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國(guó)稅發(fā)[2010]220號(hào)文（下稱220號(hào)文）第三條要求：
“（一）銷售費(fèi)用中的利息費(fèi)用，凡可以按出讓建筑項(xiàng)目測(cè)算平攤并給予金融企業(yè)證實(shí)的，容許按實(shí)扣減，但最多不可以超出按銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率測(cè)算的額度。別的房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)，在依照‘獲得土地使用權(quán)證所支出的額度’與‘房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本’額度之和的5%之內(nèi)測(cè)算扣減。
有關(guān)話題討論——國(guó)稅發(fā)[2010]220號(hào)文檔學(xué)習(xí)心得體會(huì)：有效與不科學(xué)共存

（二）凡不可以按出讓建筑項(xiàng)目測(cè)算平攤利息費(fèi)用或無(wú)法給予金融企業(yè)證實(shí)的，房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)在按‘獲得土地使用權(quán)證所支出的額度’與‘房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本’額度之和的10%之內(nèi)測(cè)算扣減。

所有 應(yīng)用自籌資金，沒有利息費(fèi)用的，依照上述方式 扣減。

以上實(shí)際適合的百分比按省部級(jí)市人民政府先前要求的占比實(shí)行?！?/p>

對(duì)于以上要求，大家覺得開發(fā)設(shè)計(jì)公司應(yīng)特別注意的新政關(guān)鍵點(diǎn)有：
第一，文檔中要求抵扣的金融企業(yè)利息支出不可以超出銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率，那麼，什么是“類似當(dāng)期銀行貸款利率”呢？“類似當(dāng)期銀行貸款利率”是不是貸款基準(zhǔn)利率呢？早就在原國(guó)稅發(fā)[2003]1114號(hào)文（注：那時(shí)候是對(duì)于所得稅抵扣的）中即已強(qiáng)調(diào)：“依照人民銀行要求，金融企業(yè)銀行貸款利率包含貸款基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率，因而，金融企業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率包含中央人民銀行要求的貸款基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率?！睆?004年10月29日起，中央人民銀行決策進(jìn)一步放開金融企業(yè)銀行貸款利率波動(dòng)區(qū)段，金融企業(yè)（沒有城鎮(zhèn)農(nóng)村信用社）的銀行貸款利率正常情況下不會(huì)再設(shè)置限制，因此 ，“類似當(dāng)期銀行貸款利率”并不是相當(dāng)于貸款基準(zhǔn)利率。在目前對(duì)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的大環(huán)境下，不清除開發(fā)設(shè)計(jì)公司從金融企業(yè)融合資產(chǎn)的年利率明顯較高，而我國(guó)對(duì)浮動(dòng)利率又未設(shè)置統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和限制，因此在實(shí)際實(shí)際操作中，怎樣掌握“類似當(dāng)期銀行貸款利率”，必須關(guān)心負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)實(shí)行現(xiàn)行政策的規(guī)格。

第二，220號(hào)文前邊要求的減除占比全是5%“之內(nèi)”或是10%“之內(nèi)”，故后原文中才又規(guī)定“以上實(shí)際適合的百分比按省部級(jí)市人民政府先前要求的占比實(shí)行”。因而，開發(fā)設(shè)計(jì)公司還應(yīng)留意所屬省區(qū)要求的實(shí)際扣減占比。

第三，在現(xiàn)在對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)公司限定發(fā)放貸款的情形下，假如開發(fā)設(shè)計(jì)公司的資產(chǎn)全都來(lái)自非金融企業(yè)貸款的，一般年利率較高，利息費(fèi)用很大。因?yàn)橥猎銮謇頃r(shí)只有按“獲得土地使用權(quán)證所支出的額度”與“房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本”額度之和的10%之內(nèi)扣減，很有可能造成 具體產(chǎn)生的利息支出超額度的難題，這也是開發(fā)設(shè)計(jì)公司籌劃融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)料的難題。

第四，開發(fā)設(shè)計(jì)工程所有 應(yīng)用自籌資金，沒有利息費(fèi)用的，開發(fā)設(shè)計(jì)成本在按“獲得土地使用權(quán)證所支出的額度”與“房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本”額度之和的10%之內(nèi)測(cè)算扣減。這一要求針對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)公司來(lái)講是相對(duì)性有益的。比如合作建房新項(xiàng)目，假如開發(fā)設(shè)計(jì)公司給予土地使用權(quán)證，合作者（投資人）給予協(xié)作資產(chǎn)，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文要求，開發(fā)設(shè)計(jì)公司不可在稅前扣除付款給合作者（投資人）的貸款利息。實(shí)際上，即然是合作建房，協(xié)作彼此對(duì)項(xiàng)目合作是權(quán)益共享資源、風(fēng)險(xiǎn)性共擔(dān)的，它有別于期滿固定不動(dòng)付息的借款資產(chǎn)個(gè)人行為，開發(fā)設(shè)計(jì)公司都不應(yīng)向合作者（投資人）付款固定不動(dòng)貸款利息。在這里情形下，合作者（投資人）引入的資產(chǎn)假如也是根據(jù)別的方式融進(jìn)的，相對(duì)應(yīng)的資本成本將沒法體現(xiàn)到開發(fā)設(shè)計(jì)公司的賬目。220號(hào)文要求的減除占比在一定水平上有益于客觀性體現(xiàn)土地資源增值額，有效緩解開發(fā)設(shè)計(jì)公司的稅收負(fù)擔(dān)。假設(shè)某地要求凡不可以按出讓建筑項(xiàng)目測(cè)算平攤利息費(fèi)用或無(wú)法給予金融企業(yè)證實(shí)的，房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)的減除占比統(tǒng)一為10%。在開發(fā)設(shè)計(jì)公司大批量應(yīng)用自籌資金或合作建房資產(chǎn)的情形下，即便賬目較少發(fā)生利息支出，還可以按“獲得土地使用權(quán)證所支出的額度”與“房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本”額度之和的10%扣減開發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)。

