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國稅發(fā)[2010]220號文（下稱220號文）第三條要求：
“（一）銷售費用中的利息費用，凡可以按出讓建筑項目測算平攤并給予金融企業(yè)證實的，容許按實扣減，但最多不可以超出按銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率測算的額度。別的房產(chǎn)開發(fā)花費，在依照‘獲得土地使用權(quán)證所支出的額度’與‘房地產(chǎn)業(yè)項目成本’額度之和的5%之內(nèi)測算扣減。
有關(guān)話題討論——國稅發(fā)[2010]220號文檔學(xué)習(xí)心得體會：有效與不科學(xué)共存

（二）凡不可以按出讓建筑項目測算平攤利息費用或無法給予金融企業(yè)證實的，房產(chǎn)開發(fā)花費在按‘獲得土地使用權(quán)證所支出的額度’與‘房地產(chǎn)業(yè)項目成本’額度之和的10%之內(nèi)測算扣減。

所有 應(yīng)用自籌資金，沒有利息費用的，依照上述方式 扣減。

以上實際適合的百分比按省部級市人民政府先前要求的占比實行?！?/p>

對于以上要求，大家覺得開發(fā)設(shè)計公司應(yīng)特別注意的新政關(guān)鍵點有：
第一，文檔中要求抵扣的金融企業(yè)利息支出不可以超出銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率，那麼，什么是“類似當(dāng)期銀行貸款利率”呢？“類似當(dāng)期銀行貸款利率”是不是貸款基準(zhǔn)利率呢？早就在原國稅發(fā)[2003]1114號文（注：那時候是對于所得稅抵扣的）中即已強調(diào)：“依照人民銀行要求，金融企業(yè)銀行貸款利率包含貸款基準(zhǔn)利率和浮動利率，因而，金融企業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率包含中央人民銀行要求的貸款基準(zhǔn)利率和浮動利率。”從2004年10月29日起，中央人民銀行決策進(jìn)一步放開金融企業(yè)銀行貸款利率波動區(qū)段，金融企業(yè)（沒有城鎮(zhèn)農(nóng)村信用社）的銀行貸款利率正常情況下不會再設(shè)置限制，因此 ，“類似當(dāng)期銀行貸款利率”并不是相當(dāng)于貸款基準(zhǔn)利率。在目前對房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的大環(huán)境下，不清除開發(fā)設(shè)計公司從金融企業(yè)融合資產(chǎn)的年利率明顯較高，而我國對浮動利率又未設(shè)置統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和限制，因此在實際實際操作中，怎樣掌握“類似當(dāng)期銀行貸款利率”，必須關(guān)心負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)實行現(xiàn)行政策的規(guī)格。

第二，220號文前邊要求的減除占比全是5%“之內(nèi)”或是10%“之內(nèi)”，故后原文中才又規(guī)定“以上實際適合的百分比按省部級市人民政府先前要求的占比實行”。因而，開發(fā)設(shè)計公司還應(yīng)留意所屬省區(qū)要求的實際扣減占比。

第三，在現(xiàn)在對開發(fā)設(shè)計公司限定發(fā)放貸款的情形下，假如開發(fā)設(shè)計公司的資產(chǎn)全都來自非金融企業(yè)貸款的，一般年利率較高，利息費用很大。因為土增清理時只有按“獲得土地使用權(quán)證所支出的額度”與“房地產(chǎn)業(yè)項目成本”額度之和的10%之內(nèi)扣減，很有可能造成 具體產(chǎn)生的利息支出超額度的難題，這也是開發(fā)設(shè)計公司籌劃融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)當(dāng)預(yù)料的難題。

第四，開發(fā)設(shè)計工程所有 應(yīng)用自籌資金，沒有利息費用的，開發(fā)設(shè)計成本在按“獲得土地使用權(quán)證所支出的額度”與“房地產(chǎn)業(yè)項目成本”額度之和的10%之內(nèi)測算扣減。這一要求針對開發(fā)設(shè)計公司來講是相對性有益的。比如合作建房新項目，假如開發(fā)設(shè)計公司給予土地使用權(quán)證，合作者（投資人）給予協(xié)作資產(chǎn)，國稅發(fā)[2009]31號文要求，開發(fā)設(shè)計公司不可在稅前扣除付款給合作者（投資人）的貸款利息。實際上，即然是合作建房，協(xié)作彼此對項目合作是權(quán)益共享資源、風(fēng)險性共擔(dān)的，它有別于期滿固定不動付息的借款資產(chǎn)個人行為，開發(fā)設(shè)計公司都不應(yīng)向合作者（投資人）付款固定不動貸款利息。在這里情形下，合作者（投資人）引入的資產(chǎn)假如也是根據(jù)別的方式融進(jìn)的，相對應(yīng)的資本成本將沒法體現(xiàn)到開發(fā)設(shè)計公司的賬目。220號文要求的減除占比在一定水平上有益于客觀性體現(xiàn)土地資源增值額，有效緩解開發(fā)設(shè)計公司的稅收負(fù)擔(dān)。假設(shè)某地要求凡不可以按出讓建筑項目測算平攤利息費用或無法給予金融企業(yè)證實的，房產(chǎn)開發(fā)花費的減除占比統(tǒng)一為10%。在開發(fā)設(shè)計公司大批量應(yīng)用自籌資金或合作建房資產(chǎn)的情形下，即便賬目較少發(fā)生利息支出，還可以按“獲得土地使用權(quán)證所支出的額度”與“房地產(chǎn)業(yè)項目成本”額度之和的10%扣減開發(fā)設(shè)計花費。

