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房地產(chǎn)稅籌劃有現(xiàn)行政策根據(jù)

　　財務(wù)會計與稅務(wù)的不一樣要求

　　我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)資料中要求，房產(chǎn)原值就是指經(jīng)營者依照企業(yè)會計制度要求，在帳本固資學(xué)科中記錄的房子售價。房產(chǎn)原值應(yīng)包含與住宅不可缺少的各類附設(shè)設(shè)施或一般不獨立計費的服務(wù)設(shè)施。

　　《無形資產(chǎn)準則》第21條中要求，公司開展房產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將有關(guān)的土地使用權(quán)證給予結(jié)轉(zhuǎn)成本。結(jié)轉(zhuǎn)成本時，將土地使用權(quán)證的帳面價值一次記入房地產(chǎn)業(yè)項目成本。該要求不但適用房產(chǎn)開發(fā)公司研發(fā)的商住樓，對非房地產(chǎn)開發(fā)商自主修建自購的房子一樣可用。

　　依據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條要求，公司購買或以付款土地出讓方法獲得的土地使用權(quán)證，在還沒開發(fā)設(shè)計或修建自購新項目前，做為無形資產(chǎn)攤銷計算，并按本管理制度要求的限期分期付款攤銷費。房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)設(shè)計商住樓時，應(yīng)將土地使用權(quán)證的帳面價值所有轉(zhuǎn)到項目成本;公司因運用土地資源修建自購某新項目時，將土地使用權(quán)證的帳面價值所有轉(zhuǎn)到在建項目成本費。

　　籌劃的制度根據(jù)

　　《實施〈企業(yè)會計制度〉及其相關(guān)準則問題解答》的通告第九問中要求，實行《企業(yè)會計制度》前，土地使用權(quán)證使用價值做為無形資產(chǎn)攤銷計算而未轉(zhuǎn)到所建設(shè)的房子、房屋建筑成本費的企業(yè)，并不做調(diào)節(jié)，其土地使用權(quán)證使用價值依照《企業(yè)會計制度》要求的限期均值攤銷費。

　　一般公司在實行《企業(yè)會計制度》前，全是實行領(lǐng)域企業(yè)會計制度，而領(lǐng)域企業(yè)會計制度要求“各種各樣無形資產(chǎn)攤銷應(yīng)分期付款均值攤銷費”。攤銷費無形資產(chǎn)攤銷時，借記“期間費用”學(xué)科和貸記“無形資產(chǎn)攤銷”學(xué)科，并沒有規(guī)定將土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)到開發(fā)設(shè)計的房地產(chǎn)使用價值中，一般公司在實行《企業(yè)會計制度》時，依照有關(guān)資料的要求，再次將土地使用權(quán)證在無形資產(chǎn)攤銷中計算并攤銷費，不轉(zhuǎn)到開發(fā)設(shè)計的房地產(chǎn)使用價值中。那樣解決，就可以使記入房產(chǎn)原值的固定資產(chǎn)使用價值為零?！咎嵝?mdash;—根據(jù)《國家財政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)安裝 殘疾人就業(yè)企業(yè)城區(qū)土地稅等制度的通告》（稅務(wù)總局[2010]124號）要求，土地資源必不可少記入房地產(chǎn)使用價值交納房地產(chǎn)稅】

　　比如：某有限責任公司賬目土地使用權(quán)證使用價值1五百萬元(土地資源2001年1月1日前購買)，剩下攤銷費期限30年，開發(fā)設(shè)計時的房地產(chǎn)成本費3五百萬元，還行使用年限30年，假設(shè)房地產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×(1-30%)，在沒有考慮到資金時間價值的具體情況剖析以下：

　　計劃方案一：按《無形資產(chǎn)準則》要求將土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)使用價值，30年總共征房地產(chǎn)稅(1500 3500)×(1-30%)×1.2%×30=1260萬元;計劃方案二：若實行財務(wù)會計[2001]43號文件，不將土地使用權(quán)證記入房產(chǎn)原值，30年總共征房地產(chǎn)稅3500×(1-30%)×1.2%×30=882萬元。

　　二種核算方式相較為，計劃方案二比計劃方案一30年共少納房地產(chǎn)稅1260-882=37八萬元。

　　特別注意的是，土地資源如果是公司2001年1月1日后購買的，就需要依照《無形資產(chǎn)準則》和《企業(yè)會計制度》的規(guī)范解決帳務(wù)，把土地資源轉(zhuǎn)到房子房屋建筑成本費。公司應(yīng)查驗“無形資產(chǎn)攤銷——土地使用權(quán)證”賬戶余額，對已應(yīng)用和未采用的土地資源按總面積應(yīng)當相匹配或配制的土地使用權(quán)證帳面價值再次測算和結(jié)轉(zhuǎn)成本，避免漏計房地產(chǎn)稅和有意少計房地產(chǎn)稅，以防查補稅金繳納處罰和稅款滯納金。