者也許會(huì)憂慮被賠償行為主體的稅金難題。實(shí)際上，房屋拆遷補(bǔ)償所得的在民法上不屬于所得稅和土增的應(yīng)納稅額范圍，并且本人獲得的賠償款免交個(gè)人所得稅，公司獲得的賠償款也完完全全能夠根據(jù)證券基金的安全通道解決所得稅。因而，從稅籌的方向考慮，買賣合同款應(yīng)盡可能往與土地資源相關(guān)的賠償款看齊，且賠償款的相另一方應(yīng)盡可能引進(jìn)普通合伙人做為行為主體。 （三）以海外股權(quán)投資為關(guān)鍵的買賣設(shè)計(jì)方案 我們?cè)谏钲谑?、東莞市、惠州市的稅籌服務(wù)項(xiàng)目環(huán)節(jié)中，發(fā)覺存有很多的港資或臺(tái)資企業(yè)控投地區(qū)企業(yè)（或加工廠），該地區(qū)企業(yè)（或加工廠）戶下又有很多土地資源或工業(yè)廠房等超大金額財(cái)產(chǎn)的情況，有一些乃至是由港資或臺(tái)資企業(yè)立即擁有土地資源或工業(yè)廠房等超大金額財(cái)產(chǎn)。上溯到中國(guó)改革開放及其上世紀(jì)90時(shí)代和2000年后的招商引資工作階段，很多外國(guó)投資公司以很低的價(jià)錢獲得了珠三角及周邊的土地資源，且現(xiàn)階段許多已建加工廠的土地資源進(jìn)入了舊城改造和城市發(fā)展的時(shí)期。大家都知道，因以上土地資源的獲得基本上是零成本（或很低的成本費(fèi)），因而立即的土壤或房地產(chǎn)的買賣將造成大量的稅金，但假如買賣方式調(diào)節(jié)為有著以上財(cái)產(chǎn)的外資公司的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，則依然無(wú)法避開25%所得稅及其向海外股東所分利潤(rùn)時(shí)引發(fā)的預(yù)提所得稅的難題，且涉及到的商業(yè)單位、外管單位的審批程序流程也很繁雜。因而最好的解決方案就自然而然變成了立即在海外轉(zhuǎn)讓原公司股東擁有的海外總公司的股份（自然這種方法依然有合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際可參照國(guó)稅發(fā)2009年698號(hào)和國(guó)稅局公示2015年7號(hào)的內(nèi)容）。 在實(shí)際操作方面，之上上述海外股權(quán)投資的主要難題是海外股權(quán)投資合同款的付款，如地區(qū)收購(gòu)者在海外沒有相對(duì)的流動(dòng)資金用以付款出讓合同款，則收購(gòu)者務(wù)必想辦法將資產(chǎn)轉(zhuǎn)到海外。在2015年嚴(yán)查地下錢莊之前，絕大多數(shù)地區(qū)公司可立即通過銀行以貸款的理由向海外企業(yè)轉(zhuǎn)帳（有一些乃至是不會(huì)有關(guān)聯(lián)性的雙方立即根據(jù)銀行轉(zhuǎn)帳），某些較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤竭€可以根據(jù)內(nèi)保外貸、貿(mào)易安全通道等實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)外的資產(chǎn)運(yùn)輸（實(shí)際請(qǐng)參照本微信公眾號(hào)“西政資產(chǎn)”2016年9月5日文章《地產(chǎn)跨境投資、跨境融資、結(jié)匯最新政策解讀及實(shí)操攻略（下）》）。2015年末逐漸嚴(yán)查地下錢莊后，金融機(jī)構(gòu)等資產(chǎn)安全通道均比較嚴(yán)重收攏，在當(dāng)今嚴(yán)格控制資產(chǎn)流失的態(tài)勢(shì)下，資產(chǎn)的出國(guó)當(dāng)然變成了買賣的最大的難題（實(shí)際可參照本微信公眾號(hào)“西政資產(chǎn)”2017年3月13日文章《最新對(duì)外投資與資金出境實(shí)操分析暨海外置業(yè)資金出境路徑研究（中）》）。 非常值得高興的是，自2016年12月迄今，大家順利地協(xié)助好多個(gè)顧客以內(nèi)保外貸、運(yùn)行內(nèi)存外貸、運(yùn)行內(nèi)存離岸賬戶貸、離岸基金開設(shè)及其一切正常境外投資（ODI）等方式完成了資產(chǎn)的出國(guó)。自然就合規(guī)管理的視角來(lái)講，大家依然提議申請(qǐng)辦理宣布的境外投資登記（詳細(xì)本微信公眾號(hào)“西政資產(chǎn)”2017年4月14日文章《對(duì)外投資（ODI）之項(xiàng)目盡調(diào)報(bào)告注意要點(diǎn)及參考模板》），走常規(guī)的國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家商務(wù)部及外管局的辦理備案或?qū)徟襟E。