特別注意的是，一些房產(chǎn)開發(fā)公司習(xí)慣從總公司或別的關(guān)聯(lián)公司籌集資金資產(chǎn)掛作“其他應(yīng)收款”等而不具體清算貸款利息，針對總公司或關(guān)聯(lián)公司來講，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)過后通常規(guī)定該關(guān)系資產(chǎn)融合買賣務(wù)必清算貸款利息并補交稅金，進(jìn)而造成稅款風(fēng)險性。因此 ，開發(fā)設(shè)計公司應(yīng)留意依照單獨買賣標(biāo)準(zhǔn)與關(guān)聯(lián)企業(yè)立即清算利息支出。
除此之外，220號文第三條還要求：“房產(chǎn)開發(fā)公司既向銀行貸款，又有別的貸款的，其房產(chǎn)開發(fā)花費測算扣減時無法與此同時可用此條（一）、（二）項上述二種方法?！?/p>

由此要求，假如開發(fā)設(shè)計公司存有多種多樣方式、來源于的貸款，不能將從金融企業(yè)獲得的借款費用按實扣減，與此同時又將別的平臺的借款費用與別的開發(fā)設(shè)計花費一并按“獲得土地使用權(quán)證所支出的額度”與“房地產(chǎn)業(yè)項目成本”額度之和的10%之內(nèi)測算扣減，而只有在220號文第三條（一）、（二）項上述二種方法中挑選一種明確扣減額度。
比如，某開發(fā)設(shè)計新項目獲得土地使用權(quán)證成本費為20000萬余元，項目成本10000萬余元，在其中，項目成本——開發(fā)間接費用中稅前列支利息費用200萬元。新項目開發(fā)設(shè)計過程中的銷售費用——利息費用為100萬余元，在其中向關(guān)聯(lián)公司籌集資金流動資金的利息費用為60萬余元，貸款年利率不超過當(dāng)期類似金融機構(gòu)銀行貸款利率。假設(shè)該開發(fā)設(shè)計新項目所屬省要求的研發(fā)花費測算扣減占比各自二種狀況為5%或10%。

因為利息費用不能做為項目成本立即扣減，也不允許加計，故能夠 做為土增扣減新項目的項目成本為10000-200=9800（萬余元）。
依照第一種方式 測算可扣減開發(fā)設(shè)計花費
=（200 100-60） （20000 10000-200）×5%=1730（萬余元）

依照第二種方式 測算可扣減開發(fā)設(shè)計花費
（20000 10000-200）×10%=2980（萬余元）。

220號文要求開發(fā)設(shè)計公司不可一起應(yīng)用以上兩類方式 ，即不可將可減除的研發(fā)花費測算為（200 100-60） （20000 10000-200）×10%=3220（萬余元）。但是，220號文及以前的稅收法規(guī)中等水平均未限制開發(fā)設(shè)計公司在上述二種辦法中只有挑選哪一種，都沒有要求孰低標(biāo)準(zhǔn)，故開發(fā)設(shè)計公司在繳稅籌劃時可以用不可以所有 給予金融企業(yè)貸款利息證實為客觀事實根據(jù)，商負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)允許后采用以上第二種方式 開展土增開發(fā)設(shè)計成本的測算扣減，進(jìn)而達(dá)到一個有益的結(jié)果。

土增清理時，利息費用不管按哪一種方式 扣減，其與所得稅抵扣的利息費用不同點還取決于，后面一種要求開發(fā)設(shè)計公司從關(guān)聯(lián)公司籌集資金的資產(chǎn)（債務(wù)性項目投資）不可超出其凈利潤的二倍，超出一部分一般狀況下不可在抵扣，而前面一種并不會有這一額度要求。