特別注意的是，一些房產(chǎn)開發(fā)公司習(xí)慣從總公司或別的關(guān)聯(lián)公司籌集資金資產(chǎn)掛作“其他應(yīng)收款”等而不具體清算貸款利息，針對(duì)總公司或關(guān)聯(lián)公司來(lái)講，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)過(guò)后通常規(guī)定該關(guān)系資產(chǎn)融合買賣務(wù)必清算貸款利息并補(bǔ)交稅金，進(jìn)而造成稅款風(fēng)險(xiǎn)性。因此 ，開發(fā)設(shè)計(jì)公司應(yīng)留意依照單獨(dú)買賣標(biāo)準(zhǔn)與關(guān)聯(lián)企業(yè)立即清算利息支出。
除此之外，220號(hào)文第三條還要求：“房產(chǎn)開發(fā)公司既向銀行貸款，又有別的貸款的，其房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)測(cè)算扣減時(shí)無(wú)法與此同時(shí)可用此條（一）、（二）項(xiàng)上述二種方法。”

由此要求，假如開發(fā)設(shè)計(jì)公司存有多種多樣方式、來(lái)源于的貸款，不能將從金融企業(yè)獲得的借款費(fèi)用按實(shí)扣減，與此同時(shí)又將別的平臺(tái)的借款費(fèi)用與別的開發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)一并按“獲得土地使用權(quán)證所支出的額度”與“房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本”額度之和的10%之內(nèi)測(cè)算扣減，而只有在220號(hào)文第三條（一）、（二）項(xiàng)上述二種方法中挑選一種明確扣減額度。
比如，某開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目獲得土地使用權(quán)證成本費(fèi)為20000萬(wàn)余元，項(xiàng)目成本10000萬(wàn)余元，在其中，項(xiàng)目成本——開發(fā)間接費(fèi)用中稅前列支利息費(fèi)用200萬(wàn)元。新項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中的銷售費(fèi)用——利息費(fèi)用為100萬(wàn)余元，在其中向關(guān)聯(lián)公司籌集資金流動(dòng)資金的利息費(fèi)用為60萬(wàn)余元，貸款年利率不超過(guò)當(dāng)期類似金融機(jī)構(gòu)銀行貸款利率。假設(shè)該開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目所屬省要求的研發(fā)花費(fèi)測(cè)算扣減占比各自二種狀況為5%或10%。

因?yàn)槔①M(fèi)用不能做為項(xiàng)目成本立即扣減，也不允許加計(jì)，故能夠 做為土增扣減新項(xiàng)目的項(xiàng)目成本為10000-200=9800（萬(wàn)余元）。
依照第一種方式 測(cè)算可扣減開發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)
=（200 100-60） （20000 10000-200）×5%=1730（萬(wàn)余元）

依照第二種方式 測(cè)算可扣減開發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)
（20000 10000-200）×10%=2980（萬(wàn)余元）。

220號(hào)文要求開發(fā)設(shè)計(jì)公司不可一起應(yīng)用以上兩類方式 ，即不可將可減除的研發(fā)花費(fèi)測(cè)算為（200 100-60） （20000 10000-200）×10%=3220（萬(wàn)余元）。但是，220號(hào)文及以前的稅收法規(guī)中等水平均未限制開發(fā)設(shè)計(jì)公司在上述二種辦法中只有挑選哪一種，都沒有要求孰低標(biāo)準(zhǔn)，故開發(fā)設(shè)計(jì)公司在繳稅籌劃時(shí)可以用不可以所有 給予金融企業(yè)貸款利息證實(shí)為客觀事實(shí)根據(jù)，商負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)允許后采用以上第二種方式 開展土增開發(fā)設(shè)計(jì)成本的測(cè)算扣減，進(jìn)而達(dá)到一個(gè)有益的結(jié)果。

土增清理時(shí)，利息費(fèi)用不管按哪一種方式 扣減，其與所得稅抵扣的利息費(fèi)用不同點(diǎn)還取決于，后面一種要求開發(fā)設(shè)計(jì)公司從關(guān)聯(lián)公司籌集資金的資產(chǎn)（債務(wù)性項(xiàng)目投資）不可超出其凈利潤(rùn)的二倍，超出一部分一般狀況下不可在抵扣，而前面一種并不會(huì)有這一額度要求。