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稅收征管習(xí)慣性及地區(qū)性現(xiàn)行政策對(duì)土增籌劃的危害

　　土增做為一個(gè)地區(qū)性稅收，各地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對(duì)該稅收有很大的管理權(quán)，因此土增的稅收征管受全國(guó)各地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的區(qū)域性現(xiàn)行政策及稅收征管習(xí)慣性危害很深，因?yàn)檫@種地區(qū)性現(xiàn)行政策及稅收征管習(xí)慣性不多見于公布的數(shù)據(jù)中，但有時(shí)候則是決策土增籌劃的根本性要素，應(yīng)造成稅務(wù)籌劃工作人員充足的關(guān)心。

 

　　例1：某公司2003年前6000萬余元購(gòu)買一塊地，修建一般規(guī)范住房，已售總面積三萬平米，增值稅及附加稅稅率率累計(jì)5.55%，銷售費(fèi)用能給予金融企業(yè)證實(shí)，且不超過按銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率測(cè)算的額度。實(shí)際信息如下所示表（為了更好地有利于探討，數(shù)據(jù)信息作了簡(jiǎn)單化，不考慮到不危害管理決策的合同印花稅）：企業(yè)：萬

產(chǎn)品成本/價(jià)格

總額（30000平米）

土地資源款

0.2000

6,000.00

建安費(fèi)

0.1000

3,000.00

管理方法營(yíng)業(yè)費(fèi)用累計(jì)

0.0180

540.00

銷售費(fèi)用

0.0120

360.00

銷售額

0.5100

15,300.00

       

　?。ㄒ唬⒒I劃前：

　　1、增值稅及額外=15300×0.0555=849.15（萬余元）

　　2、可扣減成本費(fèi)=849.15 （6000 3000）×1.25 360=12459.15（萬余元）

　　土地資源增值額=15300-12459.15=2840.85（萬余元）

　　增值率=22.8%

　　應(yīng)繳土增=2840.85×0.3=852.26（萬余元）

　　3、稅費(fèi)累計(jì)=849.15 852.26=1701.41（萬余元）

　　所得稅前盈利=15300-6000-3000-540-360-849.15-852.26=3698.59（萬余元）
　　公司財(cái)會(huì)人員依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字【1995】六號(hào)）“經(jīng)營(yíng)者修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣減新項(xiàng)目額度之和20％的，免稅土增；增值額超出扣減新項(xiàng)目額度之和20％的，應(yīng)就其所有增值額按照規(guī)定記稅。”

 

　　明確提出公司的土地資源增值率處在零界點(diǎn)，減價(jià)能夠 提高效益，應(yīng)按4950元/平米市場(chǎng)銷售房子，計(jì)算以下：

　?。ǘ┗I劃后：

　　1、增值稅及額外=14850×0.0555=824.18（萬余元）

　　2、可扣減成本費(fèi)=824.18 （6000 3000）×1.25 360=12434.18（萬余元）

　　土地資源增值額=14850-12434.18=2415.83（萬余元）

　　增值率=19.69%

　　應(yīng)繳土增=0

　　3、稅費(fèi)累計(jì)=824.18（萬余元）

　　所得稅后盈利=14850-6000-3000-540-360-824.18=4125.82（萬余元）

　　籌劃避稅額度=4125.82-3698.59=427.23（萬余元）

　　歷經(jīng)計(jì)算，可避稅427.23萬余元，計(jì)劃方案行得通。該公司作了減價(jià)市場(chǎng)銷售。因?yàn)楸镜囟悇?wù)行政機(jī)關(guān)針對(duì)土增是采取先按銷售額預(yù)征1%的稅收征管方法，2007年，該新項(xiàng)目完畢，公司規(guī)定土增結(jié)算多退少補(bǔ)，卻碰到了意料之外的難題。本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)正常情況下趨向于查賬征收，并不兼容土增查帳結(jié)算的方法，因?yàn)橥猎龅囊筝^為廣泛，本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)具備很大的稅收法律解釋權(quán)，公司歷經(jīng)溝通交流，放棄了查帳結(jié)算的方法。

　　真正的籌劃前后左右所得稅前盈利是：

　　籌劃前：

　　所得稅前盈利=15300-6000-3000-540-360-849.15-153=4397.85（萬余元）

　　籌劃后：

　　所得稅前盈利=14850-6000-3000-540-360-824.18-148.5=3977.32（萬余元）

　　籌劃避稅額度=3977.32-4397.85=-420.53（萬余元）
　　事實(shí)上一般的意義上的土增籌劃指的是查帳結(jié)算制中的土增籌劃，各種各樣籌劃的辦法在查帳結(jié)算制中才發(fā)生了避稅的實(shí)際效果。而如今一些地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)正常情況下趨向于按占比查賬征收土地增值，而且地區(qū)性稅收征管習(xí)慣性常處在變化中。因?yàn)榻ㄖ?xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，從土增的標(biāo)價(jià)籌劃到土增的結(jié)算，通常也有較長(zhǎng)的一段時(shí)間，這類稅收征管習(xí)慣性的變化給土增的籌劃產(chǎn)生了意料之外的不控制風(fēng)險(xiǎn)性。

　　例2：江蘇省某公司6000萬余元購(gòu)買一塊地，修建一般商品住宅（有土地房管局的審批），已售總面積3萬平方，增值稅及附加稅稅率率累計(jì)5.55%，銷售費(fèi)用能給予金融企業(yè)證實(shí)，且不超過按銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率測(cè)算的額度。實(shí)際信息如下所示表（為了更好地有利于探討，數(shù)據(jù)信息作了簡(jiǎn)單化，不考慮到不危害管理決策的合同印花稅）：企業(yè)：萬

產(chǎn)品成本/價(jià)格

總額（30000平米）

土地資源款

0.2000

6,000.00

建安費(fèi)

0.1000

3,000.00

管理方法營(yíng)業(yè)費(fèi)用累計(jì)

0.0180

540.00

銷售費(fèi)用

0.0120

360.00

銷售額

0.5100

14850.00

　　2005年該公司開展土增結(jié)算，本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的稅收征管習(xí)慣性是容許經(jīng)營(yíng)者隨意選擇查帳制或核準(zhǔn)制，隨后由企業(yè)申請(qǐng)按選中方法結(jié)算。該公司先干了計(jì)算。

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字【1995】六號(hào)  ）第十一條“規(guī)章第八條（一）項(xiàng)所稱的一般規(guī)范住房，就是指按所在城市一般民用型住房規(guī)范修建的定居用住房。高檔公寓、獨(dú)棟別墅、休閑度假村等不屬于一般規(guī)范住房。一般規(guī)范住房與別的住房的詳細(xì)區(qū)劃界線由各省市、自治州、市轄區(qū)政府要求?！?/p>