截至今天，境外投資的RMB出國(guó)已越卡越緊，從項(xiàng)目使用的狀況看來(lái)，大家一般都推薦用戶先用一些更靈敏的方式進(jìn)行資產(chǎn)出國(guó)，ODI資產(chǎn)出國(guó)放開后再做沖回或是別的對(duì)沖交易特性的會(huì)計(jì)解決。此外，從國(guó)家政策方面看，雖然資產(chǎn)出國(guó)的管控更加嚴(yán)，但就辦理備案狀況來(lái)講，收購(gòu)者若為資信評(píng)估不錯(cuò)、整體實(shí)力雄厚的實(shí)業(yè)公司公司或多樣化公司，資產(chǎn)的出國(guó)依然有十分多的渠道和構(gòu)架能夠 構(gòu)建，自然大家堅(jiān)持不懈覺得務(wù)必恪守合規(guī)管理的道德底線。 二、財(cái)產(chǎn)回收的稅籌計(jì)劃方案 許多人覺得，在項(xiàng)目公司戶下財(cái)產(chǎn)諸多或債務(wù)尤其繁雜的情形下，最好是的防范風(fēng)險(xiǎn)的方法是同時(shí)做財(cái)產(chǎn)出讓。其實(shí)不是，就實(shí)際實(shí)際操作來(lái)講，對(duì)比立即的財(cái)產(chǎn)出讓造成的高額稅金，大家覺得以拆補(bǔ)的買賣方式取代財(cái)產(chǎn)出讓，或是脫離財(cái)產(chǎn)后立即做公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓才算是最好的解決方法。 （一）以房屋拆遷補(bǔ)償替代土地資源/房地產(chǎn)出讓的買賣設(shè)計(jì)方案 前文已提及，純財(cái)產(chǎn)出讓會(huì)造成巨額的稅金，盡管財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)能處理土地資源費(fèi)用的難題，但在開發(fā)設(shè)計(jì)沒完成前取出超大金額稅金顯而易見并不是太經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作法。在城市發(fā)展的操作實(shí)務(wù)中，新項(xiàng)目用地面上存有完工物業(yè)管理的情況下徹底能夠根據(jù)拆補(bǔ)的方式處理稅金過高的難題。 1.針對(duì)被動(dòng)遷方來(lái)講，如被拆遷方為本人，本人獲得賠償金和賠償安裝房子免交個(gè)人所得稅，并且本人被動(dòng)遷都不涉及到所得稅、土增稅的交納難題。 2.如被拆遷方為公司，則被拆遷公司獲得的搬遷補(bǔ)償記入所得稅應(yīng)稅收入，在其中賠償房地產(chǎn)依照投資性房地產(chǎn)確認(rèn)收入。除此之外，合乎城市發(fā)展整體規(guī)劃或三舊改造而得到的收益（稅收優(yōu)惠政策拆遷）可有五年的緩交期，不然劃入公司應(yīng)繳稅收入額。所得稅和土增層面，被動(dòng)遷公司和被動(dòng)遷的普通合伙人一樣，按企業(yè)所得稅法要求也是增值稅免稅和土增。 由以上得知，以拆補(bǔ)的方式拿到新項(xiàng)目能夠 獲得財(cái)產(chǎn)出售的類似實(shí)際效果，稅金層面不容易涉及到超大金額的土增稅及其所得稅的難題，被拆遷方是自身的情形下立即免交個(gè)人所得稅，被拆遷方是公司的情形下也完完全全能夠根據(jù)證券基金的安全通道解決所得稅，并且房地產(chǎn)商付款的賠償金和賠償房子又能在土增抵扣（而且是加計(jì)20%扣減），因而總而言之是一舉多得的作法。 目前市面上的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)常常會(huì)關(guān)心發(fā)票的難題，實(shí)際上除開土地出讓金和配套費(fèi)的單據(jù)，之上的賠償款收條也進(jìn)行歸屬于合理合法合規(guī)管理的抵稅單據(jù)范圍。唯一的差異便是，賠償類的成本費(fèi)用不用被拆遷方給予稅票，因而在稅籌的方面而言存有大量的使用室內(nèi)空間。 （二）資產(chǎn)剝離后出讓股份的買賣設(shè)計(jì)方案 除開拆補(bǔ)以外，在項(xiàng)目公司很繁雜的情形下此外一種獲得新項(xiàng)目的法子便是脫離財(cái)產(chǎn)至整潔的主要企業(yè)后出讓該行為主體企業(yè)的股份，從總體上主要是三種方法：第一種是以田地或房地產(chǎn)注資入股投資后出讓總體目標(biāo)公司股權(quán)，第二種是以公司公司分立方式將總體目標(biāo)財(cái)產(chǎn)以及關(guān)系的債務(wù)引入公司分立后的新企業(yè)后出讓該新企業(yè)的股份，第三種是在同一操縱下將資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至整潔的總體目標(biāo)企業(yè)后出讓該總體目標(biāo)企業(yè)的股份。因以上各種各樣計(jì)劃方案還牽涉到獨(dú)特性稅務(wù)解決等各領(lǐng)域的難題，小編將后面文深入分析。